房產(chǎn)測量中面積測算問題的探討

文/ 遲博文 西安市房產(chǎn)測量事務(wù)所 陜西西安 710002

城市建設(shè)步伐的加快讓房地產(chǎn)的交易日益頻繁，在繁榮發(fā)展的背后，房產(chǎn)面積爭議問題卻時有發(fā)生。為了減少可能產(chǎn)生的糾紛，我國政府也下達(dá)了相關(guān)規(guī)定，必須要有具備房地產(chǎn)測量資質(zhì)的單位在房地產(chǎn)交易前對建筑面積進(jìn)行核實與測量。筆者也根據(jù)自身房地產(chǎn)測量工作數(shù)十年的經(jīng)驗，對測算問題進(jìn)行分析和論述。

1、房產(chǎn)測量面積計算與建筑面積計算的差異

房產(chǎn)測量面積即《房產(chǎn)測量規(guī)范》中所提到的涉及產(chǎn)權(quán)面積、產(chǎn)權(quán)糾紛、權(quán)屬界址等方面的參考依據(jù)。其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、房屋套內(nèi)建筑面積、共有分?jǐn)偛课幻娣e等測算。相比于竣工驗收時的建筑面積計算，差異主要體現(xiàn)在四個方面。

1.1 結(jié)果用途

房產(chǎn)面積成果的作用在于為后期的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)交易與征稅等方面提供保障，而竣工驗收時的面積計算則主要用于規(guī)劃驗收結(jié)果，并審查建設(shè)單位是否按照相關(guān)的要求進(jìn)行執(zhí)行，是否存在違規(guī)行為，而這些數(shù)據(jù)可以作為房產(chǎn)測量時確定建筑功能的參考標(biāo)準(zhǔn)。但比之于房產(chǎn)測量面積，建筑面積的計算并不能作為產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)。

1.2 執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

建筑面積測量的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)是《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》，而房產(chǎn)測量所執(zhí)行的是《房產(chǎn)測量規(guī)范》。兩種執(zhí)行模式在標(biāo)準(zhǔn)計算上有所差異，在計算結(jié)果上同樣會出現(xiàn)偏差，因此兩者的計算方式有著本質(zhì)上的區(qū)別。

1.3 作業(yè)模式

房產(chǎn)面積的測量只會針對建設(shè)單位委托的需要登記產(chǎn)權(quán)的建筑測量工作，對于不需要登記產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)面積，不強(qiáng)制進(jìn)行測量。相比而言，竣工驗收時的建筑面積測量則是工程建設(shè)環(huán)節(jié)的重要核實內(nèi)容，按照建設(shè)單位的委托對規(guī)劃要求內(nèi)的所有建筑進(jìn)行的實際測量，是一種強(qiáng)制性的測量行為，對于一些規(guī)劃要求內(nèi)或是未經(jīng)規(guī)劃要求的建筑、不登記產(chǎn)權(quán)的建筑，同樣要開展測量工作。

1.4 計算方式

計算方式的差異體現(xiàn)在多個方面。首先在陽臺面積計算方面，房產(chǎn)面積計算會將全封閉陽臺按照全面積進(jìn)行計算，未封閉陽臺按照1/2面積計算及露臺不計算面積等。建筑面積計算則會將陽臺的種類全部納入，并計算1/2的面積，且未覆蓋的部分不計算面積[1]。除去這一點之外，在雨篷結(jié)構(gòu)、永久性結(jié)構(gòu)、圍護(hù)結(jié)構(gòu)等不同的方面，兩種面積計算方式也會有顯著的區(qū)別。這些內(nèi)容在下文會有詳細(xì)分析。

