關于房地產企業(yè)管理會計體系構建的思考

陳燕

摘要：近年來，房地產行業(yè)發(fā)展迅速，房地產企業(yè)由于自身的發(fā)展特點，其普遍面臨項目開發(fā)周期長、投資金額大等特點，企業(yè)的財務管理難度較大。本文將從房地產企業(yè)管理方面著手，對企業(yè)管理特點、管理側重點進行分析，并從構建成本控制平臺、經營決策平臺以及運營監(jiān)控平臺這三個方面提出強化企業(yè)管理會計體系的具體思考。

關鍵詞：房地產企業(yè);管理會計系統(tǒng);成本控制;運營監(jiān)控

一、房地產企業(yè)的管理特點分析

于其他企業(yè)相比較，房地產企業(yè)在管理運營方面難度更大。首先，對于房地產企業(yè)來說，項目既是企業(yè)管理控制的重點，也是影響企業(yè)發(fā)展的重要因素，因此，房地產企業(yè)多被劃分為項目公司、區(qū)域公司、集團公司這三級結構，結構復雜，管理難度大。其次，房地產項目多需要歷經兩年到三年的時間，甚至部分項目需要數(shù)十年，開發(fā)周期過長，運營管理的不確定性和風險性大大增加。同時，對于項目的開發(fā)來說，房地產企業(yè)在前期需要投入大量的資金，且資金回籠速度緩慢，這就需要房地產企業(yè)具有更高水平的成本資金控制能力，提高資金的利用率，降低資源浪費，避免資金鏈斷裂風險。除此以外，隨著經濟的發(fā)展、人們生活水平的提升，人們的服務需求也發(fā)生了相應變化，房地產企業(yè)為更好的滿足人們需求，開始呈現(xiàn)售樓、租賃、物業(yè)、商業(yè)、體育、旅游、影視多元化發(fā)展態(tài)勢，企業(yè)經營面增加，運營管理難度也大大增加。

二、房地產企業(yè)管理重點分析

對于房地產企業(yè)來說，其管理重點有三個方面，分別為運營能力、現(xiàn)金流及利潤，具體來說，運營能力是企業(yè)能夠保證現(xiàn)金流并獲取利潤的前提，現(xiàn)金流和利潤是支撐企業(yè)能夠有效發(fā)展的基礎。房地產企業(yè)在前期項目的開發(fā)階段，需要投入大量的資金且資金回籠時間較長，因此，企業(yè)需要高水平的現(xiàn)金流控制，不僅要對企業(yè)的區(qū)域現(xiàn)金流、集團現(xiàn)金流、項目現(xiàn)金流隨時掌控，還需做好合理的融資規(guī)劃，避免資金鏈斷裂。

同時，房地產企業(yè)對資源依賴性較強，土地資源是企業(yè)發(fā)展的重要基礎，因此，企業(yè)在發(fā)展過程中需要面臨金額較大的建造成本、土地成本投入，資金需求量較大，企業(yè)對成本的控制能力也需要進一步強化。

項目的順利開展是房地產企業(yè)業(yè)務的重點，但就房地產企業(yè)項目來說，其普遍需要經歷較長的開發(fā)周期，周期多為兩年、三年，甚至數(shù)十年，因此，以年為單位周期的管理方式無法有效滿足企業(yè)的發(fā)展需求。企業(yè)必須要根據(jù)自身的項目特點，充分考慮項目的開發(fā)周期，以此為基礎構建起短期、中期、長期的運營管理方法，實現(xiàn)項目開發(fā)過程中的全過程把控。

三、構建房地產企業(yè)管理會計系統(tǒng)的相關措施

對于房地產企業(yè)來說，對項目運營、成本控制以及現(xiàn)金流的規(guī)劃是企業(yè)管理的三個重要方面。而為了解決這三大問題，全面提升房地產企業(yè)的管理能力，企業(yè)可以適當?shù)倪\用成本管理、全面預算管理以及管理會計報告等工具，更為直接的進行成本控制，具體來說，企業(yè)可以通過搭建成本控制平臺、運營監(jiān)控平臺以及經營決策平臺等，以科學的平臺構建來保證企業(yè)成本的有效運用、問題的及時解決發(fā)展和科學決策、資源的合理配置。

（一）搭建有效的成本控制平臺

成本控制平臺的構建除了需要涵蓋外部及標準的數(shù)據(jù)庫之外，還應適當增加歷史數(shù)據(jù)，以此來保證數(shù)據(jù)庫的全面性。對于房地產企業(yè)來說，成本控制平臺的建設有利于幫助企業(yè)增強成本控制水平，避免資源浪費等情況的出現(xiàn)。成本控制平臺的建設有利于實現(xiàn)所有成本的可控可比，具體來說，成本平臺的建設可全面整合標準數(shù)據(jù)、歷史數(shù)據(jù)、現(xiàn)實數(shù)據(jù)及預算數(shù)據(jù)，通過對數(shù)據(jù)的靈活運用來保證對成本的管理控制，并可實現(xiàn)對全成本的動態(tài)性回顧，以達到提高目標成本預測準確性的目的。在減輕員工工作重擔的同時，提高對數(shù)據(jù)的有效的運用，避免資源浪費等情況的發(fā)生。

