美國(guó)住房稅收政策及啟示

張愷+王旭

摘要：美國(guó)住房市場(chǎng)的稅收調(diào)控促進(jìn)了美國(guó)住房自有水平的提高，抑制了對(duì)住房的過度消費(fèi)和投機(jī)，促進(jìn)了中低收入家庭的住房保障。我國(guó)可以借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，從實(shí)際出發(fā)搞好物業(yè)稅的征收工作，通過稅收減免，支持中低收入家庭自住房的購(gòu)買，配合物業(yè)稅的征收，通過減稅進(jìn)一步促進(jìn)二手房市場(chǎng)的交易活動(dòng)，通過稅收減免吸引私人投資擴(kuò)大廉租住房的供給。本文在分析了美國(guó)住房市場(chǎng)稅收調(diào)控取得的成效的基礎(chǔ)上，提出了對(duì)我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展的啟示。

關(guān)鍵詞：美國(guó)住房；稅收政策；啟示

一、引言

稅收政策在美國(guó)住房體系中發(fā)揮著非常重要的作用。目前，美國(guó)政府每年在住房稅收方面的支出大大超過財(cái)政資金的直接投入力度。美國(guó)住房稅收政策的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)我國(guó)具有重要的參考價(jià)值。我國(guó)住房稅收制度尚待完善，因此應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身國(guó)情和現(xiàn)狀，有選擇地吸收借鑒。

二、美國(guó)住房市場(chǎng)的稅收調(diào)控方式

（一）對(duì)有房戶征稅

對(duì)有房戶征收的稅款項(xiàng)目包括房地產(chǎn)稅、房地產(chǎn)交易稅、所得稅和遺產(chǎn)與贈(zèng)與稅四種：一是房地產(chǎn)稅，又稱不動(dòng)產(chǎn)稅，對(duì)土地和房屋征收，需要每年繳納。二是房地產(chǎn)交易稅，房地產(chǎn)買賣時(shí)繳納，不同的州稅率不一樣，密西西比等15個(gè)州不征收房地產(chǎn)交易稅。三是所得稅，個(gè)人所得稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率，房地產(chǎn)出租形式的收入適用此稅。

（二）對(duì)有房戶給予稅收補(bǔ)貼

在美國(guó)，對(duì)有房戶給予稅收補(bǔ)貼主要有三種方式：一是對(duì)購(gòu)房的抵押貸款利息免征個(gè)人所得稅。二是對(duì)基本住房繳納的房地產(chǎn)稅免征個(gè)人所得稅。三是由各州住房金融管理部門發(fā)行免稅債券，向中低收入購(gòu)房戶提供低利率貸款。對(duì)購(gòu)買由各州為首次購(gòu)房的中低收入住戶提供低息抵押貸款，而發(fā)行的抵押貸款收益?zhèn)嵢〉睦⒚庹魉枚悺?/p>

（三）對(duì)出租房開發(fā)給予稅收補(bǔ)貼

美國(guó)對(duì)出租房的開發(fā)給予稅收補(bǔ)貼主要有三種方式：一是通過低收入住房稅收補(bǔ)貼促進(jìn)面向低收入家庭的出租房的投資。二是由各州住房金融管理部門發(fā)行免稅債券向中低收入出租房的開發(fā)提供低利率貸款。三是出租房折舊高出按其他折舊體系折舊導(dǎo)致所得稅的減征。

三、美國(guó)住房市場(chǎng)稅收調(diào)控的主要成效

（一）促進(jìn)了美國(guó)住房自有水平的提高

美國(guó)的住房稅收減免主要提供給了有房戶。美國(guó)對(duì)住房征收不動(dòng)產(chǎn)稅，實(shí)際上是將居住支出在住房的生命周期內(nèi)按年進(jìn)行分?jǐn)?，?gòu)買價(jià)格相當(dāng)于首次支付，因而降低了購(gòu)買價(jià)格、提高了購(gòu)買者的承受能力。因?yàn)橛蟹繎裟軌蚋嗟叵硎苷峁┑亩愂昭a(bǔ)貼，大多數(shù)美國(guó)家庭又具備購(gòu)房能力，美國(guó)的遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅的免征額較高、房地產(chǎn)交易稅率較低也有利于購(gòu)房，因此越來越多的家庭被吸引到購(gòu)房隊(duì)伍中來。

（二）抑制了對(duì)住房的過度消費(fèi)和投機(jī)

