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    房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管控淺析

    2018-02-08 12:28:45章曉清
    中小企業(yè)管理與科技 2018年36期
    關(guān)鍵詞:工程費總成本敏感性

    章曉清

    (云南省城鄉(xiāng)建設(shè)投資有限公司,昆明 650000)

    1 引言

    房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分,其蓬勃發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)的增長具有極大的促進(jìn)作用,同時由于房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)周期長,投入資金大,受政策、市場等不穩(wěn)定因素的影響大,又是一個高風(fēng)險、高回報行業(yè),要在高風(fēng)險和激烈的市場競爭中實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化,就必須對開發(fā)項目的成本進(jìn)行有效管控,實施集約與效益并重開發(fā)。

    2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本敏感性分析

    對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本進(jìn)行管控,首先要清楚開發(fā)項目成本構(gòu)成。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本通常由七大部分構(gòu)成:土地費、前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建設(shè)單位管理費、財務(wù)費用及營銷費用[1]。

    土地費即土地開發(fā)成本,包括土地出讓金、拆遷補償費、拆遷安置費、耕地占用費、青苗賠償費、土地稅費等,在整個房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成中約占21%,并呈上升趨勢。其中,土地出讓金是影響成本的敏感性因素,因其投入比重大,會給開發(fā)商的啟動資金造成較大壓力。

    前期工程費主要指房屋開發(fā)的勘察、規(guī)劃設(shè)計費、報批報建費、三通一平費、建設(shè)方臨時設(shè)施費等,在整個房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成中約占5%。其中,規(guī)劃設(shè)計費、三通一平費由于對項目總成本及銷售影響較大,屬于影響項目總成本的敏感性因素;勘察、報批報建、建設(shè)方臨時設(shè)施等由于產(chǎn)生的費用較小,對總成本及銷售影響較小,屬于影響成本的非敏感性因素。

    建安工程費即建筑安裝工程費,包括建筑工程費、安裝工程費、設(shè)備安裝費及室外工程費等,在整個成本構(gòu)成中占比約41%。由于工程涉及面廣量大,建安工程費受到的影響因素較多,可壓縮性強,所以是影響項目總成本的敏感性因素。

    基礎(chǔ)設(shè)施費即公共設(shè)施費用,包含基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施配套費及公共配套費。其中,基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施配套費包含供水工程費、供電工程費、燃?xì)夤こ藤M、電視、電話、網(wǎng)絡(luò)弱電工程費及其他基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施配套費;公共配套費包含學(xué)校、幼兒園、社區(qū)醫(yī)院用房、自行車停車棚、社區(qū)、物管用房等公共配套設(shè)施建設(shè)產(chǎn)生的費用。基礎(chǔ)設(shè)施成本在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成中占比約30%,是影響項目總成本的敏感性因素。

    建設(shè)單位管理費即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目籌建、建設(shè)、竣工驗收前的生產(chǎn)準(zhǔn)備等工作中所發(fā)生的費用,包含管理人員辦公費、差旅費、工資及附加費、勞保費、保險費等,在項目總成本構(gòu)成中占比較小,約占2%。由于此部分投資多,獲得的效益就會更多,所以是影響項目總成本的敏感性因素。

    財務(wù)費用指房地產(chǎn)企業(yè)為籌集項目建設(shè)資金等發(fā)生的費用,包括資金成本和稅務(wù)成本兩部分,在整個房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成中占比約20%。由于資金鏈的持續(xù)良性循環(huán)是項目投資成功的關(guān)鍵,所以財務(wù)費用是影響項目總成本的敏感性因素。

    營銷費用指由于廣告與推廣、售樓處和樣板房裝修產(chǎn)生的費用,在整個成本構(gòu)成中占比約2%。由于其受營銷方式、市場環(huán)境因素的影響較大,成本控制伸縮性強,所以是影響成本的敏感性因素。

    由上可知,土地出讓金、規(guī)劃設(shè)計費、三通一平費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建設(shè)單位管理費、資金成本、營銷費用等八個方面是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控的關(guān)鍵點。

    3 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管控措施

    針對房地產(chǎn)開發(fā)項目的各類成本費用,根據(jù)其對總成本或銷售效益影響的敏感性,采取積極有效的措施進(jìn)行控制,實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化[2]。

    3.1 強化項目成本控制觀念,完善管控體系

    提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控觀念,做好項目開發(fā)成本定位,充分考慮各種成本風(fēng)險因素。樹立全面控制成本觀念,重視重點階段(如設(shè)計與施工階段)的成本管控,加強項目開發(fā)前的組織控制與成本預(yù)測,提高開發(fā)項目成本管控的可操作性,大力倡導(dǎo)全員與全過程的成本控制方法,將不同類型專業(yè)人員的智慧凝聚到技術(shù)層面的決策中。

