北京寫字樓市場2019年回顧與2020年展望

Cresa世樺嘉潤是全球最大的租戶代理服務公司，為企業(yè)提供整合一站式企業(yè)地產(chǎn)服務涵蓋了企業(yè)房地產(chǎn)需求的各個方面，包括市場研究、地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃、員工住址分析、工作場所戰(zhàn)略、選址分析、政府政策談判、專案管理、交易管理、盡職調(diào)查、項目管理等服務，通過在全球80多個國家1000個城市為客戶提供個性化的企業(yè)地產(chǎn)解決方案和專業(yè)租戶代理服務。作為企業(yè)地產(chǎn)策略規(guī)劃師，Cresa世樺嘉潤致力于協(xié)助企業(yè)管理層設立有效的企業(yè)地產(chǎn)策略應對企業(yè)在不同階段的企業(yè)地產(chǎn)需求以及挑戰(zhàn)。

2019年北京寫字樓市場回顧：

1.甲級寫字樓市場新增供應量達到近十年最高值

2.租戶的租賃預算維持緊縮態(tài)勢

3.整體需求走弱，科技行業(yè)的擴張勢頭在下半年出現(xiàn)放緩

4.新項目的集中入市及租戶退減租賃面積大幅推升全市空置率

5.業(yè)主因空置壓力普遍順應市場、下調(diào)租金

6.甲級寫字樓市場平均租金的下調(diào)刺激租戶的升級搬遷需求

在供應方面，2019年北京市共有約126萬平方米的新增供應交付入市，其中甲級項目達到876，300平方米，為北京甲級寫字樓市場自2007年來的最高值。與2018年新增甲級項目全部位于亞奧及望京/酒仙橋兩個新興商圈不同，在2019年入市的甲級項目中，超過一半的供應量位于中央商務區(qū)、金融街以及長安街等傳統(tǒng)核心商圈。此外，萬眾矚目的中央商務區(qū)中服地塊隨著中國人壽金融中心、正大中心與中信中國尊的竣工交付正式亮相北京寫字樓市場。因其電力供應問題已基本得到解決，入市項目憑借優(yōu)越的地理位置與物業(yè)品質(zhì)普遍出租情況良好。

就需求而言，Cresa世樺嘉潤董事總經(jīng)理李芳月表示： ”受宏觀經(jīng)濟增速放緩影響，自2018年第四季度起，租戶的租賃預算越加收緊，且退租或縮減租賃面積的行為時有發(fā)生，全市寫字樓市場的需求減弱明顯”。2019年，北京乙級寫字樓市場的凈吸納量僅為-113，200平方米，同比繼續(xù)下降近30%。雖然甲級寫字樓市場的凈吸納量共計達到418，300平方米，但其主要受益于新入市項目此前取得的良好預租率，以及在2019年下半年，市場平均租金的下調(diào)令租戶升級物業(yè)品質(zhì)的需求得到一定釋放。整體而言，全年的需求表現(xiàn)仍顯疲軟。

李芳月認為：”北京寫字樓市場已逐漸由“業(yè)主市場”轉向“租戶市場”，面臨空置壓力的業(yè)主為尋求去化不惜將租金預期大幅下調(diào)?！惫叻宓牡絹砑笆袌鲂枨蟮牡兔詫⑷袑懽謽鞘袌龅目罩寐蚀蠓粕＝刂?019年末，北京市甲級寫字樓市場的空置率錄得14.6%，同比上升4.7個百分點。乙級寫字樓市場的空置率也被推高4.9個百分點至13.3%。就甲級寫字樓市場各商圈而言，新入市項目集中且整體租賃成本較高的中央商務區(qū)與亞奧商圈的空置率同比攀升幅度分別達到11.5與9.0個百分點，在全市各商圈中排名前二。租戶退減面積的普遍發(fā)生令其他商圈的空置率也大都出現(xiàn)了不同幅度的上升——受到金融與科技行業(yè)穩(wěn)定需求支撐的金融街與中關村商圈的空置率雖依然分別保持在2.6%與4.2%的低位，但較2018年末也各自上浮2.1與3.4個百分點。值得關注的是，在全市核心商圈中僅望京/酒仙橋與長安街錄得空置率同比下降，但其租金同比降幅則分別達到高居全市前兩位的4.8%與4.3%。在非核心商圈中，麗澤商務區(qū)雖然基礎設施建設與商務氛圍仍有待完善，但因其具有競爭力的租金價格以及良好的地理位置與物業(yè)品質(zhì)，在2019年吸引了多家知名內(nèi)外資租戶的入駐。商圈空置率雖然依舊高達66.5%，但已同比下降16.8個百分點。

