越南房地產(chǎn)：泡沫還是黃金？

黃少明

我們認(rèn)為越南未來較有投資價(jià)值的，集中在兩類地產(chǎn)：一類是中低端房地產(chǎn)，可考慮長線投資；另一類則是功能性地產(chǎn)，通常用作民宿出租。前者主要是受剛需推動，而后者則是由于快速發(fā)展的旅游業(yè)以及人均收入水平的不斷提高。

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及外資的不斷流入，越南房地產(chǎn)業(yè)逐漸升溫。這一輪升溫隨著越南《住房法》的修改，掀起了新一波熱潮。2015年7月1日，越南《住房法》修正案正式生效，放寬了外國人在越南的購房條件，取消了諸多限制，越南房地產(chǎn)再次成為了投資者的“寵兒”。胡志明市第二區(qū)的售樓處甚至公開打出了“新浦東”的宣傳語，暗示當(dāng)?shù)赝恋匚磥砭薮蟮耐顿Y潛力。

目前越南房地產(chǎn)整體價(jià)格已經(jīng)偏高，未來是否能夠維持強(qiáng)勁的走勢呢？胡志明市的樓價(jià)又是否會復(fù)制中國浦東的神話呢？

越來越火爆的越南房地產(chǎn)市場

越南1945年獨(dú)立后，又用了將近30年時(shí)間，才結(jié)束南北戰(zhàn)爭，實(shí)現(xiàn)全國統(tǒng)一。然而由于歷史原因，南北經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有比較大的差距，整體上南方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平超過北方，這一點(diǎn)在房地產(chǎn)方面也表現(xiàn)得非常明顯。南北方分別以胡志明市和河內(nèi)為代表，所以我們本篇關(guān)于越南樓市的討論，主要以這兩個(gè)城市為主。越南房地產(chǎn)市場，以2005年為起點(diǎn)，主要可以分為三大階段。

1 、騰飛期（2005年-2009年）

從2005年開始，越南的樓價(jià)開始起步，信貸的擴(kuò)張，促使房地產(chǎn)市場逐步升溫。到2012年為止，胡志明市的高端樓盤價(jià)格已經(jīng)漲到了4000-5000美元/平方米，中端價(jià)格也炒到了2000-3000美元/平方米，甚至較低檔的樓盤也炒到了每平米1000-2000美元。這一水平已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出當(dāng)?shù)毓ば诫A層的購買力。

2 、調(diào)整期 （2010年-2013年）

隨著房價(jià)的不斷走高，政府也意識到了地產(chǎn)泡沫的潛在風(fēng)險(xiǎn)，開始調(diào)低信貸規(guī)模，控制樓價(jià)成交。從2009年1月1日起，對轉(zhuǎn)售樓盤收益征收的稅收從10%直接上提到25%。樓價(jià)的成交量受到了打壓，成為樓市引爆的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，而真正的樓市泡沫破裂發(fā)生在2011年前后，首當(dāng)其沖的是前期漲幅最高的胡志明市，河內(nèi)緊隨其后。此次調(diào)整整體價(jià)格下降了大約30%。以胡志明市為例，樓價(jià)腰斬至1500-2500美元/平方米的水平。大量流入房地產(chǎn)的貸款也未能如期償還，導(dǎo)致了大批壞賬的產(chǎn)生。

3 、快速發(fā)展期 （2014年到現(xiàn)在）

2014年以后，隨著VAMC的成立，政府漸漸開始對銀行體系進(jìn)行了一系列的重組與改革，市場也開始消化地產(chǎn)泡沫所造成的連鎖效應(yīng)，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)開始逐漸走出低谷。2015年，為了拯救低迷的房地產(chǎn)市場，越南政府對《住房法》進(jìn)行了修改，放寬了外國人在越南的購房條件，越南房地產(chǎn)也從此漸漸走出低谷。尤其是進(jìn)入2016年上半年以來，樓市再度出現(xiàn)新一輪繁榮，一直延續(xù)到現(xiàn)在。

影響越南房地產(chǎn)發(fā)展的六大因素

那么，越南房地產(chǎn)市場是否仍然具備增長潛力與投資價(jià)值呢？我們將從以下幾個(gè)對房地產(chǎn)有重大影響的因素，結(jié)合越南自身的情況進(jìn)行探討。

首先是經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。越南近20年來保持了較快的增長速度，尤其是近10年來GDP的平均增速一直在6%之上，為房地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造了一個(gè)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

