南京高校即將步入社會學(xué)生對租售同權(quán)認(rèn)可度及其影響因素分析
——基于有序Logistic回歸模型的研究

文/李夢微 南京農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院 江蘇南京 210095

1、引言

2016年國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》提出“實(shí)行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場”，到2017年廣州市發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》首次提出“租購?fù)瑱?quán)”，同時(shí)住建部等九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》表示要“多措并舉，加快發(fā)展住房租賃市場”，隨后佛山、上海、沈陽等城市也紛紛響應(yīng)，“租售同權(quán)”逐漸進(jìn)入我們視野。簡單來說租售同權(quán)指的是租房與買房有同等的享受公共服務(wù)的權(quán)利，但明確的概念尚未提出。南京在8月12日也下發(fā)《南京市住房租賃試點(diǎn)工作方案》的通知明確提出“堅(jiān)持‘房子是用來住的，不是用來炒的’定位”，從此南京進(jìn)入推行租售同權(quán)的行列。

2、文獻(xiàn)回顧

從中國現(xiàn)狀來看，租售同權(quán)挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。當(dāng)前中國租賃市場還不是十分的完善：如租賃供應(yīng)主體個(gè)人居多機(jī)構(gòu)較少、租房市場信息不對稱嚴(yán)重、租購比嚴(yán)重失衡；租售同權(quán)政策的真正實(shí)施還存在許多的阻力：如國人的重購輕租思想、住房被賦予過多的遠(yuǎn)超于居住的價(jià)值以及當(dāng)下房子被預(yù)期有較高的增值收益[1-3]；但是同時(shí)當(dāng)前中國的租賃市場又存在著很大的開發(fā)空間，據(jù)鏈家研究院研究顯示房價(jià)越高的地方租賃人口占比越高，日本的租賃人口占比為42%，美國為35%，中國僅有11.64%，表明我國住房租賃市場尚有很大的空間。

在機(jī)遇與挑戰(zhàn)下，關(guān)于租售同權(quán)，陸續(xù)有學(xué)者對其提出了自己的看法。關(guān)于租售同權(quán)的目的朱啟兵認(rèn)為是通過激活房屋租賃市場的需求，從而來抑制房價(jià)使住房向居住的屬性回歸[1]；吳學(xué)安認(rèn)為該政策通過增加租賃住房來激活租賃市場，讓大城市奮斗中的人住有所居[4]。關(guān)于租售同什么“權(quán)”，不同學(xué)者有不同理解：黃志龍認(rèn)為“權(quán)”是指基本公共服務(wù)的各項(xiàng)權(quán)利，在《“十三五”推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化規(guī)劃》中有詳細(xì)說明，但其中最重要的是子女的教育權(quán)[5]；朱啟兵認(rèn)為“租售同權(quán)”不能一概而論，它只是一個(gè)統(tǒng)稱，權(quán)的具體的內(nèi)涵需要各地政府根據(jù)自身需求來制定[1]。

關(guān)于租售同權(quán)政策實(shí)施的影響李煒認(rèn)為短期內(nèi)政策不會對住房租賃市場有大的影響，因?yàn)樽》孔赓U企業(yè)從拿地到開發(fā)建設(shè)完成到進(jìn)行運(yùn)營需要一個(gè)較長的時(shí)間周期[6]；朱啟兵認(rèn)為該政策的實(shí)行必然會對房價(jià)、人口以及相關(guān)制度產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。關(guān)于租售同權(quán)的真正落實(shí)，謝鴻飛認(rèn)為可以通過規(guī)范性文件切實(shí)賦予承租人與購房者同等的權(quán)利[7]，馬光遠(yuǎn)認(rèn)為租賃問題的解決主要靠市場而不是政府[2]，劉洪玉認(rèn)為政策的實(shí)現(xiàn)需要多管齊下：打造良好的租賃市場環(huán)境，改善住房租賃市場的供給與服務(wù)，發(fā)展專業(yè)化的機(jī)構(gòu)，完善相關(guān)立法，提高租賃市場透明度等[3]。

