房地產(chǎn)將迎來(lái)歷史性巨變

馬光遠(yuǎn)

房地產(chǎn)作為最好投資品的日子慢慢終結(jié)，但其作為百姓財(cái)富配置主要工具之一的周期沒(méi)有結(jié)束。

2016年年底，筆者對(duì)2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體預(yù)判是：6月房地產(chǎn)會(huì)變天，預(yù)計(jì)中國(guó)的高凈值人士會(huì)減持房地產(chǎn)。事實(shí)如何呢？進(jìn)入2017年，房地產(chǎn)市場(chǎng)先是經(jīng)歷了“3·17”的政策變天，各種限制性手段無(wú)所不用其極，管理層不斷強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，并且將防范房地產(chǎn)泡沫列為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的五大風(fēng)險(xiǎn)之一。事實(shí)上，這樣的基調(diào)意味著，“房地產(chǎn)是最好的投資”的概念在中國(guó)房地產(chǎn)歷史基本宣告結(jié)束。在政策的打壓下，包括一線城市在內(nèi)的熱點(diǎn)城市開(kāi)始降溫，在新房限價(jià)的情況下，二手房市場(chǎng)博弈出現(xiàn)了明顯的逆轉(zhuǎn)，到2017年年底，北京等城市的二手房出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的局面，筆者預(yù)判的“變天”成為現(xiàn)實(shí)。

但出乎筆者意料的是，由于貨幣化補(bǔ)償?shù)日?，?dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲的熱度向一些沒(méi)有概念、沒(méi)有基礎(chǔ)，住房供應(yīng)量很大的四、五線城市蔓延，甚至一些小縣城都出現(xiàn)了搶房的現(xiàn)象。這樣的結(jié)果是，盡管熱點(diǎn)城市降溫，但四、五線城市的火熱讓整個(gè)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)再次創(chuàng)下歷史新高，無(wú)論是房產(chǎn)銷(xiāo)售，還是土地市場(chǎng)，突破2016年的高點(diǎn)已成定局。2017年前11個(gè)月商品房銷(xiāo)售額已經(jīng)突破10萬(wàn)億元大關(guān)，達(dá)到115481億元，增長(zhǎng)12.7%，創(chuàng)造了歷史新高。從土地市場(chǎng)來(lái)看，2017年前11個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積達(dá)22158萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了16.3%，前10個(gè)月國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入35959億元，同比增長(zhǎng)了37.3%。在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)上，短短1年時(shí)間，中國(guó)房企巨頭的規(guī)模從“3000億時(shí)代”跑步跨入“5000億時(shí)代”，碧桂園銷(xiāo)售額已經(jīng)突破5000億元大關(guān)，恒大、萬(wàn)科也在向5000億元邁進(jìn)。

但筆者想說(shuō)的是，2017年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)創(chuàng)造歷史性新高，幾乎成為房地產(chǎn)上半場(chǎng)一曲驚艷的絕唱。對(duì)于2018年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，筆者的判斷是：2018年將是本輪房地產(chǎn)最困難的一年。原因有兩個(gè)：第一，政策調(diào)控的效應(yīng)將在2018年全部顯現(xiàn)，隨著四、五線去庫(kù)存周期的結(jié)束，市場(chǎng)將陷入非常困難的局面；第二，無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)，還是購(gòu)房者，以及觀望、徘徊的“吃瓜群眾”，對(duì)房地產(chǎn)的思考仍停留在過(guò)去的思維，沒(méi)有意識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)變天了，也沒(méi)有意識(shí)到隨著政策邏輯、市場(chǎng)邏輯、經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)自身周期的變化，房地產(chǎn)上半場(chǎng)已經(jīng)結(jié)束，下半場(chǎng)正式開(kāi)啟。然而，市場(chǎng)的下半場(chǎng)無(wú)論在政策環(huán)境、盈利模式，還是競(jìng)爭(zhēng)路徑和理念上，都與過(guò)去20年完全不同，房地產(chǎn)正在迎來(lái)真正的歷史性巨變。

房地產(chǎn)迎來(lái)歷史性巨變，絕非虛張聲勢(shì)的妄言，而是實(shí)實(shí)在在的事實(shí)，這種巨變可以從3個(gè)維度來(lái)觀察：

第一，房地產(chǎn)的基本矛盾變了。用黨的十九大報(bào)告中的話來(lái)說(shuō)，就是房地產(chǎn)的基本矛盾變了，房子短缺的歷史基本結(jié)束。房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾，已經(jīng)從過(guò)去的房子不夠，房子短缺，進(jìn)入到資源配錯(cuò)導(dǎo)致的不均衡不充分的問(wèn)題。房子夠了，但好房子少，優(yōu)質(zhì)城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)仍然稀缺，這將是長(zhǎng)期的。需要注意的是，隨著人們對(duì)住房功能定位的不斷提升和變化，人們對(duì)房子賦予了更多精神層面的東西，這必將引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值鏈和產(chǎn)業(yè)鏈的裂變。

