構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制

□ 溫懷德 戴軍

房地產(chǎn)業(yè)一頭牽連著地方政府財(cái)政收入，一頭牽連著金融、建材、家電、市政建設(shè)等數(shù)十個(gè)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)事實(shí)上就是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。建立起房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。

推出合理的房地產(chǎn)稅制度

首先必須認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)稅并不能完全抑制房?jī)r(jià)上漲。在開(kāi)征房產(chǎn)稅的城市，不論是西方的多倫多、紐約、洛杉磯、悉尼、溫哥華、倫敦、墨爾本等國(guó)際大都市，還是國(guó)內(nèi)上海、重慶等地，房產(chǎn)稅均未能有效控制房?jī)r(jià)上漲。從現(xiàn)實(shí)看，若房地產(chǎn)稅致使房?jī)r(jià)下跌（或量?jī)r(jià)齊跌），則房地產(chǎn)稅稅收也下跌。然而，一個(gè)被期望致力于取代土地財(cái)政的稅種，其設(shè)計(jì)出來(lái)絕對(duì)不可能越征越少，致使地方政府財(cái)政收支失衡。無(wú)論將來(lái)房地產(chǎn)稅稅制如何，房地產(chǎn)稅都應(yīng)設(shè)計(jì)為穩(wěn)步增長(zhǎng)的稅種。

當(dāng)然，合理的房地產(chǎn)稅能夠在一定程度抑制房?jī)r(jià)上漲幅度。第一，使投資者持有房產(chǎn)成本上升，進(jìn)而可能迫使投資者出租多余住房甚至出售多余住房，對(duì)租賃市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)形成價(jià)格壓力。第二，投資者持有房產(chǎn)成本上升以及房租價(jià)格承壓，租金更難覆蓋利息支出，將抑制貸款投資行為。第三，將為地方政府開(kāi)辟重要而穩(wěn)定的稅源，使地方政府?dāng)[脫廣受詬病的“土地財(cái)政”，這有利于確保土地供應(yīng)充足尤其是確保保障性住房土地供應(yīng)，進(jìn)而抑制房?jī)r(jià)上漲。

合理的房地產(chǎn)稅稅制內(nèi)容主要包括以下方面：第一，建議基準(zhǔn)稅率為當(dāng)?shù)仄骄饨鸬?0%-40%?；鶞?zhǔn)稅率過(guò)低既無(wú)法影響房地產(chǎn)租售市場(chǎng)，也無(wú)法成為地方政府主要收入來(lái)源。同時(shí)基準(zhǔn)稅率也不宜太高，例如接近或高過(guò)平均房租，否則樓市一旦形成拋售潮房?jī)r(jià)大跌，房地產(chǎn)稅稅收大跌，地方政府將難以擺脫土地財(cái)政。第二，征收覆蓋面應(yīng)相對(duì)較廣，包括新房與存量房，但對(duì)自住房（或規(guī)定面積以內(nèi)住房）或特定人群進(jìn)行不同程度減免征收。第三，充分利用住房信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢(shì)并進(jìn)一步完善住房信息系統(tǒng)，識(shí)別住房性質(zhì)，根據(jù)自住、出租、空置、普通、享受等不同類型制定不同稅率。第四，根據(jù)住房取得方式確定計(jì)征辦法，對(duì)商品房以外形式的自有住房應(yīng)制定差異化的計(jì)征辦法。第五，各地根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平可以上調(diào)或下調(diào)稅率，例如發(fā)達(dá)地區(qū)稅率可相對(duì)更高，而欠發(fā)達(dá)地區(qū)租賃市場(chǎng)不成熟則可相對(duì)更低，人口流出形勢(shì)嚴(yán)峻的欠發(fā)達(dá)地區(qū)甚至可以暫時(shí)免征。第六，若把房地產(chǎn)稅作為降間接稅、增直接稅改革的內(nèi)容，那么還可允許居民在繳納房地產(chǎn)稅的同時(shí)抵扣若干個(gè)人開(kāi)支項(xiàng)。

此外，還需正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)稅相關(guān)合法性：一方面，居民對(duì)土地并不擁有產(chǎn)權(quán)，不應(yīng)在花費(fèi)巨大代價(jià)“租用”土地的同時(shí)還要交納產(chǎn)權(quán)稅。破解此問(wèn)題的做法應(yīng)是土地使用權(quán)到期后，在無(wú)條件自動(dòng)續(xù)期基礎(chǔ)上，明確不收取任何費(fèi)用，使房產(chǎn)所附著的土地事實(shí)上成為百姓財(cái)產(chǎn)。對(duì)于商品房以外形式的有產(chǎn)權(quán)住房，建議其在進(jìn)行市場(chǎng)交易前根據(jù)取得方式補(bǔ)繳一定土地款，進(jìn)而可以在存續(xù)期以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)征收房地產(chǎn)稅。另一方面，在現(xiàn)有土地制度下即便有房地產(chǎn)稅收入，地方政府收取土地出讓金仍是合理合法的。因?yàn)槌鞘型恋厥諆?chǔ)過(guò)程復(fù)雜、成本較高，在土地出讓過(guò)程中收取出讓金也是合理的，而伴隨著通貨膨脹，城鎮(zhèn)化過(guò)程中的拆遷安置成本還將攀升，土地出讓金還可能繼續(xù)上漲。當(dāng)然，地方政府應(yīng)優(yōu)先考慮充足平價(jià)的供地，而非土地收益最大化。