前人研究多為政策解讀，從理論角度對租售同權(quán)進(jìn)行分析，從計(jì)量角度進(jìn)行實(shí)證分析較為缺失，本文運(yùn)用連續(xù)評分量表法與有序Logistic模型對租售同權(quán)態(tài)度的影響因素進(jìn)行分析，并選取決策受政策影響最大的即將步入社會的高校學(xué)生這一群體進(jìn)行研究，從兩方面對其對政策的認(rèn)可度進(jìn)行測量，并由此尋找影響其認(rèn)可度的影響因素，對政策的完善提出相關(guān)建議。

圖1 租售同權(quán)的認(rèn)可度測度示意圖

3、模型與數(shù)據(jù)

3.1 數(shù)據(jù)說明

調(diào)查數(shù)據(jù)來源于2017年10月至2017年11月對江蘇省南京市即將步入社會的高校學(xué)生（包括本科生、研究生和博士生）的問卷調(diào)查，本次調(diào)查采用網(wǎng)絡(luò)問卷調(diào)查形式多設(shè)為必答題，共發(fā)放問卷215份，其中有效問卷213份，有效回收率為99.07%。本次調(diào)查對象選取為高校即將步入社會的學(xué)生，本文認(rèn)為已在社會中買房或者租房者，雖然其對于租售同權(quán)政策可能持有不同的態(tài)度，但其居住形式已基本確定，租售同權(quán)政策對其影響程度不大，該政策對高校即將步入社會的學(xué)生居住形式影響最大，租售同權(quán)政策將在很大程度上首先作用于這一部分群體；另外選擇高校學(xué)生滿足于本政策的另一目的吸引人才。由此通過對高校即將步入社會學(xué)生的調(diào)查，可以很好的了解高校學(xué)生對于政策的認(rèn)可度及其影響因素，了解高校學(xué)生對于此政策的訴求，從而提出相關(guān)政策意見。

3.2 模型選取

本文從兩方面測度高校即將步入社會學(xué)生對租售同權(quán)態(tài)度（如下圖），一為被調(diào)查者對租售同權(quán)政策的態(tài)度測量（基于連續(xù)評分量表）包括對買房、租房、租售同權(quán)政策的態(tài)度；二為租售同權(quán)政策對被調(diào)查者行為改變測度（基于有序Logistic模型）包括是否會提升租房意愿、是否會選擇租房居住和是否會更傾向定居于一二線城市。

對租售同權(quán)政策的態(tài)度采用連續(xù)評分量表（continuous rating scale）進(jìn)行測度，連續(xù)評分量表又稱圖示評分量表，借助于網(wǎng)絡(luò)問卷的形式，被調(diào)查者通過滑動(dòng)滑塊可以直觀的對陳述的同意程度進(jìn)行選擇，滑動(dòng)滑塊的同時(shí)最左端顯示分值，最左端分值為0同意程度設(shè)定為“十分不同意”，最右端分值為100同意程度設(shè)定為“十分同意”。

租售同權(quán)真正落實(shí)后是否會提升租房意愿和租售同權(quán)真正落實(shí)后是否會更傾向定居于一二線城市，其選項(xiàng)均為否，不清楚，是；租售同權(quán)真正落實(shí)后是否會選擇租房居住其選項(xiàng)為不愿意租房、不清楚、愿意暫時(shí)租房和愿意永久租房，其均為程度遞增的選項(xiàng)，均采用多元有序logistic模型（Ordinal Logistic Regression）進(jìn)行回歸分析，對其選項(xiàng)分別賦值為順序的自然整數(shù)。其基本公式如下：xi表示自變量；αk表示常數(shù)項(xiàng)；βj為回歸系數(shù);Pr(yi≤k)表示租售真正同權(quán)后租房居住意愿水平水平小于等于k的概率（k=3）。

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3.3 變量選取

3.3.1 對租售同權(quán)政策的態(tài)度變量選取

采用連續(xù)評分表中陳述性描述的同意程度對租售同權(quán)政策的態(tài)度測量。其中表1反映了調(diào)查對象對買房與租房態(tài)度，表2反映了調(diào)查對象對租售同權(quán)政策政策的態(tài)度。樣本總平均值為數(shù)據(jù)處理后的結(jié)果，結(jié)果值越高越認(rèn)可買房的居住形式（表1），結(jié)果值越高越認(rèn)可租售同權(quán)政策（表2）。

