浙江房地產(chǎn)業(yè)的“結(jié)”與“解”

□楊博野

房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注度和重要性，再怎么強(qiáng)調(diào)都不為過。始于2016年9月30日的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控，已經(jīng)持續(xù)了整整18個(gè)月。然而，國內(nèi)外各種復(fù)雜因素交織，各類主體訴求不一致，導(dǎo)致浙江房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了5個(gè)“結(jié)”。在當(dāng)前的形勢(shì)下，盡快解開這5個(gè)“結(jié)”顯得愈加迫切。

五大主體均在關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)

自商品房誕生以來，房地產(chǎn)業(yè)在中國就注定是個(gè)角兒。漲，房地產(chǎn)萬眾矚目；跌，房地產(chǎn)也萬眾矚目。

房地產(chǎn)業(yè)作為國民支柱產(chǎn)業(yè)，中央政府十分關(guān)注。根據(jù)海通證券首席宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超測算，全國三分之一的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與房地產(chǎn)有關(guān)。2016年6.7%的GDP增長中有2.4個(gè)百分點(diǎn)是由廣義房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)起來的，對(duì)GDP增長貢獻(xiàn)率高達(dá)36%。

房地產(chǎn)業(yè)作為社會(huì)民生產(chǎn)業(yè)，居民消費(fèi)者十分關(guān)注。吃穿住行，是最基本的日常消費(fèi)。房地產(chǎn)是生命周期中最大的消費(fèi)項(xiàng)目。根據(jù)中國家庭金融調(diào)查（CHFS）和美國消費(fèi)者金融調(diào)查（SCF）數(shù)據(jù)，中國家庭的房產(chǎn)在總資產(chǎn)中占比高達(dá)69%。

房地產(chǎn)業(yè)作為周期性大市場行業(yè)，企業(yè)十分關(guān)注。2017年商品房銷售額高達(dá)13.7萬億元，與全年出口總額相當(dāng)，約為網(wǎng)上銷售額的近2倍、社會(huì)消費(fèi)品零售總額的三分之一。其中浙江省2017年商品房銷售額高達(dá)1.2萬億元，約為社會(huì)消費(fèi)品零售總額一半。這么大的體量，哪個(gè)企業(yè)會(huì)輕言放棄？

房地產(chǎn)業(yè)作為金融優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行等金融機(jī)構(gòu)十分關(guān)注。截至2017年底，人民幣房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到32.25萬億元，占金融機(jī)構(gòu)境內(nèi)人民幣貸款余額的30.4%。全年新增房地產(chǎn)貸款5.56萬億元人民幣，占同期各項(xiàng)貸款增量的40%。投向房地產(chǎn)行業(yè)的信托資金余額為1.7萬億元，占全國信托資產(chǎn)總額的9%。房地產(chǎn)還是很多結(jié)構(gòu)性融資產(chǎn)品和金融衍生品穿透后的底層資產(chǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)作為地方財(cái)政收入大戶，地方政府十分關(guān)注。目前與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種共10個(gè)，其中5個(gè)是專門針對(duì)房地產(chǎn)設(shè)置的稅種，分別是房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅，全部都是地方稅種。2017年房地產(chǎn)5稅加上土地出讓金約占全國地方財(cái)政收入的47.7%，同比提高7.1個(gè)百分點(diǎn)。其中浙江省2017年房地產(chǎn)5個(gè)稅種收入為1047.1億元，占全省地稅收入的32.0%；國有土地使用權(quán)出讓收入為5710.4億元，與全省一般公共預(yù)算收入基本持平。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)還是目前融資綜合能力最佳的國有資產(chǎn)。從體量、變現(xiàn)能力、估值準(zhǔn)確性、市場接受度等各方面考慮，目前還沒有任何其他國有資產(chǎn)能撼動(dòng)房地產(chǎn)的融資地位。

五個(gè)“結(jié)”剪不斷理還亂

當(dāng)經(jīng)濟(jì)體存在“帕累托改進(jìn)”空間時(shí)，五大主體共同前進(jìn)，“結(jié)”不怎么能感覺到。但當(dāng)改革進(jìn)入“深水期”，制約經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好的結(jié)構(gòu)性、深層次問題突出，防范重大風(fēng)險(xiǎn)就位列“三大攻堅(jiān)戰(zhàn)”首位了。當(dāng)前，“帕累托改進(jìn)”逐漸走向“卡爾多改進(jìn)”，改革和調(diào)控利益開始出現(xiàn)此消彼長，各種關(guān)系相互交織，“結(jié)”的感覺已越來越明顯。

