當(dāng)前形勢下商業(yè)銀行個人住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展模式研究

文/鐘輝 中國建設(shè)銀行北京分行住房金融業(yè)務(wù)部 北京 100053

1、當(dāng)前商業(yè)銀行開展個人住房租賃業(yè)務(wù)面臨的形勢

當(dāng)前商業(yè)銀行推進(jìn)個人住房租賃市場發(fā)展是大勢所趨。

1.1 個人住房租賃市場發(fā)展的政策優(yōu)勢逐步顯現(xiàn)

黨中央和國務(wù)院提出“租購并舉”戰(zhàn)略部署，著力解決百姓住房問題。發(fā)展個人住房租賃市場是各級政府大力支持的戰(zhàn)略性工作，各級政府機(jī)構(gòu)相繼出臺一系列支持性政策，為個人住房租賃市場發(fā)展提供良好的政策環(huán)境。十三屆全國人大常委會第三次會議審議通過的《個人所得稅法修正案草案》明確提出租金抵扣個稅的條款，國家證監(jiān)會、住建部機(jī)構(gòu)發(fā)出住房租賃證券化業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見，各級政府機(jī)關(guān)從多個層面出臺政策，全面支持我國住房租賃市場發(fā)展。

1.2 個人住房租賃服務(wù)已成為當(dāng)前市場迫切需求

我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展引起的房價(jià)快速增長已嚴(yán)重影響百姓居住問題，購房貴成為讓百姓頭痛的現(xiàn)實(shí)問題?，F(xiàn)有經(jīng)濟(jì)能力與高房價(jià)之間的差距使購房安家的夢想變得遙不可及，無法安居已逐漸引起社會問題。加快住房租賃市場發(fā)展，引導(dǎo)住房租賃業(yè)務(wù)規(guī)范化操作，切實(shí)保障租戶的合法權(quán)益，有效降低租房價(jià)格，已成為住房租賃市場各主體的迫切需求。商業(yè)銀行積極參與住房租賃市場建設(shè)，協(xié)助政府調(diào)控房地產(chǎn)市場價(jià)格，有效支持住房租賃業(yè)務(wù)規(guī)范化開展，切實(shí)維護(hù)住房租賃市場各主體的利益，通過技術(shù)手段、市場手段等方式維護(hù)百姓的切身利益，幫助百姓解決現(xiàn)實(shí)問題，必定能夠得到廣泛支持，廣泛獲得客戶資源。

2、開展個人住房租賃業(yè)務(wù)對商業(yè)銀行的重要意義

2.1 開展個人住房租賃業(yè)務(wù)為商業(yè)銀行拓寬獲利渠道

金融市場競爭日益加劇，尤其互聯(lián)網(wǎng)金融帶來的市場沖擊已日趨明顯。銀行獲取資金成本逐漸增加，投資利潤逐漸攤薄，導(dǎo)致綜合利潤縮水，經(jīng)營壓力逐步顯現(xiàn)。開展住房租賃業(yè)務(wù)，在推進(jìn)市場發(fā)展、服務(wù)市場主體的同時(shí)，創(chuàng)新經(jīng)營模式，通過“受托租賃”業(yè)務(wù)，將獲利的依托由以往的所有權(quán)的抵押和質(zhì)押轉(zhuǎn)變?yōu)槭褂脵?quán)的讓渡，把原本分散、隱性的租賃住房資源集中在商業(yè)銀行，雖然沒有直接增加房源的總量，但能夠顯著提升我國住房租賃市場的機(jī)構(gòu)滲透率，更有效地滿足數(shù)以億計(jì)群眾的租房居住需求，而且為商業(yè)銀行今后加快輕資產(chǎn)驅(qū)動發(fā)展提供了新的道路。

