十九大后房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

文/陳靈 四川家益石油房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 610051

1、十九大給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)的啟示

十九大精神給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的最大啟示就是我們必須盡快消除因?yàn)槌捶慷o房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的金融屬性，將房地產(chǎn)投機(jī)行為徹底扼殺。未來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控力度將進(jìn)一步增強(qiáng)。十九大之后，房地產(chǎn)行業(yè)最大的變革方向?qū)⑹翘嵘績(jī)r(jià)和居民購(gòu)買(mǎi)能力的匹配性，房地產(chǎn)利潤(rùn)率進(jìn)一步下降將成為大勢(shì)所趨。房地產(chǎn)行業(yè)將從白銀時(shí)代走向青銅時(shí)代，其對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的吸附性也會(huì)大幅度降低。

經(jīng)過(guò)十幾年的高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的最大問(wèn)題就是炒房盛行、投機(jī)肆虐，群眾普遍認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)中的金融屬性在逐步增強(qiáng)，住房屬性反倒被日益邊緣。借此，房地產(chǎn)行業(yè)吸引了大量的資金，房?jī)r(jià)一升再升，居民的住房需求被嚴(yán)重削弱和影響。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)還搶占了實(shí)體經(jīng)濟(jì)大量的發(fā)展資金，給國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展帶來(lái)很大的負(fù)面影響。從經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的視角來(lái)看，這樣的發(fā)展是不可取的；從房地產(chǎn)行業(yè)自身的發(fā)展視角來(lái)看，無(wú)序的高速度增長(zhǎng)對(duì)行業(yè)來(lái)說(shuō)也不是好事，因此，房地產(chǎn)行業(yè)變革是不可避免的一個(gè)趨勢(shì)。房地產(chǎn)白銀時(shí)代的到來(lái)并不意味著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的結(jié)束，處在白銀時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)依然具有較高的行業(yè)利潤(rùn)率，行業(yè)發(fā)展的金融屬性還沒(méi)完全消除，相對(duì)于居民購(gòu)買(mǎi)力來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)依然過(guò)高。

十九大報(bào)告提出這樣的觀點(diǎn)：實(shí)體經(jīng)濟(jì)將是未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的著力點(diǎn)，未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展則以提升供給體系質(zhì)量為主攻方向。未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以提升經(jīng)濟(jì)質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)為目標(biāo)。我們必須堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的原則，加大力度進(jìn)行多渠道保障、多主體供給，堅(jiān)持租住和購(gòu)買(mǎi)并舉的策略，解決全國(guó)上下所有人的住所問(wèn)題。十九大報(bào)告明確了消除房地產(chǎn)行業(yè)金融屬性的發(fā)展目標(biāo)，杜絕房地產(chǎn)投機(jī)行為將是未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的要點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)必將從白銀時(shí)代過(guò)渡到青銅時(shí)代。

2、十九大后房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

第一，要開(kāi)展多層次住房供給策略，以高端有市場(chǎng)、低端有保障作為房地產(chǎn)行業(yè)改革的根本目標(biāo)，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。對(duì)于中低收入群體，房地產(chǎn)行業(yè)要為其提供低租金和租賃型房屋，使得居民的基本住房需求得到保障；對(duì)于夾心層群體，房地產(chǎn)行業(yè)則要對(duì)其出售產(chǎn)權(quán)型房屋，通過(guò)適當(dāng)售價(jià)來(lái)激發(fā)夾心層群體的住房購(gòu)買(mǎi)欲望，使其能夠盡快地獲得自主性住房。對(duì)于高收入群體，房地產(chǎn)行業(yè)則要采取市場(chǎng)價(jià)格對(duì)其出售產(chǎn)權(quán)房屋。這樣一來(lái)，全體居民不同層次的住房需求都能夠得到滿(mǎn)足，房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控效果更為明顯。

第二，加強(qiáng)供給側(cè)改革力度。2016年北京市出臺(tái)了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》文件，該文件明確了共有產(chǎn)權(quán)住房的使用權(quán)限和處分權(quán)利，要求北京市政府和建設(shè)單位共同開(kāi)發(fā)，共有產(chǎn)權(quán)住房的銷(xiāo)售價(jià)格要低于同地段、同質(zhì)量的商品房銷(xiāo)售價(jià)格。共有產(chǎn)權(quán)住房提供的是配套完善、環(huán)保節(jié)能、交通便捷、質(zhì)量?jī)?yōu)質(zhì)、科技智慧的房地產(chǎn)項(xiàng)目，力求為居民提供更加適宜的居住環(huán)境。本質(zhì)上來(lái)講，共有產(chǎn)權(quán)住房是一種政策性商品住房，是政府基本住房保障政策和商品房市場(chǎng)之間融合的一種途徑和形式，能夠從根源上消除保障性住房和商品房二元分立的局面，有利于將住房制度和福利覆蓋全體居民。共有產(chǎn)權(quán)住房同時(shí)也是解決三四線城市庫(kù)存商品房過(guò)多和積壓的一種有利政策。

