淺析物業(yè)企業(yè)會計核算存在的問題和改善措施

信琦

摘要：目前，物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)成為我國現(xiàn)代服務行業(yè)的主要內(nèi)容之一，對于社會穩(wěn)定與發(fā)展發(fā)揮著重要作用。文章介紹了物業(yè)企業(yè)會計核算的主要內(nèi)容，分析了目前大多數(shù)物業(yè)企業(yè)在會計核算中存在的主要問題，并提出了相應的改進對策和建議。

關(guān)鍵詞：物業(yè)企業(yè)；會計核算；財務信息

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展起來，在1981年3月，我國第一家專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)--深圳市物業(yè)管理公司的成立，標志著我國在物業(yè)管理上邁出了嶄新的第一步。此后，物業(yè)行業(yè)經(jīng)歷了由發(fā)展、完善到逐步成熟的階段，同時也進入了市場競爭激烈的時期。會計核算是服務于內(nèi)部經(jīng)營管理的重要內(nèi)容和市場經(jīng)濟的必然要求，為了面對挑戰(zhàn)和增強在市場中的競爭力，物業(yè)企業(yè)必須強化自身對會計核算的管理。

一、物業(yè)企業(yè)會計核算概述

（一）物業(yè)會計核算的主要內(nèi)容

物業(yè)企業(yè)會計核算是指以貨幣為主要計量單位，以憑證為主要依據(jù)，借助于專門的技術(shù)方法和程序?qū)ζ髽I(yè)已經(jīng)發(fā)生和已經(jīng)完成的管理、服務、經(jīng)營等有關(guān)資金的活動進行全面、綜合、連續(xù)、完整、系統(tǒng)的反映和監(jiān)督，即通過記賬，算賬，報賬，定期制定財務報表并提供給財務信息使用者的經(jīng)濟管理活動，旨在提供經(jīng)濟信息，提高經(jīng)濟效益。其具體內(nèi)容主要包括反映和監(jiān)督各種資產(chǎn)、負債及所有者權(quán)益的增減變動結(jié)余情況；成本、費用的發(fā)生和歸集；收入的取得、利潤的實現(xiàn)及利潤分配情況等。

（二）會計核算對物業(yè)企業(yè)經(jīng)營等各方面的重要作用

隨著現(xiàn)代企業(yè)制度的逐步完善，會計核算不再是記憑證、記帳和匯總數(shù)額，而是通過對數(shù)字信息的收集、加工、總結(jié)，形成對經(jīng)濟決策和管理有效的信息系統(tǒng)，其在資本市場上的舉足輕重作用已日益顯現(xiàn)。會計核算作為企業(yè)管理的工具和重要組成部分，在經(jīng)營中起著不可替代的作用。對于物業(yè)企業(yè)而言，具有以下現(xiàn)實意義。

1. 有助于向信息使用者提供準確的決策依據(jù)

會計核算能夠?qū)ξ飿I(yè)企業(yè)的財務狀況、經(jīng)營成果及資金流動使用等情況進行真實完整地記錄，并形成最核心的資料、最有價值和具有指導意義的信息，這是投資者、債權(quán)人、政府部門等使用者作出決策的依據(jù)。向外部提供真實的會計信息能夠起到規(guī)范物業(yè)企業(yè)行為的作用并提高透明度；而且，政府部門通過匯總會計信息進行有效的宏觀調(diào)控，實施有效的監(jiān)管，能夠保證國家的經(jīng)濟健康、市場經(jīng)濟有序的正常發(fā)展。

2. 有助于加強經(jīng)營管理水平

物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營管理水平的高低直接影響著其經(jīng)濟效益、經(jīng)營成果和市場競爭力，在一定程度上決定著發(fā)展前途，因此，合理有效的會計核算可以增強管理質(zhì)量并提高管理水平。會計核算關(guān)系到物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟活動和資金的使用情況，有系統(tǒng)性的會計核算才能對成本進行有效控制、才能讓資金得到合理的使用。

3. 有助于考核與評價業(yè)績

業(yè)績評價須由會計核算的數(shù)據(jù)信息支撐，物業(yè)企業(yè)接受了投資者的投資，其管理者就有責任按照預定的發(fā)展目標和要求，合理利用資源，加強經(jīng)營管理，接受考核和評價；其利益相關(guān)者可通過會計信息了解經(jīng)營狀況和未來發(fā)展趨勢，有利于建立健全約束與激勵機制，改進經(jīng)營管理，促進相關(guān)人員共同努力，達到提高經(jīng)營業(yè)績的目的。