2、房產(chǎn)測量中的不同區(qū)域面積測算

2.1 陽臺面積測算

陽臺作為房屋附屬設(shè)施，對于人們的生活具有顯著的作用。除了提供活動與休息的場所之外，陽臺還提供了晾曬衣物的空間，是戶內(nèi)與戶外的過度區(qū)域。一般情況下根據(jù)外圍的情況，將陽臺的種類分為全封閉陽臺與半封閉陽臺。根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》的要求，對于陽臺面積的計算會考慮到標(biāo)準(zhǔn)陽臺的計算模式。因為在實際上的測量中，陽臺頂蓋、陽臺維護(hù)結(jié)構(gòu)和陽臺頂板的投影并不完全一致，且近年來房屋建筑種類的增加也讓陽臺的頂蓋形式發(fā)生了更多的變化。此時，如果陽臺頂蓋和維護(hù)結(jié)構(gòu)不完全覆蓋，例如各層有頂蓋、或是以其它構(gòu)建作為頂蓋時，則可以認(rèn)為沒有完全覆蓋的部分算作沒有頂蓋，并不計算面積。另外，投影下來的面積的一半是否作為計算面積的標(biāo)準(zhǔn)，可以參考投影下來的面積。當(dāng)面積大于維護(hù)結(jié)構(gòu)的1/2時，則計算面積，反之，不計算面積[2]。需要注意的是隔層頂蓋的陽臺也不計算面積，視作無頂蓋。原因在于隔一層的情況下頂蓋并不能起到有效的保護(hù)作用，且如果算作有頂蓋而計算面積，那么隔兩層以上是否計算，就很難設(shè)定計算的標(biāo)準(zhǔn)，此時隔層就應(yīng)該根據(jù)主體結(jié)構(gòu)的結(jié)構(gòu)層來進(jìn)行判定。

2.2 伸縮縫面積計算

按照我國的《房產(chǎn)測量規(guī)定》的標(biāo)準(zhǔn)，伸縮縫面積的計算不考慮伸縮縫的寬度，只考慮和室內(nèi)是否相連通，以判斷其利用價值，將其作為伸縮縫能否作為計算建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)。所以對于伸縮縫等類似的變形縫來說，如果具有房屋的一般條件，并且與房屋的任意一邊相同，則可以計算房屋建筑面積。通常情況下伸縮縫面積不大，即便需要獨立計算這一區(qū)域，也只是門口的一小部分[3]。有研究指出，通行的伸縮縫應(yīng)該計算在建筑面積之內(nèi)，即便是未通行的部分沒有使用到，但如果伸縮縫能夠發(fā)揮其功能，讓這一部分的空間受益于整棟建筑，那么就應(yīng)該計算在內(nèi)。同時另一種觀點指出，伸縮縫、沉降縫和變形縫都是結(jié)構(gòu)要求，用戶如果沒有利用，那么則不應(yīng)該計算面積，此時應(yīng)該視利用面積的多少來進(jìn)行計算，才是合理的計算方式。

2.3 室外樓梯的計算

普通而言，樓梯間越大，分?jǐn)傁禂?shù)相應(yīng)會大一些;樓的層數(shù)越高，由于添加了電梯以及其他配套設(shè)備，相應(yīng)的分?jǐn)傁禂?shù)也會越大，同時也因構(gòu)造需求和設(shè)計作風(fēng)的不同存在差別。室外的樓梯在建筑面積的計算過程中，面積是按照N-1層進(jìn)行計算，即底層不計算面積。這一計算方式和室內(nèi)樓梯的自然層計算有所差異。如果存在頂蓋，那么則計算全面積，如無頂蓋，就按照水平投影的一半計算。如果一棟樓有八層，而室外樓梯到頂層無上蓋，計算面積為6.5層，除去頂層無上蓋按照0.5層計面積以外，剩下各層均默認(rèn)上層的底部為下層的頂蓋。但是在兩種情況下，室外樓梯是不計算面積的。

第一種是通行到另一幢房屋的無頂蓋室外樓梯，不服務(wù)于一幢樓，則不應(yīng)該計算建筑面積。

第二種則是室外樓梯的建筑材料并不屬于“結(jié)構(gòu)牢固、永久性建筑物”的標(biāo)準(zhǔn)，例如木制樓梯，則不計算建筑面積，因其不符合計算建筑面積的相關(guān)規(guī)則[4]。

