公證搖號(hào)時(shí)代的杭州樓市研究

文/鮑一帆 杭州市城建開發(fā)集團(tuán)有限公司 浙江杭州 310006

1、其他城市的搖號(hào)經(jīng)驗(yàn)

目前政府采用商品房搖號(hào)政策典型的一、二線城市有上海、成都、長沙、武漢等地，雖然都屬商品房公證搖號(hào)政策，但就細(xì)則及具體執(zhí)行情況還是略有差別。

1.1 上海模式

上海市于2017年5月4日和7月18日分別發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范商品住房預(yù)銷售行為的通知》和《關(guān)于貫徹商品住宅項(xiàng)目銷售采取公證搖號(hào)排序有關(guān)問題的實(shí)施意見》，明確要求新開商品住宅采用由公證機(jī)構(gòu)主持的搖號(hào)方式公開銷售，嚴(yán)格落實(shí)實(shí)名制，開發(fā)商不得以任何名義收取價(jià)外款。

開發(fā)商需要在新盤開盤10日前，向公證機(jī)構(gòu)申請(qǐng)選購房屋的搖號(hào)排序公證，并在開盤日前，在售樓現(xiàn)場公示全部準(zhǔn)售房源和已積累客戶名單。在具體執(zhí)行方面，開發(fā)商必須使用公證機(jī)構(gòu)提供的電腦搖號(hào)軟件，并由公證機(jī)構(gòu)全程現(xiàn)場監(jiān)督公證，排號(hào)結(jié)果現(xiàn)場公示，選房必須嚴(yán)格按照搖號(hào)排序結(jié)果，依序挑選。

1.2 長沙模式

2017年10月28日，長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)印發(fā)了《長沙市限購區(qū)域內(nèi)新建商品住房銷售搖號(hào)具體操作程序》的通知，明確長沙市限購區(qū)域范圍內(nèi)所有新建商品住房項(xiàng)目，凡累積購房客戶大于可供房源的項(xiàng)目，應(yīng)采取公開搖號(hào)方式銷售商品住房?！锻ㄖ芬箝_發(fā)商需提前7天向公證機(jī)構(gòu)提出公開搖號(hào)公證申請(qǐng)，并提交公開搖號(hào)的具體規(guī)則和方案等材料。此外，在獲取商品房預(yù)售許可后，應(yīng)拿出公示后的準(zhǔn)售房源進(jìn)行搖號(hào)銷售，并在搖號(hào)開始的三日前在銷售現(xiàn)場（售樓部）發(fā)布搖號(hào)公告。

此外，開發(fā)企業(yè)需采取實(shí)名制方式，公開接受意向購房人認(rèn)籌，接受購房認(rèn)籌時(shí)間不得少于3個(gè)工作日。認(rèn)籌完成后，應(yīng)留存認(rèn)籌人身份證明復(fù)印件，編制《報(bào)名搖號(hào)名冊(cè)》，報(bào)送公證機(jī)構(gòu)備案確認(rèn)（紙質(zhì)和電子文檔）。開發(fā)企業(yè)在（售樓部）醒目位置公示《報(bào)名搖號(hào)名冊(cè)》，公示時(shí)間不少于72小時(shí)。

1.3 武漢模式

對(duì)比上海和長沙，武漢政府的搖號(hào)政策指向性則更為明顯。2018年3月15日武漢發(fā)布了《武漢市剛需人群首次購買新建商品住房優(yōu)先選房操作規(guī)程（試行）》，剛需人群滿足三個(gè)條件可優(yōu)先選購1套新建商品住房：在武漢無自有住房；符合武漢住房限購政策規(guī)定；本次購房之日起前3年無住房交易記錄。另預(yù)售備案均價(jià)低于18000元/平方米的新建商品住宅，且建筑面積低于120平方米的準(zhǔn)售房源采取公證搖號(hào)方式隨機(jī)選取不少于40%的比例（含40%）納入優(yōu)選選房范圍。開發(fā)商首次公開銷售新建商品住宅時(shí)，應(yīng)對(duì)優(yōu)選購房源與優(yōu)先選房順序進(jìn)行搖號(hào)，由公證機(jī)構(gòu)作全程現(xiàn)場監(jiān)督公證。