在租金方面，Cresa世樺嘉潤高級董事總經(jīng)理徐榮卿表示：“雖然部分位于中央商務區(qū)、金融街以及亞奧商圈的高品質(zhì)新增供應以遠高于各自商圈平均水平的價格入市，但鑒于租戶對價格普遍更加敏感，諸多業(yè)主為挽留現(xiàn)有租戶或吸引意向租戶紛紛將租金下調(diào)并在租約談判中保持靈活”。受此影響，2019年北京甲級寫字樓市場的平均租金同比下滑3.0%至人民幣377.5元每月每平方米。乙級寫字樓市場的平均租金較去年同期同樣出現(xiàn)1.7%的下調(diào)，錄得人民幣227.0元每月每平方米。分商圈來看，在甲級寫字樓市場中租金常年呈現(xiàn)上揚態(tài)勢的中關村商圈在2019年出現(xiàn)了0.1%的平均租金同比下降。金融街商圈雖由于新入市項目的拉升而錄得平均租金同比上揚1.6%，但若僅選取相同項目進行比較，則平均租金同樣出現(xiàn)微降。中央商務區(qū)商圈在2019年迎來了三個高品質(zhì)新項目的入市，但由于諸多業(yè)主因空置壓力與日益加劇的市場競爭而選擇將項目的租金下調(diào)，部分租金曾連年保持在高位的頂級品質(zhì)項目的租金也已出現(xiàn)松動，中央商務區(qū)商圈的平均租金因此在2019年同比下降達2.3%。

據(jù)Cresa世樺嘉潤統(tǒng)計，2019年科技與金融行業(yè)仍為北京寫字樓市場的最主要需求驅動力，二者在全市全年新租及擴租總成交面積中的占比分別達到37%與25%。專業(yè)服務行業(yè)則以7%的占比排名第三。然而，受到因宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化帶來的企業(yè)租賃策略調(diào)整的影響，科技行業(yè)在2018年的迅猛擴張勢頭在2019年下半年出現(xiàn)減緩跡象。徐榮卿表示：“ 2019年全年科技行業(yè)累計吸納面積約45萬平方米，較2018年下降近19%。與之相對，銀行、保險等金融行業(yè)租戶的租賃需求穩(wěn)中有升，除貢獻多宗矚目交易外，總成交面積也同比增長約15%。然而，在2018年行業(yè)成交面積占比中以13%高居第三的聯(lián)合辦公行業(yè)受經(jīng)濟下行與行業(yè)調(diào)整的雙重因素影響，其在2019年的成交占比大幅跌落10個百分點?！?/p>

全市平均租金在年內(nèi)的連續(xù)下調(diào)也令許多租戶的升級搬遷需求得到釋放。2019年，全市發(fā)生在頂級及甲級項目的租賃成交面積在全部成交中的占比上升12個百分點至51%。內(nèi)資租戶雖然仍以84%的租賃面積占比繼續(xù)維持需求主力的地位，但租賃預算整體偏保守、且對物業(yè)品質(zhì)要求較高的外資租戶在2019年表現(xiàn)出了活躍度的較大提升，并帶來了成交面積占比6個百分點的增長。依商圈劃分，新增供應放量集中的中央商務區(qū)與亞奧商圈分別以20%及9%的成交面積占比，在全部商圈中分列第一與第三位。同時，空置面積總量較大且租賃成本在核心商圈中最低的望京/酒仙橋亦在租戶收緊預算的大背景下受到市場青睞，錄得約18%的成交面積占比。

2020年北京寫字樓市場展望：

1.甲級項目新增供應量預計將高于2019年

2.新入市項目大多位于麗澤商圈，整體去化速度或將有限

3.全市空置率或將進一步攀升

4.加劇的市場競爭預計將使平均租金繼續(xù)向下調(diào)整

5.有利的市場環(huán)境使租戶迎來租約談判的絕佳時期

Cresa世樺嘉潤執(zhí)行董事總經(jīng)理王剛預測：“由于部分項目的延期交付或將使用狀態(tài)由自持調(diào)整為對外出租，展望2020年，全市預計仍將有超過110萬平方米的新增供應入市，其中約89萬平方米的甲級項目供應量將超過2019年。由于宏觀經(jīng)濟的不確定性依然存在，供應高峰的持續(xù)預計將在2020年進一步將全市甲級寫字樓市場的空置率推升至約19.0%”?？紤]到不斷攀升的空置率將不可避免地帶來業(yè)主的去化壓力并激化市場競爭，以及2020年過半的新增供應將位于平均租金水平較低的麗澤商圈，北京甲級寫字樓市場的平均租金或將在2020年繼續(xù)向下調(diào)整3.5%至人民幣364.0元每月每平方米。此后，隨著新增供應的銳減與市場環(huán)境的回暖，預計全市空置率將自2021年起逐步回落，平均租金也將呈緩慢回升趨勢?；谝陨项A測，Cresa世樺嘉潤認為整體而言，租戶在2020年仍將在租約談判中處于有利地位。隨著市場的逐漸回調(diào)，租戶獲得理想租約的難度也將開始上升。我們建議有續(xù)租或升級物業(yè)品質(zhì)需求的租戶把握當前難得的歷史機遇，盡早籌劃并開始租約談判。