城市軌道交通建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)互動關(guān)系研究

■白 靜

重慶市軌道交通(集團)有限公司

我國政府逐步提高了大城市交通供給水平，特別是加大了對軌道交通的投入。城市軌道交通是一種具有顯著正外部性的準(zhǔn)公共品，其投資大、營運成本高、投資回收期長、對社會資金吸引力小的特點均制約了我國城市軌道交通的快速發(fā)展。近幾年來，我國各大城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)價格暴漲、供需結(jié)構(gòu)失衡、保障性住房供給不足等問題，又妨礙了我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康、穩(wěn)定地發(fā)展。

1 軌道交通與土地利用的相互關(guān)系

（1）城市的形成和發(fā)展，有賴于良好的交通和地理條件，一個城市的興衰，往往與其交通條件以及交通發(fā)達程度密切相關(guān)。連接城市中心與城巾．郊區(qū)的軌道交通系統(tǒng)促進了城市中心地段土地功能的置換，并將城市中心高土地附加值向沿線各節(jié)點周邊擴散。從而使城市原有的規(guī)模得到擴大，進而導(dǎo)致城市中心的變遷和原有格局的改變。

（2）隨著URRT的建設(shè)，為人們提供快速進人市中心的交通工具，從而能使居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)在地域上分開，使居住地疏散出市中心。這樣，住宅和商業(yè)等設(shè)施更容易向URRT沿線影響區(qū)域范嗣內(nèi)高度聚集，從而導(dǎo)致URKT周邊住宅和商業(yè)等設(shè)施的用地需求量的增加。因此，URHT區(qū)域土地的使用類型，也將按照市場規(guī)律發(fā)生變化，不僅可以強化市中心的金融、貿(mào)易、服務(wù)業(yè)等功能，而且也將為城市新城的形成提供有力的交通支持。土地使用性質(zhì)的這些變化無不提高其開發(fā)利用的價值。

2 軌道建設(shè)與沿線物業(yè)聯(lián)合開發(fā)的意義

（1）城市交通的主要方式將直接影響城市發(fā)展土地利用形態(tài)。如果城市主要交通方式的承運量越大，那么城市空間發(fā)展所展現(xiàn)出的形態(tài)就越緊湊、凝聚力也更強。伴隨著軌道交通發(fā)展，城市空間分布更趨合理化，沿線地產(chǎn)的開發(fā)模式往往呈現(xiàn)出以站點為中心，向周邊呈放射狀延伸。一般站點500米半徑以內(nèi)屬于高強度開發(fā)區(qū)域，500米-1000米為中高強度開發(fā)區(qū)域，如：沿線農(nóng)民的農(nóng)業(yè)耕地、宅基地等會轉(zhuǎn)換成房產(chǎn)開發(fā)或純商業(yè)等其他多種業(yè)態(tài)用地形式。土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變同時為土地原持有者和開發(fā)投資者帶來長期可觀的收益。

（2）軌道交通的良好運營和沿線地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展是一種可持續(xù)性的良性互動機制。良好的運營可以吸引大量的客流，沿線人口聚集，進而吸引更多的經(jīng)濟要素、資源聚集，增強地區(qū)經(jīng)濟活力，促進經(jīng)濟繁榮發(fā)展；而地區(qū)經(jīng)濟的繁榮同時又為軌道交通良好的運營帶來持續(xù)穩(wěn)定的客流增量保障。連接城市中心與城市郊區(qū)的軌道交通系統(tǒng)促進了城市中心地段土地功能的置換，并將城市中心高土地附加值向沿線各節(jié)點周邊擴散，有利于拓展城市空間、調(diào)整城市功能布局，為城市房地產(chǎn)開發(fā)注入新的活力。

3 實施“軌道+物業(yè)”的協(xié)同發(fā)展模式

（1）運營經(jīng)營資源。

在國內(nèi)外城市軌道交通市場化經(jīng)營普遍異常困難的情況下，在日本城市軌道交通發(fā)展中起著重要作用的14家大型私鐵企業(yè)卻能夠?qū)崿F(xiàn)運營業(yè)務(wù)上的收支平衡。這是因為日本軌道交通企業(yè)采取的是以軌道交通為中心，利用其巨大客流量，大力經(jīng)營零售服務(wù)業(yè)、公共汽車業(yè)、出租車業(yè)，以及旅游觀光、賓館設(shè)施等業(yè)務(wù)，較好地實現(xiàn)了軌道資源經(jīng)營和商業(yè)資源經(jīng)營的協(xié)同發(fā)展。我國城市軌道交通運營企業(yè)對于附屬或相關(guān)商業(yè)資源經(jīng)營的重視程度應(yīng)當(dāng)進一步提高。充分挖掘和經(jīng)營以客流量為基礎(chǔ)的商業(yè)資源，提升城市軌道交通運營的市場化運作能力和資金保障水平，是我國城市軌道交通實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要手段。

（2）軌道物業(yè)發(fā)展有效利用資源。

城市軌道交通的發(fā)展產(chǎn)生了大量的正外部性效益，即沿線土地升值、城市發(fā)展加速、居民社會經(jīng)濟福利大幅提升等。同時，準(zhǔn)社會公益的性質(zhì)又使得城市軌道交通運營企業(yè)處于持續(xù)虧損、經(jīng)營難以維持的局面，導(dǎo)致城市軌道交通發(fā)展難以為繼。若城市軌道交通企業(yè)通過特殊政策獲取一定地鐵上蓋物業(yè)和城市軌道交通沿線物業(yè)的開發(fā)權(quán)，則物業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的利潤能對維護城市軌道交通高質(zhì)量運營服務(wù)和滾動建設(shè)提供財務(wù)保障，激勵企業(yè)主動創(chuàng)造更多的社會資源并通過商業(yè)化運作將其部分轉(zhuǎn)化為企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟效益，保障運營企業(yè)經(jīng)營的可持續(xù)性。因此， 城市軌道交通企業(yè)開展物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)是將城市軌道交通發(fā)展產(chǎn)生的正外部性效益內(nèi)部化的體現(xiàn)。

[1]熊賢良.大城市軌道交通：擴大內(nèi)需的重要內(nèi)容[J].中國經(jīng)濟時報，2016，（1）：26.