直管公房經(jīng)營管理問題初探

文/史湘紅 西安市房產交易管理中心 陜西西安 710003

隨著住房市場化的改革深入，現(xiàn)行的公房管理體系已不適應市場化經(jīng)營的客觀要求，計劃經(jīng)濟時期遺留的問題太多，企業(yè)負擔太重，急需要改變原有經(jīng)營模式，建立相應的經(jīng)營管理制度、體系，引進新的思路和理念，盤活國有資產，謀求公房經(jīng)營企業(yè)發(fā)展。

1、拓寬公房經(jīng)營思路，轉變經(jīng)營理念

國有公房長期處于計劃經(jīng)濟管理模式下形成的管理模式和組織結構，工作效率低下，管理成本居高不下。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房管部門一方面承擔著計劃經(jīng)濟遺留下來的各種歷史包袱，一方面又不得不努力實現(xiàn)國有資產保值增值的使命，同時，由于社會發(fā)展的需要，直管公房的職能越來越帶有社會保障的色彩。因此，繼續(xù)沿襲原有的經(jīng)營管理模式已無法滿足新形勢下的需要，直管公房經(jīng)營管理亟待改革。

1.1 改變思路，使直管公房逐步從“福利性”向“保障性”轉變

直管公房是計劃經(jīng)濟時期政府提供給社會的公共物品，屬國有資產，隨著住房制度改革的深入，直管公房作為計劃經(jīng)濟條件下福利性分配住房的產物，在市場經(jīng)濟的大潮下，承租戶繼續(xù)享用這種低租金住房福利，出現(xiàn)了許多問題，這些遺留問題直接轉嫁給經(jīng)營企業(yè)，經(jīng)營企業(yè)替政府背負著沉重的包袱，房管企業(yè)舉步維艱。

（1）目前西安市直管公房的平均租金2元/平方米，廉租房平均租金3.85元/平方米，直管公房比廉租房廉租得多，事實上，直管公房多年以來一直替政府起著住房保障作用，將直管公房納入住房保障體系是直管公房社會化的廷續(xù)。

2007年發(fā)布的《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，首次明確了廉租房制度在住房保障體系中的重要地位，指出要把廉租房制度作為“解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑”。 目前，中低收入家庭的住房保障問題 已是各級政府亟待解決的頭等大事，將原直管公房納入政府住房保障體系，既能給社會提供更多的保障性房源，為政府排憂解難，又能為經(jīng)營企業(yè)謀取更大的發(fā)展空間，使直管公房在市場經(jīng)濟條件下，繼續(xù)充分發(fā)揮其社會效益。多渠道提供廉租房房源，大力增加廉租房建設勢在必行。

（2）隨著國有公房使用年限的增加，大多數(shù)房屋的水、電等基礎設施、設備嚴重老化，維修費用大幅度增加，經(jīng)營管理成本將會越來越大。如果能將直管公房納入政府住房保障體系，政府就能承擔本應承擔的資金缺口，而不是將計劃經(jīng)濟時期的包袱甩給房管企業(yè)。

優(yōu)勢：1994年建設部出臺《城市公有房屋管理規(guī)定》（建設部第34號令），但該規(guī)定2001年已經(jīng)廢止。 目前國家針對國有直管公房管理還沒有政策法規(guī)等作為管理依據(jù)，將直管公房納入政府住房保障體系，可對照廉租房入住條件，真正為低收入家庭提供住房保障，以《西安市租賃型保障房建設管理實施辦法（試行）》為經(jīng)營管理依據(jù)，租金標準和租金收繳率會大幅度提高；二是能夠取得政府的資金支持；三是大量的保障房源能夠為政府擬制房價提供有力的支持。

1.2 盤活資產，擴大經(jīng)營，加大生產資料的投入，達到政府和企業(yè)雙嬴

1.2.1 據(jù)統(tǒng)計截止2018年8月1日，西安市引進人才55萬，隨著各地人才的大戰(zhàn)的升級，想要留住人才，解決這部分的住房需求是政府首要考慮的頭等大事。直管公房地處市中心地理位置優(yōu)越，小區(qū)具有一定規(guī)模。2016年政府開始推進老舊小區(qū)提升改造工作，房管經(jīng)營單位可結合我市人才住房建設需要，對承租人進行分類整合清理，或整租返租，將符合一定條件直管公房小區(qū)升級改造成優(yōu)質的青年人才公寓，結合青年人才需求量身定制改造，打造具當?shù)匚幕厣娜瞬派鐓^(qū)，充分融入“互聯(lián)網(wǎng)”、“物聯(lián)網(wǎng)”理念， 營造“生活+居住+休閑+匯聚人才+創(chuàng)業(yè)”五位一體的社區(qū)空間，同步升級小區(qū)樓房內部和外部環(huán)境，徹底消除公房小區(qū)臟亂差現(xiàn)狀，改造后，出租給政府作為人才公寓使用，這樣既能發(fā)揮直管公房的優(yōu)勢，開創(chuàng)公房運營模式，適應時代需求，盤活資產，提高房管企業(yè)的經(jīng)濟效益，又能推動產業(yè)結構的轉型升級。

