“一房二賣”中權(quán)利保護順位的確定

文◎崔紅麗

一、基本案情

A公司與B房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房買賣合同，由A公司購買B房地產(chǎn)開發(fā)公司所有的房屋一套，該合同是雙方真實的意思表示，合同內(nèi)容沒有違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定。合同訂立后，A公司依約履行了付款義務(wù)，但未辦理登記手續(xù)，B房地產(chǎn)開發(fā)公司一直占有該房屋。后B房地產(chǎn)開發(fā)公司又與穆某簽訂了商品房買賣合同，將之前賣給A公司的房屋賣給了穆某，穆某也依約履行了付款義務(wù)。該買賣合同經(jīng)房地產(chǎn)管理局備案確認，穆某依法繳納了該房屋契稅，但未辦理產(chǎn)權(quán)證，該房屋穆某一直使用至今。

A公司向法院提起訴訟，法院判決確認爭議房屋產(chǎn)權(quán)為A公司所有，穆某不服該判決向法院申請再審被駁回后，向檢察機關(guān)申請監(jiān)督。

二、分歧意見

本案的爭議焦點在于爭議房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬，A公司、穆某究竟誰能獲得對房屋的所有權(quán)。對此，在本案審查過程中，有兩種分歧意見。

第一種意見認為，由于穆某與B公司已經(jīng)簽訂了商品房買賣合同，并且該房屋已經(jīng)實際交付給穆某，B公司無法履行向A公司交付房屋的義務(wù)，因此穆某應(yīng)是房屋的所有權(quán)人。

第二種意見認為，A公司與B房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同合法有效。之后雖然該房屋出售給穆某，但穆某也未實際取得房屋所有權(quán)證，不能對抗合同成立在先的購房人要求實現(xiàn)物權(quán)的權(quán)利。A公司應(yīng)取得房屋所有權(quán)。

三、評析意見

本案雖然是A公司、穆某要求法院確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，但案件的本質(zhì)是如何認定穆某對房屋的占有對物權(quán)產(chǎn)生的影響，即成立在先的合同買受人是否能對抗穆某對房屋占有的事實。因此上述兩種意見既有合理之處，也都有不妥之處。針對第一種意見，穆某取得房屋所有權(quán)，并不是因為B公司無法履行向A公司交付房屋的義務(wù)所產(chǎn)生的結(jié)果，而是基于有權(quán)占有的理論取得房屋所有權(quán)，第一種意見忽略了案件的本質(zhì)；針對第二種意見，A公司與B房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同確實合法有效，但并不存在合同成立在先的購房人能夠?qū)购贤闪⒃诤蟮馁彿咳说姆梢?guī)則。所以本案例所涉及的問題是如何確定“一房二賣”中權(quán)利保護的順位。

（一）權(quán)利保護順位的相關(guān)觀點

1.登記優(yōu)先保護說。物權(quán)是對物直接支配控制的權(quán)利，因此必須以可以從外部查知的方式表現(xiàn)出來，從而保證交易安全和社會財產(chǎn)秩序的穩(wěn)定。我國物權(quán)法規(guī)定了登記是不動產(chǎn)物權(quán)變更的公示方法。在房屋買賣過程中，只有通過專門機關(guān)登記，公示房屋權(quán)屬，買受人才能獲得房屋的所有權(quán)。因此衍生出對多重買賣的房屋，已經(jīng)辦理房屋轉(zhuǎn)移登記的買受人優(yōu)先獲得房屋所有權(quán)，并可對抗其他買受人，其他買受人只能要求出賣人承擔(dān)違約賠償責(zé)任。此觀點雖然正確并且被我國物權(quán)法所確立，但是實踐當中房屋買賣的復(fù)雜情況很多。例如，出賣人已經(jīng)將房屋交付給先買受人，后又惡意將房屋出售給后買受人且后買受人明知房屋的瑕疵仍然購買并變更登記的；先買受人與后買受人均沒有對房屋進行變更登記的，且其中一人已實際占有使用房屋的；先買受人與后買受人均沒有對房屋進行變更登記，也均沒有實際占有房屋的，等等。如單純依靠登記優(yōu)先保護說進行解決，針對第一種情況，先買受人基于交付而產(chǎn)生的對房屋占有使用的合理信賴得不到維護，交易安全也受到威脅，如后買受人基于登記就要求先買受人騰房，則對先買受人則是不公平的。針對第二、三種情況，則因為該學(xué)說的限制性，在司法實踐當中無法解決。