二、目前物業(yè)企業(yè)會計核算中存在的問題

我國的物業(yè)行業(yè)是隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而發(fā)展起來的，因此最初物業(yè)企業(yè)的會計核算主要依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，目前物業(yè)企業(yè)在會計核算方面存在著一些與其發(fā)展不相適應的矛盾，具體表現(xiàn)為以下幾點。

（一）對會計核算制度缺乏正確認識

當前很多物業(yè)企業(yè)是從房產(chǎn)局或房主開發(fā)企業(yè)的某些部門脫離出來或新成立的私營性質(zhì)的企業(yè)。一方面，物業(yè)企業(yè)的管理者受傳統(tǒng)會計核算觀念的影響，認為物業(yè)企業(yè)是服務性行業(yè)，物業(yè)會計核算就是簡單的收支與記賬、按時報送會計報表就可以，沒有真正認識到會計核算在日常管理中的基礎(chǔ)性地位；另一方面，會計人員缺少專業(yè)培訓，不懂創(chuàng)新，無法滿足經(jīng)營管理要求。

（二）會計核算制度體系不健全

相比與其他比較成熟工商業(yè)，物業(yè)行業(yè)作為新興行業(yè)，其本身的發(fā)展時間短，物業(yè)企業(yè)沒有建立起與市場經(jīng)濟體制相適應的完善的會計核算制度，或者即使建立的會計制度也不規(guī)范不完善。例如未嚴格按照國家相關(guān)會計法規(guī)建立企業(yè)會計制度；因企業(yè)會計制度的不健全使得會計工作雜亂無章；會計科目的設(shè)置和使用不合理；沒有按國家相關(guān)的會計準則規(guī)定填寫憑證、登記明細賬、保管會計資料、制定資產(chǎn)盤點制度；會計機構(gòu)不健全，會計崗位設(shè)置不夠規(guī)范，會計人員的配備欠缺，會計的業(yè)務處理環(huán)節(jié)不嚴謹?shù)?。不完善的會計核算制度體系使會計信息不能完整、及時、真實地被記錄，以至造成會計核算過程中出現(xiàn)失真，削弱了會計核算的真實性和擴大了會計信息差錯，會計信息的不準確使信息使用者做出不正確的判斷。

（三）收入成本費用核算方式過于集中

目前，一個物業(yè)企業(yè)服務范圍較廣，可能同時管理多個居民小區(qū)和不同的項目，但很多物業(yè)企業(yè)為了控制并掌握下設(shè)的各職能部門的日常支出，其收入成本費用核算只由一個財務部門設(shè)置收入、成本、費用的明細賬目和科目，進行集中核算，而相關(guān)的各小區(qū)和職能部門沒能參與到收入成本費用的核算中或只設(shè)收支總賬不作收入成本費用明細核算，這樣就導致不能準確核算每個居民小區(qū)和職能部門物業(yè)收入、日常支出和經(jīng)營成果，這種單一集中的核算方式并不能滿足現(xiàn)實的物業(yè)企業(yè)需要。

（四）會計核算軟硬件不理想

在如今社會信息化的大環(huán)境下，由于發(fā)展不規(guī)范，很多物業(yè)企業(yè)會計部門的硬件不完備，甚至沒有會計核算軟件還停留在用計算器核算階段，對會計數(shù)據(jù)的收集、處理（包括登賬和對賬）、分析等仍使用人工操作。這樣不僅耗費了會計人員大量的時間和精力且效率低，容易發(fā)生數(shù)據(jù)計算失誤以至影響到會計數(shù)據(jù)的準確性，從而造成經(jīng)濟損失；時效性跟不上最新的會計信息，無法提供有效的信息，從而在一定程度上限制了會計科目編碼的進一步深入細分。endprint

（五）財務報表信息缺乏針對性

財務報表是會計核算結(jié)果的最終體現(xiàn)，目前很多物業(yè)企業(yè)只向會計資料使用者提供稅務局等政府部門要求的通用的資產(chǎn)負債表、利潤表和現(xiàn)金流量表等財務報表，這些表內(nèi)的信息籠統(tǒng)、沒有特性和針對性，這讓使用者對經(jīng)營管理的了解與指導有限，給經(jīng)營管理帶來的作用不大。

三、加強物業(yè)企業(yè)會計核算的對策建議

（一）樹立正確的會計核算意識

物業(yè)企業(yè)的管理者和會計部門應該加強對會計工作的重視，更新理念并樹立正確觀念，把會計工作落到實處。會計人員是保證會計核算能夠有效開展的基礎(chǔ)，因此物業(yè)企業(yè)應有計劃地定期開展會計人員專業(yè)培訓以增強會計方面理論知識、專業(yè)素質(zhì)和提高工作能力；會計人員也需要加強自身的建設(shè)以提高自己的能力；對相關(guān)人員會計實施定期崗位輪換，防止發(fā)生舞弊。

