淺析房地產(chǎn)項目設計階段造價成本控制

文/ 朱紅 中鐵二十四局集團上海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 上海 200333

目前的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入微利時代，土地成本瘋狂攀升，控制好開發(fā)節(jié)奏和有效控制開發(fā)成本成為房地產(chǎn)開發(fā)項目保證利潤率的關鍵?？刂坪瞄_發(fā)節(jié)奏的主要目的是控制項目的資金成本、管理費用、提升項目的銷售收入，而銷售收入對于項目而言是個未來不可預期的變量，主要由市場因素主導，因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目保證利潤率的重要途徑還是提升項目開發(fā)成本的控制能力。對于房地產(chǎn)而言，設計成本的投入比重不大，卻會影響到項目75%的成本及盈利，故設計是成本控制的核心。本文將結合中國鐵建山語城項目來重點分析設計階段的大頭成本如何控制。

中國鐵建山語城項目位于江西省九江市柴桑區(qū)（原九江縣）沙河鎮(zhèn)，東臨瑞景新城，西至規(guī)劃路，南臨淵明西大道（延伸段），北至江州大道，與八里湖新區(qū)接壤。整個項目規(guī)劃用地約111.6畝，總建筑面積225535.31平方米，共26棟住宅及3棟商業(yè)樓等，其中住宅面積174393.43平方米，商業(yè)面積20075.02平方米。綠化率為30.01%，容積率為2.61,小區(qū)配套車位數(shù)1158輛。

1、合理布局，因地制宜

進行房屋住宅設計的過程中，要認真的對設計要求、設計規(guī)范進行深刻的了解，還要結合當?shù)氐娘L俗習慣，合理布局,決定建筑造型和結構。不僅要設計出建筑風格的獨特性與潮流性，更要設計出其經(jīng)濟性、實用性與安全性。

中國鐵建山語城項目在具體規(guī)劃設計時，考慮以下幾點：

（1）在滿足建筑高度、建筑間距、采光等各方面條件的情況下，盡量用足容積率，增加建筑面積。

（2）戶型上采用以三房為主，配以一定量的二房戶型，取消一房戶型，以滿足當?shù)刭彿啃枨蟆?/p>

（3）將點式住宅優(yōu)化為兩拼，減少一面墻的結構墻體及外立面裝修、門窗造價。

（4）在小區(qū)三面靠近道路及規(guī)劃道路處均設計成商鋪，一方面增加商鋪面積，一方面還可以節(jié)約外部圍護費用。

（5）計算土方平衡，首先以規(guī)劃局提供坐標點及標高為基準點，并做方格網(wǎng)，對場地內(nèi)標高進行測量，然后根據(jù)地勘報告，分析場地內(nèi)地質(zhì)情況，并假設樓棟±0.000及小區(qū)市政路標高，根據(jù)地下建設面積及地下室高度，計算土方開挖量及土方回填量，經(jīng)計算后，據(jù)此及大市政路標高大致確定小區(qū)樓棟±0.000及小區(qū)市政路標高。按此土方平衡計算，進行規(guī)劃設計方案，實施時，結合土方平衡方案，場地內(nèi)磚渣等可用于前期臨路路基，節(jié)省了一部分費用；減少了場地內(nèi)土方外運，自然降低了土方外運費用，增加了回填的便利性，且減少了后期土方的購入，在提高施工效率動的同時，又一定程度上降低了施工成本，基本達到開挖回填的土方平衡。

2、設立設計限額指標

所調(diào)限額設計就是按照設計任務書批準的投資估算額進行初步設計，按照初步設計概算造價限額進行施工圖設計，同時各專業(yè)在保證滿足使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破，從而達到控制投資的目的。

中國鐵建山語城項目通過招標來選擇設計單位，明確提出要求的最終造價上限、含筋量、砼含量、設計周期、設計單位可提供附加增值服務等條件，最終通過評標確定最佳的設計單位，這樣的話就從根本上限制了工程造價的加大，也通過比價確定了最優(yōu)的設計費報價。以下為鋼筋、混凝土含量控制指標表：

3、注重地下工程的成本控制

在三四線城市地下車位出售形成的收入小于車庫的建造成本，非人防地下室總造價2000-2400元/ m2，人防地下室總造價在2700～2900元/m2。經(jīng)測算，單個車位在6.1-6.5萬元左右時為支出、收入平衡點，且去化周期很長，因此在滿足人防及地下車位的要求下，盡量減小地下車庫的面積。住宅樓的地下室不屬于銷售面積，基本都是買房贈送的，但是建造成本卻很高，更需要嚴格控制。

中國鐵建山語城項目從以下幾個方面來控制：

（1）原有設計時，地下樁體設計長度為15米，后經(jīng)現(xiàn)場挖樁、做堆載實驗等，結合地勘資料及現(xiàn)場情況，樁長更改為＞6米，項目總計樁1397根，挖樁項目節(jié)約成本約50%。

（2）通過地勘報告了解的地下水位標高，在有限的地質(zhì)條件下，提高地下室底板底標高至水位線以上。

（3）放棄以贈送地下室作為房屋賣點的營銷策略，在地下室滿足人防及地下車位的基礎上，盡量不設置地下室，減少地下室面積。

4、配套園林綠化的成本控制

園林綠化是一項創(chuàng)造環(huán)境，改造環(huán)境的工作。布局合理、設計新穎獨特的小區(qū)是理想的居住地。綠化效果作為小區(qū)形象的重要組成部分，不僅能提高小區(qū)的知名度，還可以帶動整個樓盤的銷售。

中國鐵建山語城項目從以下幾個方面來控制園林綠化成本：

（1）通過日照、風向、交通等條件的分析和疊加，確定場地性能及設置區(qū)域，從而為場地景觀提供各項豎向標高設計依據(jù)，可減少車庫頂板覆土厚度，為解決土方平衡提供合理的建議。

（2）合理控制軟硬景比例，控制、灌、草的比例，控制喬木胸徑、冠幅的搭配，保證效果的前提下盡量多用本地經(jīng)濟樹種。

（3）在滿足設計理念和展示效果的前提下，盡量減少曲線路徑設置，減少水景、小品、雕塑設置。

結語：

設計階段的成本控制雖然不是說起來那么輕松簡單，但它的確體現(xiàn)了事前控制的思想，有事半功倍的效果。只有真正把控制成本的關鍵確立在設計階段，才能收到投資省、進度快、質(zhì)量好的預期效果。

參考文獻：

[1]鄭龍.建筑結構設計階段優(yōu)化工程造價成本的方法及對策[J].低碳世界，2014（01）.

[2]王寶林.論述建筑設計就階段工程造價成本的控制[J].黑龍江科技信息，2015（20）.