不動產登記中房產測繪的有效應用分析

文/韓麗梅 北京市石景山區(qū)房地產測繪隊 北京 100043

1、我國不動產登記的現(xiàn)狀

國家機關及政府相關部門通過對不動產信息等事項按照申請、受理、審核、登簿這一流程，最終印發(fā)不動產證。從不動產登記的實際工作來看，其具有嚴格的標準制度與公開性、透明性特點，不動產的產權的擁有者需要向領導部門提交相關的申請，經過專家的評審與分析，確保不動產產權的有效性。雖然國家規(guī)定了房產、土地、草地、林地、水域等的統(tǒng)一登記，但是從目前來看，我國不動產登記主要涉及房產及土地兩部分，其他還在陸續(xù)推進中。在時代發(fā)展下不動產登記制度正在不斷完善當中，這也推動了相關測繪事業(yè)的發(fā)展，在日后的測繪領域中，測繪工作將會形成統(tǒng)一的標準，并根據需求不斷細化，從而保證我國不動產登記的全面發(fā)展。

2、房產測繪的主要內容

2.1 房產的平面測繪

房產平面測繪主要是測量并繪制房產平面結構有關內容以及信息等，具體來說，平面測繪的內容不但包括房屋位置和房屋的形狀以及房屋層次，還包括房屋的高程和相鄰房屋有關信息以及房屋角點等房屋平面結構信息。在房產的平面測繪過程中，有關房產測繪工作人員應保證有關信息和數據的測量精確性和準確性，從而保證房產測繪結果能夠作為房產所有權確定的法律依據。

2.2 調查房產信息

調查房產信息工作內容主要是對房產的用地信息以及房屋的信息進行調查，具體而言，有關調查工作人員不但要調查房產的單位情況和房產位置以及房產數量等情況，還要調查房屋的權屬以及房產單元的使用情況等信息內容。除此之外，所購房產的地理名稱以及房產的行政信息等內容，也涵蓋在房產信息調查工作中。在房產各項信息的調查過程中，有關調查工作人員應確保調查的信息內容足夠真實和準確。

2.3 房產圖的繪制

房產分丘圖的繪制不但能夠將房產分幅圖的內容展現(xiàn)出來，還能夠對房屋權界線和界址點的使用范圍進行明確規(guī)定，并且也能將房屋陽臺和丘界長度以及四至關系等房產要素體現(xiàn)出來。分丘圖的比例尺可以根據丘的面積進行確定，一般在1:100和1:1000之間。在展繪圖廓線的過程中，相應的方格網和控制點限差不能超過具體規(guī)定的數值，如果分丘圖上的房產界址點與鄰近控制點的點位誤差以及間距超過五十米，那么這些相鄰界址點之間的間距誤差也應控制在具體規(guī)定范圍內，從而保證房產分丘圖的繪制能夠更加精確。

2.4 對房產的面積進行測算

對房產面積進行測算主要是測算房屋結構的整體面積以及房屋結構的完整用地面積，在測算房屋結構整體面積時要對房屋的建筑面積和房屋的產權面積，以及房屋的實際使用面積進行測算。房產面積的測算結果會對房產所有者在房產交易和房產買賣，以及房產登記或拆遷等過程的經濟利益和合法權利產生直接的影響，在房屋面積的測算過程中，房產面積共有部位的權利范圍主要通過面積測算結果進行確定。

3、房產測繪在不動產登記中的有效應用

3.1 為不動產登記提供必要資料

房產所有者以及相關利害關系人在申請不動產登記的過程中，必須將完整以及有效的房產信息提供給當地不動產登記有關機構。與此同時，還應保證房產信息真實和準確，并且要具有一定的法律效力，這些有關房產的信息以及數據等是房產所有者以及利害關系人在申請不動產登記時需要提供的必要材料。而房產測繪過程能夠保證房產信息測量的真實性和準確性，有關的房產測繪結果能夠直接作為房產所有者以及利害關系人向有關部門申請不動產登記的申報材料。房產測繪最終會將測量后的信息和數據以圖表和測錄的形式展現(xiàn)出來，能夠對房產的具體面積和房產類型以及房產結構等進行詳細記錄與顯示，從而為不動產登記提供有力的數據支持。

3.2 為不動產登記的面積確定提供依據

房產測繪結果不但能夠作為房產所有者以及利害關系人申請不動產登記的必要資料，同時也能為房產所有者以及利害關系人進行產權交易和房產買賣以及房屋拆遷等提供有效的依據，所以房產測繪在辦理不動產產權交易的過程中具有重要作用。房產測繪過程中的房產面積和房產使用年限以及房產使用情況等信息會對房產所有者在進行不動產產權交易時所獲得的經濟利益產生直接的影響，房產測繪能夠通過測繪結果的明確和清晰顯示來為房產所有者的不動產交易行為提供保障，從而使房產所有者的經濟利益得到保護。

