房地產(chǎn)財務成本管理問題及對策

席代政

摘要：在國內(nèi)國民經(jīng)濟發(fā)展中，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為一項基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，在促進我國國民經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮著不可取代的作用。房地產(chǎn)業(yè)具有資金需求量大、開發(fā)時間長的特征，也正是因為如此，使房地產(chǎn)越發(fā)依賴信貸與資本市場。但房地產(chǎn)企業(yè)在實際發(fā)展中財務成本管理問題多見，嚴重阻礙著房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步向前發(fā)展?；诖?，文章分析了房地產(chǎn)財務成本管理問題，并提出了相應的對策，提高了企業(yè)的經(jīng)濟效益，以供借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務成本管理；財務成本體系

當前，房屋建筑儼然成為了推動我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱，因為當前房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房屋價格居高不下，政府部門出臺很多措施降低房屋成交價格，大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟利潤空間，也一定程度上沖擊了房地產(chǎn)經(jīng)濟。也正是因為房地產(chǎn)企業(yè)面臨著很大的經(jīng)濟利潤空間，因此必須要做好財務成本管理，從根本上做好合理分配資金，以便創(chuàng)造更大的社會效益與經(jīng)濟效益。

一、概述企業(yè)財務成本內(nèi)涵

財務成本就是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中，綜合管理企業(yè)成本與費用的模式，以多種方法合理管理，主要經(jīng)濟包括前期規(guī)劃、后期預算、控制審計監(jiān)督、分析總結(jié)等，其目的是節(jié)省財務成本，從而提高企業(yè)發(fā)展能力。從活動特點上而言，財務管理包括預算、計劃以及控制等等經(jīng)濟活動，這些經(jīng)濟活動互相影響，形成了完善的體系，唯有對財務成本內(nèi)涵深入分析，才能更好地開展財務預測，進而形成有效的、健全的成本管理體系，為企業(yè)擴大與提高效益奠定堅實基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)進行財務成本管理的必要性

在社會經(jīng)濟快速發(fā)展下，城市化進程也得以加快，這為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來了前所未有的機遇，房地產(chǎn)市場越發(fā)規(guī)范化，這就使房地產(chǎn)企業(yè)在競爭越發(fā)激烈的市場中注重自身經(jīng)濟效益的提高，而要想達到這一點，就需要在企業(yè)經(jīng)營與管理中注重成本支出，最大程度上做好財務成本管理工作。另外，在運營中，房地產(chǎn)企業(yè)投資多、回收時間長，受到市場影響后，在高風險發(fā)展下，想要實現(xiàn)更好的發(fā)展，勢必要倍加重視財務成本管理。

三、房地產(chǎn)財務成本管理現(xiàn)狀

（一）對財務成本管理不重視，財務工作開展中問題多

長久以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)管理者并沒有意識到財務成本管理的重要性，對其并不重視。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財務成本管理工作通常是以設(shè)計階段為主，但相關(guān)人員卻沒有落實成本管理與工作，還有很多人員認為財務成本管理主要內(nèi)容就是建筑施工中使用的機械設(shè)備、建筑原材料，而忽視了財務成本管理其他方面的內(nèi)容。從這一點上可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導者與財務管理人員對財務成本管理認識的不足導致財務管理成本工作難以順利開展。

（二）缺乏有效管理建筑工程預算與結(jié)算，影響了房地產(chǎn)企業(yè)資金的安全性

工程的預結(jié)算是財務成本管理中最重要的內(nèi)容。而在這方面上，房地產(chǎn)企業(yè)還存在很多問題。比如：對建筑工程更新預結(jié)算定額速度過慢，而以前的核算方法難以保證預算工作準確性與真實性，傳統(tǒng)的、滯后的計算方式對建筑工程效率與速率有著很大的影響；再如：各施工單位之間缺乏及時交流，難以形成統(tǒng)一的、合理的管理，工程管理全面性不足，大幅度加強預算結(jié)算資金，給房地產(chǎn)企業(yè)資金的安全帶來了很大的影響。

（三）制定目標與流程缺乏合理性，導致成本控制制度難以落實

1. 制定目標缺乏合理性。房地產(chǎn)財務成本控制制定的目標應該以企業(yè)所有員工參與管理為主。但很多企業(yè)管理者在制定成本管理目標并未依靠施工人員、管理者，目標缺乏可行性、科學性。同時，在制定財務成本管理目標中也并未進行項目分級工作，即便分級也缺乏有效性，造成難以層層落實成本預算目標工作。目標預算計劃與行動相背離，難以以監(jiān)測和目標管理為手段來實現(xiàn)有效協(xié)調(diào)成本管理目標與現(xiàn)實管理，這大大影響著成本管理內(nèi)容的健全，也為工程建設(shè)任務的完成帶來了不良影響。

2. 制定流程程序缺乏科學性。從開發(fā)建筑項目進度上來講，應刪減工程流程，保證工程控制的合理與規(guī)范。很多房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建筑項目中，缺乏規(guī)范性，流程程序化水平不高，這些都影響著節(jié)省成本、能源節(jié)約。很多企業(yè)以成本管理制度落實為主，但缺乏約束性，也并未構(gòu)建具體的、可行的成本互控體系，這很大程度上影響著有效落實成本管理工作。在成本控制上并未實現(xiàn)各大部門間相互監(jiān)督，成本管理體系不完善，難以將成本控制工作落實好，在控制成本統(tǒng)籌上缺乏合理，部門溝通交流有待于提高。

