房屋拆遷存在問題及對策研究

謝耀州

(廣西交通投資集團(tuán)有限公司，廣西 南寧 530028)

0 引言

在高速公路項(xiàng)目建設(shè)中，征地拆遷工作直接影響整個項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度和管理成本。在新形勢下，如何加快征地拆遷，降低工程建設(shè)管理成本，已成為高速公路項(xiàng)目建設(shè)需要面對和解決的現(xiàn)實(shí)課題。做好征地拆遷工作，事關(guān)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、社會穩(wěn)定大局，本文從以下幾個方面分析房屋拆遷存在的問題及對策。

1 我國高速公路房屋拆遷的現(xiàn)狀

(1)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與房產(chǎn)市場價格有一定差距，導(dǎo)致拆遷后就被拆人無房可住

由于高速公路建設(shè)用地的顯著特點(diǎn)就是施工工期及施工線路都較長，面積較為龐大，相應(yīng)的，房屋拆遷規(guī)模就相對加大，建設(shè)區(qū)域集中且范圍廣闊，很多城市處于高速發(fā)展中，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的同時，當(dāng)?shù)胤績r也在飛速增長，征用土地通常是老舊住宅區(qū)域，與經(jīng)濟(jì)繁華地段的居民相比，被征地民眾一般經(jīng)濟(jì)能力低下，征地補(bǔ)償款中尚且不能滿足適應(yīng)中低檔次的商品住房以及經(jīng)濟(jì)適用房所需資金的要求，與此對應(yīng)的是，城市中上述兩類住房在供給側(cè)無法滿足需求，供需無法平衡問題使得征地拆遷矛盾逐漸激化。

(2)依法拆遷時間要求與貨幣補(bǔ)償存在脫節(jié)

在高速公路建設(shè)工程中，對工程的工作時間性、政策性和計(jì)劃性都有很高要求，設(shè)計(jì)多種法律關(guān)系，是一項(xiàng)社會性的活動。拆遷戶的切身利益受拆遷工作的影響，高速公路通常建設(shè)于城市周邊或兩城相交區(qū)域，綿延悠長的建設(shè)路線是其主要特點(diǎn)，且不同城市間經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、購買力及消費(fèi)形式都可能存在差異，要根據(jù)地域差異細(xì)化補(bǔ)償款落實(shí)工作，也存在一定難度。補(bǔ)償方案細(xì)分細(xì)化，勢必使補(bǔ)償工作落實(shí)時間順期推延，導(dǎo)致有時拆遷資金沒有及時下發(fā)，因此不能及時拆遷。在資金到位以后，又硬性規(guī)定拆遷時間，相關(guān)部門沒有充足的時間完成審批程序及公告、拆遷、補(bǔ)償?shù)雀黝愂聞?wù)。公路拆遷關(guān)鍵點(diǎn)在于如何確定補(bǔ)償資金的數(shù)額，同時拆遷評估是明確補(bǔ)償資金數(shù)額的關(guān)鍵基準(zhǔn)，因而評估事務(wù)逐漸發(fā)展為現(xiàn)階段拆遷矛盾的關(guān)注點(diǎn)。根據(jù)《國務(wù)院城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》相關(guān)條文，房屋拆遷補(bǔ)償數(shù)額應(yīng)該依據(jù)房市行情進(jìn)行界定，但是，我國經(jīng)濟(jì)目前正處在新一輪的增長周期，市場物價因此快速增長，這就導(dǎo)致了拆遷戶沒辦法依靠拆遷補(bǔ)償金在相同的地段購買房屋。同時由于時間緊迫，也給拆遷戶造成了很大的心理壓力，激化了拆遷過程中的矛盾，拆遷進(jìn)度因此而受到影響，進(jìn)而也影響了高速公路啟用運(yùn)行，從而帶來經(jīng)濟(jì)損失。

