房地產(chǎn)行業(yè)對地方財(cái)政收入的影響

黃革

【摘 要】隨著城鎮(zhèn)化程度的加深，人口流動(dòng)幅度的加大，居民消費(fèi)水平的提高，人們對房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注度越來越高，地方財(cái)政收入對其的依賴性也越來越大。本文將分別從房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的稅收收入和土地出讓金兩個(gè)方面來論述影響。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；地方財(cái)政收入；中央調(diào)控政策

一、房地產(chǎn)行業(yè)與地方財(cái)政收入等基本概念

（一）房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)概念

房地產(chǎn)由房產(chǎn)和地產(chǎn)兩個(gè)部分組成，又稱不動(dòng)產(chǎn)。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、倉庫、廠房、商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、醫(yī)療和體育辦公用房等；地產(chǎn)則包括地面和地下各種基本設(shè)備，比如供熱、供水、供電、供氣、排水排污等地下管道以及地面道路建設(shè)等。房地產(chǎn)行業(yè)，主要以土地和建筑物為對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的多元性產(chǎn)業(yè)，是具有前瞻性、基礎(chǔ)性、領(lǐng)導(dǎo)性和高風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。

（二）財(cái)政收入的影響因素

從歷史的角度看，世界各國的主要的財(cái)政目的是為了是保持財(cái)政收入持續(xù)穩(wěn)定增長，從現(xiàn)在社會的角度看，由于各國多有財(cái)政入不敷出的財(cái)政赤字問題，謀求財(cái)政收入的穩(wěn)定增長更加為各國政府所看重。但是財(cái)政收入規(guī)模的多少，財(cái)政收入增長速度快慢，不是或者說不當(dāng)當(dāng)是根據(jù)地方政府的主觀意愿所改變的，而是由經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、政治導(dǎo)向、社會穩(wěn)定度以及歷史文化等多種因素共同決定的。從根本上說，首先還是受經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的約束和影響。這里所論述的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，既是決定一個(gè)國家長遠(yuǎn)的財(cái)政收入規(guī)模的基本因素，也是影響當(dāng)一個(gè)國家的財(cái)政收入規(guī)模穩(wěn)定在一定水平上而在一定區(qū)間內(nèi)的主要因素。這些因素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、生產(chǎn)技術(shù)水平、收入分配體制和價(jià)格水平等。

二、房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)對地方財(cái)政收入的影響

（一）房地產(chǎn)業(yè)及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)稅收收入對地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)

房地產(chǎn)業(yè)及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)稅收是地方財(cái)政收入主要的預(yù)算內(nèi)收入，對地方財(cái)政收入有著及其重要的影響.根據(jù)財(cái)政部公開的數(shù)據(jù)知道，2015年國家房產(chǎn)稅達(dá)到2015.90億元。房產(chǎn)稅對地方財(cái)政收入的影響是深遠(yuǎn)的，同時(shí)房地產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)行業(yè)對地方財(cái)政收入的影響也是越來越明顯的，房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)的稅收收入正在逐漸壯大地方政府的財(cái)政實(shí)力。

（二）土地出讓金對地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)

土地出讓金的使用范圍分別為下面五個(gè)方面；1.征地和拆遷補(bǔ)償支出。2.土地開發(fā)支出。3.支農(nóng)支出。4.城市建設(shè)支出。5.其他支出。2004年修訂的《土地管理法》使得土地出讓金成了真正的土地財(cái)政，現(xiàn)行的土地制度是國有制和集體所有制，私人不得買賣，政府是國有土地的代表者和土地經(jīng)營者，有償轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。政府地方政府通過非市場化的形式獲得土地資源，使得土地成本降低，然后通過市場競爭的方式以高價(jià)格出售土地，從中獲取差價(jià)。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)對地方財(cái)政收入的影響

房地產(chǎn)市場與地方政府的財(cái)政收入是相互影響，相互依存，存在著正向影響的關(guān)系。不同地方的房價(jià)波動(dòng)，對地方財(cái)政收入的影響是不同的。袁振華（2010）對上海市的房價(jià)波動(dòng)對其的地方財(cái)政收入進(jìn)行了研究，研究表明：房價(jià)的波動(dòng)和地方財(cái)政收入之間是正向的關(guān)系；不同區(qū)域的對其地方財(cái)政收入的影響是不同的。邵一江（2010）對上海市在1995至2007 的房價(jià)和地方財(cái)政進(jìn)行因果分析得出：房價(jià)與地方財(cái)政之間是互為因果的關(guān)系，兩者之間有著長期的均衡關(guān)系。張雙長、李稻葵（2010）選取我國35個(gè)大中城市1999至2007年的面板數(shù)據(jù)，建立靜態(tài)面板模型，考察土地財(cái)政與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系，指出地方政府對土地財(cái)政的依賴性程度越高，地方政府和房價(jià)變動(dòng)之間的相關(guān)性也就越強(qiáng)。