（四）缺乏健全的財務成本管理體系，財務管理方法過于滯后

對于當前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)管理體系來講，很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理體系都處于不完善階段，企業(yè)戰(zhàn)略目標與管理制度不相符，影響著順利推行房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理。我們需要看到，很多房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建了十分健全的財務管理制度，但在落實制度上，卻出現(xiàn)了很多問題，導致制度形如虛設(shè)。同時，在房地產(chǎn)企業(yè)中職責不明、權(quán)責不清、獎懲機制不完善這些都會影響著財務管理人員工作積極性，進而直接影響財務成本管理工作。同時，房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理方法缺乏創(chuàng)新性，仍然以傳統(tǒng)方法為主，造成企業(yè)財務成本管理水平低。

四、解決房地產(chǎn)財務成本管理問題的對策

（一）加強財務成本控制，規(guī)避好發(fā)展風險

在建設(shè)項目資金中，房地產(chǎn)企業(yè)需要以資金成本與稅務成本為主來提高財務管理水平。財務管理人員需要結(jié)合可行性報告、現(xiàn)金流量來針對性分析各項資料，具體分析資金投放明細，注重分析資金投資收益。結(jié)合資金的有效控制，實現(xiàn)合理控制建筑工程整體規(guī)劃。同時，大大強化使用資金效率，降低使用資金的成本。結(jié)合稅務成本，在了解與研究一系列稅務法規(guī)下，加強各大稅務部門之間協(xié)調(diào)、交流。結(jié)合項目成本合理籌劃稅收，并降低稅率、規(guī)避好風險，真正達到節(jié)稅的預期目標。

（二）完善管理成本控制，確保工程流程合理性

房地產(chǎn)企業(yè)應結(jié)合成本增加收益降低來實現(xiàn)成本控制管理。通過加強管理施工建設(shè)項目過程與流程，加大監(jiān)控設(shè)計與開發(fā)費用，在強化效率基礎(chǔ)上減少施工成本。要以成本核算與開發(fā)實現(xiàn)制度控制，在管理中注重創(chuàng)新，提高管理力度，以精細化管理為主，大大提高資金使用率，在強化項目成本核算合理性、精確性的基礎(chǔ)上，強化成本控制決策的合理性，從多方面上加強房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟利潤。在房地產(chǎn)企業(yè)成本管控中，工程成本作為一項特別關(guān)鍵的內(nèi)容，結(jié)合建設(shè)與配套成本來針對性管理和控制工程成本。在對分級企業(yè)成本經(jīng)濟測算下，實現(xiàn)合理化成本管理，并制定具體的成本控制體系，并保證體系的合理性。在細化控制指標下，將其落實到具體流程中，實現(xiàn)有效指導工程進度。在施工中，要總結(jié)工程流程不完善之處，有針對性地去完善，以制度管理方式，將具體責任落實到個人身上，一旦出現(xiàn)了問題就找相應的負責人，實現(xiàn)權(quán)責明確，節(jié)省不必要的支出。

（三）加強完善財務成本體系，掌握好收支情況

構(gòu)建完善的房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理體系，通常需要一個強大的資金管理體系，其對于提高財務成本管理質(zhì)量發(fā)揮著舉足輕重的作用。比如：在房地產(chǎn)企業(yè)預算管理資金中，財務人員需要對企業(yè)中收入與支出情況全面掌握，要做到第一時間內(nèi)核對每日現(xiàn)金流量，還需要將日常財務管理工作有機結(jié)合年度財務管理工作。在科學技術(shù)的快速發(fā)展下，房地產(chǎn)企業(yè)財務管理也要融入信息及時，借助財務核算體系，構(gòu)建一個與本企業(yè)發(fā)展實際情況相符的資金管理體系，以此來實現(xiàn)全程預警管理房地產(chǎn)企業(yè)財務成本。

（四）完善相應的監(jiān)督制度，加強監(jiān)督預算成本

在開發(fā)和建設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)中，應認真對待核算對象，通過反復核對，構(gòu)建完善的監(jiān)督體系，在掌握實權(quán)下，還需要有較高的執(zhí)行能力。在開發(fā)房地產(chǎn)項目中做好預算核算成本，加強監(jiān)督工程預算的成本，并明細工程后期的決算，這些環(huán)節(jié)都是財務成本管理中非常重要的內(nèi)容。同時，結(jié)合制定的工作目標與制度來經(jīng)常監(jiān)管財務工作，以抽查的方式結(jié)合內(nèi)部監(jiān)督與外部監(jiān)督工作，將監(jiān)督工作真正落實到工作中，保證財務成本數(shù)據(jù)與賬目明細的有效性、真實性。

五、結(jié)語

綜上所述，在社會經(jīng)濟快速發(fā)展下，大大推動了房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)競爭越發(fā)激烈，在這樣的現(xiàn)狀下，房地產(chǎn)企業(yè)必須要高度重視財務成本管理，特別是要加大財務成本管理力度，在壯大房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展規(guī)模的基礎(chǔ)上，也要為推動房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)步向前發(fā)展提供有力的條件。

參考文獻：

[1]胡玲玲.房地產(chǎn)財務動態(tài)管理方式研究[J].財會學習，2016（22）.

[2]馬嬛.淺析房地產(chǎn)財務動態(tài)管理模式[J].現(xiàn)代商業(yè)，2013（03）.

（作者單位：宜昌市夷陵區(qū)城市建設(shè)項目辦公室）