保障性房屋建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控策略

夏華勇

摘要：保障性房屋本質(zhì)上是具有社會(huì)保障安置性的住房，是國(guó)家為解決社會(huì)中低收入群體住房難問(wèn)題而開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，其以低價(jià)銷售給中低收入家庭。保障性房屋建設(shè)，是關(guān)乎民生的重點(diǎn)工程，對(duì)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有重大推動(dòng)作用，能夠有效提升民眾幸福感，滿足基本住房保障性要求。伴隨著國(guó)家政策的推動(dòng)，保障性住房建設(shè)項(xiàng)目也不斷增多，在開(kāi)發(fā)保障性房屋項(xiàng)目過(guò)程中，資金需求量大，項(xiàng)目質(zhì)量要求高，因此在建設(shè)過(guò)程中需要多方籌集資金，由于保障性房屋項(xiàng)目建設(shè)的特殊性和資金來(lái)源多樣性，使得企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。文章主要結(jié)合保障性房屋建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行分析，探討加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的有效對(duì)策。

關(guān)鍵詞：保障性房屋；建設(shè)項(xiàng)目；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；管控策略；探究

一、緒論

（一）研究背景

保障性房屋建設(shè)項(xiàng)目顧名思義是國(guó)家為緩解中低收入群體住房難問(wèn)題，而推出的具有公益性質(zhì)和社會(huì)保障性質(zhì)的一類房屋建設(shè)項(xiàng)目。相較于普通的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，保障性房屋由政府牽頭，統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一管理。由于其非營(yíng)利性特點(diǎn)，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中資金投入規(guī)模較大，這也就導(dǎo)致了項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源多元化和建設(shè)周期復(fù)雜化，其中資金來(lái)源不僅有銀行和公積金貸款，還有債券或者信托，甚至部分房屋建設(shè)采用PPP模式合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，這無(wú)疑增加了建筑項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此加強(qiáng)保障性房屋建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控十分必要。

（二）研究意義

本文主要圍繞保障性房屋建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行分析，探究在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中各環(huán)節(jié)，如招投標(biāo)環(huán)節(jié)、籌資環(huán)節(jié)、建造環(huán)節(jié)、移交環(huán)節(jié)等面臨的分析，并以此為切入點(diǎn)，分析如何化解和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障建設(shè)項(xiàng)目順利施工。作為保障性房屋建設(shè)項(xiàng)目，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，能夠確保項(xiàng)目保質(zhì)保量完成，實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo)，同時(shí)也有助于實(shí)現(xiàn)解決中低收入群體住房難問(wèn)題，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、保障性房屋建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控特點(diǎn)分析

對(duì)保障性房屋建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控特點(diǎn)進(jìn)行分析，主要體現(xiàn)在以下方面。

第一，風(fēng)險(xiǎn)管控難度大。伴隨著金融行業(yè)監(jiān)管日趨嚴(yán)格，金融機(jī)構(gòu)加大了對(duì)企業(yè)的審核力度，尤其是對(duì)于企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，作為建筑施工企業(yè)融資難度無(wú)疑加大，雖然對(duì)于保障性房屋項(xiàng)目而言，其由政府出面擔(dān)保，但是由于該項(xiàng)目一般施工周期長(zhǎng)，施工原材料價(jià)格受市場(chǎng)影響大，因此在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控難度面臨更多挑戰(zhàn)。

第二，內(nèi)外部環(huán)境影響項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。保障性房屋建設(shè)項(xiàng)目具有特殊性，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，政策變化，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，建筑施工企業(yè)管理水平等，都會(huì)影響項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如招標(biāo)采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格審定風(fēng)險(xiǎn)、征地拆遷安置風(fēng)險(xiǎn)、工程施工風(fēng)險(xiǎn)、工程成本控制風(fēng)險(xiǎn)、移交財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等，由于風(fēng)險(xiǎn)復(fù)雜性和多樣性，在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控過(guò)程中需要分析和識(shí)別財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)誘因，針對(duì)性制定風(fēng)險(xiǎn)管控方案。

