淺析中國房地產(chǎn)稅出臺執(zhí)行面臨的問題

文/黃霞 武漢科技大學(xué)城市學(xué)院 湖北武漢 430083

1、世界各國房地產(chǎn)稅的由來和目的

世界上很多國家都有房地產(chǎn)稅，但具體制度設(shè)計甚至叫法各不相同[1-2]。在中國房地產(chǎn)稅的立法過程中，房地產(chǎn)稅，從2003年的“物業(yè)稅”，到后來的“房產(chǎn)稅”，再到現(xiàn)在的“房地產(chǎn)稅”，反復(fù)變換著角色[3-4]。從全球有房地產(chǎn)稅的國家和地區(qū)來看，絕大多數(shù)國家把房地產(chǎn)稅定位為“財產(chǎn)稅”或“不動產(chǎn)稅”[5-6]。

從全球來看，各國征收房地產(chǎn)稅的目的不同，美國征收房地產(chǎn)稅的目的就是為地方政府財政收入提供主要來源；英國更是如此，地方政府相當(dāng)絕大部分的收入來自房地產(chǎn)稅；新加坡是把房地產(chǎn)稅作為調(diào)節(jié)貧富收入差距的典型國家；而韓國和日本把房地產(chǎn)稅作為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的工具。

2、中國房地產(chǎn)稅出臺執(zhí)行面臨的問題

中國房地產(chǎn)稅收體系和房地產(chǎn)的基本制度設(shè)計，不僅關(guān)系著每個公民的切身利益，還影響國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。制度設(shè)計者應(yīng)該慎重考慮以下四個問題，在此基礎(chǔ)上，明確房地產(chǎn)稅的基本內(nèi)涵、基本架構(gòu)和設(shè)想，化解分歧和疑慮。

2.1 房地產(chǎn)稅征收的目的

房地產(chǎn)稅征收的目的是制度設(shè)計者需要回答的第一個問題。征收房地產(chǎn)稅是為了抑制房價，抑制投機(jī)，還是為了給地方增加穩(wěn)定的收入稅種。從國際上征收房產(chǎn)稅的國家看，絕大多數(shù)都是把房產(chǎn)稅作為地方稅，目的就是為了地方財政收入，而且真正來自于民用之于民。在征收目的上，我們必須明確究竟為了什么。因為這個問題很重要，這個問題涉及到以后房地產(chǎn)稅究竟如何用的問題。就制度設(shè)計的初衷而言，制度設(shè)計者到現(xiàn)在為止都無法說清楚房地產(chǎn)稅的政策目標(biāo)究竟是什么，是完善房地產(chǎn)稅收體系，還是為了抑制高房價？在不明確房產(chǎn)稅目的情況下強(qiáng)行推行甚至擴(kuò)大試點(diǎn)，不僅無法抑制房價，反而會引發(fā)更多的不公平。

2.2 房地產(chǎn)稅與房地產(chǎn)領(lǐng)域其他稅收之間的關(guān)系

2003年，中國對房地產(chǎn)稅主要基于控制房價和完善稅制的目的，提出將現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的各種收費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)保有階段按年統(tǒng)一收取的物業(yè)稅（即現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅）的思路。然而，前幾年關(guān)于房地產(chǎn)稅的改革，無論是重慶、上海的試點(diǎn)，還是總體思路，卻悄然轉(zhuǎn)換成“增稅”的思維。只談房地產(chǎn)稅，不談合并或者取消其他的稅費(fèi)。

