我國房產(chǎn)稅現(xiàn)狀分析及發(fā)展研究

文/李冠華　衡水市房地產(chǎn)市場管理處　河北衡水　053000

本文從我國房產(chǎn)稅的現(xiàn)狀出發(fā)，根據(jù)我國房產(chǎn)稅改革的現(xiàn)狀探尋實施房產(chǎn)稅的主要價值。在總結(jié)我國房產(chǎn)稅征收現(xiàn)狀分析中，找出當(dāng)前我國房產(chǎn)稅征收的問題，從而進(jìn)一步探討有效的房產(chǎn)稅費改革的方法。

1、我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅體系及存在的主要問題

1.1　我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅體系

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅是一個綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運動過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。主要包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅等，涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)、流通和保有等環(huán)節(jié)。房產(chǎn)稅包括在房地產(chǎn)稅的范疇之內(nèi)，側(cè)重于保有環(huán)節(jié)。

上海和重慶自2011年開始征收房產(chǎn)稅.上海對增量房征稅，重慶側(cè)重高端房。重慶市個人房產(chǎn)稅調(diào)控面窄、稅率較高，上海調(diào)控面廣、稅率較低。重慶更注重調(diào)控房價。上海較為保守謹(jǐn)慎，防止給市場帶來過度震蕩。滬渝兩地的房產(chǎn)稅試點總體上沒有對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場造成太大影響，低于人們心里預(yù)期，但是兩地為房地產(chǎn)稅的立法打下了基礎(chǔ)，提供了很好的實踐經(jīng)驗。

1.2　我國房地產(chǎn)稅的主要問題

1.2.1　房地產(chǎn)稅體系不平衡

目前我國房產(chǎn)稅的結(jié)構(gòu)不合理，存在著流通環(huán)節(jié)與保有環(huán)節(jié)稅負(fù)嚴(yán)重不平衡的問題。我國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅費較輕，房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的稅費較高，稅費的種類繁多。由于我國房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅過重，使得我國投資者擁有較多的空置房產(chǎn)。房地產(chǎn)稅的征稅對象主要為城鎮(zhèn)房屋，計稅主要為房屋余值，對于城鎮(zhèn)房產(chǎn)為個人所有的且非經(jīng)營的實行免稅。在土地保有環(huán)節(jié)的征稅也與土地的市場實際價值不符，而且還存在許多免稅政策。

1.2.2　我國房地產(chǎn)價值評估體系不完善

目前我國房地產(chǎn)的價值評估評估體系不完善，不能根據(jù)市場的實際進(jìn)行情況波動。由于房產(chǎn)稅費的計稅依據(jù)不合理，造成了新購房個人不公平的現(xiàn)象。同時有些房屋當(dāng)前仍按房屋的原值繳稅，使得房產(chǎn)稅收流失嚴(yán)重。

1.2.3　監(jiān)控機制不健全

我國房產(chǎn)稅的稅源有點多面廣的特征，但是缺乏完善的房產(chǎn)信息管理平臺，地稅部門難以取得全面及時的房產(chǎn)數(shù)據(jù)信息，不利于制定適合我國形勢的房地產(chǎn)稅政策。我國房產(chǎn)稅費的種類繁多，稅費混雜。目前與房地產(chǎn)相關(guān)名目的稅費項目有幾十種，但是這些稅費在性質(zhì)上的差別較大，存在著以費代稅或以租代稅的現(xiàn)象。

2、我國房產(chǎn)稅改革的主要價值

2.1　使人民群眾共享改革成果

探索施行房產(chǎn)稅制度可以使人民群眾更好享受我國房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來的成果，可以充分體現(xiàn)由市場進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的制度優(yōu)勢，可以有效的遏制一二線城市房價高漲，切實消除房價增長速度大于群眾收入增長速度的問題。通過房產(chǎn)稅還可以起到有效調(diào)節(jié)房屋分配的作用，提高我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的均衡性，使房地產(chǎn)市場處于更加均衡的狀態(tài)，在穩(wěn)定供求關(guān)系的基礎(chǔ)上，有效限制發(fā)展高端房地產(chǎn)市場，實現(xiàn)高端有市場,中端有支持，低端有保障的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，合理進(jìn)行房屋資源配置的目標(biāo)。

