共生視域下中國房地產(chǎn)供給側(cè)改革面臨的問題與對策分析

王秀英 王 冠

（大連財經(jīng)學(xué)院 116600）

引言

隨著我國經(jīng)濟向著更高質(zhì)量發(fā)展，人們對房地產(chǎn)供給質(zhì)量的需求不斷提高。房地產(chǎn)市場也經(jīng)歷了從保持增量到優(yōu)化存量的轉(zhuǎn)變。黨十九大會議具體部署之下使得我國在房炒不住原則之下將改革著力點放在供給側(cè)，為了實現(xiàn)全民小康，讓全體人民住有所居，頂層設(shè)計上從嚴調(diào)控，具體落實供給側(cè)改革，優(yōu)化住房制度。出臺各項因城制宜的調(diào)控政策，以抑房產(chǎn)泡沫，加快建立起符合市場規(guī)律的住房制度，科學(xué)規(guī)劃供地安排指標，提高住房供給質(zhì)量，推動房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。

1 地產(chǎn)共生理論概述

1.1 共生理論

共生是生物演化的機制，它是生物學(xué)上的一個概念，指的是兩種或多種不同生物出于生存的需要，形成一種密切相關(guān)協(xié)同共生互利的平衡狀態(tài)。并不是說僅依靠一方依賴于另一方。在共生關(guān)系當中，會形成某種特定相處模式。其中一方為另一方提供生存上的資源，同時也從對方身上獲得利于生存的資源。共生理論在社會經(jīng)濟學(xué)、管理學(xué)等各個領(lǐng)域有著許多具體的研究理論。

1.2 地產(chǎn)共生要素

開發(fā)、投資、運營為地產(chǎn)三大共生要素。它們之間環(huán)環(huán)相連、相互影響，發(fā)生基本的能量交換，對共生環(huán)境起決定作用。僅僅依靠自身的力量，地產(chǎn)共生要素中的任何一方都難以更好地運用行業(yè)資源。質(zhì)參量用以表示地產(chǎn)要素之間存在的一些趨同的內(nèi)在性質(zhì)。地產(chǎn)共生要素之間會選擇質(zhì)參量兼容度比較高的部分作為共生對象，進行同類或異類資源互補，具體解釋如下：①投資和運營之間的共生。房地產(chǎn)項目上的運營服務(wù)能力、品牌影響力、客戶資源，專業(yè)資質(zhì)等會影響投資利益。另一方面來說，投資商盈利模式直接影響運營經(jīng)營合作選擇。②運營和開發(fā)之間的共生。各自的品牌影響力、產(chǎn)品、運營服務(wù)水平是他們的質(zhì)參量。③開發(fā)和投資之間的共生。當開發(fā)影響到利潤的成本控制能力、影響到投資回收期的工期控制能力、影響到客戶感知價值的質(zhì)量控制能力達到投資商的預(yù)期水準時，投資商才會與其合作共生。當投資實力滿足開發(fā)項目的資金需求且付出的借貸成本被開發(fā)商權(quán)衡后接受時，投資商方可加入戰(zhàn)略聯(lián)盟。三方地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟共生發(fā)展，求同存異、增加信任、減少摩擦，以達到協(xié)調(diào)發(fā)展的目的。

2 地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析（PEST）

2.1 政策法律環(huán)境（Politics）

以房住不炒定位來加快建立租購并舉住房制度。優(yōu)化了住房制度，通過頂層設(shè)計來防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險。政府從嚴調(diào)控房地產(chǎn)政策總基調(diào)基本沒變，只是調(diào)控政策重心轉(zhuǎn)向供給側(cè)，而不再是之前的需求側(cè)，初步形成房地產(chǎn)市場長效機制。法制體系以及從土地到建造等各項標準、規(guī)定、政策的不斷完善形成利于房地產(chǎn)法律法規(guī)的配套支持。

2.2 經(jīng)濟環(huán)境（Economy）

我國國民經(jīng)濟平穩(wěn)地朝著更高質(zhì)量發(fā)展，地產(chǎn)行業(yè)與整體經(jīng)濟是密不可分的。經(jīng)濟工作上，改革供給側(cè)給予經(jīng)濟發(fā)展新的動力。經(jīng)濟運行時出現(xiàn)突出問題與矛盾，也需要從供給方面想辦法，地產(chǎn)與經(jīng)濟是協(xié)調(diào)發(fā)展的共生關(guān)系，努力實現(xiàn)新的經(jīng)濟上的供求關(guān)系動態(tài)平衡。

