重塑閉環(huán)管控、管理提升雙軌長(zhǎng)效機(jī)制的戰(zhàn)略研判

摘 要 商業(yè)房企集團(tuán)職能崗位對(duì)經(jīng)理級(jí)以上的要求素來(lái)嚴(yán)格，以管理提升設(shè)計(jì)研創(chuàng)為契機(jī)，切實(shí)解決好企業(yè)設(shè)計(jì)中存在的重難點(diǎn)問(wèn)題。房地產(chǎn)公司的執(zhí)行層面應(yīng)緊緊圍繞解決組織內(nèi)部及外部“策略執(zhí)行、模塊提升、精細(xì)管理、卓越研創(chuàng)”四大問(wèn)題，強(qiáng)化落實(shí)研創(chuàng)機(jī)制、樹立品牌形象、實(shí)施專項(xiàng)突破、夯實(shí)管理基礎(chǔ)、構(gòu)建卓越體系，從而形成持續(xù)改進(jìn)閉環(huán)管理和管理提升雙軌長(zhǎng)效機(jī)制。

關(guān)鍵詞 戰(zhàn)略 管理職能 實(shí)踐 組織形式

一、商業(yè)地產(chǎn)管理背景解析

眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)區(qū)別于以居住功能為主的住宅、以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)扮演著城市區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的社區(qū)經(jīng)營(yíng)載體，其管理落地模式通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等諸多板塊的有機(jī)統(tǒng)合，在企業(yè)內(nèi)部則表現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)模式、設(shè)計(jì)功能和營(yíng)運(yùn)方法的管控和決策引導(dǎo)。隨著新零售、新體驗(yàn)、新業(yè)態(tài)、新營(yíng)運(yùn)的商業(yè)市場(chǎng)規(guī)則的改變，適應(yīng)這種變化并在市場(chǎng)中保持經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，從而開發(fā)出優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，就成為衡量商業(yè)房企在管理策略中的重要競(jìng)爭(zhēng)技能之一。其中，商業(yè)開發(fā)部作為商業(yè)房企的重要設(shè)計(jì)及創(chuàng)意中樞，有管理設(shè)計(jì)智庫(kù)及產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的雙重特色。

二、強(qiáng)化設(shè)計(jì)工作落實(shí)機(jī)制，著力解決模塊化設(shè)計(jì)問(wèn)題

首先，在管理層面應(yīng)針對(duì)房地產(chǎn)商的組織形式重塑工作團(tuán)隊(duì)。在動(dòng)員培訓(xùn)過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)管理者應(yīng)敏銳意識(shí)到管理提升、模塊化建設(shè)是研發(fā)轉(zhuǎn)型升級(jí)、實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)質(zhì)量提升的重要途徑，是推進(jìn)組織“聚核鑄強(qiáng)”戰(zhàn)略思路、實(shí)現(xiàn)“邁向卓越”商業(yè)標(biāo)桿戰(zhàn)略目標(biāo)的基本要求，必須把提升模塊化設(shè)計(jì)管理水平放到更加突出的位置，以管理提升促進(jìn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，真正使房地產(chǎn)各種類型的產(chǎn)品體系走上創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、內(nèi)生增長(zhǎng)的內(nèi)涵式發(fā)展道路。

其次，在執(zhí)行層面進(jìn)一步加強(qiáng)管理的各項(xiàng)提升要求。在具體操作方法上，管理層可以在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的過(guò)程中增強(qiáng)組織能力，并開展《世界房產(chǎn)卓越設(shè)計(jì)智造體系：模塊化產(chǎn)品迭代實(shí)踐與方法》的總結(jié)工作，系統(tǒng)性地提煉“卓越設(shè)計(jì)制造體系綱要”，體現(xiàn)商開部在研創(chuàng)領(lǐng)域管理提升的最新成果和經(jīng)驗(yàn)分享。

