房地產(chǎn)企業(yè)合同管理體系的建立與完善途徑

常建興

（陜西金泰恒業(yè)房地產(chǎn)有限公司）

引言

現(xiàn)代社會是法律社會，不論企業(yè)性質(zhì)、行業(yè)如何，企業(yè)都需要通過合同來開展銷售、采購、工程等系列經(jīng)濟活動。為了保護自身的合法利益，房地產(chǎn)企業(yè)更需要通過企業(yè)合同管理來提高合同管理的水平，保證按部就班地實現(xiàn)預(yù)定的施工計劃，不斷地提高企業(yè)經(jīng)營管理水平，避免經(jīng)濟糾紛，進而使企業(yè)不斷發(fā)展壯大。

1　房地產(chǎn)企業(yè)合同管理中存在的主要問題

1.1　房地產(chǎn)企業(yè)法律意識淡薄，合同管理制度不健全

我國房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理是隨著市場經(jīng)濟體制而逐步發(fā)展建立起來的。1993年，我國制定了統(tǒng)一的合同法，從法規(guī)角度逐步建立工程合同制度，合同也成為企業(yè)之間建立正式的契約關(guān)系的憑證。然而，房地產(chǎn)企業(yè)（尤其是中、小型的房地產(chǎn)企業(yè)）的合同法律意識比較淡薄，漠視合同管理，甚至不知道合同與合同法律的關(guān)系，缺乏依法訂立和履行的意識，留下了極大的風險隱患。

1.2　合同管理信息化水平偏低

當前，房地產(chǎn)企業(yè)在開展合同管理工作時，往往不具備合理性、規(guī)范性和科學性。部分大規(guī)模房地產(chǎn)項目運作時，其中涉及了規(guī)劃合同、監(jiān)管合同、工程合同、設(shè)備合同以及采購合同等。怎樣才能實現(xiàn)合同管理的簡便性，同時還能不會破壞其完整度，是當前諸多房地產(chǎn)企業(yè)首要處理的問題。部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有構(gòu)建迎合自身經(jīng)濟活動需求的合同，在對合同相關(guān)內(nèi)容加以確定的過程中，往往忽略了注意要求、處理方式以及職責權(quán)限。并且，沒有做好合同種類的合理分配，對已經(jīng)建立的合同，沒有建立對應(yīng)的編號，缺少科學的合同管理機制。在合同管理方面缺少規(guī)范性，合同進度無法全面掌控，進而給財務(wù)部門記錄相關(guān)數(shù)據(jù)增添難度，直接影響會計處理效率。

1.3　合同履行期的合同管理問題

合同履行期是合同簽訂雙方依照合同約定，保質(zhì)保量地落實施工、推進項目開發(fā)的時期。這一時期房地產(chǎn)企業(yè)合同管理主要有以下問題：一是不重視合同交底工作。合同交底是公司合同簽訂人員和合同管理人員向合同履行人員陳述合同意圖、合同要點、合同執(zhí)行計劃的過程，明確合同執(zhí)行中細節(jié)。合同交底是履行好合同的基本保證，合同交底要求全面、全員、全過程交底；二是不重視合同簽訂后的管理。各部門沒有進行協(xié)調(diào)、溝通、管理。對履行情況、產(chǎn)生或潛在的問題沒及時地糾偏、補救、監(jiān)控。

2　完善房地產(chǎn)企業(yè)合同管理體系的有效途徑

2.1　增加企業(yè)法律意識，建立合同管理制度

（1）建議企業(yè)建立一套適應(yīng)企業(yè)發(fā)展狀況的切實可行的、能有效調(diào)動各方責任人的管理制度，才能確保企業(yè)的執(zhí)行力，才能避免企業(yè)簽訂、履行、變更合同時遭受經(jīng)濟損失。也可以避免企業(yè)人員（如合同管理人員跳槽等）變動對合同管理工作的影響。