其次是政策法規(guī)影響。與中國類似，越南政府的政策對于房地產(chǎn)市場有很大影響。越南房地產(chǎn)市場自2011-2013年泡沫爆裂之后，長期處于低迷狀態(tài)，越南政府采取了一系列積極措施刺激房地產(chǎn)發(fā)展。從效果來看，政府對于房地產(chǎn)市場的態(tài)度非常正面且大力支持。尤其是2015年7月1日對于《住房法》的修訂，放寬了對外國人的限制，使得房地產(chǎn)市場迎來了新一輪的高潮。展望未來，越南的政策法規(guī)還會在較長一段時(shí)間保持穩(wěn)定，這對于投資者而言是一個(gè)政策性的利好因素。

三是人口因素。目前越南處在人口紅利期，截至2016年，15-54歲的人口基本上占據(jù)了整個(gè)人口金字塔的 63%，其中分布最為密集的年齡段則又集中在20-34歲。而中青年往往是購房大軍的主力，所以單從人口結(jié)構(gòu)看，不考慮放開外國人購房限制以后的外來力量，僅國內(nèi)居民的購房需求也很高。此外，目前越南的城市化率相較于其他東南亞國家，仍舊處在較低水平，說明越南地產(chǎn)仍有較大增長空間。

四是消費(fèi)能力。根據(jù)越南的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與預(yù)測，富裕家庭到2020年有翻倍的增長，而中等收入家庭也有超過50%的增長，說明越南家庭收入的購買力與消費(fèi)力在未來5年內(nèi)將有顯著提升。

五是消費(fèi)習(xí)慣。越南人民曾經(jīng)習(xí)慣于用整付的方式去購買房地產(chǎn)，用一整袋現(xiàn)金去直接面對面進(jìn)行交易的情況在越南比較常見。而近幾年來越南人民的消費(fèi)習(xí)慣正在一點(diǎn)點(diǎn)發(fā)生改變，貸款開始成為一種更加常見的方式。2012年以前，僅有10%-15%的越南居民會在買房時(shí)使用住房貸款，而到了2015年之后，這一數(shù)字發(fā)生了明顯的改變。僅2015年前8個(gè)月，越南發(fā)放給買房居民的貸款就激增了22%，也是從2015年開始，基本上50%以上的購房居民開始使用住房貸款。隨著未來銀行體系的進(jìn)一步完善，加之降息的作用，住房貸款的比例仍然有望進(jìn)一步擴(kuò)大。

六是金融環(huán)境。與任何一個(gè)投資標(biāo)的一樣，房地產(chǎn)行業(yè)最主要的兩大因素：一個(gè)是收益，一個(gè)是成本。收益方面，我們重點(diǎn)看兩部分：首先看房地產(chǎn)本身的資本增值和租金回報(bào)率。從租金回報(bào)率來看，越南目前的租金回報(bào)率還是比較有吸引力的，胡志明市平均年租金回報(bào)率可以達(dá)到6%-7%，遠(yuǎn)高出目前北京、上海等一線城市的回報(bào)率。即使扣除管理費(fèi)等雜項(xiàng)，凈回報(bào)率也有4%-5%。再從資本增值的角度來看，在過去3年，越南房地產(chǎn)確實(shí)有了較大增值，然而這種增值幅度是否能夠持續(xù)，我們目前保持謹(jǐn)慎態(tài)度，具體將會在風(fēng)險(xiǎn)部分再做詳細(xì)闡述。從信貸成本來看，越南的借貸成本相對較高，貸款利率曾經(jīng)一度逼近20%，近年來有所回落，逐漸穩(wěn)定在8%的水平。這會給購房者帶來較大壓力，這也是很多越南人仍舊采用整付方式的重要原因。不過，越南政府目前仍舊維持相對寬松的貨幣政策，相信未來利率環(huán)境相對穩(wěn)定，不會造成較大波動。endprint

越南房地產(chǎn)的潛在投資機(jī)會

我們認(rèn)為，未來越南房地產(chǎn)市場可以主要通過以下兩種途徑進(jìn)行投資。

一是直接投資房地產(chǎn)業(yè)。綜上所述，我們認(rèn)為越南房地產(chǎn)仍然具備一定的上升空間，但需把握結(jié)構(gòu)性機(jī)會。越南房地產(chǎn)市場大致分為四大類——廉價(jià)房、中端房、高端房以及奢侈房地產(chǎn)市場。我們認(rèn)為未來較有投資價(jià)值的，集中在兩類地產(chǎn)，一類是中低端房地產(chǎn)，可考慮長線投資；另一類則是功能性地產(chǎn)，通常用作民宿出租。前者主要是受剛需推動，而后者則是由于快速發(fā)展的旅游業(yè)以及人均收入水平的不斷提高。從資本增值的角度看，后者的價(jià)值要大過前者，但同時(shí)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也較高。