2.占有優(yōu)先保護說。即對于多重買賣的房屋，所有買受人均未辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，則依合同約定合法占有房屋的買受人優(yōu)先獲得所有權(quán)。該學(xué)說將買受人合法占有房屋的情況納入到在交易過程中的權(quán)利保護當中，其優(yōu)于未辦理登記手續(xù)的其他買受人。宋曉明先生也指出：“除當事人另有約定或者法律另有規(guī)定外，先接受標的物交付或完成登記的買受人應(yīng)取得標的物的所有權(quán)，對于不能取得標的物所有權(quán)的其他買受人，則應(yīng)由出賣人承擔(dān)違約賠償責(zé)任?！保?］雖然此學(xué)說為司法實踐解決在“一房二賣”中所出現(xiàn)的除買受人均未交付以外的特殊情況提供了理論基礎(chǔ)，但其尚未上升到法律規(guī)范當中，因而需要法官依據(jù)法理進行解釋，主觀裁量權(quán)較大。

3.生效在先合同優(yōu)先保護說。即對于多重買賣的房屋，所有買受人均未辦理轉(zhuǎn)移登記亦未合法占有房屋，買賣合同生效時間在先的買受人優(yōu)先獲得保護。［2］但因債權(quán)平等性、相對性的原因，其他人無從知曉先前訂立的合同，如確認合同成立在先的買受人獲得房屋或繼續(xù)履行合同，則對后買受人也是不公平的，亦違背法律的一般原理。

綜上，在司法實踐中，確定在“一房二賣”中房屋所有權(quán)的歸屬，不能僅采取一種理論學(xué)說指導(dǎo)實踐，而是要根據(jù)案件具體情況，綜合考量、選擇所能適用的依據(jù)。我國立法也應(yīng)盡早確立如下規(guī)則以指導(dǎo)實踐：解決一房二賣糾紛案件中，合同均為有效的，已辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記的買受人取得房屋所有權(quán)；買受人均未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記的，已接受出賣人交付的買受人優(yōu)先取得房屋所有權(quán)；買受人均未接受出賣人交付的，合同簽訂在先的買受人優(yōu)先取得房屋所有權(quán)。雖然我國法律沒有確立此規(guī)則，但遼寧高法、山東高法、重慶高法、北京高法等地方法院紛紛以會議紀要、指導(dǎo)意見等形式出臺了具體指導(dǎo)意見，在解決“一房二賣”的案件中提供了可操作性的依據(jù)。同時最高法出臺的處理有關(guān)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、取得或租賃等司法解釋也為在“一房二賣”中確立此法律規(guī)則提供了參考。［3］

（二）穆某對房屋享有權(quán)利的性質(zhì)

根據(jù)上文所總結(jié)的規(guī)則，解決一房二賣糾紛案件中，買受人均未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記的，已接受出賣人交付的買受人優(yōu)先取得房屋所有權(quán)，故法院應(yīng)判決穆某獲得房屋所有權(quán)。但該規(guī)則所確立的法理依據(jù)何在，直接決定著該規(guī)則適用的正當性。對這一復(fù)雜問題，本文認為買受人在交付完成后對房屋的占有屬于基于完全正當源泉的占有，該占有是有權(quán)占有應(yīng)受到法律保護，并產(chǎn)生與所有權(quán)相似的對世效力。但因該占有權(quán)仍不是所有權(quán)，因此“一房二賣”的情形仍可能出現(xiàn)，買受人的占有權(quán)就是能夠足以對抗尚未交付完成的買受人以及買受人與出賣人串通通過房屋權(quán)屬變更登記故意損害占有房屋的買受人的利益這兩種情況。