以供求為基礎(chǔ)改善土地供應(yīng)機(jī)制

在房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求情況下，房地產(chǎn)稅可能很大程度上轉(zhuǎn)嫁給租住戶，即租金上漲。因而以供求為基礎(chǔ)改善土地供應(yīng)機(jī)制，是發(fā)揮房地產(chǎn)稅功能的重要基礎(chǔ)。具體建議：第一，加強(qiáng)土地供應(yīng)彈性。加大土地收儲(chǔ)力度，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化情況動(dòng)態(tài)調(diào)整土地供應(yīng)計(jì)劃。觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況應(yīng)依據(jù)實(shí)時(shí)去化周期，以及土地價(jià)格、人口流動(dòng)、需求結(jié)構(gòu)、潛在供應(yīng)等變化趨勢(shì)，避免出現(xiàn)越是供不應(yīng)求，越是怕出地王，土地供應(yīng)越是緊張的惡性循環(huán)。第二，加強(qiáng)土地供應(yīng)效率。盤活閑置土地，整治低效用地，監(jiān)控土地開(kāi)發(fā)過(guò)程，確保土地高效開(kāi)發(fā)，避免變相捂盤。第三，完善和推廣重慶地票制度。重慶在不突破耕地紅線的前提下，把農(nóng)村建設(shè)用地變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地，城區(qū)累積增加供地約20萬(wàn)畝。第四，在遵守耕地紅線前提下，各地耕地政策需避免一刀切。大城市主要任務(wù)是帶動(dòng)工商業(yè)發(fā)展，不是農(nóng)業(yè)。對(duì)于土地供求關(guān)系緊張、城市空間有限、人口不斷流入的大城市，建議與人口流出的中小城市建設(shè)用地指標(biāo)進(jìn)行置換，前者獲得建設(shè)用地、減少耕地，后者復(fù)墾相應(yīng)數(shù)量土地、增加耕地，并從前者那里獲得合理經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。第五，借鑒學(xué)習(xí)北京與雄安新區(qū)的做法，城市功能向周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)疏解。第六，積極構(gòu)建城市群和次級(jí)城市群（區(qū)域級(jí)）。第七，適時(shí)調(diào)整行政區(qū)劃。

建設(shè)完善的住房租賃市場(chǎng)

房租上揚(yáng)威脅低收入家庭和外來(lái)務(wù)工人員的居住權(quán)利，也迫使年輕人提前購(gòu)房，而且助長(zhǎng)投資者“以租養(yǎng)貸”的投資行為，強(qiáng)化投資者囤房、炒房動(dòng)機(jī)，加劇樓市投資需求和恐慌情緒。因此，建設(shè)一個(gè)供應(yīng)充足、租金穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)，租住合法權(quán)益不受侵害等是建設(shè)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的核心內(nèi)容。第一，在出臺(tái)房地產(chǎn)稅的前提下應(yīng)逐漸取消限購(gòu)，允許有多余資金的居民購(gòu)買多套住房，并用于長(zhǎng)期出租，緩解政府建設(shè)租賃住房的壓力。第二，建設(shè)大量公租房。政府應(yīng)以公租房為住房保障體系的核心，逐漸減少乃至放棄有產(chǎn)權(quán)的保障房。有產(chǎn)權(quán)保障房，既不能保障大多數(shù)普通居民居住權(quán)，也無(wú)法完全避免尋租行為，還很可能加劇社會(huì)分配不公平。而且，政府從公租房取得的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)收益很可能大于其他類型保障房。第三，鼓勵(lì)發(fā)展專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U公司。第四，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)自持的住房用于統(tǒng)一裝配和出租，但不建議繼續(xù)實(shí)施開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)的競(jìng)自持率的政策，該政策總體而言既不能增加政府土地出讓金，也不能抑制租賃市場(chǎng)的房租價(jià)格，更不能降房?jī)r(jià)。第五，積極推進(jìn)空置率較高的商服用房改建為租賃住房，并享受居民住宅的水、電、氣價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。第六，鼓勵(lì)城市及周邊農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市并享受同等權(quán)利，建設(shè)適合普通市民居住的租賃住房。第七，完善租賃市場(chǎng)的專門法律法規(guī)，保障租賃市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)，保障房東取得合法收益，保障租賃住房的安全性，保障租住戶各項(xiàng)權(quán)益，包括子女就近接受教育、不被隨意驅(qū)趕、不被隨意漲租、不被隨意扣押金等。

取消各類樓市行政干預(yù)措施

房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制一旦建立，限購(gòu)、限貸、限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、限網(wǎng)簽、限預(yù)售證、限售等等行政干預(yù)措施均應(yīng)予以取消。上述政策直接限制市場(chǎng)主體買賣行為，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則形成傷害，得不償失。歷史教訓(xùn)表明，著眼于短期的樓市調(diào)控政策往往扭曲樓市供求關(guān)系，不利于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。嚴(yán)厲的行政干預(yù)措施下，住房需求只是被延遲和積壓而已。干預(yù)措施實(shí)施越久，地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政壓力就越大，尤其是在經(jīng)濟(jì)劇烈下滑時(shí)期這種壓力尤為突出，因而干預(yù)措施遲早可能會(huì)取消。一旦干預(yù)措施取消，房地產(chǎn)市場(chǎng)往往很快轉(zhuǎn)換為供不應(yīng)求。因此，在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制尚未構(gòu)建實(shí)施之前，上述調(diào)控政策切勿貿(mào)然退出，否則潛在的供求緊張關(guān)系會(huì)再次顯性暴露出來(lái)，樓市又將迎來(lái)新一輪上漲。