1.2.2 隨著城市建設的加速發(fā)展，直管公房的現(xiàn)房存量急驟減少，10年間由300多萬平方米減至現(xiàn)在的115萬平方米。2006年以前，為了擺脫承租戶這個沉重的包袱，拆除直管公房大多實行的貨幣補償，這部分資金雖然大多進入了專用帳戶，由于種種原因，沒有資產再購置，錯失了擴大再經(jīng)營的良機。故我們應將這部分資金及時投入政府政策、資金支持的公房提升改造、或購置部分租賃型保障用房的房源用于擴大經(jīng)營范圍，用于企業(yè)的再發(fā)展經(jīng)營投入，滾動經(jīng)營，使房產經(jīng)營企業(yè)資產不斷增大，進入經(jīng)營發(fā)展的良性循環(huán)。

1.2.3 可接受社會上一些非專業(yè)企業(yè)經(jīng)營用房的托管，從中賺取一定的傭金。

1.2.4 租金應實現(xiàn)分級收取，逐步向市場租金過渡。隨著國有公房使用年限的增加，大多數(shù)房屋的水、電等基礎設施、設備嚴重老化，維修費用大幅度增加，“租不養(yǎng)房，租不養(yǎng)人”已成為現(xiàn)實問題，造成房管企業(yè)連年虧損，負擔過重，國有公房租金仍然實行的政府定價的低租金，顯然已不適時。 根據(jù)市政發(fā)（2002）94號《西安市人民政府關于公布2002年公有住房成本價、市場價、公有住房租金標準的通知》“租金調整與職工收入增長掛鉤，應分步提租，加大租金改革，較快實現(xiàn)向成本租金過渡”。為了保證直管公房正常的維護及安全使用， 根據(jù)承租人實際情況可逐步調整，逐漸過渡到市場租金。

（1）住宅租金：

承租人為低保戶，現(xiàn)租金維持不變。

承租人為困難戶，按廉租房租金標準收取。

承租人在本市無其它住房，按成本租金標準收取。

承租人在本市有其它住房，按市場租金標準收取。

（2）非住宅租金：

國有公房非住宅房屋租金標準按市場評估租金調整。

（3）對于零散公房的出售，承租人可按市場價的80%優(yōu)先購買，所得資金打入打入發(fā)展資金專用賬戶。

優(yōu)勢：能夠增加房管企業(yè)的租金收益，有效減輕房管企業(yè)負擔，保障直管公房的正常維修和安全使用；能夠有效的遏制直管公房的轉租、轉讓現(xiàn)象，杜絕二房東從中牟取租金收益，規(guī)范直管公房的租賃市場。

2、征收國有直管公房，確保國有資產不流失

目前，直管公房管理經(jīng)營企業(yè)實際上已經(jīng)成為了房屋的所有人，和私房所有人一樣是無差別的民事主體，沒有必要單例。所以公房的所有人作為拆遷關系中的主體之一，其權益理應與其它的所有權主體一樣，受到公平、公正的保護，在制訂政策和執(zhí)行政策當中，應保持法規(guī)的嚴肅性和一致性，制訂的公房拆遷補償行政規(guī)定，不應從房地產所有人應得利益中挖出一塊來貼補承租人，有別于私房的拆遷補償額度和利益分配方法。

2.1 產權調換

拆遷有租賃關系的國有公房，對產權人原則上“拆一還一，就地還產，不找差價”予以補償安置，承租人由拆遷人予以安置。如就地確實無法還產的，可據(jù)區(qū)位差按比例還產。對于安置到還產房屋的承租戶，承租人在本市確無其它房屋的，實行成本租金；承租人在本市有其它房屋的，實行市場租金。對還產面積無法安置的。可由承租人對原承租面積部分，按建安成本價優(yōu)惠購買房屋；對放棄安置的承租戶，由拆遷人按原承租房屋市場評估價的30-50%予以補償。

2.2 貨幣補償

凡屬公益事業(yè)的拆遷項目，確實無法實物還產的，拆遷人可對產權人采取貨幣補償形式，補償標準應按市場價。產權人按市場價的50%予以補償，承租人按市場價50%予以補償。

在今后的城市拆遷中，涉及拆除原直管住房的，貨幣買斷，這部分補償資金直接打入發(fā)展資金專用賬戶在城市拆遷中，涉及拆除原直管非住宅房的，可按上述辦法進行租賃型保障房配套營業(yè)房的建設或購置，亦可用貨幣補償金另行購買商鋪或寫字樓，完全按照市場租金標準經(jīng)營。

這樣做有利于：將計劃經(jīng)濟時期遺留下來的福利性分配制的直管公房的問題得到徹底解決，甩掉了原有承租戶，房產經(jīng)營企業(yè)終能卸下沉重的包袱，輕裝上陣；改善低收入家庭的住房條件；真正為低收入家庭提供住房保障，更大限度的為政府排憂解難；公房存量可能暫時減少，但租金標準和租金收繳率會大幅度提高。

今年兩會的召開，又一次將解決民生問題提高到新的高度，而抑制房價解決中低收入家庭的住房保障問題又是重中之重。將原直管公房納入政府住房保障體系，即能給社會提供更多的保障性房源，合理利用國有資源，為政府排憂解難，又能使直管公房在市場經(jīng)濟條件下，繼續(xù)充分發(fā)揮其社會效益。

房管企業(yè)應充分挖掘直管公房的優(yōu)勢，拋棄等、靠、要的落后理念，開拓思路，采取多種經(jīng)營的辦法，盤活資產，提高房管企業(yè)的競爭力，促進房管企業(yè)的良性發(fā)展。