買賣不破租賃的風(fēng)險(xiǎn)防范

周曜竣

周律師，您好！

2016年5月20日，上海某倉(cāng)儲(chǔ)公司（以下簡(jiǎn)稱“倉(cāng)儲(chǔ)公司”）與我們公司簽訂了一份房屋租賃合同，合同約定：倉(cāng)儲(chǔ)公司將其擁有的一間廠房租賃給我們公司作為倉(cāng)庫(kù)使用，本房屋租賃合同租期為十年，租金一年交付一次，年租金為人民幣80萬(wàn)元，我們公司應(yīng)于每年1月30日前向倉(cāng)儲(chǔ)公司支付租金，采用先付后租形式，公司享有轉(zhuǎn)租權(quán)。同時(shí)，我們公司應(yīng)向倉(cāng)儲(chǔ)公司支付保證金，保證金金額為半年租金。合同簽訂后，我們公司按約向倉(cāng)儲(chǔ)公司支付了租金和保證金，并且對(duì)廠房進(jìn)行了裝修并購(gòu)買了相關(guān)設(shè)備。2018年6月20日，倉(cāng)儲(chǔ)公司因?yàn)榻?jīng)營(yíng)困難，決定將該廠房出售，同年7月30日，上海某汽配有限公司（以下簡(jiǎn)稱“汽配公司”）以人民幣3000萬(wàn)元的價(jià)格與倉(cāng)儲(chǔ)公司簽訂了廠房買賣合同，并辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。汽配公司計(jì)劃將該廠房裝修后作為某著名進(jìn)口品牌4S店使用，便發(fā)律師函給我們公司，限定我們公司在一個(gè)月之內(nèi)搬離，否則會(huì)強(qiáng)行驅(qū)趕我們，請(qǐng)問(wèn)律師，汽配公司這樣做是否合法？我們?cè)撊绾尉S權(quán)？

彭先生

彭先生：

你好，根據(jù)您的上述描述，汽配公司已經(jīng)涉嫌違反了《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱“《合同法》”）的相關(guān)規(guī)定，“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！眰}(cāng)儲(chǔ)公司和你們公司（以下簡(jiǎn)稱“貴司”）之間簽訂的房屋租賃合同合法有效，貴司依約取得了房屋的租賃權(quán)。并且，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，并不影響租賃合同的效力，因此建議貴司依法先與汽配公司進(jìn)行交涉，若協(xié)商不成，貴司可以依法向具有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。

一、何謂買賣不破租賃

即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對(duì)原租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。

二、買賣不破租賃的法律風(fēng)險(xiǎn)

租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。

所有權(quán)轉(zhuǎn)移物上設(shè)定租賃權(quán)的時(shí)間是影響買賣不破租賃成立的關(guān)鍵。租賃關(guān)系必須先于買賣關(guān)系成立，就是先成立合法有效的租賃關(guān)系后，出租人又將租賃物賣與他人。此時(shí)，早已成立的租賃關(guān)系中的承租人就可以行使買賣不破租賃的權(quán)利來(lái)對(duì)抗第三人，可以拒絕第三人的轉(zhuǎn)移占有的要求，這是受法律保護(hù)的正當(dāng)權(quán)利。但如果租賃關(guān)系遲于買賣關(guān)系成立，比如出賣人在與買受人訂立買賣合同但還沒(méi)有交付的時(shí)候，又將出賣物租賃于承租人成立了租賃合同，這時(shí)的出租人其實(shí)并沒(méi)有出租該物的權(quán)利，因?yàn)殡m然買賣物還沒(méi)有交付或者登記轉(zhuǎn)移占有，但是買賣合同成立，除非買賣一方解除合同否則所有權(quán)轉(zhuǎn)移占有是遲早的事。在這種情況下，承租人是無(wú)法以買賣不破租賃原則來(lái)對(duì)抗買受人的，只能要求出租人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

結(jié)合本案，首先，倉(cāng)儲(chǔ)公司與貴司簽訂的房屋租賃合同并未違反我國(guó)有關(guān)法律的規(guī)定，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)認(rèn)定合法有效。作為承租人的貴司依合同約定取得了房屋的租賃權(quán)，因此當(dāng)出租人倉(cāng)儲(chǔ)公司將所有權(quán)讓與第三人汽配公司時(shí)，在承租人與受讓人之間仍受原租賃合同的約束。

其次，該房屋租賃合同的期限為10年，期限并未屆滿。并且，汽配公司取得廠房所有權(quán)的時(shí)間也在租賃期間以內(nèi)，故完全符合買賣不破租賃產(chǎn)生效力的條件。所以，對(duì)于廠房的新權(quán)利人汽配公司而言，仍要受到原房屋租賃合同的制約，其對(duì)房屋的使用權(quán)仍受到一定的限制，必須等到房屋租賃期滿后，才可要求貴司搬出。

三、買賣不破租賃的法律風(fēng)險(xiǎn)防范

（一）租賃房屋的轉(zhuǎn)讓

根據(jù)《合同法》及《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》等規(guī)定，房屋租賃期間，出租人將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，應(yīng)予承租人于優(yōu)先權(quán)并不得擅自終止合同，即所謂的買賣不破租賃。因此，在房屋租賃合同履行過(guò)程中，出租人如轉(zhuǎn)讓其對(duì)房屋的所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)方面：

1.出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人;

2.承租人在同等條件（一般指同等價(jià)格）下享有有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);

3.出租人未按上述兩點(diǎn)規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告房屋買賣無(wú)效;

4.承租人如不購(gòu)買，第三人只能取得附有租賃權(quán)負(fù)擔(dān)的所有權(quán)，承租人仍然可向第三人主張租賃權(quán)。

四、總結(jié)

綜上所述，房屋所有權(quán)的變化，并不影響已經(jīng)發(fā)生的租賃關(guān)系和承租人的合同權(quán)利，房屋租賃關(guān)系存續(xù)期間，出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，受讓人代替出租人取得原租賃關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)，承租人的權(quán)利義務(wù)不受影響，故貴司依法可以維護(hù)承租人的合法權(quán)益。