三、保障性房屋建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響因素

（一）政策方面

政策導(dǎo)向會(huì)影響市場(chǎng)不同參與主體的利益，也可能會(huì)誘發(fā)財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)保障性房屋建設(shè)項(xiàng)目，影響因素主要體現(xiàn)在以下方面： 其一，政策調(diào)控影響，為穩(wěn)定房產(chǎn)市場(chǎng)秩序，避免放假過(guò)高過(guò)快增長(zhǎng)，國(guó)家會(huì)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，或抑制或支持，但是不管采取何種措施，都會(huì)在一定程度上影響購(gòu)房意向，當(dāng)政策從嚴(yán)時(shí)，作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商，會(huì)面臨較大的壓力，此時(shí)為盡快實(shí)現(xiàn)資金回籠，擴(kuò)大銷售規(guī)模，往往只能采取降價(jià)促銷的方式。近年，雖然國(guó)家多次出手穩(wěn)定房?jī)r(jià)，但是房?jī)r(jià)仍然居于高位，因此保障性房屋就成為主要選擇。其二，金融政策影響，當(dāng)前，金融市場(chǎng)監(jiān)管力度加大，政府資金也嚴(yán)重緊缺，在保障性房屋項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，僅僅依靠政府遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還需要社會(huì)資本參與，但就當(dāng)前來(lái)看，保障性房屋建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，主要以銀行貸款為主要融資方式，受政府債務(wù)不斷擴(kuò)大，國(guó)家加大了對(duì)地方政府融資平臺(tái)的清理，這在一定程度上影響了保障性房屋建設(shè)項(xiàng)目的融資，阻礙項(xiàng)目建設(shè)。

（二）經(jīng)濟(jì)方面

宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境會(huì)對(duì)保障性房屋建設(shè)行業(yè)產(chǎn)生一定影響，因此在保障性房屋建設(shè)過(guò)程中經(jīng)濟(jì)因素可能會(huì)引發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。要開(kāi)展保障性房屋建設(shè)項(xiàng)目，需要以經(jīng)濟(jì)總量為依仗，只有促使經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提升，才能實(shí)現(xiàn)從宏觀層面調(diào)控財(cái)富，保障性房屋建設(shè)項(xiàng)目也是宏觀調(diào)整的手段之一，目的是提升人民居住水平，可以說(shuō)，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平直接影響地方保障性房屋建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施。近年來(lái)，受城鎮(zhèn)化建設(shè)的影響，大量人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，在黨的十八中，也明顯提到要實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)公共服務(wù)的均等化，其中就包含保障性房屋，這要求要不斷擴(kuò)大保障性房屋建設(shè)規(guī)模，增加受益人群。然而，經(jīng)濟(jì)環(huán)境瞬息萬(wàn)變，原材料價(jià)格、人工成本等均具有不確定性和波動(dòng)性，如果不能深入分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境，盲目開(kāi)展保障性房屋建設(shè)項(xiàng)目，可能會(huì)增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）市場(chǎng)方面