(3)拆遷費(fèi)用管理銜接存在隱患

高速公路拆線建設(shè)中不免有諸多利益博弈，涉及的征地拆遷問題是影響項(xiàng)目進(jìn)展的重要因素。被征土地主人往往希望紅線外區(qū)域同樣劃分到征收范圍內(nèi)，為加快項(xiàng)目進(jìn)展，法人代表及地方政府或許會默許該類要求，面積增加勢必導(dǎo)致承包商費(fèi)用激增。各方利益博弈可能導(dǎo)致征地拆遷工作停滯，進(jìn)而制約工程進(jìn)度。當(dāng)征地拆遷費(fèi)用超出總包干費(fèi)用時，工程法人或許不得已提出緩扣墊付款問題。此時法人需要先行墊付超過預(yù)估的征地拆遷經(jīng)費(fèi)，接著需要從總承包項(xiàng)目計(jì)量資金總扣除預(yù)先支出的資金。若利用計(jì)量資金扣款會影響總承包結(jié)構(gòu)資金的流動性，阻礙了項(xiàng)目進(jìn)展，法人將需要提出緩扣墊付資金的決議。

2 高速公路房屋拆遷工作面臨的主要問題

(1)征地難

高速公路建設(shè)用地絕大多數(shù)位于農(nóng)村，在傳統(tǒng)觀念中，鄉(xiāng)下居住房屋將會是長期的生活依附，居民對老家的拆遷有著發(fā)自內(nèi)心的抵觸。此外，一條四車道的高速公路每公里一般占地面積在105畝左右，建設(shè)高速公路的土地占用面積是相當(dāng)大的，我國人均占有耕地面積不滿2畝，折合居民房屋適用面積人均1 300 m2，且出現(xiàn)了私自擴(kuò)充農(nóng)村房屋被征用面積的現(xiàn)象，檢查監(jiān)管亦不嚴(yán)格，久而久之，矛盾會越來越突出，造成補(bǔ)償款損失，也造成切實(shí)需要補(bǔ)償?shù)木用癫荒芗皶r得到補(bǔ)償與安置。

(2)拆遷難

在高速公路的建設(shè)中，涉及的土地面積和工程規(guī)模都十分龐大，因此，涉及到諸多居民和企業(yè)，非常的復(fù)雜。目前我國高速公路建設(shè)涉及的企業(yè)和居民建筑拆遷，是依據(jù)國務(wù)院2011年頒布實(shí)施的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》來進(jìn)行的，通常情況下使用發(fā)放補(bǔ)貼款項(xiàng)的方式來進(jìn)行補(bǔ)償，目前，對于評估機(jī)構(gòu)的評估價值，征收方和被征收方的分歧比較大，這是當(dāng)前的矛盾所在，例如某家企業(yè)的投入資金都是通過民間借貸得來，要求建設(shè)方按照高于銀行同期利率的3～4倍進(jìn)行利息結(jié)算，而建設(shè)方只同意按照銀行同期利息來進(jìn)行結(jié)算，設(shè)備設(shè)施折舊費(fèi)用的計(jì)算、苗木樹木的價值計(jì)算方法也會發(fā)生分歧等等。對于集體所有土地的房屋拆遷，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由各地市政府根據(jù)項(xiàng)目情況擬定上報省主管部門批準(zhǔn)后公布實(shí)施，因?yàn)轫?xiàng)目不同，批準(zhǔn)的時間也不一樣，造成了不同的拆遷標(biāo)準(zhǔn)。比如相鄰的兩棟房屋，一棟由于建設(shè)高速鐵路拆遷，一棟由于建設(shè)高速公路拆遷，這二者拆遷標(biāo)準(zhǔn)相差將近1/3，這就造成了相關(guān)群眾的不滿心理。群眾或者企業(yè)對拆遷補(bǔ)償有過高的期望和要求，如果不能滿足期望值，群眾一般會采用上訪的方式來進(jìn)行訴求表達(dá)。