2.2　有利于遏制房地產(chǎn)投機

通過房產(chǎn)稅可以更好的盤活閑置的房產(chǎn)，可以促進(jìn)房屋資源進(jìn)行再分配，這對于遏制近年來房地產(chǎn)投資過熱問題較為有利。當(dāng)前炒房熱現(xiàn)象仍未得到有效的遏制，房產(chǎn)成為一些人的重要生財工具，這使得到房產(chǎn)資源集中于部分人手中，大部人只能望樓興嘆，畸形的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)對于我國經(jīng)濟(jì)的綜合穩(wěn)定發(fā)展有重要影響，同時嚴(yán)重的影響了市場的資金流向。通過完善房產(chǎn)稅制度可以降低房屋的空置率，可以盤活閑置資產(chǎn)，達(dá)到促進(jìn)熱錢流于其它產(chǎn)業(yè)，降溫房地產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)。

2.3　擺脫土地財務(wù)的束縛

當(dāng)前我國土地財政問題仍然較為明顯，我國房地產(chǎn)稅收入約占地方稅收的70% 以上，而外國一些發(fā)達(dá)國家僅在8%左右。為了有效的減少地方政府過度依賴土地財政的問題，可以通過房產(chǎn)稅使地方政府盡快的脫離土地經(jīng)營者的角色，使政府成為單純的公共產(chǎn)品的提供者，切實增加地方政府在其它產(chǎn)業(yè)的投入力度。同時構(gòu)建起健康的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，形成完善的房產(chǎn)稅法律體系，促進(jìn)地方政府把更多的房產(chǎn)稅投入到保障民生各項事業(yè)中去。

3、我國房產(chǎn)稅改革的策略

3.1　調(diào)整征收對象和范圍

為了提高房產(chǎn)稅的均衡性，發(fā)揮出房產(chǎn)稅的價值，應(yīng)當(dāng)在擴(kuò)大征收范圍的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)穩(wěn)定的征收房產(chǎn)稅。首先，實現(xiàn)城市與農(nóng)村房產(chǎn)稅的同步，切實把寬稅基的原則融入到房產(chǎn)稅改革中。其次，擴(kuò)展使用不同的征稅模式，可以在房屋與土地的不同組合模式下探索不同的稅種，具體可以采用土地及附屬物的綜合征稅模式，要在對房產(chǎn)價值充分評估的基礎(chǔ)上，使用綜合性的征稅收段，提高房產(chǎn)稅的科學(xué)性與有效性。

3.2　改革房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)

當(dāng)前我國房產(chǎn)稅還具有對待不同納稅人不同態(tài)度問題，還需要從房地產(chǎn)市場發(fā)展的角度改革計稅依據(jù)。首先，對于經(jīng)營性房地產(chǎn)項目可以保持從價計稅的方法和從租計稅。其次，要建立起周期性的評估更新依據(jù)，要根據(jù)市場的變化情況科學(xué)的確定一定時期的繳稅主要依據(jù)。例如，對于自主用房可以以家庭為單位計稅，或者直接對于第一套房子免稅，還可以對于不同用途房屋適當(dāng)選擇稅率，體現(xiàn)出住房檔次的差別。

3.3　使用優(yōu)惠的稅收政策

為了增強房產(chǎn)稅的彈性，使稅收更符合納稅人自身的實際情況，進(jìn)一步符合納稅的能量負(fù)擔(dān)原則。要充分考慮房地產(chǎn)的用途。例如，對于特殊對象，以及處于生活保障線以下的居民的住房可以實現(xiàn)優(yōu)化稅費的方法。對于農(nóng)村的房產(chǎn)稅可以采用征收減半的方法。對于城市保障性住房可以免稅。

結(jié)論：

我國房產(chǎn)稅的改革可以從實際情況出發(fā)，根據(jù)我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，找準(zhǔn)我國房產(chǎn)稅改革的契機，在做好相關(guān)基礎(chǔ)調(diào)查后，找準(zhǔn)房產(chǎn)稅改革的有效策略，全面提高房產(chǎn)稅改革的適應(yīng)性與科學(xué)性。

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