市場(chǎng)因素影響保障性房屋建設(shè)，民眾的收入水平影響保障性房屋的購(gòu)買(mǎi)意愿，如果可支配的收入較低，則更加傾向于選擇保障性房屋，需求就越大，可支配收入越高，則相對(duì)對(duì)于保障性房屋的需求會(huì)偏低。因此，在保障性房屋項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，局面的購(gòu)買(mǎi)能力和收入水平會(huì)影響保障性房屋市場(chǎng)供給。此外，就當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，商品房的價(jià)格持續(xù)攀升，但房產(chǎn)市場(chǎng)需求已然較高，由此說(shuō)明，居民的購(gòu)房訴求較為強(qiáng)烈，在居民收入水平有限的前提下，要實(shí)現(xiàn)居住需求，往往只能選擇保障性房屋，由此可以明確的是保障性房屋建設(shè)項(xiàng)目依然具有較大的需求潛力。市場(chǎng)房?jī)r(jià)波動(dòng)會(huì)影響居民購(gòu)房需求，也會(huì)對(duì)保障性房屋建設(shè)產(chǎn)生影響，如何不能順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)，也易加劇財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、保障性房屋建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）招投標(biāo)環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在投標(biāo)過(guò)程中，一些建筑施工企業(yè)為確保中標(biāo)，惡意降低報(bào)價(jià)，不規(guī)范控制成本，甚至于接受招標(biāo)方不合理的要求，如此給后期項(xiàng)目建設(shè)埋下諸多隱患，增加項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在保障性房屋建設(shè)項(xiàng)目中，一些建筑施工企業(yè)為拿下項(xiàng)目，即使項(xiàng)目利潤(rùn)較低甚至沒(méi)有利潤(rùn)，也盲目投標(biāo)，這無(wú)疑增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，在投標(biāo)過(guò)程中，一些建筑施工企業(yè)缺乏專業(yè)人員，投標(biāo)人員缺乏對(duì)標(biāo)書(shū)的全面分析和解讀，對(duì)項(xiàng)目研究不透徹，忽視該類項(xiàng)目的高質(zhì)量要求，也易引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目中標(biāo)之后，簽訂合同過(guò)程中，一些項(xiàng)目需要采用BT模式簽訂合同，要求項(xiàng)目建設(shè)完成后，以合同要求的總價(jià)移交，對(duì)于這種情況，建筑施工企業(yè)可能會(huì)面臨成本增加風(fēng)險(xiǎn)，主要是施工過(guò)程中可能會(huì)因材料成本、人工成本價(jià)格上漲，而需多增加成本投入。

（二）籌資環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

籌資風(fēng)險(xiǎn)主要是建筑施工企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)的資金短缺風(fēng)險(xiǎn)，可能是企業(yè)運(yùn)營(yíng)不當(dāng)導(dǎo)致，也可能是金融政策緊縮導(dǎo)致，一旦出現(xiàn)籌資風(fēng)險(xiǎn)，意味著企業(yè)可能無(wú)法正常開(kāi)展項(xiàng)目，甚至還會(huì)出現(xiàn)連鎖反應(yīng)。就保障性房屋建設(shè)項(xiàng)目來(lái)看，該項(xiàng)目是高門(mén)檻、高投資，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中需要大規(guī)模資金投入，且建設(shè)周期長(zhǎng)，不管是土地購(gòu)置、項(xiàng)目規(guī)劃，還是圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、工程施工等都需要充足的資金保障，倘若某一環(huán)節(jié)資金鏈斷裂，則整個(gè)項(xiàng)目可能無(wú)法推進(jìn)，因此籌資環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控對(duì)于保障性房屋建設(shè)項(xiàng)目至關(guān)重要。分析當(dāng)前保障性房屋建設(shè)項(xiàng)目籌資環(huán)節(jié)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要是缺乏多元化的籌資渠道，項(xiàng)目建設(shè)資金更多依靠政府部門(mén)，銀行貸款是主要資金籌集方式，加之目前我國(guó)房屋金融體系出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡，民眾儲(chǔ)蓄更多流向商品房市場(chǎng)，相較之下，商業(yè)性融資資金規(guī)模更大，而對(duì)比保障性房屋，其銀行貸款是以銷售型項(xiàng)目為主，租賃性方面，由于投資回收周期較長(zhǎng)，高風(fēng)險(xiǎn)低收益，因此較難吸納社會(huì)資金。