1.占有的法理依據(jù)。1803年薩維尼發(fā)表了《占有的權(quán)利》一文，探討了占有是事實還是權(quán)利的問題。薩維尼認為，占有既是事實，又是權(quán)利，在本質(zhì)上是事實，在結(jié)果上與權(quán)利相同。著名法學(xué)家王澤鑒先生也認為占有是事實，是對物事實上的控制狀態(tài)，而法律對該事實予以保護，維護財產(chǎn)秩序。這一觀點也被大多數(shù)學(xué)者所贊同，也是我國的通說。根據(jù)這一觀點，占有應(yīng)定義為占有人對物事實上的占領(lǐng)、控制，法律通過對外形的占有事實進行保護，從而確保交易的安全。因此，即使這種事實與其他當事人的權(quán)利相抵觸，也應(yīng)保護其不受非法行為的侵害。

2.占有的法律依據(jù)。對于交付能夠轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的問題，雖然我國法律沒有做出規(guī)定，但最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第1條規(guī)定，基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。因此買受人只要是實現(xiàn)了對房屋的合法占有，雖未辦理登記，就可以承認為是房屋的所有人，此條款間接認可了占有之于物權(quán)的效力。另《物權(quán)法》第245條規(guī)定了在占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被侵占時，占有人享有請求返還原物、排除妨害、消除危險和請求損害賠償?shù)臋?quán)利。法律保護占有人對物的占有權(quán)利，從而保護社會秩序的穩(wěn)定。根據(jù)法律對占有人的權(quán)利保護的基本精神，對房屋實現(xiàn)合法占有的買受人享有對房屋類似于所有權(quán)的自力救濟權(quán)和保護請求權(quán)，即使是獲得房屋登記的買受人也不能直接對買受人占有的房屋進行侵占，其只能通過法院訴訟的方式對房屋所有權(quán)予以確認。

因此，無論是法學(xué)理論的內(nèi)涵，還是法律的具體規(guī)定，占有對物權(quán)的意義重大，其不僅是對物所有權(quán)的權(quán)能之一，還是在對物在事實占有的情形下獲得法律保護的依據(jù)，在“一房二賣”中房屋的合法占有人應(yīng)當獲得更大的法律保護。在司法實踐中，法官應(yīng)妥善處理當事人之間的利益平衡，即使其他買受人已經(jīng)經(jīng)過房屋登記，也不應(yīng)一概否認占有人對房屋的權(quán)利。例如長沙市雨花區(qū)人民法院審理的“鄧利某訴鄧某等房屋買賣合同糾紛案”以及烏魯木齊市中級人民法院審理的 “王某某與新疆星云房地產(chǎn)開發(fā)公司等房屋買賣合同糾紛上訴案”，［4］在這兩起案件中，法院因登記過戶方涉嫌惡意侵害占有人權(quán)利和對房屋未盡到審慎審查義務(wù)而否認了登記過戶方對房屋的所有權(quán)。

（三）穆某能否取得房屋所有權(quán)

一是穆某占有房屋是依據(jù)其與B公司的合同的有權(quán)占有。B公司依據(jù)合同應(yīng)將房屋交付給穆某，交付行為是B公司履行合同義務(wù)的一部分，故穆某有權(quán)對抗B公司的返還房屋的請求，B公司不得要求穆某返還房屋，除非A公司以房屋所有人的身份要求穆某返還房屋，但該案穆某與A公司均沒有辦理過戶登記手續(xù)，因此A公司并不是房屋的所有人。A公司無法取得房屋只能根據(jù)合同向B公司主張違約損害賠償責(zé)任。