房地產(chǎn)行情好的時(shí)候，中央政府希望降溫，地方政府則希望提高土地出讓收入，此乃一結(jié)。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)反映，杭州去年的天花板地價(jià)就是今年的樓面起步價(jià)，且土地出讓款占房價(jià)比例已達(dá)到60%。今年1-3月，浙江土地出讓金收入位居全國省（區(qū)、市）首位。4月24日和5月4日，臨安共8宗宅地出讓，樓面起步價(jià)近1萬元/平方米，相當(dāng)于2017年臨安房價(jià)的85%左右。

房地產(chǎn)行情好的時(shí)候，中央政府希望控制地方政府債務(wù)，地方政府希望繼續(xù)用土地向金融機(jī)構(gòu)融資，金融機(jī)構(gòu)也希望在符合中央政策的前提下繼續(xù)提供資金給地方政府，此乃二結(jié)。2017年浙江省發(fā)行地方政府債券1991.37億元，其中新增債券803.0億元，置換債券1188.37億元，而2017年國有投資為11540億元。地方的融資需求存在較大的缺口。

房地產(chǎn)行情好的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)希望提高房價(jià)，地方政府希望通過限價(jià)把壓力傳導(dǎo)給房地產(chǎn)企業(yè)以完成調(diào)控目標(biāo)，此乃三結(jié)。除了限購、限貸、限售以外，重點(diǎn)城市地方政府還先后出臺(tái)限溢價(jià)率、競自持比例，限房價(jià)、競地價(jià)，“網(wǎng)簽+物價(jià)局審核房價(jià)”、樓盤結(jié)頂后才發(fā)放住房貸款等多種措施，壓縮房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間和支撐周期，防止“地王”再次出現(xiàn)變成輿論熱點(diǎn)，穩(wěn)定房價(jià)相對(duì)于2016年10月價(jià)格不上漲，從而完成房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)。然而，土地市場卻沒有降溫的跡象。今年4月錢江新城住宅地塊樓面價(jià)達(dá)到43930元/平方米樓面價(jià)（還需開發(fā)商自持16%），余杭塘棲鎮(zhèn)地塊樓面價(jià)13308元/平方米。房地產(chǎn)企業(yè)捂盤惜售不肯為限價(jià)買單。

房地產(chǎn)行情好的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)希望通過其他方式保持利潤，居民消費(fèi)者希望買到限價(jià)房，地方政府希望規(guī)范市場行為，此乃四結(jié)。當(dāng)前，杭州奧體板塊某精裝樓盤限價(jià)3.5萬元/平方米，周邊二手房5萬元/平方米，限價(jià)相當(dāng)于打7折。限價(jià)的正面作用尚未鞏固，一二手房出現(xiàn)價(jià)格倒掛，也出了“關(guān)系戶”“倒房號(hào)”等現(xiàn)象。今年3月，杭州市政府不得不出臺(tái)搖號(hào)政策。但30%的套利空間和相對(duì)透明的搖號(hào)政策，吸引了一批原來不太想買、甚至根本不想買房的家庭也加入到搖號(hào)大軍“打新股”。

隨著越來越多的高價(jià)地塊入市，房地產(chǎn)企業(yè)想解除限價(jià)，地方政府想加快出讓土地，中央政府想穩(wěn)定房價(jià)，金融機(jī)構(gòu)想抵押物不貶值，居民消費(fèi)者想買得起、買得到房子，此乃五結(jié)?，F(xiàn)階段如果解除限價(jià)，短期內(nèi)雖然供應(yīng)量會(huì)大增，但房價(jià)也將出現(xiàn)報(bào)復(fù)性暴漲，居民消費(fèi)者對(duì)政府調(diào)控政策的預(yù)期將進(jìn)一步弱化?，F(xiàn)階段如果不解除限價(jià)，開盤上市的項(xiàng)目數(shù)量會(huì)繼續(xù)減少，市場將可能出現(xiàn)供不應(yīng)求的房荒現(xiàn)象，甚至不排除可能出現(xiàn)住宅斷供，而上市的高價(jià)地塊項(xiàng)目，很可能將面臨虧損。部分房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂，并將波及杭州土地市場和金融機(jī)構(gòu)。在當(dāng)前清理地方融資平臺(tái)、規(guī)范地方融資行為、防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)的背景下，地方政府將陷入進(jìn)退維谷的局面。

解“結(jié)”的關(guān)鍵還是要從供給側(cè)入手，保持樓市的穩(wěn)定

限購、限貸、限售、限價(jià)等一系列調(diào)控政策已經(jīng)持續(xù)了整整18個(gè)月，其宗旨在于盡快扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期。但以杭州為代表的浙江房地產(chǎn)市場卻并沒有出現(xiàn)預(yù)期改變的跡象。房地產(chǎn)調(diào)控政策“打補(bǔ)丁”仍在持續(xù)，五大主體在各個(gè)結(jié)之間的張力越來越緊。各級(jí)政府面臨著巨大的政策選擇難題，可選擇的政策工具也不多，解結(jié)的時(shí)間越來越緊。