第三，要在立法之中體現(xiàn)租售同權(quán)。十九大報(bào)告最突出的要點(diǎn)就是保障和改善人民最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題。住房問(wèn)題就是當(dāng)前困擾最廣大人民群眾的利益問(wèn)題。如何解決好房屋租賃的供需矛盾是當(dāng)前一二線城市面臨的嚴(yán)峻問(wèn)題。十九大會(huì)議召開(kāi)之前，國(guó)務(wù)院法制辦、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合調(diào)研，對(duì)多地區(qū)的《住房租賃管理?xiàng)l例》進(jìn)行意見(jiàn)征求和調(diào)查問(wèn)卷，并在十九大報(bào)告中提出自己的整改意見(jiàn)，認(rèn)為政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)公共租賃平臺(tái)的建設(shè)和監(jiān)管，對(duì)租賃住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行量化規(guī)定，并給予住房租賃企業(yè)在稅收和融資上的便利性。十九大會(huì)議愈加凸顯了國(guó)家建立租售并舉長(zhǎng)效機(jī)制的決心，我國(guó)租賃市場(chǎng)未來(lái)幾年將得到快速發(fā)展。目前關(guān)鍵的問(wèn)題是如何在立法中明確租售同權(quán)問(wèn)題以及如何鼓勵(lì)相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)入租賃市場(chǎng)的問(wèn)題。從政策層面來(lái)看，目前已經(jīng)有20多個(gè)城市推行了住房租賃新政策。廣州、深圳、南京、杭州已經(jīng)成為住房租賃試點(diǎn)城市，這些城市是國(guó)家明確租賃并舉政策、實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)意圖的重要體現(xiàn)。從市場(chǎng)層面來(lái)看，不少開(kāi)發(fā)商和銀聯(lián)、支付寶等金融機(jī)構(gòu)都已經(jīng)進(jìn)入到住房租賃市場(chǎng)，一線城市更是從土地作為切入點(diǎn)開(kāi)展住房租賃政策。2017年10月11日，廣州首宗全自持土地進(jìn)行出讓?zhuān)貕K要求整體確權(quán)不得出售，將用于建設(shè)租賃住房且出租對(duì)象需要政府同意。

第四，調(diào)整將經(jīng)濟(jì)模式，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)。當(dāng)前我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正在從要素驅(qū)動(dòng)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變過(guò)程需要大量的人才支持。教育部調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2018年全國(guó)普通高校將有805萬(wàn)畢業(yè)生，將會(huì)比2017年增加約30萬(wàn)人。處于社會(huì)的高校畢業(yè)生，最苦惱的問(wèn)題就是如何以低廉的成本獲得一個(gè)遮風(fēng)擋雨之所。為了實(shí)現(xiàn)“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”的目標(biāo)，各個(gè)地區(qū)提供的優(yōu)惠政策自然會(huì)影響畢業(yè)生的求職選擇和求職計(jì)劃。目前，武漢發(fā)布高校畢業(yè)生落戶(hù)升級(jí)版新政，其中，憑畢業(yè)證就可落戶(hù)、購(gòu)房租房可“打八折”、最低年薪指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)等政策引發(fā)社會(huì)關(guān)注。近年來(lái)，為吸引人才落地扎根，不少二三線城市在住房、戶(hù)口、創(chuàng)業(yè)扶持等方面給予高學(xué)歷人才政策優(yōu)惠，這也被輿論稱(chēng)為新一輪的"搶人大戰(zhàn)"。在成都，該市為"蓉漂"安居問(wèn)題提出了人才公寓、產(chǎn)業(yè)新城配套租賃住房和用人單位自建倒班房等多種方式和途徑的解決方案。為方便外地來(lái)蓉應(yīng)聘的應(yīng)屆畢業(yè)生，該市還設(shè)置了20余個(gè)7天以?xún)?nèi)免費(fèi)入住的青年人才驛站。長(zhǎng)沙則對(duì)到當(dāng)?shù)毓ぷ鞯牟┦?、碩士、本科等全日制高校畢業(yè)生，兩年內(nèi)分別發(fā)放每年1.5萬(wàn)元、1萬(wàn)元、0.6萬(wàn)元租房和生活補(bǔ)貼；博士、碩士畢業(yè)生在長(zhǎng)沙工作并首次購(gòu)房的，分別給予6萬(wàn)元、3萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼。這些都是房地產(chǎn)改革促進(jìn)就業(yè)、適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)的主要舉措。