（三）建造環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

建造環(huán)節(jié)主要有四類風(fēng)險(xiǎn)：第一，審價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，就普通的商品房銷售而言，其售價(jià)主要由市場(chǎng)決定，而對(duì)于保障性房屋，其在確定銷售價(jià)格時(shí)，除了要考慮開(kāi)發(fā)成本，還要考慮3%的利潤(rùn)，因此銷售價(jià)格的確定應(yīng)由成本和3%利潤(rùn)組成，且銷售價(jià)格確定之后需要政府進(jìn)行審定，由于保障性房屋的特殊性，其建設(shè)周期較長(zhǎng)，且涉及成本類型較多，一旦某項(xiàng)成本上漲，則勢(shì)必會(huì)影響收益，如人工成本、材料成本等價(jià)格上漲，則意味著預(yù)期收益會(huì)被壓縮。第二，征地拆遷安置風(fēng)險(xiǎn)，在征地拆遷過(guò)程中，常常會(huì)出現(xiàn)一些“釘子戶”，不愿配合拆遷安置工作，對(duì)于此情況，如果不能盡快協(xié)調(diào)處理，將會(huì)導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目不斷延期，即使能談妥，也可能會(huì)面臨更高額的拆遷費(fèi)，這勢(shì)必會(huì)增加拆遷安置成本，不僅如此，受銀行貸款利息不斷上調(diào)影響，建筑施工企業(yè)要進(jìn)行項(xiàng)目融資，會(huì)同時(shí)面臨融資成本增加風(fēng)險(xiǎn)。第三，項(xiàng)目安全、質(zhì)量和工期風(fēng)險(xiǎn)，在工程項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，質(zhì)量、安全、工期之間存在矛盾，要保障質(zhì)量，就意味著延長(zhǎng)工期，要保障效率，就意味著工期縮短，可能會(huì)引發(fā)質(zhì)量問(wèn)題。針對(duì)保障性房屋建設(shè)項(xiàng)目，其在建設(shè)過(guò)程中，政府部門(mén)較為重視，對(duì)于工期和質(zhì)量要求高，加之價(jià)格政府主導(dǎo)，利潤(rùn)空間較為有限，由此一些開(kāi)發(fā)商為拓展利潤(rùn)空間，只能壓縮成本，而壓縮成本導(dǎo)致的結(jié)果就是引發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量和安全隱患。一旦出現(xiàn)嚴(yán)重的質(zhì)量安全事故，項(xiàng)目將會(huì)因此停滯，這無(wú)疑會(huì)對(duì)企業(yè)持續(xù)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生較大影響。第四，成本管控風(fēng)險(xiǎn)，在工程項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，難以預(yù)見(jiàn)的成本會(huì)增加項(xiàng)目成本風(fēng)險(xiǎn)，如對(duì)于保障性房屋建設(shè)項(xiàng)目，如果前期設(shè)計(jì)論證不足，造成設(shè)計(jì)不合理，在后期施工過(guò)程中臨時(shí)變更設(shè)計(jì)，這不僅會(huì)增加大量成本，還會(huì)使得工期延長(zhǎng)。此外，在項(xiàng)目進(jìn)度款支付過(guò)程中，如果缺乏完善的支付管控流程，也會(huì)引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）移交環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

移交環(huán)節(jié)主要是在項(xiàng)目竣工后按照合同質(zhì)量要求移交項(xiàng)目的過(guò)程。第一，移交環(huán)節(jié)存在的風(fēng)險(xiǎn)主要是項(xiàng)目不符合政府方的標(biāo)準(zhǔn)要求，這時(shí)可能會(huì)被督促整改，如果與政府預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)存在較大出入，可能會(huì)導(dǎo)致工程成本大幅增加。第二，在簽訂合同環(huán)節(jié)，并不能將項(xiàng)目移交環(huán)節(jié)面臨的所有問(wèn)題均考慮到位，如此雙方在項(xiàng)目移交過(guò)程中，對(duì)于出現(xiàn)合同中未涉及的事項(xiàng)，可能會(huì)引發(fā)爭(zhēng)議。在實(shí)際操作時(shí)，一些地方政府利用其特殊地位優(yōu)勢(shì)，不嚴(yán)格按照合同執(zhí)行，而關(guān)于BT項(xiàng)目的相關(guān)法律法規(guī)尚不健全，處理方法尚不明確，因此一旦出現(xiàn)毀約情況，政府無(wú)法支付所有回購(gòu)款，為盡快獲取部分款項(xiàng)，建筑施工企業(yè)將面臨妥協(xié)。第三，在保障性房屋項(xiàng)目開(kāi)展過(guò)程中，如果政府部門(mén)財(cái)政收支失衡，資金短缺，這時(shí)建筑施工企業(yè)可能面臨無(wú)法全部收回項(xiàng)目款的風(fēng)險(xiǎn)。此外，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，政府方突然面臨人事變動(dòng)，建設(shè)項(xiàng)目尚未竣工移交，待項(xiàng)目竣工后，移交過(guò)程中，可能面臨之后的領(lǐng)導(dǎo)班子不認(rèn)同項(xiàng)目的情況，如果其對(duì)回購(gòu)金存在異議，則會(huì)嚴(yán)重影響回收款收回的效率，加劇企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