2.2 開展個人住房租賃業(yè)務(wù)為商業(yè)銀行擴(kuò)增客戶資源

市場多元化發(fā)展使更多的競爭者參與到金融市場的客戶掠奪戰(zhàn)中。以增加成本、犧牲利潤為主要手段的獲客、留客方式已不能適應(yīng)當(dāng)前的競爭態(tài)勢。商業(yè)銀行客戶資源面臨著被同業(yè)或其他行業(yè)競爭者攫取的風(fēng)險(xiǎn)，形勢不容樂觀。以往商業(yè)銀行提供的財(cái)富管理基本上只是針對個人頂端客戶，目前全國不過237萬人，是為少數(shù)人服務(wù)的財(cái)富管理，客戶受眾面小，客戶資源局限。商業(yè)銀行參與住房租賃市場建設(shè)，通過受托租賃業(yè)務(wù)能夠?yàn)槿繐碛蟹慨a(chǎn)的個人、機(jī)構(gòu)提供服務(wù)，涵蓋所有的中等收入人群、大部分中等以上企事業(yè)單位，從而有效擴(kuò)展客戶資源。

3、商業(yè)銀行個人住房租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展思路

3.1 打好個人住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展的科技基礎(chǔ)和數(shù)據(jù)基礎(chǔ)

在互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)時(shí)代，做好個人住房租賃業(yè)務(wù)依賴于整個銀行或集團(tuán)的全面金融科技支持。商業(yè)銀行發(fā)展個人住房租賃業(yè)務(wù)依賴于整個銀行或集團(tuán)統(tǒng)一的“企業(yè)級”系統(tǒng)。所謂“企業(yè)級”，就是要打破“部門級”“分行級”“系統(tǒng)級”等畫地為牢的局限，從整個銀行乃至全集團(tuán)的視度來統(tǒng)籌資源、組織生產(chǎn)、優(yōu)化布局。只有建立“企業(yè)級”系統(tǒng)，真正把銀行所有業(yè)務(wù)、所有產(chǎn)品、所有數(shù)據(jù)、所有信息系統(tǒng)納入統(tǒng)一架構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，才能直觀地看到客戶全貌、完整地分析自身全部產(chǎn)品、更實(shí)時(shí)地運(yùn)用數(shù)據(jù)進(jìn)行全面整合和深度挖據(jù)。在此基礎(chǔ)上，才有可能集全部資源搭建個人住房租賃業(yè)務(wù)系統(tǒng)，才有可能科學(xué)地制定個人住房租賃業(yè)務(wù)綜合金融解決方案和產(chǎn)品，才有可能更靈敏精準(zhǔn)地分析客戶制定銷售策略等等。

3.2 打造全渠道支持、全產(chǎn)品配套、全鏈條服務(wù)的個人住房租賃業(yè)務(wù)系統(tǒng)

我國住房租賃市場發(fā)展尚不完善，目前仍沒有一套完整的、滿足各市場主體業(yè)務(wù)需求的業(yè)務(wù)系統(tǒng)。商業(yè)銀行，特別是有先進(jìn)的技術(shù)、完備經(jīng)驗(yàn)和豐富數(shù)據(jù)積累的商業(yè)銀行，應(yīng)充分利用已有優(yōu)勢，打造個人住房租賃業(yè)務(wù)系統(tǒng)。個人住房租賃業(yè)務(wù)系統(tǒng)應(yīng)全面涵蓋管理、交易、運(yùn)營各個環(huán)節(jié)，全面具備監(jiān)測、監(jiān)管、公共住房、企業(yè)租賃、共享服務(wù)等各項(xiàng)功能。