三、存在的問題以及解決辦法

（一）存在的問題

地方財(cái)政收入對房地產(chǎn)業(yè)特別是土地出讓金的依賴性十分大，對地方政府財(cái)政收入的穩(wěn)步增長是有負(fù)面作用的。房地產(chǎn)稅費(fèi)與地方政府財(cái)政收入增長具有較高聯(lián)系，特別是土地出讓金所占比重的增加?！巴恋刎?cái)政”的缺點(diǎn)已突出，對地方政府收入穩(wěn)定增長也出現(xiàn)了消極影響。土地資源稀少，不可再生。另外，土地出讓收入的多少會隨政策調(diào)控的變化而變化。2011年，顯而易見，房地產(chǎn)業(yè)特別是借助土地為主要資源的地方政府收入雖然能夠增加，但卻不能夠持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)的稅制結(jié)構(gòu)不合理，不能表現(xiàn)出稅收收入是地方政府收入的中流砥柱?，F(xiàn)在我國的房地產(chǎn)業(yè)稅制表現(xiàn)“重交易、輕保有”的特點(diǎn)。房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、耕地占用稅等占房地產(chǎn)稅的大頭，帶領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)稅收大幅提升，而房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等主要稅種在房地產(chǎn)業(yè)稅收中的作用越來越不明顯。從穩(wěn)定性方面來看，交易環(huán)節(jié)的稅收更易受政策和市場交易情況的因素而產(chǎn)生變化，對地方財(cái)政收入的穩(wěn)定增長是不利的。

（二）解決辦法

合理使用中央調(diào)控手段，使得房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。一是要確保政策的旗幟性，一直關(guān)心房地產(chǎn)開發(fā)市場出現(xiàn)的新改變，完善相關(guān)方面，努力帶領(lǐng)和指導(dǎo)房地產(chǎn)市場的動(dòng)態(tài)，保證調(diào)控政策措施可以有所受用，改變房地產(chǎn)企業(yè)和地方政府對調(diào)控政策短期性的僥幸心理，讓買房者看到調(diào)控的希望。二是要保證房地產(chǎn)行業(yè)是地方財(cái)政收入的重要支撐力量，帶領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行方式由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，運(yùn)作形態(tài)由資源消耗型向節(jié)能省地型轉(zhuǎn)變。三是做好政策的協(xié)調(diào)使用，靈活運(yùn)用行政、財(cái)政、稅收、土地和信貸等辦法開展調(diào)控，對房地產(chǎn)市場實(shí)施統(tǒng)一治理。

現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)與地方財(cái)政的關(guān)系緊密。因此，市場不完善，稅制不合理和地方財(cái)政對土地出讓金過度依賴所導(dǎo)致的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不健全和地方財(cái)政收入不穩(wěn)定等問題急需解決。不僅需要相關(guān)政策更需時(shí)效性和靈活性，能夠應(yīng)對瞬息萬變市場形勢和應(yīng)用各種調(diào)控手段，諸如行政法規(guī)、財(cái)政收支和信貸政策等對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，而且也需要地方政府完善地方政府財(cái)政收入結(jié)構(gòu)，降低地方政府對于土地出讓金的依賴程度。一方面可以建立國有土地收益儲蓄基金，避免因土地資源的有限性而導(dǎo)致地方財(cái)政收入的不可持續(xù)性。并且規(guī)范對于土地收入的使用范圍，避免土地轉(zhuǎn)讓收入為地方政府不合理的財(cái)政支出買單。另一方面，規(guī)范和發(fā)展地方政府的融資行為。擴(kuò)寬財(cái)政收入渠道。地方政府對于土地出讓金的過分依賴源于地方財(cái)政收入的拮據(jù)。因此擴(kuò)寬渠道也就成為將地方財(cái)政從土地出讓金中解脫出來的必然之行。完善地方政府融資平臺，清理整頓地方財(cái)政專戶，繼續(xù)發(fā)行地方政府債券，使地方政府收入朝著多元化方向發(fā)展。完善相關(guān)稅制，建立科學(xué)合理的房地產(chǎn)稅收體系。參照國外成熟經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)化房地產(chǎn)稅收征收保有環(huán)節(jié)稅收制度建設(shè)，調(diào)整使用、保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例，使之發(fā)揮市場引導(dǎo)調(diào)控作用，合理引導(dǎo)消費(fèi)者消費(fèi)趨向，增強(qiáng)房地產(chǎn)稅收收入的可持續(xù)性。并且嘗試將土地轉(zhuǎn)讓金納入財(cái)產(chǎn)稅征稅范圍，規(guī)范地方政府對于土地轉(zhuǎn)讓金的征收管理，改一次性征收為分期繳納，形成長期穩(wěn)定的地方政府財(cái)政收入來源。

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