五、保障性房屋建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的有效策略

（一）注重招投標(biāo)環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控

1. 規(guī)范項(xiàng)目投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)管理

在投標(biāo)環(huán)節(jié)，為強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，應(yīng)重視規(guī)范招標(biāo)財(cái)務(wù)管控。在建筑企業(yè)開(kāi)展保障性房屋建設(shè)項(xiàng)目過(guò)程中，要先取得招標(biāo)資料，通過(guò)全面準(zhǔn)確解讀招標(biāo)文件的相關(guān)信息，明確保障性房屋建設(shè)項(xiàng)目的施工技術(shù)要求、質(zhì)量要求等關(guān)鍵信息，同時(shí)了解建設(shè)項(xiàng)目的內(nèi)容和范圍，以明確企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)。在當(dāng)前新經(jīng)濟(jì)背景下，作為建筑施工企業(yè)，要取得項(xiàng)目，就需要進(jìn)行投標(biāo)，投標(biāo)是一種優(yōu)勝劣汰的選擇，因此，企業(yè)在投標(biāo)前，要重視科學(xué)合理編制標(biāo)書(shū)，精準(zhǔn)預(yù)測(cè)投標(biāo)預(yù)算，不僅如此，對(duì)于甲方企業(yè)提供的相關(guān)資料，也要詳細(xì)分析解讀，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，既要及時(shí)咨詢招標(biāo)企業(yè)準(zhǔn)確掌握詳細(xì)情況，避免引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。為確保投標(biāo)全過(guò)程規(guī)范、合理，可以考慮引入第三方機(jī)構(gòu)，依托其專業(yè)優(yōu)勢(shì)搜集招標(biāo)方的資料信息，并歸納分析，開(kāi)展對(duì)招標(biāo)方盡可能全面評(píng)估，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，要求招標(biāo)方通過(guò)書(shū)面形式進(jìn)行及時(shí)答復(fù)。在投標(biāo)預(yù)算編制環(huán)節(jié)，應(yīng)確保工程計(jì)量準(zhǔn)確無(wú)誤，避免影響預(yù)算編制準(zhǔn)確性。針對(duì)保障性房屋建設(shè)項(xiàng)目，不僅要全面仔細(xì)研讀標(biāo)書(shū)，還要做好實(shí)地考察，可以組建專業(yè)的考察小組對(duì)項(xiàng)目建設(shè)地區(qū)的綜合環(huán)境進(jìn)行全面調(diào)研分析。在考察完成之后，要采用科學(xué)的核量方法，確定合理的工程造價(jià)，避免過(guò)高估測(cè)預(yù)算，亦或者嚴(yán)重壓低成本，對(duì)于無(wú)法準(zhǔn)確估測(cè)的費(fèi)用支出風(fēng)險(xiǎn)，要審慎考慮，防止過(guò)度壓價(jià)，增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2. 規(guī)范項(xiàng)目招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)管理