3.3.2 租售同權(quán)對被調(diào)查者行為改變的測度變量選取

根據(jù)本次問卷調(diào)查結(jié)果，針對于每個(gè)因變量首先運(yùn)用Person相關(guān)系數(shù)，對可能的影響因素進(jìn)行相關(guān)性檢驗(yàn)，初步篩選自變量，將結(jié)果帶入有序Logistic模型進(jìn)行逐步回歸，確定最終自變量，得到三個(gè)回歸結(jié)果，最終確定的變量說明如下表?；貧w結(jié)果進(jìn)行整理得到租售同權(quán)認(rèn)可度的影響因素有：個(gè)體特征因素包括家鄉(xiāng)位于幾線城市、對租售同權(quán)政策的了解程度；個(gè)人觀念因素包括對買房的支持態(tài)度總和、生活中必須擁有自己的房子的同意程度；市場期待因素包括對租期和租金依法進(jìn)行規(guī)范我會更加認(rèn)可租房居住形式的同意程度、租房使自己生活十分便利的同意程度；政策期待因素包括：租購?fù)瑱?quán)能使教育資源合理化配置的同意程度、租售同權(quán)會帶動(dòng)學(xué)區(qū)房房租非理性上漲的同意程度、租購?fù)瑱?quán)會吸引更多外來人口加劇競爭的同意程度；權(quán)利期待因素包括義務(wù)教育真正同權(quán)后我會更加認(rèn)可租房居住形式的同意程度、基本社會服務(wù)真正同權(quán)我會更加認(rèn)可租房居住形式的同意程度。

4、實(shí)證結(jié)果分析

4.1 對租售同權(quán)政策的態(tài)度實(shí)證結(jié)果分析

用Stata14.0 對表1表2進(jìn)行Cronbach α信度檢驗(yàn)，表4可知量表α系數(shù)均達(dá)到0.85以上，表明本次量表信度良好具有使用價(jià)值。運(yùn)用SPSS20.0對量表進(jìn)行結(jié)構(gòu)效度檢驗(yàn)，其KMO值在0.7--0.9之間，Bartlett 的檢驗(yàn)的Sig均為0.000，表明該量表很適合做因子分析，其結(jié)構(gòu)效度很好。本次制作量表信度效度均良好，可以進(jìn)行分析。

參照李克特量表分析方法，對表1表2進(jìn)行分析，表1反映了調(diào)查對象對買房、租房的態(tài)度，其樣本總分平均值為54.180＞50，表明研究對象相較于租房更傾向于買房，但是這種傾向不明顯。表2反映了研究對象對于租售同權(quán)政策的態(tài)度，總分平均值56.614＞50，說明被調(diào)查者對租售同權(quán)政策的態(tài)度偏向支持。總體來說當(dāng)今即將步入社會的高校學(xué)生對政策大體持支持態(tài)度，但其買房的傳統(tǒng)觀念尚未改變，永久性租房在短期內(nèi)預(yù)計(jì)不會實(shí)現(xiàn)。租售有同等的享受公共服務(wù)的權(quán)利，其在一二線城市實(shí)行更多的益處在于緩解剛畢業(yè)學(xué)生的購房壓力，先租后買，而不用急于為房子發(fā)愁，從而提升其幸福感。

4.2 租售同權(quán)對被調(diào)查者行為改變的測度實(shí)證結(jié)果說明

運(yùn)用Stata14.0軟件對數(shù)據(jù)進(jìn)行多元有序Logistic回歸處理，得到三個(gè)回歸結(jié)果，其Prob值均為0.0000，表明LR估計(jì)量十分顯著，模型可以很好的擬合樣本數(shù)據(jù)。租售同權(quán)真正落實(shí)后是否會提升租房意愿這一變量中，69.01%的學(xué)生明確表示會提升自己的租房意愿，26.76%學(xué)生表示不會提升自己租房意愿，4.23%的學(xué)生表示不清楚；租售同權(quán)真正落實(shí)后是否愿意選擇租房居?。喊霐?shù)以上的人（60.56%）表示愿意暫時(shí)租房，18.78%的表示愿意永久租房居住，17.37%的人表示不愿意選擇租房的居住形式，3.29%的人表示不清楚；租購?fù)瑱?quán)政策的提出是否會使其更傾向于定居一二線城市：其中超過一半（66.20%）的人明確表示會使其更傾向于定居于一二線城市，25.35%的人表示不會使其更加愿意定居一二線城市，8.45%的人表示不清楚。