2.4 層高與凈高計算

實際上在《房產(chǎn)測量規(guī)范》中，并沒有對層高進(jìn)行明確的定義。我們認(rèn)為的層高是指房屋的上下兩層樓面的垂直距離，也包括樓板面到屋頂面的垂直高度。但無論是哪種定義，房屋頂面都沒有包含隔熱層的高度。所以在《房產(chǎn)測量規(guī)范》中也允許了一個誤差的范圍。通常的狀況是：面積誤差比相對值在3%以內(nèi)的，要據(jù)實結(jié)算價款，可以說3%是分水嶺。當(dāng)面積誤差比相對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。在計算建筑面積時，如果房屋的層高在2.20m以上，包括2.20m本身，則在實際操作中需要考慮到下層地板面表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高的允許范圍在2.05m左右，并且有層高的情況下以層高為準(zhǔn)，沒有層高則以凈高為判斷標(biāo)準(zhǔn)。在經(jīng)過試驗統(tǒng)計之后，結(jié)果表明層高限差為5cm，凈高限差為3cm。

2.5 地下車位

私家車的數(shù)量出現(xiàn)了顯著提升，尤其是在一些大中型城市，購房人在買房過程中更加關(guān)注的并不是房屋本身，而是車位的問題。車位所有者都期望車位能夠保存價值、升值，因此希望車位可以單獨辦理產(chǎn)權(quán)。現(xiàn)行的《房屋測量規(guī)范》中對于地下車位的建筑面積并沒有做出明確規(guī)定。在傳統(tǒng)的面積計算工作中，地下室的面積計算是包含車位面積在內(nèi)的，此時如果辦理產(chǎn)權(quán)，就會涉及到公攤面積系數(shù)分?jǐn)偅藭r，如果車位沒有產(chǎn)權(quán)，則面積計算必然出現(xiàn)問題。針對于這一問題，有研究指出地下車位的面積應(yīng)該獨立進(jìn)行產(chǎn)權(quán)辦理，筆者認(rèn)為車位需要明確合同與合法證明，然后再進(jìn)行產(chǎn)權(quán)辦理，但需要測量車位埋設(shè)界址點坐標(biāo)后再決定。

2.6 量距的誤差處理

在外部測量工作結(jié)束之后，應(yīng)該對邊長進(jìn)行檢查工作，保障外業(yè)工作能符合實際要求的精度。一般情況下房屋的邊長是使用檢定合格的手持紅外測距儀測量三次，讓誤差符合規(guī)定，最終結(jié)果根據(jù)平均數(shù)決定。如果是矩形房屋，則前后尺寸和左右尺寸的兩側(cè)需要注意檢核工作。若誤差在5cm以內(nèi)，則取平均數(shù)作為邊長的結(jié)果。邊長分段丈量時的全長應(yīng)該等于總長，如誤差在5cm之內(nèi)，則根據(jù)邊長，按比例進(jìn)行分配。但結(jié)合房產(chǎn)測量的特點來看，應(yīng)該注意一些細(xì)節(jié)方面的問題。

（1）如果是商住兩用樓，在面積進(jìn)行計算過程中需要考慮到上下樓梯的尺寸問題，需保持一致，不能因為進(jìn)位為題而出現(xiàn)尺寸偏差，造成樓梯出現(xiàn)大小不均勻的問題。

（2）在房屋面積計算時如果涉及到相同套型時，應(yīng)該保持房屋變長尺寸相一致，原因與樓梯尺寸相同，防止最終的計算結(jié)果面積出現(xiàn)誤差。雖然實際的誤差范圍并不大，但數(shù)據(jù)不一致必然有出現(xiàn)糾紛和矛盾的風(fēng)險存在[5]。

（3）在改正邊長時，如必要則可以在誤差較小時不進(jìn)行改變，保持總長等于分段長之和即可。

結(jié)語：

可以看到房地產(chǎn)測繪是一項技術(shù)型和政策型的工作，《房產(chǎn)測量規(guī)范》的要求也非常明確。雖然，我國的房產(chǎn)測繪工作的起步時間較晚，也處于發(fā)展完善和制度化完善的階段，但房產(chǎn)面積測算始終是房產(chǎn)管理部門的重要工作，其成果也是房屋產(chǎn)權(quán)登記的重要依據(jù)。因此，未來的房產(chǎn)測量工作需要采取有效的質(zhì)量管理手段，提供準(zhǔn)確、有效的測繪成果，發(fā)揮房產(chǎn)管理部門的重要職能。