（2）應(yīng)加強對有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、招投標法律法規(guī)的學習，使全體人員能夠熟悉和使用這些法律、法規(guī)。公司可定期組織開展法律知識專題講座、交流總結(jié)會等形式，逐漸樹立法律風險意識。嚴格執(zhí)行國家的招投標及合同管理規(guī)定，依法進行公開招投標項目，不訂立陰陽合同，避免私下合同，即使必須簽訂協(xié)議，合同的重要條款必須保持一致。

2.2　加強合同管理信息系統(tǒng)構(gòu)建

現(xiàn)階段，隨著科學技術(shù)的全面發(fā)展，這給房地產(chǎn)建設(shè)項目工作的開展提供了條件，特別在信息化技術(shù)方面，實現(xiàn)了快速發(fā)展，將其運用到房地產(chǎn)建筑合同管理以及信息公布等工作中，可以實現(xiàn)工作效率的全面提高。在開展合同管理工作時，需要構(gòu)建完善的合同管理信息化系統(tǒng)，讓施工環(huán)節(jié)中各個資訊都能實現(xiàn)共享和傳遞，并且將合同變更、補充以及注意事項等內(nèi)容及時傳遞給相關(guān)部門，利用互聯(lián)網(wǎng)手段，提升合同管理的科學化和信息化。

2.3　加強合同管理，嚴格建設(shè)工程施工合同示范文本的應(yīng)用，規(guī)范合同表述形式

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視合同示范文本的編制，積極吸收和采納國內(nèi)、國外成熟的企業(yè)合同管理經(jīng)驗，編制合同示范文本，統(tǒng)一合同條款表述，規(guī)避各分公司、項目部對條款的隨意修改而帶來的合同風險。合同示范文本應(yīng)該經(jīng)過相關(guān)職能部門的充分討論，充分吸收各部門的意見。應(yīng)力求用詞清晰嚴謹，避免模糊詞匯的應(yīng)用甚至用詞之間的相互矛盾。合同示范文本應(yīng)包含以下主要內(nèi)容：對合同價款支付的統(tǒng)一約定；對工程延誤的處罰條款；工程質(zhì)量的檢驗標準的約定要詳盡；對自身的約束條款；利用履約保證金或履約保證函、滯納金等形式來約束承包商；材料上漲的約定；設(shè)計變更與現(xiàn)場簽證引起的工程量增減約定等。

2.4　完善合同管理體系

因為合同管理貫穿于房地產(chǎn)建筑項目各個環(huán)節(jié)中，所以，要想保證各個流程的規(guī)范性和嚴謹性，給后續(xù)管控工作的開展提供條件，這就需要在開展施工工作時，對各個環(huán)節(jié)都構(gòu)建完善的管理體系，對介紹信出具、數(shù)據(jù)收集、合同擬定、合作協(xié)商、項目評估、職責分配、合同變更以及合同終止等內(nèi)容加以全面監(jiān)管，通過制定完善的管理體系對各個工作進行分工和確定，相互合作，從而保證建筑項目的全面落實。

2.5　聘用專業(yè)化的合同管理人才

建立合同管理制度意味著企業(yè)必須設(shè)立專門的人員、專門的機構(gòu)進行這項重要的工作，而不能將合同管理僅作為其他科室的兼職工作。事實上，合同管理涉及的知識的廣泛性和復(fù)雜性，也決定了必須招聘專業(yè)化的人才進行合同管理。通過對外公開招聘、內(nèi)部選拔等方式，將具備合同管理專業(yè)知識的人才分配到總部、分公司、項目的各個崗位上進行輪崗，有利于更系統(tǒng)地掌握相關(guān)知識。與此同時，注重對合同管理專業(yè)人才的培訓(xùn)，包括建筑、法律、管理等專業(yè)知識，提高其管理水平。

3　結(jié)語

總而言之，隨著人們風險管理意識的逐漸提高，合同管理得到了房地產(chǎn)企業(yè)的高度注重，希望通過優(yōu)化合同管理方式，完善合同管理體系的方式，防止各項合同風險的出現(xiàn)，在給房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更好效益的基礎(chǔ)上，促進房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。