一是，針對租賃市場管理機(jī)構(gòu)，建立住房租賃監(jiān)管服務(wù)和住房租賃監(jiān)測分析系統(tǒng)。通過監(jiān)管監(jiān)測系統(tǒng)，與政府住建部門等管理機(jī)構(gòu)充分合作，與管理機(jī)構(gòu)系統(tǒng)對接，豐富監(jiān)管監(jiān)測系統(tǒng)數(shù)據(jù)資源，也為管理機(jī)構(gòu)提供系統(tǒng)技術(shù)支持。二是，針對租賃市場運(yùn)營機(jī)構(gòu)，建立租賃交易系統(tǒng)。為中介機(jī)構(gòu)、開發(fā)企業(yè)等，提供住房租賃服務(wù)共享系統(tǒng)，滿足企業(yè)和個人實(shí)現(xiàn)租房租賃業(yè)務(wù)交易行為；為公寓運(yùn)營商等，提供企業(yè)租賃服務(wù)管理系統(tǒng)，滿足其日常運(yùn)營管理需要；為房管機(jī)構(gòu)、保障房中心等運(yùn)營機(jī)構(gòu)，提供政府公共住房公租房服務(wù)系統(tǒng)，支持公租房信息發(fā)布、交易和運(yùn)營等。三是，針對重點(diǎn)特色需求機(jī)構(gòu)，不斷開發(fā)各類特色系統(tǒng)。如，對房管機(jī)構(gòu)、保障房中心等重點(diǎn)機(jī)構(gòu)，建立租賃信息發(fā)布平臺，支持其通過此平臺發(fā)布配租房出租、個人住房再出租信息等；建立招商租賃系統(tǒng)、住宅資產(chǎn)管理平臺等，為其提供全方位技術(shù)支持。

3.3 提供個人住房租賃全鏈條配套金融服務(wù)

商業(yè)銀行發(fā)展個人住房租賃業(yè)務(wù)，需要為市場各主體提供全面涵蓋信貸、結(jié)算、理財(cái)、保險(xiǎn)等各領(lǐng)域的全鏈條配套金融服務(wù)，并需針對不同對象、不同場景，匹配差異化的金融產(chǎn)品。一是，提供公司住房租賃貸款產(chǎn)品，如住房租賃支持貸款、住房租賃購買貸款、住房租賃應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款、住房租賃抵押貸款、住房租賃經(jīng)營貸款等產(chǎn)品，以滿足租賃住房市場全部各階段的融資需求。應(yīng)提供此類產(chǎn)品用于支持建設(shè)和購買項(xiàng)目以及支付租金、購買家具家電等融資需求。并且應(yīng)對租賃住宅、商改租、工業(yè)用地廠房改建租賃住房、集體土地租賃住房建設(shè)等各類項(xiàng)目均給予支持。二是，提供個人住房租賃貸款產(chǎn)品，向符合條件的承租人發(fā)放支付住房租金的個人貸款。將貸款資金受托支付至出租人指定賬戶，并由承租人定期還款。此外，還應(yīng)根據(jù)住房租賃的特點(diǎn)，提供針對性的個人金融產(chǎn)品、信用卡產(chǎn)品、私人銀行和財(cái)富管理相關(guān)服務(wù)、定制理財(cái)產(chǎn)品、投行創(chuàng)新產(chǎn)品以及等。市場監(jiān)測指標(biāo)體系

3.4 建立住房銷售市場和租賃

發(fā)展個人住房租賃業(yè)務(wù)需建立住房銷售市場和租賃市場監(jiān)測指標(biāo)體系，為各類市場主體提供獨(dú)立、客觀的住房市場動態(tài)監(jiān)測和系統(tǒng)性分析，可吸引個人住房租賃市場用戶，增加商業(yè)銀行住房租賃業(yè)務(wù)的吸引力。

商業(yè)銀行應(yīng)以自身海量、優(yōu)質(zhì)的住房交易數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，整合外部優(yōu)質(zhì)數(shù)據(jù)資源，引入國際先進(jìn)方法，建立住房市場分析監(jiān)測指標(biāo)體系，并提供住房價(jià)格指導(dǎo)信息?？赏ㄟ^特征價(jià)格法等方法，將房屋價(jià)格或租賃價(jià)格分解為其各個特征（面積、區(qū)位、裝修、銷售時(shí)點(diǎn)等）的貢獻(xiàn)，單純考慮固定的“標(biāo)準(zhǔn)住房”的“純價(jià)格變化”，考察供求關(guān)系等市場因素決定的價(jià)格變動，最終確定住房租賃價(jià)格。