2.3 社會環(huán)境（Society）

住房觀念的變化，人口規(guī)模和比例的變化，現(xiàn)代人生活方式的變化，未來購房消費主流群體發(fā)生變化。社會契約精神的不斷提高以及愈發(fā)完善的法律法規(guī)和市場監(jiān)管為房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)發(fā)展提供了良好的社會環(huán)境。

2.4 技術(shù)環(huán)境（Technology）

在互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的大背景下，信息技術(shù)發(fā)展迅速，應(yīng)用智能化產(chǎn)品的住宅為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來新的契機。促進信息消費，加快布局新技術(shù)、新材料、新裝備，大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)與智能家居的聯(lián)合是房地產(chǎn)與信息技術(shù)的共生，帶著無限商機。

3 共生視域下我國房地產(chǎn)供給側(cè)改革面臨的問題

3.1 信貸違約

我國房產(chǎn)貸款的風(fēng)險總體來說是呈上升趨勢，并且由于房地產(chǎn)領(lǐng)域各項調(diào)控政策的持續(xù)加碼，存在信貸違約的可能性。一方面是房地產(chǎn)領(lǐng)域存在上下游風(fēng)險的傳導(dǎo)。房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)融資、借款、擔(dān)保、拖欠等等，很容易造成房地產(chǎn)泡沫和金融系統(tǒng)的風(fēng)險，即使從整體來看不良貸款率是較低的。上游和下游形成共生模式，聯(lián)系緊密，二者相互結(jié)合、相互作用。開發(fā)商在銷售疲軟的狀態(tài)下，資金回收速度跟不上，資金鏈的脆弱性使得一些開發(fā)商甚至直接“跑路”或者是留下爛尾樓盤的問題。另一方面，低首付使得住房次貸量有所增加。為加快房地產(chǎn)供給側(cè)改革，許多房企將著力點放在了去庫存上，推行低首付甚至零首付購房，增加了信貸違約的風(fēng)險。

3.2 地產(chǎn)泡沫

供需錯位，無法提供有效供給。炒房只是給了投資者可乘之機，暴利的房地產(chǎn)市場有愈發(fā)驅(qū)使提供更多住房的趨勢。假設(shè)投資者退出房地產(chǎn)市場，供求關(guān)系一下子就失衡了，留下住房過剩的問題，且有愈演愈烈的趨勢。

4 共生視域下我國房地產(chǎn)供給側(cè)改革對策

4.1 完善法制，優(yōu)化外部共生條件

4.1.1 優(yōu)化與市場相適應(yīng)的供地機制

我國不斷優(yōu)化住房庫存與住房用地供應(yīng)相掛鉤的動態(tài)機制。房價上漲過快的一二線城市需增加合理的住宅用地供應(yīng)。各個城市應(yīng)具體分析所在地區(qū)房地產(chǎn)市場，住房需求和住房供給。建立租購并舉制度，加速樓市房地產(chǎn)調(diào)控落地。

4.1.2 強化市場監(jiān)管和法治監(jiān)督

加快房地產(chǎn)租賃市場立法和市場監(jiān)管，各個監(jiān)管機構(gòu)與央行都出臺各種政策，強化金融行業(yè)供給側(cè)改革，加強對市場的監(jiān)管。由于我國金融業(yè)與房地產(chǎn)關(guān)系緊密，為了防范和化解金融與房地產(chǎn)風(fēng)險，各地出臺很多新的政策，嚴格控制不合規(guī)資金進入房地產(chǎn)市場，還有加強個人信貸管理，以促進形成房地產(chǎn)金融的良性循環(huán)。

4.2 精準調(diào)控，推動共生模式進化

4.2.1 科學(xué)規(guī)劃調(diào)控

限售對于不同的住房性質(zhì)和不同戶籍性質(zhì)以及年限的不同等等都有不同的規(guī)定。隨著調(diào)控政策的不斷升級，陸續(xù)出臺的各地調(diào)控相關(guān)因城因地政策，內(nèi)容覆蓋限商、限貸、限售、限購多方面。去庫存的政策在各地也各有特色，科學(xué)的調(diào)整用地規(guī)劃，加快推進商化去庫存，分類處置，依據(jù)實際情況差別化進行調(diào)控，精準地從土地供應(yīng)開始就去庫存，合理控制庫存數(shù)量。