在招標(biāo)過(guò)程中，招標(biāo)采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)是保障性房屋建設(shè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)之一，該環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)主要是由于采購(gòu)過(guò)程中面臨突發(fā)情況，最終導(dǎo)致實(shí)際采購(gòu)情況偏離預(yù)期目標(biāo)，因此在招標(biāo)采購(gòu)過(guò)程中要重視風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)，以降低損失，確保項(xiàng)目順利推進(jìn)，在損失發(fā)生前，要盡可能地防范和規(guī)避，在損失后，要及時(shí)制定應(yīng)對(duì)方案，防止風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。在保障性房屋建設(shè)過(guò)程中，招標(biāo)采購(gòu)過(guò)程具有隱蔽性，因此應(yīng)重視風(fēng)險(xiǎn)管控，防范徇私舞弊。在招標(biāo)采購(gòu)過(guò)程中，為有效防范風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)重視事前預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)，可建立風(fēng)險(xiǎn)分析模型，綜合估測(cè)風(fēng)險(xiǎn)誘因、風(fēng)險(xiǎn)危害、發(fā)生頻率、風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)等內(nèi)容，再據(jù)此制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，以防范風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于采購(gòu)合同風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)重視加強(qiáng)采購(gòu)合同管理，在采購(gòu)合同簽訂過(guò)程中，要確保條款清晰、責(zé)任明確，或通過(guò)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)或者擔(dān)保的方式來(lái)轉(zhuǎn)移合同風(fēng)險(xiǎn)。在開(kāi)展保障性住房項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，要采用公開(kāi)招標(biāo)的方式，嚴(yán)格按照規(guī)范的招標(biāo)程序進(jìn)行，確保招標(biāo)流程合理，遵循無(wú)標(biāo)底招標(biāo)原則，合理低價(jià)中標(biāo)，不設(shè)置投標(biāo)價(jià)格有效幅度，投標(biāo)企業(yè)以行業(yè)規(guī)范為基準(zhǔn)，以基于施工圖紙的預(yù)算價(jià)為導(dǎo)向，在保障成本的前提下提出投標(biāo)報(bào)價(jià)，在符合招標(biāo)條件的同時(shí)最低價(jià)報(bào)價(jià)一方即為中標(biāo)企業(yè)。加強(qiáng)項(xiàng)目招標(biāo)管控，以防范不合理低價(jià)中標(biāo)誘發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，確保項(xiàng)目順利開(kāi)展。

（二）加強(qiáng)籌資環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控

首先，準(zhǔn)確把握政策動(dòng)向。在保障性房屋建設(shè)項(xiàng)目籌資過(guò)程中，建筑施工企業(yè)應(yīng)充分利用國(guó)家出臺(tái)的優(yōu)惠政策，盡可能爭(zhēng)取低息貸款，或者選擇公積金貸款等方式，以緩解融資壓力。作為建筑施工企業(yè)，應(yīng)加強(qiáng)與政府部門(mén)的密切溝通，實(shí)時(shí)掌握最新政策動(dòng)向，并要根據(jù)國(guó)家戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、市場(chǎng)環(huán)境等信息，科學(xué)預(yù)測(cè)未來(lái)政策變化趨勢(shì)，以有效防范和規(guī)避籌資風(fēng)險(xiǎn)。此外，作為施工企業(yè)，還應(yīng)加大對(duì)金融市場(chǎng)的關(guān)注度，科學(xué)選擇最佳籌資時(shí)機(jī)，盡量避免在金融緊縮時(shí)期籌集，以防止貸款利率上調(diào)增加籌資成本。其次，加快資金回籠。為促使資金快速回籠，一方面應(yīng)提升工程建設(shè)效率，另一方面應(yīng)盡快辦理完相關(guān)證件，以確保能夠盡早預(yù)售回購(gòu)款。在籌資使用環(huán)節(jié)，企業(yè)應(yīng)重視制定科學(xué)詳細(xì)的資金使用方案，在資金使用過(guò)程中嚴(yán)格審批和監(jiān)督管控，確保資金合理調(diào)動(dòng)使用，提升籌集資金使用效率。最后，應(yīng)重視強(qiáng)化應(yīng)收賬款管控，建筑施工企業(yè)可以結(jié)合本企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)搭建完善的信用管理體系，規(guī)范落實(shí)客戶資信評(píng)估，對(duì)于逾期賬款，要及時(shí)催收，以避免壞賬損失。