從國際比較的角度看，我國房地產(chǎn)稅稅費(fèi)不僅不算低，而且很高，與房地產(chǎn)開發(fā)和交易有關(guān)的稅費(fèi)高達(dá)十多種。在這種情況下，房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費(fèi)改革應(yīng)該在維持現(xiàn)有稅負(fù)水平的基礎(chǔ)上，調(diào)整結(jié)構(gòu)，而不是只強(qiáng)調(diào)征收房地產(chǎn)稅，但對于其他稅費(fèi)卻不進(jìn)行調(diào)整和清理。如果房地產(chǎn)稅的改革只是增加一個新的稅種，而不是對中國現(xiàn)有的不合理的稅制進(jìn)行徹底的改革和重新的設(shè)計，這樣的改革則無異于在本來已經(jīng)很重的稅負(fù)基礎(chǔ)上，再加稅，而在購房者對房價沒有任何話語權(quán)的情況下，這樣的稅收最終會轉(zhuǎn)嫁給購房者的頭上。

因此，理清房地產(chǎn)稅與房地產(chǎn)領(lǐng)域其他稅收之間的關(guān)系，力求房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)改革應(yīng)在維持現(xiàn)有稅負(fù)水平的基礎(chǔ)上調(diào)整結(jié)構(gòu)。如果只強(qiáng)調(diào)收稅卻不理會其他稅種而貿(mào)然開征，則意味著房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅負(fù)更重。

2.3 房地產(chǎn)稅和土地出讓金的關(guān)系如何

眾所周知，中國的土地政策是城市用地歸國家所有，農(nóng)村用地歸集體所有。中國房地產(chǎn)領(lǐng)域最大的特色是“房權(quán)”的無限性和“地權(quán)”的有限性。這在制度設(shè)計上直接導(dǎo)致房地產(chǎn)稅的改革無法完全借鑒國際經(jīng)驗。在中國的房價里面，土地的出讓金占了很大的比重。如果要征收，起碼應(yīng)該對“土地”和“房產(chǎn)”進(jìn)行分割，這在現(xiàn)實中是很難的。因此，要征收所謂的房地產(chǎn)稅，要么改變土地制度，實現(xiàn)土地權(quán)屬的絕對擁有，要么對房子的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行人為的分割，否則，就無法自圓其說。因此，在房地產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)的時候，應(yīng)該明確回答，征收房地產(chǎn)稅后，土地出讓金是取消還是照收？如果既收土地出讓金，又收房地產(chǎn)稅，這種一層又一層的“剪羊毛”，和“增加民眾的財產(chǎn)性收入”的大政策，是否背道而馳？

2.4 房地產(chǎn)稅的征收范圍和起征點(diǎn)

房地產(chǎn)稅的征收范圍和起征點(diǎn)也是制約中國房地產(chǎn)稅落地的核心因素。如果房地產(chǎn)稅的征收目的是為地方政府提供財政收入，從法理上講所有的房產(chǎn)都應(yīng)征收房產(chǎn)稅。如果房地產(chǎn)稅的征收目的是為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，首套房不征收房產(chǎn)稅，但這樣可能會出現(xiàn)大量偷稅漏稅的現(xiàn)象。如果按人均住房面積征收房產(chǎn)稅，稅收的征繳可行性很差。此外，房地產(chǎn)的稅收起征點(diǎn)、房產(chǎn)的估值，同一城市不同地段的房價差異巨大，這些都是制約房地產(chǎn)稅落地的技術(shù)難題。我們對中國目前有多少房子沒有準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，每個家庭的房產(chǎn)信息更不透明。完成不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記和住房全國聯(lián)網(wǎng)是確保房地產(chǎn)征收公平的關(guān)鍵。如果首套房免征，如何防范轉(zhuǎn)移名下房產(chǎn)等等問題。

結(jié)論：

（1）全球絕大多數(shù)國家征收房地產(chǎn)稅的目的和主要作用是為地方政府籌集收入。少數(shù)國家把房地產(chǎn)稅作為調(diào)節(jié)收入分配和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的工具。

（2）中國房地產(chǎn)稅征收面臨著房地產(chǎn)稅征收目的的定位、房地產(chǎn)稅與房地產(chǎn)領(lǐng)域其他稅收之間的關(guān)系、房地產(chǎn)稅和土地出讓金的關(guān)系如何、房地產(chǎn)稅的征收范圍和起征點(diǎn)等問題。