（二）完善會計核算制度體系

在管理者重視的前提下，物業(yè)企業(yè)應該遵循會計法、會計準則、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度、物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定以及實施細則等規(guī)定再結(jié)合自身的行業(yè)經(jīng)營特點和內(nèi)部管理的要求，制定出會計核算辦法、財產(chǎn)清查制度、資金管理辦法等一系列的會計制度并完善核算體系。有了制度的規(guī)范和約束，會計核算才能有序的開展，并確保每一項經(jīng)濟業(yè)務的發(fā)生都能被準確詳實記錄，會計數(shù)據(jù)的真實和全面才能讓經(jīng)營取得更好的發(fā)展。

（三）構(gòu)建多級的合理的會計核算模式

2000年1月1日起開始執(zhí)行的《物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定（試行）》是對物業(yè)會計比較具體的工作性指導，統(tǒng)一設(shè)置了物業(yè)會計科目，分清易混淆科目的界限并作了具體地解釋和歸類說明。在當前競爭激烈的市場環(huán)境下，單一的集中的核算模式已不能滿足發(fā)展的需求，物業(yè)企業(yè)對此必須進行改變?，F(xiàn)階段，每個居民小區(qū)或項目都是獨立的，物業(yè)企業(yè)為此提供物業(yè)管理服務也是獨立的。物業(yè)企業(yè)應以小區(qū)或項目為單位，按照法律法規(guī)再結(jié)合其職能部門和經(jīng)營項目業(yè)務的特點來合理設(shè)置明細分類和輔助會計核算科目，在一級核算的基礎(chǔ)上增加設(shè)置二級甚至多級核算級別，以提高核算數(shù)據(jù)的針對性、詳細性和準確性，發(fā)揮會計核算的優(yōu)勢，保證會計核算的質(zhì)量，為內(nèi)部正確統(tǒng)計運作和有效控制成本支出提供合理的會計信息和充分的理論依據(jù)。

（四）加強會計核算軟硬件建設(shè)

隨著網(wǎng)絡技術(shù)的快速發(fā)展，信息化在為社會和大眾帶來了極大便利的同時，也幫助人們可以通過互聯(lián)網(wǎng)獲取大量的信息與數(shù)據(jù)。物業(yè)會計核算也要緊跟信息化的發(fā)展潮流，配備并提高會計核算硬件和選擇并使用合適的會計核算軟件，提高數(shù)據(jù)的收集速度，確保數(shù)據(jù)的準確性和實效性，同時大大減輕會計核算人員日常工作的負擔，進一步提高會計核算工作效率，用信息技術(shù)來提升企業(yè)競爭力和經(jīng)濟效益，造就企業(yè)的發(fā)展。

（五）披露有針對性的財務報表信息

財務報表是進行會計核算的重要內(nèi)容，物業(yè)企業(yè)必須確保向會計資料使用者提供的是全方位反映企業(yè)真實狀況的報表資料。除了通用的財務報表外，根據(jù)物業(yè)服務管理的特點，物業(yè)企業(yè)可以針對使用者提供相應的報表資料：為投資者提供側(cè)重于盈利能力、資本結(jié)構(gòu)等方面的報表資料；為債權(quán)人提供著重于有關(guān)償債能力的報表資料；為管理者提供著重于某一特定日期的資產(chǎn)負債及所有者權(quán)益狀況和某一特定時期的經(jīng)營業(yè)績和現(xiàn)金流方面的報表資料；為企業(yè)職工提供勞動報酬、職工福利好壞及就業(yè)穩(wěn)定性的資料；為物權(quán)人提供物業(yè)費使用明細表等。

總之，會計核算是經(jīng)營的核心環(huán)節(jié)，物業(yè)企業(yè)應在遵守國家會計制度、準則的前提下，按照一定程序制定出會計核算制度，用科學有效的會計核算方法審核、記賬、核算發(fā)生的每個經(jīng)濟業(yè)務，記錄、分類和匯總業(yè)務數(shù)據(jù)，真實、準確、及時地計算出經(jīng)營成果、財務狀況及變動情況，編成報表，并對日常經(jīng)濟業(yè)務進行控制。隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，物業(yè)企業(yè)為提高自身的競爭力并在現(xiàn)代市場經(jīng)濟中穩(wěn)步前行，對自身經(jīng)營中出現(xiàn)的會計核算問題要深入分析與改進，以促進物業(yè)企業(yè)在市場競爭過程中取得較好的經(jīng)濟社會效益。

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（作者單位：沈陽金鑫物業(yè)管理有限公司）endprint