大多數(shù)家庭購(gòu)買和擁有住房時(shí)會(huì)充分考慮自己的真實(shí)需要和承受能力。不動(dòng)產(chǎn)稅也是政府調(diào)控土地資源配置的主要手段，能夠有效地阻止亂占地、占好地、占大地的現(xiàn)象發(fā)生，有利于從源頭上防止住房開發(fā)的投機(jī)。此外，美國(guó)政府也通過限制稅收減免政策的適用范圍來抑制住房的過度消費(fèi)和投機(jī)。事實(shí)上，在美國(guó)，一個(gè)家庭擁有多套住房的情況只占極少數(shù)。一個(gè)家庭購(gòu)買多套房子囤積炒房，必須承擔(dān)每年繳納不動(dòng)產(chǎn)稅帶來的成本增加和風(fēng)險(xiǎn)。

（三）促進(jìn)了中低收入家庭的住房保障

稅收減免政策在中低收入家庭住房保障方面發(fā)揮著十分重要的作用。針對(duì)出租房開發(fā)的稅收補(bǔ)貼，受益者主要是中低收入家庭。至2005年為止，低收入住房稅收補(bǔ)貼項(xiàng)目資助開發(fā)了超過138萬單元的廉租房，到目前為止，多戶住房免稅債券項(xiàng)目資助開發(fā)了近100萬套廉租房。

四、美國(guó)住房市場(chǎng)稅收政策對(duì)我國(guó)的啟示

（一）結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況搞好物業(yè)稅的征收工作

通過科學(xué)地征收物業(yè)稅可以抑制住房的過度消費(fèi)和囤積炒房、炒地行為，為壓縮住房開發(fā)階段的稅費(fèi)、降低住房?jī)r(jià)格創(chuàng)造條件，使物業(yè)稅逐步成為地方政府的重要財(cái)政收入來源、推動(dòng)“土地財(cái)政”模式的改革。為了發(fā)揮物業(yè)稅抑制住房過度消費(fèi)和投機(jī)的作用，稅率不能定得過低，同時(shí)必須考慮不同地區(qū)房?jī)r(jià)、居民承受力的差異和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要。

（二）通過稅收減免支持中低收入家庭自住房的購(gòu)買

我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比很高，說明中低收入家庭購(gòu)房的支付壓力過大，通過稅收減免幫助他們購(gòu)房有利于改善他們的居住狀況。我國(guó)個(gè)人所得稅實(shí)行的是超額累進(jìn)稅率制度，對(duì)于高收入者來說同樣數(shù)額利息（物業(yè)稅）的扣除產(chǎn)生的減稅收益更大?；谕瑯拥脑颍瑢韺?duì)物業(yè)稅扣除產(chǎn)生的減稅收益也應(yīng)設(shè)立合理的上限。

（三）配合物業(yè)稅的征收，通過減稅進(jìn)一步促進(jìn)二手房市場(chǎng)的交易活動(dòng)

我國(guó)目前二手房交易涉及的稅費(fèi)種類繁多，數(shù)額較大的稅種有由買方繳納的契稅、由賣方繳納的營(yíng)業(yè)稅和所得稅，與美國(guó)相比總體仍明顯偏高，我國(guó)二手房交易稅費(fèi)仍有下調(diào)的空間。當(dāng)設(shè)立和征收物業(yè)稅導(dǎo)致住房的保有成本增高時(shí)，通過下調(diào)交易稅費(fèi)促進(jìn)二手房市場(chǎng)活躍可望收到良好的效果。由于營(yíng)業(yè)稅的下調(diào)空間有限，未來二手交易稅的下調(diào)應(yīng)主要針對(duì)所得稅，減免對(duì)象以自住房（限1套）為宜。

參考文獻(xiàn)：

[1]柳德榮.美國(guó)住房市場(chǎng)的稅收調(diào)控及其借鑒意義[N].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)探討，2010（7）：33-36.

[2]胡琳琳.美國(guó)住房市場(chǎng)稅收政策及對(duì)我國(guó)的啟示[N].城市發(fā)展理論，2013（8）：27-28.

[3]王佳文.美國(guó)的住房狀況與住房政策[N].國(guó)際城市規(guī)劃，2015（1）：49-55.

[4]馮俊.住房與住房政策[M].北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2008.

[5]阿列克斯·施瓦茨.美國(guó)的住房政策[M].黃瑛，譯.北京：中信出版社，2008.

作者簡(jiǎn)介

第一作者：張愷（1994—），男，山西太原人，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院2016（社會(huì)保障）學(xué)術(shù)碩士研究生，研究方向：社會(huì)保障制度.

第二作者：王旭（1994—），男，山西長(zhǎng)治人，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院2016（社會(huì)保障）學(xué)術(shù)碩士研究生，研究方向：住房制度.