    3.2 立項階段,做好可行性研究與投資預(yù)算

    項目立項階段,要做好詳盡的市場調(diào)研,充分考慮影響房地產(chǎn)價格的因素,如最佳區(qū)位、環(huán)境配套、市場競爭力與購買力等,同時要考慮政府與金融部門的政策變化。在目標(biāo)定位上充分考慮各種因素,根據(jù)市場價格擬訂項目的目標(biāo)利潤,并在此基礎(chǔ)上推算出項目的目標(biāo)成本,再對目標(biāo)成本及費用進(jìn)行分解,并擬定開支范圍及費用標(biāo)準(zhǔn),使目標(biāo)成本具有預(yù)見性和可控性。

    3.3 招標(biāo)階段,比選出最佳的承包單位

    引進(jìn)競爭機制,盡可能通過公開招標(biāo)或競談來選擇承包單位。在招標(biāo)過程中,認(rèn)真評價、比較投標(biāo)方案的合理性與經(jīng)濟(jì)性。如在選擇設(shè)計單位時,通過設(shè)計招標(biāo)與設(shè)計方案競賽比選出技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理、工程造價低的設(shè)計方案,進(jìn)而確定出最合適的設(shè)計單位;在選擇施工單位時,通過攔標(biāo)價控制和公開招標(biāo),選出最佳單位。

    3.4 規(guī)劃設(shè)計階段,有效預(yù)控規(guī)劃設(shè)計成本

    在這一階段,實施限額設(shè)計和設(shè)計質(zhì)量獎罰制度可有效預(yù)控規(guī)劃設(shè)計成本。

    限額設(shè)計即要求設(shè)計單位在工程設(shè)計中將經(jīng)濟(jì)與技術(shù)相結(jié)合,在設(shè)計時應(yīng)充分考慮技術(shù)的可能性和經(jīng)濟(jì)的合理性,采用標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計,各專業(yè)設(shè)計嚴(yán)格遵循建筑標(biāo)準(zhǔn)、建筑模數(shù)、設(shè)計規(guī)范、技術(shù)規(guī)程等,嚴(yán)格控制技術(shù)和施工圖設(shè)計方面的不合理變更,保證總投資額不被突破。

    實施設(shè)計質(zhì)量獎罰制度就是在原有設(shè)計計費的基礎(chǔ)上,對因設(shè)計而節(jié)約投資的,按節(jié)約部分給予提成獎勵;因設(shè)計變更而增加投資的,按增加部分扣除一定比例的設(shè)計費,實行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的計費方法,這樣有利于激勵設(shè)計人員精益求精地進(jìn)行設(shè)計,增強設(shè)計人員的經(jīng)濟(jì)意識,從而達(dá)到于設(shè)計中控制工程造價的目的。

    3.5 施工階段,加強合同管理,嚴(yán)控施工現(xiàn)場

    施工階段在項目建設(shè)全過程中占用的時間較長,施工成本在整個成本構(gòu)造中占比也較大,因此,這一階段的成本管控較為重要,不僅要加強合同管理,還要加強施工現(xiàn)場管控[3]。

    首先,在擬寫施工合同時要用嚴(yán)密的文字明確合同的內(nèi)容、范圍以及合同文件的組成,避免出現(xiàn)含糊其辭和前后矛盾的情況,預(yù)防合同糾紛,避免施工索賠,減少工程費用。在合同實施過程中嚴(yán)格合同變更確認(rèn)批準(zhǔn)程序,健全合同履約跟蹤檢查制度,加強監(jiān)督,及時糾正合同履約過程中出現(xiàn)的問題,從而更有效地控制工程造價。

    其次,在施工現(xiàn)場管控時,選擇技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的施工方案,盡可能減少設(shè)計變更,并嚴(yán)格控制現(xiàn)場工程量變更簽證。

    3.6 竣工驗收階段,杜絕未來不必要的費用發(fā)生

    工程完工后及時組織各相關(guān)部門和單位依據(jù)合同、圖紙對工程進(jìn)行詳細(xì)的檢查,全面試用各項使用功能,及時督促承包商修復(fù)質(zhì)量缺陷,增補遺漏的工作量,以防止工程交付后發(fā)生爭議、糾紛,產(chǎn)生不必要的費用[4]。

    3.7 工程交付后,制定有效的銷售方案,綜合分析各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

    工程交付預(yù)售時,密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化,制定切實有效的銷售方案,提高銷售增長率和市場占有率,增強項目回款能力,及時回籠資金,同時對該工程的各項經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行剖析,以此檢驗整個項目的盈利情況,對照目標(biāo)計劃以及房地產(chǎn)開發(fā)項目各環(huán)節(jié)的實際控制水平,總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn),并按照市場慣例完善對相關(guān)人員的激勵機制。

    4 結(jié)語

    綜上所述,房地產(chǎn)開發(fā)項目成本是決定房地產(chǎn)價格的關(guān)鍵因素,而房地產(chǎn)價格又是影響國民經(jīng)濟(jì)的重要因素,因此,要根據(jù)不同時期、不同社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境要求,加強成本監(jiān)控,降低企業(yè)經(jīng)營成本。在保質(zhì)保量的前提下,嚴(yán)控項目開發(fā)成本,實現(xiàn)項目經(jīng)濟(jì)效益與社會效益的最大化。

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