再次，在設(shè)計(jì)研發(fā)工作中落實(shí)閉環(huán)管理模式。商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)研發(fā)部制訂了《全面開展研發(fā)管理提升活動(dòng)方案》《研發(fā)管理提升活動(dòng)整體工作計(jì)劃》《研發(fā)管理提升活動(dòng)關(guān)鍵過(guò)程》等工作方案和計(jì)劃；編發(fā)了《全面開展研發(fā)管理提升活動(dòng)工作指南》《管理提升重點(diǎn)項(xiàng)目管理落實(shí)手冊(cè)》《管理提升活動(dòng)推進(jìn)落實(shí)手冊(cè)（一級(jí)管控目錄）》等研發(fā)目錄。落實(shí)過(guò)程：將設(shè)計(jì)的三個(gè)階段（概念、設(shè)計(jì)、深化）、六個(gè)環(huán)節(jié)（提資、簽發(fā)、評(píng)審、約談、隨訪、抽檢），細(xì)分為分項(xiàng)工作步驟，確立關(guān)鍵過(guò)程；策劃每一個(gè)研發(fā)關(guān)鍵過(guò)程的輸入、輸出、保障措施、工作要求等關(guān)鍵要素；針對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)，制訂工作方案，按月下發(fā)日程安排，與日志反饋對(duì)應(yīng)。將工作內(nèi)容具體到各個(gè)環(huán)節(jié)的每天，形成了“日事畢、短能耗”的工作閉環(huán)。采取工作統(tǒng)計(jì)、日程跟蹤、巡場(chǎng)走查、進(jìn)度督辦、集中抽試、結(jié)果公示、績(jī)效反饋、銷項(xiàng)排名等方式，對(duì)公司二級(jí)架構(gòu)的區(qū)域公司各項(xiàng)目單位管控工作落實(shí)情況進(jìn)行三次重效落實(shí)。

最后，工作落實(shí)到區(qū)域公司及項(xiàng)目基層。管理層可在公司內(nèi)部組織以“管理診斷、雙創(chuàng)研發(fā)、遞進(jìn)建設(shè)”為重點(diǎn)的“管理提升活動(dòng)”。職能部門和各項(xiàng)目專業(yè)共完成多篇研發(fā)報(bào)告。在此基礎(chǔ)上，管理提升活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)組織專門時(shí)間完成團(tuán)建拓展活動(dòng)體系，開展商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)后評(píng)價(jià)等評(píng)價(jià)管理咨詢工作，在管理提升活動(dòng)中成立“研發(fā)專家創(chuàng)新工作室studio”，“工作室”由業(yè)內(nèi)頂尖項(xiàng)目專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、創(chuàng)新冥想家、設(shè)計(jì)專家、技術(shù)工程師等組成，下設(shè)數(shù)控規(guī)劃、參數(shù)量化設(shè)計(jì)、新媒體介入性研究、processing“彌散流”科學(xué)、正反饋信息技術(shù)等世界商業(yè)創(chuàng)新工作組。各國(guó)專家在生產(chǎn)一線發(fā)揮了“咨詢服務(wù)、攻克難關(guān)、培養(yǎng)隊(duì)伍”的重要作用及頂尖業(yè)態(tài)的創(chuàng)新攻關(guān)。

三、實(shí)施重點(diǎn)項(xiàng)目專項(xiàng)突破，著力解決價(jià)值鏈網(wǎng)絡(luò)優(yōu)化問(wèn)題

首先，強(qiáng)化“研發(fā)創(chuàng)新-市場(chǎng)實(shí)踐”價(jià)值鏈兩端。在商業(yè)研創(chuàng)方面，商業(yè)地產(chǎn)管理者應(yīng)完善《重點(diǎn)研發(fā)管理辦法》《鼓勵(lì)和加強(qiáng)技術(shù)及業(yè)態(tài)創(chuàng)新的指導(dǎo)意見》《戰(zhàn)略品牌項(xiàng)目管理辦法》等技術(shù)創(chuàng)新制度，優(yōu)化研發(fā)管理制度體系，加緊實(shí)施“研發(fā)重點(diǎn)項(xiàng)目突破計(jì)劃”，加強(qiáng)專業(yè)化的設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)，加快重點(diǎn)研發(fā)商品化進(jìn)程。