(3)分配難

在補(bǔ)償分配的過程中很難確定分配對象，如果以戶口為基準(zhǔn)分配，有農(nóng)業(yè)人口，村居民組人口，征地上遷人口，嫁入未遷入、出嫁未遷出等矛盾，人口流動信息不完善，直接為拆遷房屋補(bǔ)償問題的具體落實(shí)帶來了顯著影響。如果以土地承包對象為基準(zhǔn)來分類，則有因?yàn)槌錾容^晚而沒有分到土地的居民，戶口外遷但還有承包地的人口等的矛盾。在分配方法方面，也很難確定。在高速公路建設(shè)中，一般只征用一個行政村的部分土地，不會全部進(jìn)行征用，因此，究竟以村為單位分配，還是以組為單位分配，也是非常常見的矛盾問題，如果群眾不滿意分配結(jié)果，勢必會對高速公路拆遷征地工作造成影響，從而影響高速公路建設(shè)的進(jìn)度。

3 提高高速公路征地過程中房屋拆遷工作質(zhì)量的對策

(1)科學(xué)規(guī)劃與民主決策相結(jié)合

高速公路工程的線性走向要多方探討，科學(xué)規(guī)劃。優(yōu)先利用荒地、劣地、非農(nóng)業(yè)用地，盡量不用耕地、良田，盡量不過鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村莊；仔細(xì)比選線位，優(yōu)化線型，將征地拆遷數(shù)量作為比選的指標(biāo)之一。

根據(jù)《中國人民共和國土地管理法》第五十二條，“施工工程可行性評估過程中，土地主管單位需要按照土地使用的整體計(jì)劃、使用年限規(guī)劃與建設(shè)指標(biāo)，面向建設(shè)土地展開全方面審核，同時給出評估結(jié)果?！比绱丝梢娫诳尚行栽u估過程中并沒有涉及到被拆群眾的安置事項(xiàng)，將會為后續(xù)拆遷及被拆群眾安置工作埋下隱患。在工程執(zhí)行初期，可利用實(shí)地考察機(jī)會，編寫《項(xiàng)目移民安置工作計(jì)劃》，并且制定切實(shí)可行的補(bǔ)償與安置舉措，為后續(xù)業(yè)務(wù)提供可操作性參考，并將中標(biāo)施工單位納入征地拆遷管理范圍，保證建設(shè)方的主動參與。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十八條“征地補(bǔ)償安置策略明確后，地方單位需要發(fā)布公告，同時需要廣泛收集被拆區(qū)域集體與群眾的意見”與第四十九條“被拆區(qū)域集體需要將拆遷獲得的補(bǔ)償經(jīng)費(fèi)收支明細(xì)向其內(nèi)部成員進(jìn)行公示，不允許出現(xiàn)占用征地補(bǔ)償資金及其相關(guān)資金”的規(guī)定，項(xiàng)目公司、指揮部要抓好征地拆遷工作的組織、動員和宣傳工作，要廣泛宣傳法制政策及解決方案，此外還需要廣泛收集該區(qū)域干部及民眾的想法，對于民眾的合理需求，需要在短時間內(nèi)進(jìn)行反饋并制定切實(shí)可行的解決方案，對于不合理需求，要向其耐心解讀，使群眾理解和支持征地拆遷工作。

(2)要及時疏導(dǎo)化解，也要做好配套措施

政府應(yīng)預(yù)先做出規(guī)劃預(yù)算，同時報上級人民政府對被征用房屋用地進(jìn)行備案，對公路拆遷有關(guān)問題需要審核并保留記錄。對拆遷涉及面積廣同時集中的區(qū)域，政府需要根據(jù)實(shí)際情況增加中低價商品房及經(jīng)適房數(shù)量，條件允許情況下，面對收入水平低的拆遷民眾為其提供置換經(jīng)適房的機(jī)會，提高房屋利用率。同時，根據(jù)《中華人民共和國土地法》第五十條“地方各單位需要全力支持被拆地區(qū)農(nóng)村集體與群眾個人開展經(jīng)營活動，構(gòu)建地方企業(yè)網(wǎng)絡(luò)平臺”的規(guī)定，要求各級聽取被拆遷人及當(dāng)?shù)卣囊庖?，結(jié)合具體地域情況有針對性的合理安置和補(bǔ)償，并指導(dǎo)被拆遷人合理使用補(bǔ)償費(fèi)用，使其在失去土地、房屋后的生存權(quán)和發(fā)展權(quán)有一定保障。如引進(jìn)先進(jìn)的農(nóng)業(yè)科學(xué)技術(shù)，更新品種，提高當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)單產(chǎn)；通過企村聯(lián)建，為鄉(xiāng)鎮(zhèn)大力發(fā)展副業(yè)生產(chǎn)，興辦小型企業(yè)；在具備條件的地方嘗試就業(yè)安置，即按照本單位的用工制度和標(biāo)準(zhǔn)，在同等條件下，依法優(yōu)先錄用被拆遷人；可試行以土地參股方式的渠道利用好拆遷補(bǔ)償資金，也就是將拆遷補(bǔ)償資金當(dāng)作入股籌碼，吸引被拆方投資運(yùn)營，向其提供收益分紅，同時也告知其需要承擔(dān)虧損風(fēng)險等。