第二，房地產(chǎn)的“靈魂”變了。黨的十九大重申“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。這是房地產(chǎn)政策定位的顛覆性的糾偏，房地產(chǎn)政策從過(guò)去的經(jīng)濟(jì)政策回歸到民生和社會(huì)政策，這是一個(gè)巨大的變化。根據(jù)黨的十九大的描述，未來(lái)的房地產(chǎn)政策將告別調(diào)控周期，進(jìn)入制度建設(shè)周期。這也意味著，“二次房改”已經(jīng)啟動(dòng)，將對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列重大問(wèn)題進(jìn)行高屋建瓴的頂層設(shè)計(jì)，意 味著與我國(guó)發(fā)展階段，與中高低各個(gè)階層收入人群相得益彰的住房制度體系，包括土地制度、住房金融制度、稅收制度、信息制度、住房保障制度、交易監(jiān)管等一系列制度的重構(gòu)。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)的制度環(huán)境將和上半場(chǎng)完全不同，房地產(chǎn)過(guò)去的利益格局將被顛覆。

第三，房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈變了。中國(guó)房地產(chǎn)靠規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)的階段已經(jīng)逐漸過(guò)去，決定一個(gè)企業(yè)未來(lái)的，是是否具有卓越的理念和面向未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)模式，而不是僅僅依靠規(guī)模。下一個(gè)30年，面對(duì)新的科技革命對(duì)人類(lèi)生活及很多行業(yè)帶來(lái)顛覆性的變化，房地產(chǎn)行業(yè)的自我革命剛剛開(kāi)始，房地產(chǎn)企業(yè)是什么？做什么？考慮清楚這些問(wèn)題非常重要。如果房地產(chǎn)企業(yè)依舊靠蓋房子賺錢(qián)，那么很快就會(huì)被淘汰，房地產(chǎn)企業(yè)的定位應(yīng)該是為城市居民提供高品質(zhì)的生活，成為高品質(zhì)的服務(wù)商。在房地產(chǎn)市場(chǎng)的下半場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商必須把“我是誰(shuí)”這個(gè)最基本的問(wèn)題考慮清楚。在互聯(lián)網(wǎng)和消費(fèi)時(shí)代，誰(shuí)深度介入城市人的生活，誰(shuí)能夠?yàn)槌鞘腥颂峁└咂焚|(zhì)的服務(wù)，誰(shuí)將能夠成為真正的贏家。這意味著，沒(méi)有跨界思維，只知道蓋房子的企業(yè)，在下一個(gè)周期會(huì)死得很慘。

因此，筆者所言的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的歷史性巨變，絕非淺層次理解的房地產(chǎn)只是告別了快速增長(zhǎng)周期，而是面對(duì)一個(gè)新的歷史大周期，面對(duì)人工智能、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等對(duì)人們生活的顛覆性變化，新的科技革命對(duì)生活的改變，房地產(chǎn)行業(yè)在一個(gè)歷史大變局中主動(dòng)及被動(dòng)的自我革命。這無(wú)疑是巨大的挑戰(zhàn)，但又何嘗不是巨大的歷史性機(jī)遇？

因此，歷史性巨變，不一定等于房地產(chǎn)的好日子結(jié)束。筆者曾一再?gòu)?qiáng)調(diào)，在中國(guó)的人口紅利、市場(chǎng)紅利、制造業(yè)紅利和全球化四大紅利結(jié)束之后，下一個(gè)30年真正有著巨大潛力的就是城市化，城市化的成敗將決定中國(guó)兩個(gè)“十五年”的目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)。中國(guó)想要在下一個(gè)30年跨越中等收入陷阱，進(jìn)入發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體行列，關(guān)鍵是能不能以灣區(qū)和城市群為中心推動(dòng)中國(guó)城鎮(zhèn)化質(zhì)的飛躍。城市的崛起是下一個(gè)30年中國(guó)最大的亮點(diǎn)，房地產(chǎn)仍處在產(chǎn)業(yè)的風(fēng)口。房地產(chǎn)作為最好投資品的日子慢慢終結(jié)，但其作為百姓財(cái)富配置主要工具之一的周期并沒(méi)有結(jié)束。中國(guó)城市的軟硬件升級(jí)會(huì)成為下一個(gè)30年全球最大的經(jīng)濟(jì)事件，對(duì)于那些已經(jīng)做好準(zhǔn)備的房地產(chǎn)企業(yè)，這無(wú)疑是千載難逢的歷史機(jī)遇。

2018年，房地產(chǎn)行業(yè)將陷入“混亂”，面對(duì)這一局面，你是擁抱，還是逃避？蒂姆·哈福德在《混亂》一書(shū)中表示：“循規(guī)蹈矩你會(huì)一事無(wú)成，擁抱混亂，才能激發(fā)真正的創(chuàng)造力；不去努力計(jì)劃成功，會(huì)更成功！”佛家云：不是風(fēng)動(dòng)，不是幡動(dòng)，而是心動(dòng)。面對(duì)一個(gè)混亂的市場(chǎng)，我們需要做的是打破陳規(guī)、做回自己，而不是把自己鎖到陳舊的規(guī)矩和秩序中去。