要想解結(jié)，必須把握當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)。杭州市每年18000戶的拆遷家庭、亞運(yùn)會(huì)的召開、信息經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)先地位，種種紅利不斷鞏固和加強(qiáng)房地產(chǎn)需求側(cè)。因此，解“結(jié)”的關(guān)鍵在于供給側(cè)。

要想解結(jié)，必須以時(shí)間換空間，位于供給側(cè)的中央政府、地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)三大主體需協(xié)同發(fā)力、統(tǒng)籌推進(jìn)。具體來說，即中央政府應(yīng)建立起財(cái)權(quán)、事權(quán)和支出責(zé)任相匹配的財(cái)政管理體系，減少地方政府對(duì)土地出讓收入的依賴；地方政府保持限價(jià)政策不放松，確保消費(fèi)者的政策預(yù)期不動(dòng)搖，逐步降低未來土地出讓價(jià)格，減少房地產(chǎn)企業(yè)拿地成本；房地產(chǎn)企業(yè)在保持總體財(cái)務(wù)平衡目標(biāo)的同時(shí)，加大住宅項(xiàng)目供應(yīng)，按照限價(jià)出售當(dāng)前的高價(jià)地塊項(xiàng)目和未來的低價(jià)地塊項(xiàng)目。如此，房價(jià)將可能逐漸平穩(wěn)，金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)得到化解，剛需和改善型消費(fèi)者買得起房子，投機(jī)者不得不離場。尤為重要的是，通過市場化的調(diào)控手段，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)有利、政府有為、市場有效的目標(biāo)。

考慮到當(dāng)前國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)政治形勢(shì)更加錯(cuò)綜復(fù)雜，要實(shí)現(xiàn)從供給側(cè)入手平穩(wěn)有效地解“結(jié)”，必須做到“五個(gè)確?！?。即確保中央政府宏觀調(diào)控能力不明顯削弱、確保地方政府可用財(cái)力不明顯下降、確保居民宏觀稅負(fù)水平不明顯提升、確保金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)敞口不明顯增加。具體來說就是要健全地方財(cái)稅體系和地方發(fā)債制度。

一方面，需加快健全地方政府債券市場。自2012年地方政府債券試發(fā)行以來，截至2018年3月，全國未到期地方政府債券余額為14.9萬億元，其中大部分是置換債券。2015-2017年末由各級(jí)地方政府發(fā)行的地方政府債券中置換債券規(guī)模為10.85萬億元，占73.6%，而新增債券為3.39萬億元，占23.0%，與地方政府投資需求缺口較大。與美國相比，三年新增債券不及美國市政債（州及以下地方政府債券）發(fā)行量的一半，而全國一般預(yù)算收入約為美國財(cái)政收入的三分之二。未來應(yīng)在逐漸完善地方政府投資體制的同時(shí)，不斷強(qiáng)化地方政府發(fā)債的法定性、自主性和市場性，通過債券市場更加公開、透明、高效地融資。

另一方面，需加快完善地方財(cái)稅體系。加快消費(fèi)稅、契稅、房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅、房地產(chǎn)交易印花稅等地方稅收領(lǐng)域的改革，探索在交易環(huán)節(jié)按房產(chǎn)持有期限的累退稅制，建立健全建設(shè)用地二級(jí)市場，降低地方政府對(duì)于土地財(cái)政收入的依賴性和投資沖動(dòng)，強(qiáng)化各級(jí)政府的目標(biāo)一致性。

按上述思路，以2017年數(shù)據(jù)進(jìn)行政策模擬。假設(shè)全省土地出讓凈收益率約為三分之一，按照土地出讓價(jià)格下降10%計(jì)算，2017年浙江省土地出讓收入則將減少570億元，土地出讓凈收益減少190億元。如果浙江房地產(chǎn)直接涉及五類稅的稅率提高10%，稅收收入可增加約100億元。據(jù)估算，2016年浙江省政府債務(wù)率約為75%，地方政府債券新增100億元仍可維持90%的債務(wù)率。而10%的土地成本下降對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說也可以實(shí)現(xiàn)限價(jià)約束下的財(cái)務(wù)平衡。綜合來看，雖然土地出讓凈收益減少190億元，但債券收入和稅收收入新增200億元，實(shí)現(xiàn)中央政府收入不影響、地方政府收入不減少、房產(chǎn)價(jià)值不下跌、房價(jià)不上漲、房地產(chǎn)企業(yè)不虧損、居民宏觀稅負(fù)不增加的五大主體共贏目標(biāo)，也為浙江實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo)打好堅(jiān)實(shí)的制度基礎(chǔ)。