2、杭州公證搖號(hào)政策背景

采用公證機(jī)構(gòu)搖號(hào)模式的這些城市，無不是在這輪房價(jià)上漲周期中的持牛耳者，但在市場的大浪面前，剛需客戶只能望洋興嘆。高房價(jià)雖然是對(duì)一個(gè)城市建設(shè)成果的肯定，但無形中也成了壓在百姓身上的千斤頂，工資漲幅遠(yuǎn)低于房價(jià)漲幅，剛需買房成了最美好的愿望。杭州自2016年底房地產(chǎn)市場行情開始上揚(yáng)，雖較國內(nèi)其他主要城市進(jìn)入本輪上漲周期較晚，但得益于G20峰會(huì)的成功舉辦及2022年亞運(yùn)會(huì)的重大利好，這波行情可謂來勢洶洶。

根據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2015年杭州主城區(qū)（6城區(qū)）成交均價(jià)在22534元/方，2016年成交均價(jià)在24895元/方，2017年漲至 31752元/方?？焖偕蠞q的房價(jià)不僅大大提高了政府的征地成本，也引起了購房者的極大恐慌，目前2萬/方以下的剛需盤在杭州市區(qū)已經(jīng)絕跡，2-3萬/方的郊區(qū)盤炙手可熱。在中央“住房不抄”的號(hào)召下，杭州市房管局雙管齊下， 從限購和限價(jià)兩方面著手，多次加碼調(diào)控措施，旨在維持杭州房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

2.1 限購政策

第一輪限購政策于2016年9月19日啟動(dòng)，明確在杭州市區(qū)限購范圍內(nèi)暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

緊接著在2016年11月10日進(jìn)一步加強(qiáng)限購：調(diào)整住房公積金比例。一是購買首套普通自住住房，或擁有一套住房并已結(jié)清購房貸款的，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金貸款，首付款比例從不低于20%調(diào)整為不低于30%；二是擁有一套住房但未結(jié)清相應(yīng)商業(yè)性購房貸款的，再次申請(qǐng)住房公積金貸款購買普通自住住房的，貸款首付比例從不低于50%調(diào)整為不低于60%；三是擁有兩套及以上居住或未結(jié)清住房公積金貸款的，不得申請(qǐng)住房公積金貸款。

在2017年3月31日杭州市房管局有發(fā)布了《認(rèn)房又認(rèn)貸，進(jìn)一步升級(jí)房地產(chǎn)調(diào)控措施》。此次措施要求已擁有一套住宅或無住房但有住房貸款記錄的，購買二套房首付款比例比低于60%，公積金貸款利率按同期住房公積金貸款基準(zhǔn)利率1.1倍執(zhí)行；本市戶籍成年單身（含離異）在限購區(qū)域內(nèi)只能限購一套，企業(yè)購買限購區(qū)域住宅需滿3年方可上市交易，外地遷入四縣（市）的居住家庭，自戶籍遷入之日起滿2年，方能在本市市區(qū)范圍內(nèi)購房住房。

2.2 限價(jià)政策

除了表面上的限購政策外，從2016年10月下旬開始杭州市政府通過控制預(yù)售證發(fā)放、限制一手房備案價(jià)、限制網(wǎng)簽都措施，嚴(yán)格控制全市房價(jià)平均水平。

首先嚴(yán)格控制預(yù)售證的發(fā)放，對(duì)35000元單價(jià)以上的項(xiàng)目的控制最為嚴(yán)格，這類項(xiàng)目也最難拿到預(yù)售證；對(duì)市中心、錢江新城、奧體等部分熱點(diǎn)區(qū)域高價(jià)盤重點(diǎn)限制；對(duì)35000元以下的樓盤沒有明確限制，單價(jià)越低，領(lǐng)到預(yù)售證的難度越低；大量批出遠(yuǎn)郊樓盤的預(yù)售證，包括大江東、富陽、蕭山、義橋等地，這些區(qū)域樓盤的房價(jià)相對(duì)較低，從而拉低全市成交均價(jià)。其次嚴(yán)格控制每個(gè)樓盤的價(jià)格：新盤首開的備案價(jià)不高于板塊均價(jià)；已開過盤的，加推價(jià)不能高于上一次的開盤均價(jià)。