4.2.2 強調(diào)居住功能

當房子居住屬性定位已發(fā)生偏移，購房變成一種投機行為時。搖號買房、限售等原本為了調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策反而適得其反，限購限貸大大刺激房價猛漲，無形之中刺激新的購房需求。投機者利用調(diào)控政策鉆空子，進行惡性競爭搶占房源的操作不斷炒高房價。這與原先希望通過調(diào)控政策遏制房價上漲，整頓房地產(chǎn)市場秩序的初衷背道而馳。讓房子回歸其原本的居住屬性，才是調(diào)控政策希望達成的目標。所以要更加強調(diào)住房居住功能，定位房住不炒，進行區(qū)別化調(diào)控，政策實施過程中注意甄別投機者有可能鉆空子的部分好進行優(yōu)化設(shè)計。

4.3 整合資源，形成高效共生界面

4.3.1 共享信息，形成戰(zhàn)略聯(lián)盟

在房地產(chǎn)生命周期內(nèi)，投資商、開發(fā)商、運營商等各戰(zhàn)略聯(lián)盟共生要素之間存在大量物質(zhì)、信息和能量的交換。需要各共生要素整合房地產(chǎn)行業(yè)資源，建議三大共生利益主體形成共享內(nèi)部最新信息的一個戰(zhàn)略聯(lián)盟，通過該平臺有效交換共享行業(yè)最新政策、規(guī)則、客戶資源、未來發(fā)展規(guī)劃、運營相關(guān)問題等等。在多方共享和維護的信息平臺中，通過組織和技術(shù)上的保障，內(nèi)部動態(tài)監(jiān)管和聯(lián)盟協(xié)議等機制進行有效約束。由于不同運營模式下，各方實現(xiàn)利益的機制不同，各自承擔(dān)的風(fēng)險也不同，所以應(yīng)尋求適合且適應(yīng)市場需求的互利共生的運行模式。這樣不僅整合房地產(chǎn)資源，提高戰(zhàn)略聯(lián)盟運營成效，而且可以增加共生要素之間合作與信任，減少信息不對稱和相互之間的溝通成本，最終形成高效共生界面。

4.3.2 渠道多元，釋放供給房源

鼓勵盤活存量，增加保障性住房和長租公寓、青年公寓的供應(yīng)。一方面要支持保障房用地實施，形成供應(yīng)保障房的合理體系。另一方面，要推進租房市場長效機制，完善租賃市場，培育租賃市場，可有效緩解住房需求。我國住房租賃市場長期以來與發(fā)達國家相比仍處于落后狀態(tài)，租賃住房與購買住房所獲得的權(quán)益差距懸殊，是我國房價不斷攀升的一個重要原因。積極促進“租購?fù)瑱?quán)”，大力發(fā)展租賃住房，使得住房供給渠道多元化，一定程度上可分擔(dān)住房需求的壓力。

4.3.3 跨界合作，拓寬供給空間

新一代信息技術(shù)與供給側(cè)改革共生發(fā)展，結(jié)合“互聯(lián)網(wǎng)+”、2020年5G商業(yè)啟動，住房供應(yīng)協(xié)同技術(shù)創(chuàng)新聯(lián)動，布局智慧城市設(shè)備，5G移動通訊、數(shù)字視聽，大數(shù)據(jù)應(yīng)用、北斗衛(wèi)星應(yīng)用設(shè)備，從源頭上提高供給住房的質(zhì)量，智能家居終極目的是讓居住更加美好，隨著全民小康生活的目標離我們越來越近，房地產(chǎn)與智能化科技的跨界合作，拓寬了房地產(chǎn)的供給空間。

5 結(jié)語

本文研究在房地產(chǎn)領(lǐng)域，運用地產(chǎn)共生理論進行供給側(cè)改革，推動房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新，促進行業(yè)資源整合，拓寬住房供給渠道?；ヂ?lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)深化改革互利共生，抓住供需關(guān)系的主要矛盾，提供性價比高的優(yōu)質(zhì)房子。需要強調(diào)的是，房地產(chǎn)業(yè)同時橫跨投資和消費兩大領(lǐng)域?qū)?jīng)濟的穩(wěn)步增長有著舉足輕重的作用，嚴控房地產(chǎn)政策總基調(diào)是不變的，改革之路任重而道遠。