二是穆某實際占有房屋應(yīng)取得房屋的所有權(quán)。綜合上文對權(quán)利保護順位的確認，雙方均未辦理過戶登記手續(xù)的，但房屋已實際交付一方的，應(yīng)該以實際占有房屋的權(quán)利人取得房屋所有權(quán)。否則如單純以簽訂合同的先后順序來確認所有權(quán)的歸屬，導(dǎo)致實際占有人與判決所確認的所有人不一致的，實際占有人必須返還房屋，這必然是侵害當事人合法的占有權(quán)，使得依據(jù)合同交付財產(chǎn)的狀態(tài)陷入不穩(wěn)定的法律關(guān)系當中。

三是穆某主觀上是否具有善意的主觀意思。穆某作為后買受人應(yīng)該在買賣房屋過程中盡到注意義務(wù)而沒有發(fā)現(xiàn)房屋瑕疵，則可以認定其在主觀上為善意，在取得對房屋的占有之后才能獲得對房屋的所有權(quán)，否則同樣不能對抗合同成立在先的買受人對房屋的權(quán)利，因此穆某應(yīng)比A公司承擔(dān)的義務(wù)更大。在本案中，雖然A公司與B公司簽訂了房屋買賣合同，但B公司一直未予交付房屋，也沒有變更過房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，穆某無法知曉房屋的其他權(quán)利人的存在，主觀上不了解也不可能知道房屋已經(jīng)賣給他人，即穆某主觀上應(yīng)為善意，除非有其他證據(jù)證明穆某在買賣房屋過程中已經(jīng)知道有其他權(quán)利人或者存在與B公司惡意串通的情況，但從目前來看，還無法獲得相關(guān)證據(jù)。因此根據(jù)現(xiàn)有對于案件的陳述，認定穆某主觀上為善意符合現(xiàn)實生活的情況。

綜上，穆某無論從對房屋的控制、占有方面，還是從對穆某主觀上的意思表示來看，穆某獲得房屋的所有權(quán)具有法律以及法理上的依據(jù)。A公司無法獲得房屋所有權(quán)，但可以向B公司主張違約賠償責(zé)任。

注釋：

［1］宋曉明：《加強調(diào)查研究，探索解決之道——就在全國民商事審判工作會議中提出的若干疑難問題答記者問》，載奚曉明主編：《民商事審判指導(dǎo)》，人民法院出版社2007年第1輯（總第11輯）。

［2］鵬誠信、岳耀東：《房屋多重轉(zhuǎn)讓中權(quán)利保護順位的確立依據(jù)與證成——以“占有優(yōu)先保護說”為核心》，載《山東社會科學(xué)》2012年第5期（總第201期）。

［3］《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定：出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（1）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（2）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（3）合同成立在先的?！蛾P(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第10條規(guī)定：土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方就同一出讓土地使用權(quán)訂立數(shù)個轉(zhuǎn)讓合同，在轉(zhuǎn)讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理；（1）已經(jīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方，請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；（2）均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，已先行合法占有投資開發(fā)土地的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；（3）均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，又未合法占有投資開發(fā)土地，先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地和辦理土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；（4）合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應(yīng)予支持。

［4］在長沙市雨花區(qū)人民法院（2011）雨民初字第358號民事判決書 “鄧利某訴鄧某等房屋買賣合同糾紛案”中，被告先把房屋賣給了原告，原告支付了全部價款并獲得了房屋的占有。后被告又把房屋基于惡意串通行為過戶登記到自己女兒名下。法院認為，基于惡意的登記行為無效，判決被告協(xié)助原告把爭議房屋的“產(chǎn)權(quán)辦至原告鄧利某的名下”。新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市中級人民法院（2012）烏中民四終字第 27號民事判決書“王麗芳與新疆星云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等房屋買賣合同糾紛上訴案”中，法院指出:“后買人在簽訂購房合同時，對涉案房屋是否存在權(quán)利上的瑕疵等情況未盡到審慎的審查義務(wù)，且從未占有、使用過涉案房屋，其雖辦理了涉案房屋的備案登記手續(xù)，但相對于先買人而言，后買人并不因此而享有優(yōu)先權(quán)。