然而，限購限價(jià)政策除了表面上避免了杭州房價(jià)的瘋漲，卻沒有改變購房者及開發(fā)商對(duì)杭州樓市的預(yù)期。土地市場屢創(chuàng)新高，全款支付、天價(jià)車位費(fèi)、托關(guān)系、號(hào)子費(fèi)等亂象橫生，由于對(duì)一手房價(jià)格的嚴(yán)格管制，二手房漫天要價(jià)，不少板塊的二手房要比一手房貴近萬元。針對(duì)限購限價(jià)政策存在的諸多問題，杭州市住房保障和房屋管理局在2018年3月28日發(fā)布了《關(guān)于實(shí)施商品住房公證搖號(hào)公開銷售工作的通知》（以下稱《通知》），杭州進(jìn)入公證搖號(hào)時(shí)代。

《通知》除要求房企采用公證搖號(hào)方式公開銷售商品住房，應(yīng)在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證前制定商品住房公證搖號(hào)公開銷售方案，一次性公開銷售當(dāng)期準(zhǔn)售房源外，針對(duì)剛需客戶，給與的重點(diǎn)關(guān)照。《通知》明確，對(duì)“無房家庭”給予傾斜，提供一定比例的房源保障?！盁o房家庭”是指，在我市限購范圍內(nèi)無自有住房的家庭（不含未婚、2018年4月4日后離異單身以及2018年4月4日后因自有住房交易產(chǎn)生的“無房家庭”）。另搖號(hào)結(jié)果產(chǎn)生后，前序家庭放棄選房、購房的，后序家庭依次遞補(bǔ)。對(duì)于中選后放棄選房、購房達(dá)二次的家庭，自放棄選房、購房之日起3個(gè)月內(nèi)，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不再接受其購房意向登記；中選后放棄選房、購房達(dá)三次（含）以上的家庭，自放棄選房、購房之日起6個(gè)月內(nèi)，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不再接受其購房意向登記。

3、公證搖號(hào)的執(zhí)行情況

自杭州開始實(shí)施公證搖號(hào)以來，已有不少客戶在公證機(jī)構(gòu)的監(jiān)管下買到了房，這里舉杭州首個(gè)公證搖號(hào)盤-萬科和家園臻園作為案例，具體講解公證搖號(hào)購房的流程。

萬科和家園臻園此次開盤1幢，180套，面積15912.62方，將提供40%比例的房源供“無房家庭”優(yōu)先搖號(hào)?？蛻艨稍陬I(lǐng)取商品住房預(yù)售許可證次日起5日內(nèi)，進(jìn)行現(xiàn)場購買登記。申請(qǐng)“無房家庭”資格時(shí)，須確保提交資料和申報(bào)信息的真實(shí)性、合法性。登記需提供婚姻證、房產(chǎn)情況核查證等證件，并且要求50萬現(xiàn)金存款證明。搖號(hào)分三輪，首輪搖號(hào)，根據(jù)40%的比例，搖出“無房家庭”優(yōu)先入圍戶數(shù)（72戶），但不確定選房順序；第二輪搖號(hào)，首輪未入圍的無房家庭與非無房家庭共同搖號(hào)，搖出剩余入圍數(shù)（108戶），但不確定選房順序，同時(shí)搖出未入圍家庭的輪候順序；第三輪搖號(hào)，前兩輪搖出的入圍家庭共同搖號(hào)，選出選房序號(hào)。

從程序設(shè)計(jì)來看，本次公證搖號(hào)對(duì)于無房剛需家庭來說有明顯的傾斜，給予了較大的優(yōu)先保護(hù)，同時(shí)也不失公平，即對(duì)于選房的順序入圍者是一視同仁的。但本次搖號(hào)并沒未對(duì)面積段進(jìn)行劃分，無房剛需家庭在第三輪搖號(hào)時(shí)可能出現(xiàn)只剩大戶型的尷尬處境。

4、解讀杭州公證搖號(hào)政策

公證搖號(hào)政策的落地對(duì)于杭州無房家庭無疑是吃了一記定心丸，并較好的杜絕了限價(jià)以來出現(xiàn)的全款支付、托關(guān)系、賣房號(hào)等各類亂象，有效整治了杭州房地產(chǎn)市場。但其負(fù)面作用也隨之暴露，比如客戶對(duì)于自己的心意盤往往可遇而不可求，許多客戶只能是搖到哪買在哪；許多原本無購房需求的人，抱著搖到即掙到的心態(tài)也去購房，導(dǎo)致部分盤中簽率不足5%。

總體而言，公證搖號(hào)政策有效的保障了剛需利益，整治了市場中的不良現(xiàn)象，但對(duì)于抑制房價(jià)，貫徹中央“住房不炒”精神，僅此是不夠的，還需其他配套措施予以支持。