（三）加強(qiáng)建造環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控

在項(xiàng)目建造環(huán)節(jié)應(yīng)重視從以下方面加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控。首先，防范價(jià)格審定風(fēng)險(xiǎn)。為有效防范審價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)重視規(guī)范價(jià)格申報(bào)流程和審批程序，確保價(jià)格申報(bào)全過(guò)程規(guī)范，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，應(yīng)重視加強(qiáng)同政府方面的溝通協(xié)商，可以直接指派專人負(fù)責(zé)，確保雙方在價(jià)格方面達(dá)成一致性意見(jiàn)。對(duì)于價(jià)格審定的進(jìn)度要注意合理把控，盡早爭(zhēng)取預(yù)售證，回收購(gòu)房款，以減輕企業(yè)的資金壓力。除此之外，還可以采取風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方式，建筑施工企業(yè)可以尋找專業(yè)的外包企業(yè)或者擔(dān)保企業(yè)，通過(guò)拆遷外包，將部分人工成本、材料成本、拆遷安置成本轉(zhuǎn)移；或者通過(guò)與擔(dān)保企業(yè)合作，確定極限損失額，鎖定風(fēng)險(xiǎn)，將損失風(fēng)險(xiǎn)控制在合理可承受范圍內(nèi)。其次，重視征地拆遷安置風(fēng)險(xiǎn)管控。在拆遷安置環(huán)節(jié)，應(yīng)做好進(jìn)度把控，確保將成本限定在合理范圍內(nèi)，在開(kāi)展可行性研究之前，對(duì)項(xiàng)目的拆遷安置投入成本情況進(jìn)行估測(cè)，針對(duì)性采取應(yīng)對(duì)方案進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，如在拆遷過(guò)程中，為避免社會(huì)性因素，可以委托第三方拆遷企業(yè)，或者尋求當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)幫助解決拆遷安置問(wèn)題，避免在拆遷安置過(guò)程中引發(fā)不必要矛盾；對(duì)于拆遷補(bǔ)償款的發(fā)放，建筑施工企業(yè)可以與當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)簽訂協(xié)議，由其負(fù)責(zé)補(bǔ)償款的足額工作，以避免處理不當(dāng)，影響項(xiàng)目進(jìn)度。最后，加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量、安全、工期風(fēng)險(xiǎn)管理。在保障性房屋建設(shè)項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中，要重視與各方展開(kāi)合作，為有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，在合作過(guò)程中應(yīng)通過(guò)簽訂合同來(lái)明確各方權(quán)責(zé)，以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的適當(dāng)分擔(dān)。保障性房屋建設(shè)對(duì)于質(zhì)量、安全、工期等要求較高，為防范風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)定期組織專業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目施工情況進(jìn)行檢查好，確保施工安全、質(zhì)量保證、風(fēng)險(xiǎn)可控，避免不穩(wěn)定因素導(dǎo)致延期。此外，重視防范設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)，為有效防范風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)重視強(qiáng)化審查力度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中的疏漏。在保障性房屋建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)展過(guò)程中，如果因政策調(diào)整，面臨設(shè)計(jì)變更，可能會(huì)誘發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為有效防范風(fēng)險(xiǎn)，在建設(shè)施工過(guò)程中要嚴(yán)格把控進(jìn)度，按照工期要求進(jìn)行項(xiàng)目施工，避免拖延工期過(guò)程中，因政策變化，增加工程成本。為有效防范設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)，在變更時(shí)，要全面完整搜集各方資料，包括甲方企業(yè)、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)及人員、監(jiān)理機(jī)構(gòu)等參與方的資料，并要求各方簽字蓋章確認(rèn)才能生效，不僅如此，還應(yīng)明確界定責(zé)任，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移，對(duì)于因把控不嚴(yán)誘發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，要求設(shè)計(jì)單位承擔(dān)損失。應(yīng)重視加強(qiáng)成本管控，在資金預(yù)算階段，可考慮設(shè)立設(shè)計(jì)更改基金，盡可能減少設(shè)計(jì)更改引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中要盡可能減少非必要性的變更，以達(dá)到防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的效果。