4.2.1 個(gè)體特征因素分析

家鄉(xiāng)位于幾線城市在三個(gè)回歸中均在1%的水平上對其產(chǎn)生顯著的正向影響。即租售同權(quán)政策對家鄉(xiāng)位于三四線城市中的即將步入社會的高校學(xué)生產(chǎn)生的影響更大，位于三四線城市中的學(xué)生，在租售同權(quán)真正實(shí)施后更加會提升其租房意愿、使其更傾向于選擇暫時(shí)租房或永久租房的居住形式、使其更傾向于定居于一二線城市。家鄉(xiāng)位于一二線城市中的高校學(xué)生，其家中在政策實(shí)施的一二線城市多已買房，租售同權(quán)政策對其影響程度不大，租售同權(quán)政策將主要作用于生活于三四線城市中的高校學(xué)生。

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對租售同權(quán)政策的了解程度在5%的顯著性水平上對提升租房意愿有正向影響，即對政策更加了解者，在政策真正落實(shí)后會更加提升其租房意愿，對政策了解程度的平均值為51.798，表明對政策了解程度一般，這要求我們將政策盡快落實(shí)，同時(shí)要加大宣傳提高政策了解度。

4.2.2 個(gè)人觀念因素

對買房的支持態(tài)度總和，在1%水平上對提升租房意愿產(chǎn)生顯著的負(fù)向影響。即對表1中買房態(tài)度陳述更加同意者，租售同權(quán)政策的提出對其租房意愿影響更小，表明此部分人受買房的傳統(tǒng)觀念影響，在政策出臺后更加不愿意選擇租房居住。

生活中必須擁有自己的房子的同意程度在1%水平上對于選擇租房的居住形式產(chǎn)生顯著的負(fù)向影響。即對生活中必須擁有自己的房子這一觀念更加認(rèn)同者，更加不愿意選擇租房的居住形式。

4.2.3 市場期待因素

對租期和租金依法進(jìn)行規(guī)范后會更加認(rèn)可租房居住形式的同意程度均在1%的水平上，對三個(gè)行為變量產(chǎn)生顯著的正向影響。即租售同權(quán)對于，租期和租金依法進(jìn)行規(guī)范后更加認(rèn)可租房居住形式者作用更加明顯，這要求政府著重對租期和租金依法進(jìn)行規(guī)范，提高人們對政策認(rèn)可程度。

租房使自己生活十分便利的同意程度在1%的水平上表現(xiàn)顯著，對于選擇租房居住形式產(chǎn)生正向影響。當(dāng)認(rèn)為租房使生活更加便利時(shí)，人們更加愿意選擇租房的居住形式。這表明若國家真正想實(shí)現(xiàn)租購并舉，需要擴(kuò)大租房的房源，鼓勵(lì)企業(yè)租房的開發(fā)，完善相關(guān)物業(yè)提高租房質(zhì)量，使租房真正讓人感到便利。

4.2.4 政策期待因素

租購?fù)瑱?quán)能使教育資源合理化配置的同意程度在5%的水平上，對政策落實(shí)后是否會促進(jìn)其定居于一二線城市產(chǎn)生顯著的正向影響。即更加認(rèn)同租購?fù)瑱?quán)能使教育資源合理化配置的人，在政策真正落實(shí)后會促進(jìn)其定居于一二線城市。說明教育資源合理化配置是當(dāng)今希望落戶于一二線城市者的主要關(guān)注點(diǎn)，也是提升租售同權(quán)認(rèn)可度的一方面。

租售同權(quán)會帶動(dòng)學(xué)區(qū)房房租非理性上漲的同意程度在1%水平上對提升租房意愿產(chǎn)生顯著的負(fù)向影響。認(rèn)為租售同權(quán)政策的發(fā)出會帶動(dòng)學(xué)區(qū)房房租非理性上漲者，政策的提出更加不會提升其租房意愿表現(xiàn)為，對政策更加不認(rèn)可。這要求我們在推行政策時(shí)重點(diǎn)關(guān)注學(xué)區(qū)房房租，真正關(guān)心百姓關(guān)注的事。