(3)加強(qiáng)監(jiān)管，保障被拆遷人的合法權(quán)益

從根本上保護(hù)被拆遷人合法權(quán)益，避免矛盾的產(chǎn)生，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)與被拆遷人權(quán)益的雙贏，才能從本質(zhì)上加快征地拆遷工作的推進(jìn)。

在具體實(shí)踐環(huán)節(jié)，需要切實(shí)依照國家及地區(qū)出臺的相關(guān)制度、條例，按照法規(guī)條例推動拆遷工作，要保證工作從實(shí)際需求出發(fā)：

要認(rèn)真完善高速公路征地拆遷相關(guān)管理辦法。明確征地拆遷的主管部門、執(zhí)行主體，全面落實(shí)崗位責(zé)任制度，采用崗位責(zé)任制，將工作職責(zé)明確落實(shí)到每個崗位，提升解決問題的效率。

房屋拆遷管理實(shí)現(xiàn)信息化管理。建立完善的統(tǒng)計(jì)報表制度，準(zhǔn)確地統(tǒng)計(jì)各項(xiàng)數(shù)據(jù)，通過數(shù)據(jù)分析，及時反饋和解決存在的問題。

聯(lián)系地方政府，加大監(jiān)管力度。①重點(diǎn)關(guān)注對拆遷方的監(jiān)管，避免出現(xiàn)違法拆遷行為，確保被拆群眾自身合法利益不受侵害。對于未獲得拆遷許可、超過拆遷界限、超過拆遷約定時間的拆遷以及克扣補(bǔ)償資金及安置土地范圍、延緩補(bǔ)償資金發(fā)放、超過安置期限等不良行為的拆遷業(yè)務(wù)單位進(jìn)行嚴(yán)厲懲罰。②需要加大對被拆群眾的監(jiān)管，對蓄意勒索及騙取補(bǔ)償款的不合法行為，及時約束制止，確保拆遷人的合法權(quán)益受到保護(hù)。③需要加大對拆遷服務(wù)業(yè)務(wù)的監(jiān)管，對未通過相關(guān)認(rèn)證或服務(wù)質(zhì)量低下的單位，需要嚴(yán)厲查處。

業(yè)主要建立公平公正公開的申訴通道，確保拆遷人、被拆遷人的權(quán)益受到損害時，能得到圓滿的解決。

4 結(jié)語

高速公路建設(shè)相關(guān)的房屋拆遷工作關(guān)系社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的進(jìn)程，已經(jīng)成為了發(fā)展前期最重要的工作，因此，需要更加深入拓寬業(yè)務(wù)思路，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)模式的創(chuàng)新，使征地業(yè)務(wù)更加標(biāo)準(zhǔn)化、補(bǔ)償事宜流程化、安置業(yè)務(wù)人性化、拆遷合規(guī)化，改善征地拆遷難的狀況。各個相關(guān)部門要認(rèn)真對待，制定完善的拆遷法律法規(guī)，給人民創(chuàng)造良好的安居環(huán)境，保證人們的生活水平。

[1]王 蕾.我國城市房屋拆遷補(bǔ)償制度存在的問題及其對策[J].學(xué)習(xí)月刊，2006(10)：43-44.

[2]郭海濱.我國城市房屋拆遷存在的問題及其治理[J].現(xiàn)代商業(yè)，2009(11)：278.