（四）注重移交環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控

在保障性房屋建設(shè)項(xiàng)目移交環(huán)節(jié)，為有效管控項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)重視從以下方面入手：其一，在項(xiàng)目建設(shè)之前，要做好對(duì)地方政府的綜合評(píng)估工作，如調(diào)查分析地方政府的財(cái)政情況，是否具備滿足項(xiàng)目款項(xiàng)支付的能力，同時(shí)要對(duì)地方發(fā)展情況評(píng)估，了解地方財(cái)政赤字情況，通過(guò)加強(qiáng)前期對(duì)政府的調(diào)查分析，了解其資信情況，避免項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中無(wú)法支付項(xiàng)目款項(xiàng)，如果調(diào)查發(fā)現(xiàn)地方政府連續(xù)多年財(cái)政赤字，存在較大回購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，則應(yīng)審慎評(píng)估是否繼續(xù)建設(shè)項(xiàng)目。倘若考慮繼續(xù)建設(shè)項(xiàng)目，需要進(jìn)行抵押擔(dān)保，此時(shí)，需要評(píng)估抵押擔(dān)保物，確保其與投資相匹配。在確定投標(biāo)之后，如果企業(yè)順利中標(biāo)，應(yīng)規(guī)范簽訂合同，明確界定政府方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，尤其是對(duì)于特殊經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，應(yīng)在合同中進(jìn)行明確說(shuō)明，以切實(shí)保障企業(yè)利益。其二，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，為有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)確保保障性房屋建設(shè)項(xiàng)目的施工進(jìn)度和施工質(zhì)量，避免出現(xiàn)資金鏈斷裂或者施工安全等問(wèn)題，阻礙項(xiàng)目進(jìn)度，影響回收款收回。需要注意的是，在項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)，應(yīng)定期督促政府部門(mén)，確保其能夠及時(shí)將回購(gòu)款項(xiàng)分解到年度財(cái)政預(yù)算中，為移交做好準(zhǔn)備工作。其三，加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)中的質(zhì)量監(jiān)管，在保障性房屋建設(shè)項(xiàng)目施工過(guò)程中，參與主體眾多，有分包商、原材料供應(yīng)商、施工隊(duì)、施工設(shè)備供應(yīng)方等，參與主體眾多，專業(yè)水平和職業(yè)素養(yǎng)參差不齊，一旦某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，可能會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)。因此，為保證項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量，應(yīng)強(qiáng)化全過(guò)程監(jiān)管，確保項(xiàng)目保質(zhì)保量完成項(xiàng)目移交政府，收回回購(gòu)款。

六、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，就保障性房屋建設(shè)項(xiàng)目而言，其是民生工程，與社會(huì)民眾切身利益息息相關(guān)，因此在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中必須確保符合質(zhì)量、安全要求、如期投入使用，這對(duì)于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，保障社會(huì)穩(wěn)定具有重要意義。在保障性房屋建設(shè)過(guò)程中，內(nèi)外部環(huán)境的復(fù)雜性使得項(xiàng)目建設(shè)面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)，其中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的影響較大，為確保項(xiàng)目順利施工，應(yīng)重視加強(qiáng)項(xiàng)目全周期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，從以往的事后處理向事前識(shí)別、事中控制轉(zhuǎn)變，推動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)管控前移，從源頭規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

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（作者單位：黃山市住房租賃保障管理中心）