在市場(chǎng)方面，通過(guò)強(qiáng)化“一地一策、一品一檢、一點(diǎn)一管、一事一議”提升管理策略、適時(shí)推出研發(fā)項(xiàng)目、加快薄弱設(shè)計(jì)層面開拓、實(shí)施供應(yīng)商渠道下沉等措施，房產(chǎn)公司為形成完善的商業(yè)產(chǎn)品系列做長(zhǎng)足的準(zhǔn)備，商業(yè)系列產(chǎn)品的管理拓展穩(wěn)固了商業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)力。通過(guò)不斷的復(fù)盤競(jìng)爭(zhēng)，盈利能力不斷增強(qiáng)。在國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院聯(lián)合舉辦的“2017中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)”上，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)占有率作為非常重要的參評(píng)因子對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行影響指數(shù)研究，告訴我們?cè)诔鞘谢M(jìn)程中，商住辦公的類型邊界正在消融，新型的業(yè)態(tài)不斷更迭，商業(yè)房企在變幻莫測(cè)的市場(chǎng)中要穩(wěn)健性和運(yùn)營(yíng)效率并重，閉環(huán)管控與管理提升都在改變房企的競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)地位。

其次，強(qiáng)化“品質(zhì)提升”價(jià)值鏈“智造”環(huán)節(jié)。產(chǎn)品是企業(yè)的生命線，商業(yè)地產(chǎn)尤其如此，以品質(zhì)提升作為管理提升活動(dòng)的突破口，構(gòu)建“標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作”“責(zé)任落實(shí)”“全流程管控”和“質(zhì)量評(píng)估”等四位一體的推進(jìn)機(jī)制，提高了管理活動(dòng)的有效性。一是固化標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作機(jī)制。通過(guò)內(nèi)部強(qiáng)交圈及外部強(qiáng)學(xué)習(xí)雙軌制打造吾悅產(chǎn)品線A-B+等4項(xiàng)高品質(zhì)提升重點(diǎn)項(xiàng)目。二是固化責(zé)任落實(shí)機(jī)制。落實(shí)各個(gè)層面的設(shè)計(jì)質(zhì)量主體責(zé)任，加強(qiáng)與世界頂尖設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)協(xié)調(diào)、聘請(qǐng)當(dāng)?shù)卣菐?kù)專家支持、完善高校知名學(xué)者科研咨詢和集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)問(wèn)責(zé)等責(zé)任鏈體系建設(shè)，確保品質(zhì)提升各項(xiàng)措施按期、按質(zhì)、按量實(shí)施到位。三是固化過(guò)程控制機(jī)制。設(shè)計(jì)質(zhì)量管控、技術(shù)和各專業(yè)小組加強(qiáng)過(guò)程控制及會(huì)簽制度，嚴(yán)格組織各個(gè)階段的自我績(jī)效驗(yàn)證/評(píng)價(jià)工作，商鋪產(chǎn)品缺陷庫(kù)的建立規(guī)避了從設(shè)計(jì)到落地的研發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，從而可以穩(wěn)固同類產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率，從客群分眾方面把市場(chǎng)業(yè)態(tài)再次細(xì)分，對(duì)客戶進(jìn)行靶標(biāo)式的精準(zhǔn)判斷，進(jìn)一步提高了客流量及提袋率。endprint

最后，強(qiáng)化全價(jià)值鏈降成本低內(nèi)耗工作。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要推進(jìn)年度設(shè)計(jì)成本優(yōu)化管理工作計(jì)劃為主線，將研發(fā)設(shè)計(jì)、材料采購(gòu)、降低產(chǎn)品缺陷率、控制差旅費(fèi)用、管理創(chuàng)新、優(yōu)化低邊利產(chǎn)品結(jié)構(gòu)這6個(gè)方面作為成本優(yōu)化工作的突破點(diǎn)，運(yùn)用精益成本管理、麥肯錫工作法、價(jià)值工程等方法，努力減少或消除企業(yè)價(jià)值鏈中不增值的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)研發(fā)小組以區(qū)域公司為立足點(diǎn)，完善考核制度，分解工作目標(biāo)，落實(shí)具體措施，實(shí)現(xiàn)降本增效，超額完成年度目標(biāo)。