3.3 為不動產登記平臺提供基本資料

為了使不動產登記過程更加簡單、快捷，建立不動產登記信息管理平臺必不可少，不動產登記信息平臺的建立能夠對房產信息以及土地信息等進行統(tǒng)一管理與使用。通過與房產測繪信息網進行聯(lián)網使用,能夠為不動產登記信息管理平臺的建立和運行提供真實而又全面的房產信息基本資料，在一定程度上能夠使不動產登記信息管理平臺的建立速度得到有效提升，從而使不動產登記的工作效率大大提高。

4、不動產登記中房產測繪案例

4.1 地區(qū)概況

該區(qū)作為試點地區(qū)，在全市率先開展房屋不動產登記工作。該區(qū)房產測繪工作于2013年開展，于2015年完成，并建立了房產數據庫，準確地記錄了該區(qū)房產的相關數據資料，為不動產登記工作的開展奠定了基礎。

4.2 房產測繪流程

（1）準備階段：準備階段包括人員培訓及材料收集兩部分。①專業(yè)人員對該區(qū)房產情況進行走訪調查，針對房產特點制定房產測繪方案及相關標準，組織測量人員進行統(tǒng)一培訓；②在開展測繪工作前，對房屋的基本信息進行收集匯總，建立數據庫對數據進行存儲。（2）外業(yè)查勘：外業(yè)查勘包括以下兩部分工作：①信息采集。批量印發(fā)房產測繪現(xiàn)場查勘表，現(xiàn)場對房屋基本信息進行采集錄入；②現(xiàn)場測量：在房屋現(xiàn)場繪制房屋草圖，利用專業(yè)設備測量房屋尺寸并在草圖上予以標注，對房屋存在的違規(guī)搭建現(xiàn)象進行標識。（3）內業(yè)計算：根據查勘信息，利用專業(yè)繪圖軟件繪制房屋結構圖，計算房屋面積，生成房產測繪報告書。（4）質量審核：按相關流程將測繪報告書提交給上級部門檢查，確認無誤后交由房產權利人進行核實。（5）成果備案：將房產測繪報告書上交至管理部門進行備案。

4.3 房產測繪在不動產登記中的應用

（1）房產測繪可以提供準確的數據分析，房屋所有者可以通過在不動產統(tǒng)一登記的信息平臺上申請房產測繪來得到房產的各種數據信息，在發(fā)生房產糾紛時保障自身權益。（2）對于消費者來說，房產測繪可以為消費者提供準確的住房數據，也使相關信息作為房產交易的主要依據而被登記在案，有效的保證了消費者的合法權益。（3）在不動產統(tǒng)一登記中，房產測繪可以提供更加專業(yè)準確的數據。這些數據可以為房地產開發(fā)商的決策提供依據，并且在房屋的建等過程中有效的避免浪費，使面積與建筑材料的利用率得到提高。（4）不動產統(tǒng)一登記的最終目的就是建立全國范圍的不動產數字信息平臺。房產測繪在為房地產行業(yè)提供服務的同時，也為城鎮(zhèn)規(guī)劃、城市建設等提供有關數據和信息。在政府規(guī)劃中，房產測繪可以為政府規(guī)劃部門提供有價值的參考。房產測繪在不動產統(tǒng)一登記上的應用有助于政府部門有效、準確、經濟地進行城市建設與城鄉(xiāng)規(guī)劃，使城鄉(xiāng)建造工作順利進行。（5）由于房產測繪工作信息源多、涉及范圍廣、內容復雜，可以為現(xiàn)代化城市的建立提供更多有用的地理信息，有助于地理信息系統(tǒng)的建立。

5、不動產登記中房產測繪的發(fā)展前景

房產測繪在不動產登記中發(fā)揮的重要作用不容忽視，到目前為止房產測繪以先進的科學技術為我國不動產登記提供了技術支持。當前，我國計算機信息技術水平不斷提高，不動產登記也逐漸朝著數字化網絡平臺的方向發(fā)展，能夠實現(xiàn)全國不動產信息數據的統(tǒng)計、記錄、共享，從而提高不動產登記的效率，保證整個過程的公開化、透明化，同時也提高了我國相關部門對不動產登記的統(tǒng)一管理。面對這種環(huán)境，房產測繪未來的發(fā)展也更加規(guī)范、標準，隨著國家《房產測量規(guī)范》《房產測繪管理方法》等法律法規(guī)的頒布，進一步規(guī)范了房產測繪市場環(huán)境，有助于房地產行業(yè)的穩(wěn)定持久。將不動產登記與房產測繪有機結合，實現(xiàn)了房產信息數字化的目標，房產測繪行業(yè)將會向著更好的方向發(fā)展。

結論：

總之，房產測繪為不動產登記提供了依據，一經登記便產生法律效力，保證相關人員的合法權益。不動產登記中房產測繪的應用在法律、經濟、社會服務等方面都有良好的發(fā)展空間，相信在未來的發(fā)展中，房產測繪技術水平將不斷提高，在不動產登記信息管理方面得到更好的應用。