對租購?fù)瑱?quán)會吸引更多外來人口加劇競爭的同意程度在5%的水平上對定居于一二線城市產(chǎn)生顯著的負(fù)向影響，即更加認(rèn)可租購?fù)瑱?quán)政策會帶來更多外來人口競爭者，更加不愿意定居于一二線城市，對租售同權(quán)政策更加不認(rèn)可。

4.2.5 權(quán)利期待因素

義務(wù)教育真正同權(quán)后我會更加認(rèn)可租房居住形式的同意程度在5%的水平上對提升租房意愿產(chǎn)生顯著正向影響，即義務(wù)教育真正同權(quán)后，人們會提升租房意愿、更加認(rèn)可政策?；旧鐣?wù)真正同權(quán)我會更加認(rèn)可租房居住形式的同意程度在對定居于一二線城市產(chǎn)生正向影響，其顯著性水平為1%。表明在租售同權(quán)的眾多權(quán)利中人們最關(guān)心的兩個(gè)權(quán)利為義務(wù)教育和基本社會服務(wù)的同權(quán)。

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5、結(jié)論與政策建議

5.1 主要結(jié)論

通過兩方面對于政策認(rèn)可度的測量，總體來說當(dāng)今即將步入社會的高校大學(xué)生對政策大體持支持態(tài)度，但買房的傳統(tǒng)觀念尚未改變，永久性租房在短期內(nèi)預(yù)計(jì)不會實(shí)現(xiàn)。租售同權(quán)的認(rèn)可度的影響因素大致可以分為五個(gè)方面分別為個(gè)體特征因素（家鄉(xiāng)位于幾線城市、對租售同權(quán)政策的了解程度），個(gè)人觀念因素（對買房的支持態(tài)度總和、生活中必須擁有自己的房子的同意程度），市場期待因素（對租期和租金依法進(jìn)行規(guī)范我會更加認(rèn)可租房居住形式的同意程度、租房使自己生活十分便利的同意程度），政策期待因素（租購?fù)瑱?quán)能使教育資源合理化配置的同意程度、租售同權(quán)會帶動(dòng)學(xué)區(qū)房房租非理性上漲的同意程度、租購?fù)瑱?quán)會吸引更多外來人口加劇競爭的同意程度），權(quán)利期待因素（義務(wù)教育真正同權(quán)后我會更加認(rèn)可租房居住形式的同意程度、基本社會服務(wù)真正同權(quán)我會更加認(rèn)可租房居住形式的同意程度）。

5.2 政策建議

1.明晰“權(quán)”的內(nèi)涵。若想真正實(shí)現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)，需要平衡房屋附帶的過多的價(jià)值與租房沒有公共服務(wù)保障的現(xiàn)狀，盡快明確租售同權(quán)中權(quán)的定義，但做到所有“權(quán)”都“同”可能性不大，這需要我們尋找買房所攜帶的價(jià)值與租房所攜帶的價(jià)值最合適的平衡點(diǎn)。本文認(rèn)為中央可以首先對“權(quán)”提出明確的大致范圍，各個(gè)地區(qū)根據(jù)本地區(qū)人口需求，自身城市需求在所給范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整，這樣既保證規(guī)范性，又具有靈活性。在同“權(quán)”落實(shí)的過程中，盡量優(yōu)先保證人們最關(guān)心的義務(wù)教育、基本社會服務(wù)的公平問題，盡快促進(jìn)教育資源合理化配置，以提高人們對租售同權(quán)政策的認(rèn)可度。

2.對租房市場的措施：（1）對租期和租金依法進(jìn)行規(guī)范；（2）擴(kuò)大租房房源，鼓勵(lì)企業(yè)對租房的開發(fā)，完善相關(guān)物業(yè)，提高租房質(zhì)量，規(guī)范租房市場，滿足人們對租房的一系列需求，讓租房真正使大眾生活變得便利。（3）出臺實(shí)質(zhì)性措施遏制炒房現(xiàn)象，降低人們對于房子增值的預(yù)期。（4）注意對于學(xué)區(qū)房房租非理性上漲的調(diào)控。

3.加大宣傳：（1）加大對租售同權(quán)政策的宣傳程度，提高政策的了解度，讓更多人了解政策，在居住方式上有更多的選擇。（2）加大對于租房居住形式、租購并舉的宣傳，減少人們買房傳統(tǒng)觀念的影響。