四、重塑商開部管理基礎(chǔ)，著力解決精細(xì)化管理問(wèn)題

首先，提高研創(chuàng)職能管理精細(xì)化水平。各個(gè)專業(yè)小組以專項(xiàng)提升

項(xiàng)目為載體，細(xì)化措施，以點(diǎn)帶面，提升職能管理水平。2017年以來(lái)，《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與投資決策分析報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2016年四季度末，全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市綜合、商業(yè)、住宅、工業(yè)地價(jià)分別為3522元/平方米、6552元/平方米、

5277元/平方米和742元/平方米。四類用地價(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)率分別為0.94%、0.39%、0.69%和1.45%，同比增長(zhǎng)率分別為5.16%、3.90%、4.85%和6.03%。通過(guò)對(duì)各項(xiàng)管理制度進(jìn)行全面梳理、修訂，共完善重要規(guī)章制度180個(gè)，優(yōu)化了全流程制度體系；筆者借鑒萬(wàn)達(dá)、旭輝、萬(wàn)科、融創(chuàng)、凱德、中糧、華潤(rùn)等同行業(yè)一流企業(yè)的制度進(jìn)行對(duì)標(biāo)，開展內(nèi)部控制體系建設(shè)，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，編制和發(fā)布內(nèi)部管理崗控制手冊(cè)，目的是要提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率、增強(qiáng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制能力；加強(qiáng)信息化建設(shè)，實(shí)施和應(yīng)用客戶關(guān)系管理系統(tǒng)、法律事務(wù)管理信息系統(tǒng)、生態(tài)管理信息化系統(tǒng)等信息化項(xiàng)目，強(qiáng)化了企業(yè)的信息化管控能力。

其次，提高研創(chuàng)生產(chǎn)管理精細(xì)化水平。深化并執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)流程，商業(yè)房產(chǎn)公司應(yīng)在設(shè)計(jì)研發(fā)等主要“智造”領(lǐng)域開展“標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作”管理工程，提高企業(yè)管理系統(tǒng)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化水平；導(dǎo)入卓越績(jī)效與團(tuán)隊(duì)績(jī)效模式，增強(qiáng)企業(yè)管理持續(xù)改進(jìn)、追求卓越的能力；引入先進(jìn)的管理體系，運(yùn)用先進(jìn)的管理體系和方法推進(jìn)管理提升活動(dòng)，夯實(shí)企業(yè)精益生產(chǎn)管理基礎(chǔ)，為管理提升活動(dòng)注入新的活力。

最后，提高基礎(chǔ)管理精細(xì)化水平。著力把管理提升活動(dòng)落實(shí)在專業(yè)團(tuán)隊(duì)及項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)中，積極構(gòu)建管理標(biāo)準(zhǔn)和工作規(guī)范，切實(shí)解決生產(chǎn)研發(fā)管理短板和瓶頸問(wèn)題。商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研表明，各商業(yè)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)滯留期超過(guò)1年必須進(jìn)行品質(zhì)提升，以管理提升項(xiàng)目為載體，以提高效率、消除缺陷、持續(xù)改進(jìn)、創(chuàng)新業(yè)態(tài)為指導(dǎo)，強(qiáng)化“領(lǐng)導(dǎo)作用、工具方法、專家參與”等支撐要素，不斷優(yōu)化基礎(chǔ)管理體系。推進(jìn)基于精細(xì)化管理的執(zhí)行體系建設(shè)，增強(qiáng)項(xiàng)目各個(gè)管理部門貫徹決策、落實(shí)制度、執(zhí)行計(jì)劃和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的能力，通過(guò)行之有效的考評(píng)機(jī)制，督促落實(shí)各項(xiàng)工作的具體實(shí)施，形成精細(xì)化管理的良性循環(huán)。