3.5 對個人住房租賃業(yè)務(wù)實(shí)施專業(yè)化運(yùn)作

成立專業(yè)化公司或團(tuán)隊(duì)，對租賃住房實(shí)施專業(yè)化運(yùn)作，成為多元化住房主體的服務(wù)商。為租賃市場提供高品質(zhì)長租房；為租賃企業(yè)提供項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、股權(quán)收購等金融服務(wù)；為政府人才公寓、公租房、園區(qū)配套公寓提供運(yùn)營管理服務(wù)；為普通市民、公務(wù)員、企業(yè)管理人員、科技型人才等人群提供個性化、全方位的住房租賃服務(wù)。

專業(yè)化運(yùn)作應(yīng)以輕資產(chǎn)模式為主，業(yè)務(wù)發(fā)展前期應(yīng)通過收集低成本房源降低成本確保不虧損，逐步通過多種運(yùn)營模式并舉，不斷豐富房源、客源，從而實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定盈利。輕資產(chǎn)模式應(yīng)遵循“使用不占有”的經(jīng)營思路，重點(diǎn)在于獲取租賃住房的長期租賃權(quán)，通過轉(zhuǎn)租獲取租金的差額回報(bào)。

3.6 拓展房源和服務(wù)住房租賃市場，探索“受托租賃”新業(yè)務(wù)

可通過營銷客戶大力拓展房源。一是，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)客戶，營銷拓展業(yè)務(wù)合作機(jī)會。實(shí)行名單制重點(diǎn)管理，根據(jù)開發(fā)企業(yè)名單開展精準(zhǔn)營銷；并在掌握開發(fā)商企業(yè)存量和未來房源情況的基礎(chǔ)上，將全部房源納入銀行體系中；同時(shí)，為其提供資金支持，在確認(rèn)其經(jīng)營狀況良好的前提下以項(xiàng)目抵押或資金質(zhì)押等方式與其開展信貸業(yè)務(wù)合作。二是，營銷中介機(jī)構(gòu)。與中介機(jī)構(gòu)建立共享租賃房源機(jī)制，中介機(jī)構(gòu)C2C租賃房源與銀行房源信息共享。三是，與租賃市場管理政府部門簽訂住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議。通過營銷政府公共住房租賃系統(tǒng)等，獲取所有房源信息。

可通過項(xiàng)目管理大力拓展房源。對于集體土地租賃、自持地塊、公租房等項(xiàng)目，以切實(shí)可行的融資服務(wù)方案作為營銷藍(lán)本進(jìn)行營銷，并確認(rèn)其經(jīng)營狀況良好的前提下，以項(xiàng)目抵押或資金質(zhì)押等方式與其開展信貸業(yè)務(wù)合作，將項(xiàng)目融資與房源上線緊密結(jié)合，通過融資撬動房源。

創(chuàng)新經(jīng)營模式，探索開展 “受托租賃”業(yè)務(wù)，“受托租賃”客戶將使用權(quán)讓渡于銀行，銀行為“受托租賃”客戶提供投資理財(cái)、業(yè)務(wù)管理等配套金融服務(wù)。通過“受托租賃”業(yè)務(wù)新模式吸引客戶，大力宣傳和拓展房源。

結(jié)語：

個人住房租賃業(yè)務(wù)的未來市場發(fā)展空間廣闊，個人住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展需超越現(xiàn)有市場競爭業(yè)態(tài)，突破傳統(tǒng)的產(chǎn)品和發(fā)展模式，去創(chuàng)造新的市場甚至全新的行業(yè)。個人住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展有待商業(yè)銀行不斷開拓探索。