胡志明市的中低端住房成交量，從2012年到2016年5年期間實(shí)現(xiàn)了8倍的增長。而根據(jù)房地產(chǎn)公司NLG的預(yù)測，未來3年成交量仍會保持10%的復(fù)合年均增長率，而結(jié)合之前對人口結(jié)構(gòu)與收入結(jié)構(gòu)的分析，我們認(rèn)為需求更多會集中在此類住房。

二是間接投資地產(chǎn)股。如果認(rèn)為直接購入房地產(chǎn)成本太高、風(fēng)險(xiǎn)太大的話，那么購買越南房地產(chǎn)相關(guān)股票也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。我們同樣可以將目光聚焦在主打中低端市場的房地產(chǎn)公司上，當(dāng)?shù)刂鞔蛑械投耸袌龅牡禺a(chǎn)公司都有望受益于不斷回暖的地產(chǎn)市場。

投資越南地產(chǎn)業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)

首先是市場泡沫風(fēng)險(xiǎn)。這是最大的風(fēng)險(xiǎn)。胡志明市目前二區(qū)的平均房價(jià)基本上在2000-3000美元/平方米左右，靠近一區(qū)的一些黃金地段，已經(jīng)再次炒作到了4000-5000美元/平方米。根據(jù)美國顧問公司 Demographia公布的《全球樓價(jià)負(fù)擔(dān)能力調(diào)查》，樓價(jià)入息比率（樓價(jià)中位數(shù)除以家庭全年入息）排行前5位的城市分別是香港、悉尼、溫哥華、奧克蘭、加州圣河西，其對應(yīng)的樓價(jià)入息比率分別為18.1倍、12.2倍、11.8倍、10倍和9.6倍。我們?nèi)绻?jì)算胡志明市的樓價(jià)入息比率的話，目前均價(jià)大約在2500美元/平方米左右，而胡志明市的人均工資大約在600美元/月左右，當(dāng)?shù)貥莾r(jià)中位數(shù)大約為13萬美元。所以基本上胡志明市的樓價(jià)入息比率也在9左右，從全球來看也處在相對較高的水平線上，積累了一定高位風(fēng)險(xiǎn)。

其次是需求錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)。我們認(rèn)為未來另一大主要風(fēng)險(xiǎn)，是來自住房需求與供給層次的錯(cuò)配。簡單來說，就是目前市場高端地產(chǎn)的供給過多，而此類型的地產(chǎn)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通工薪階層的購買力，大部分的購房需求仍然集中在中低端市場。這就造成了房地產(chǎn)市場的需求與供給的不匹配。胡志明市別墅的吸收率（成交量/供給量），基本上僅維持在30%左右，而中低端市場供給則仍然處在相對緊張狀態(tài)。

第三，政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。這一風(fēng)險(xiǎn)存在于任何一個(gè)新興市場之中。2011-2013年的樓市崩塌，與2009年提高稅收有著直接的關(guān)系。由于目前越南樓市剛剛對外國人開放，整個(gè)房地產(chǎn)市場處在上升期。如果未來政府再出調(diào)控政策，或者對外國人購樓再取進(jìn)一步放開或者收緊的舉措，都有可能會造成樓價(jià)的波動。

第四，政治風(fēng)險(xiǎn)。這方面的風(fēng)險(xiǎn)更多是針對中國的投資者而言。南海爭端一直是中越關(guān)系的主要矛盾點(diǎn)。2016年臨時(shí)仲裁庭關(guān)于南沙島礁的法律地位作出裁決后，中越關(guān)系就一直處在比較緊張的局面。這種政治外交風(fēng)險(xiǎn)也應(yīng)成為在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)的中國人的考量因素之一。不過就目前的中越關(guān)系來看，我們認(rèn)為這種外交風(fēng)險(xiǎn)還是相對可控的。一方面，中國和越南一直保持著良好的雙邊貿(mào)易關(guān)系，截至2016年，中國已連續(xù)12年成為越南的第一大貿(mào)易伙伴，是越南第一大進(jìn)口來源地和第四大出口市場，越南更是在2017年成為了中國在東盟的第一大貿(mào)易伙伴。另一方面，隨著“一帶一路”的深入，中越兩國必將在更多項(xiàng)目上有深入合作交流，所以這方面的風(fēng)險(xiǎn)相對比較穩(wěn)定。endprint