五、構(gòu)建卓越智造體系，解決組織高績(jī)效運(yùn)營(yíng)問(wèn)題

從戰(zhàn)投部土拓開始，進(jìn)行房產(chǎn)公司戰(zhàn)略統(tǒng)合。商開部結(jié)合商業(yè)主題和企業(yè)實(shí)際，在基礎(chǔ)管理、管理模式等重點(diǎn)領(lǐng)域，學(xué)習(xí)研究先進(jìn)管理理念和方法工具，挖掘提煉房企管理運(yùn)營(yíng)的實(shí)踐方法和經(jīng)驗(yàn)，著力構(gòu)建“商業(yè)地產(chǎn)卓越管理體系”（Future-land Operating System Planning），商業(yè)房企應(yīng)積極創(chuàng)建具有自身特色的管理模式。商業(yè)卓越管理體系成為建立管理提升工作標(biāo)準(zhǔn)和長(zhǎng)效機(jī)制的重要載體。

房地產(chǎn)公司商業(yè)卓越管理體系來(lái)源于三個(gè)方面：一是優(yōu)良的管理傳統(tǒng)，發(fā)揚(yáng)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)管理領(lǐng)域的優(yōu)良傳統(tǒng)；二是豐富的工作實(shí)踐，并積極響應(yīng)國(guó)家發(fā)改委“一帶一路”發(fā)展計(jì)劃，把實(shí)踐中的案例、工具和方法轉(zhuǎn)換為企業(yè)商業(yè)研創(chuàng)管理體系的核心模塊；三是先進(jìn)方法，學(xué)習(xí)明星地產(chǎn)的設(shè)計(jì)行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，合縱連橫，聯(lián)袂公司物業(yè)、公司實(shí)業(yè)、公司金融、公司科技等新型產(chǎn)業(yè)，借鑒國(guó)外著名咨詢機(jī)構(gòu)的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等國(guó)外先進(jìn)管理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行提升，背靠國(guó)家品牌發(fā)展計(jì)劃的扶持，為企業(yè)對(duì)標(biāo)先進(jìn)、明確方向、持續(xù)提升提供管理基準(zhǔn)和工具、方法。

商業(yè)地產(chǎn)管理者以設(shè)計(jì)研創(chuàng)為主，以管理提升重點(diǎn)項(xiàng)目為載體，閉環(huán)長(zhǎng)效雙輪加速驅(qū)動(dòng)，在此基礎(chǔ)上，系統(tǒng)總結(jié)管理提升活動(dòng)中的優(yōu)秀實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，形成精益生產(chǎn)實(shí)操案例，在公司內(nèi)部《新系天下——商業(yè)卓越生產(chǎn)制造體系的實(shí)踐與方法》一書的出版發(fā)行，為進(jìn)一步構(gòu)建新城企業(yè)卓越運(yùn)營(yíng)體系打下了實(shí)踐基礎(chǔ)。

六、結(jié)語(yǔ)

2017年是商業(yè)地產(chǎn)的“新銷售元年”，時(shí)至今日，商業(yè)地產(chǎn)品牌的發(fā)展策略是三線城市布局、二線城市拓展、一線城市試水，是初步的三步走謀局，包括商業(yè)輸出管理模式的協(xié)同增長(zhǎng)。此外，商業(yè)地產(chǎn)管理者還應(yīng)積極探索“輕資產(chǎn)”模式，實(shí)現(xiàn)管理模式輸出，嘗試輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)；在重塑閉環(huán)管控、管理提升雙軌長(zhǎng)效機(jī)制的創(chuàng)新管理思路下對(duì)“策略執(zhí)行、模塊提升、精細(xì)管理、卓越研創(chuàng)、質(zhì)量管理、成本管理、產(chǎn)銷協(xié)同、健康安全和環(huán)境、持續(xù)改進(jìn)”等商業(yè)核心要素進(jìn)行重新評(píng)估，并形成“商業(yè)卓越管理體系綱要”。這有助于為今后的房地產(chǎn)管理內(nèi)外部協(xié)同發(fā)展提供更大更強(qiáng)的引擎。

（作者單位為東華大學(xué)旭日工商管理學(xué)院）

[作者簡(jiǎn)介：周琦（1983—），男，山東青島人，東華大學(xué)產(chǎn)業(yè)組織創(chuàng)新與管理控制博士研究生，從事城市空間發(fā)展研究、商業(yè)地產(chǎn)與土地開發(fā)咨詢、房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略發(fā)展、景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)類型學(xué)研究。]

參考文獻(xiàn)

[1] 江合春.地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)管控[J].園林，2016（11）：73-75.endprint