同時，房地產企業(yè)在建設成本數(shù)據(jù)庫時，需重視材料價格庫、含量指標庫和單方指標庫這三個方面的內容。具體來說，企業(yè)首先需要構建起含量指標庫，在充分考慮項目規(guī)劃指標和含量指標的基礎上，對工程量進行快速測算，為后期的限額設計提供參考，從而提高結構方案的科學性、合理性，降低企業(yè)的發(fā)展成本。其次，企業(yè)需要構建科學的單方指標庫，明確項目的不同差異，保證建造標準的合理性，對單方造價進行有效控制。同時，單方指標過程需要實現(xiàn)項目啟動、施工圖預算、項目招標以及結算這四個階段的全面監(jiān)督管理。而對于企業(yè)來說，材料成本作為施工階段作為重要的成本之一，其將會對企業(yè)整個項目的成本產生一定的影響。因此，企業(yè)還需要合理確定材料價格庫。通過搭建標準庫、歷史庫及外部庫從而形成系統(tǒng)的材料價格庫，實時把握采購、招標主動權，增加對成本的控制力度。

（二）搭建有效的運營監(jiān)控平臺

運營監(jiān)控平臺的搭建需要借助先進的信息技術，通過對現(xiàn)有運營系統(tǒng)的數(shù)據(jù)提取，再加上適當?shù)那謇?、抽取、轉換和裝載加工，將加工后的數(shù)據(jù)引入到企業(yè)的數(shù)據(jù)庫之中，并通過各類工具對企業(yè)數(shù)據(jù)的分析處理，形成對企業(yè)發(fā)展有效的信息，實行對企業(yè)運營的全過程監(jiān)督，幫助企業(yè)及時了解各個項目的具體運營情況，其企業(yè)管理層科學決策提供信息支撐。

企業(yè)在搭建具體的運營監(jiān)控平臺時，主要可以從以下的三個方面著手：第一，根據(jù)企業(yè)現(xiàn)有的經營發(fā)展現(xiàn)狀，結合企業(yè)的分析需求變化及相應的分析指標庫，構建起配套的報表分析系統(tǒng)，以合理科學的層層分析來及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)的經營問題，并采取具體的應對措施，避免企業(yè)面臨經營風險問題，提高企業(yè)的管理能力和經營能力。第二，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展特點，構建企業(yè)層面的數(shù)據(jù)庫，通過數(shù)據(jù)集成工具有效整合分散數(shù)據(jù)信息，提高信息的利用率。聘請相關專家根據(jù)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀規(guī)范相應的分析維度，以縱向、橫向兩個方面實現(xiàn)企業(yè)成本、營銷以及成本數(shù)據(jù)的全面分析，及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)的經營問題，從而制定科學的應對措施。第三，提高信息的共享性和及時性，構建高效統(tǒng)一的數(shù)據(jù)平臺，根據(jù)不同部門的管理需求設定相應的信息查看權限，加強各個部門之間的聯(lián)系，打破部門間的信息壁壘，提高信息的有效利用率。

同時，企業(yè)可以加大對現(xiàn)有信息技術的積極引進，例如，在搭建運營監(jiān)控平臺時引進BI技術，以BI技術來對相關數(shù)據(jù)進行整合分析，在保證數(shù)據(jù)加工準確性的同時提高數(shù)據(jù)加工的深度。做好資金信息的及時披露，并組織專人進行定期的盈利預測，及時監(jiān)控企業(yè)的運營情況。

（三）搭建有效的經營決策平臺

對于房地產企業(yè)來說，經營決策平臺的搭建主要是指企業(yè)全面預算管理系統(tǒng)的優(yōu)化升級。相對于其他行業(yè)來說，房地產企業(yè)在經營決策時主要會涉及到五個方面，具體為拿地預測、盈利預測、現(xiàn)金流預測、項目全生命周期預算和年度預算。其中，拿地預測主要是指對相關土地進行經營性預測，為企業(yè)是否拿地提供決策支撐。盈利預測主要對企業(yè)的經營結果進行預測分析，提前做好資金流規(guī)劃，避免資金鏈斷裂等情況的發(fā)生。同時，項目全周期預算可對企業(yè)決策、經營產生重要的積極影響?？偟膩碚f，以上的五個方面都是企業(yè)在經營發(fā)展過程中需要重點關注的幾個方面，且企業(yè)在具體的發(fā)展過程中，可以自身實際的管理需求、管理現(xiàn)狀、管理問題為核心，搭建真正適合企業(yè)發(fā)展的經營決策平臺。

在具體搭建經營決策平臺時，企業(yè)除了需要充分考慮自身的實際發(fā)展情況之外，還可積極引進先進的管理方法。例如，企業(yè)可自身的管理特點及業(yè)務特色構建多套預算編制模型，建立全面的預算管理系統(tǒng)。就橫向來說，建立包含物業(yè)管理、持有經營性物業(yè)和房地產開發(fā)三方面的預算管理模型。就縱向來說，建立包含公司總部、城市公司、項目公司三級管理的預算管理模型。從內容方面來說，除了建設以季度為周期的動態(tài)性模型外，在編制年度預算時可以目標測算為核心。就項目層面來說，除了對既有的項目進行全周期預算模型之外，還可搭建反映項目可行性的預算模型。

在現(xiàn)有的市場環(huán)境下，搭建成本控制平臺、運營監(jiān)督平臺和決策經營平臺是加強企業(yè)管理會計系統(tǒng)的重要措施，但以上三大平臺的具體建設還需要企業(yè)從自身的實際情況出發(fā)，根據(jù)自身的管理需求、業(yè)務特點進行有效的分析。

參考文獻：

[1]黃璐.關于如何構建房地產企業(yè)管理會計體系研究[J].經貿研究，2017，11 （5）.

[2]糜青川.對如何構建房地產企業(yè)管理會計體系探討[J].財會學習，2017，08.

[3]李加光.對如何構建房地產企業(yè)管理會計體系探討[J].經貿實踐，2018，05.