新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化財務管理機制淺析

徐閩

摘要：我國經(jīng)濟呈現(xiàn)快速穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)受益于良好的經(jīng)濟環(huán)境，也取得了不小的發(fā)展成果。同時，房地產(chǎn)業(yè)因牽涉的資金規(guī)模較大，在經(jīng)營管理方面面臨較為復雜的條件，這就對財務管理工作提出了更高的要求。本篇文章基于新發(fā)展態(tài)勢下的房地產(chǎn)業(yè)，探討其財務管理優(yōu)化運作機制，首先分析當前房地產(chǎn)財務管理運作機制存在的問題，然后提出優(yōu)化建議，希望本文的分析能夠為讀者提供有益參考。

關鍵詞：房地產(chǎn);財務管理;運作機制

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的高風險行業(yè)，開發(fā)過程需要龐大的人力、物力和財力支持，開展開發(fā)建設和銷售的行為都需要獲得相關部門的批準后才能施行，其特征表現(xiàn)為投資周期長、資金回籠慢，對企業(yè)的財務管理工作提出較高的要求。房地產(chǎn)財務管理，主要體現(xiàn)為籌資活動、投資活動和營運活動三大部分的工作內容。房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)良性發(fā)展，獲得可持續(xù)性核心競爭能力，必須提升財務管理水平。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理運作機制現(xiàn)狀分析

首先是財務管理體制不完善的問題，在基層財務工作中由于員工沒有形成統(tǒng)一的工作標準流程，對于相關財務活動沒有明確的指導，容易造成財務管理混亂，工作目標不明確。例如，大部分房地產(chǎn)企業(yè)通過借貸獲取項目開發(fā)資金，如果企業(yè)財務管理部門缺乏統(tǒng)一管理，沒有使資金得到合理分配，就加大了財務風險。并且房產(chǎn)企業(yè)長期借貸，若是沒有完善財務管理體制，那么財務風險將會逐步疊加，甚至會影響項目正常的開發(fā)建設進度。

其次是財務管理運行機制缺乏系統(tǒng)性管理，對于企業(yè)財務管理而言，單靠財務部門的操作難以達到預期的管理效果，財務部門需要與其他部門相互配合，獲得充足的項目財務數(shù)據(jù)（包括前期立項和策劃定位、中期的開發(fā)建設和銷售、后期的竣工交付），才能保證財務管理運行機制的整體性。但是部分企業(yè)在制度建設方面，忽視了財務部門與其他部門的聯(lián)結，呈現(xiàn)缺乏系統(tǒng)性管理的情況，甚至導致項目預算管理難以有效開展執(zhí)行，影響財務管理效率[1]。

最后是營運管理不到位，房地產(chǎn)項目涉及龐大的人力、物力和財力資源，如果項目不注重營運管理，即使是輕微的數(shù)字差別也會帶來巨大的支出差異。隨著我國近幾年對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調控，這促使房地產(chǎn)企業(yè)必須改進傳統(tǒng)粗放式的財務營運管理，通過完善并優(yōu)化細節(jié)的運作機制，通過有效控制開發(fā)、經(jīng)營過程中的成本支出，進而提高企業(yè)的經(jīng)營收益。

二、新發(fā)展態(tài)勢下，房地產(chǎn)企業(yè)財務管理優(yōu)化運作機制的建議

（一）籌資活動的財務管理

隨著房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，政府部門相繼出臺了一系列房地產(chǎn)相關政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)可供選擇的融資渠道減少，加之近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭相拿地，使得優(yōu)質的住宅和商服土地資源越來越少，要求房產(chǎn)企業(yè)投入更多的資金參與土地競拍，這增加了企業(yè)的開發(fā)資金成本，壓縮了房產(chǎn)企業(yè)的利潤空間。

做好房產(chǎn)企業(yè)籌資活動財務管理，首先要優(yōu)化企業(yè)的籌資結構。以某中型房地產(chǎn)開發(fā)公司為例，該公司主要銷售商品房和居民住房，因公司謀求規(guī)模擴張，近幾年不斷競拍拿地，公司流動資金相對緊張。為了防范籌資活動的風險，考慮到公司規(guī)模不斷擴大的發(fā)展情況，要合理優(yōu)化籌資的來源。考慮到企業(yè)較弱的短期債務償還能力，在籌資結構方面要盡可能選取利率相對合理、還款時間長的融資項目。同時根據(jù)當前的經(jīng)濟環(huán)境，適當調節(jié)融資策略。例如，在房產(chǎn)銷售火爆的情況，資金回籠的速度較快，可以借助財務杠桿優(yōu)勢，適當提高資產(chǎn)的負債率，以此開發(fā)更多的房產(chǎn)項目，賺取更大利潤。房產(chǎn)銷售不景氣，應盡可能降低負債規(guī)模，避免財務杠桿的風險[2]。

其次選取多元化籌資方式，大部分的房產(chǎn)企業(yè)以銀行貸款的方式獲得項目開發(fā)資金。但是對于中小型房產(chǎn)企業(yè)而言，由于其公司規(guī)模小、信譽度低，提出的貸款申請很難通過銀行審批。此外，銀行貸款的手續(xù)復雜、審核時間長，對于急需資金的企業(yè)而言，可能會延誤了項目投資、開發(fā)的時機?；谝陨蠁栴}，除了銀行貸款的融資渠道，還可以通過開具匯票、資產(chǎn)證券化、上下游供應鏈等方式進行籌資，基于企業(yè)自身實際情況，以及各籌資渠道的成本考慮，從中選擇最優(yōu)的一種或多種融資方式相組合的外部籌資方式。

最后考慮引入戰(zhàn)略合作企業(yè)資金投入，采用合作共同開發(fā)的投資方式，嘗試與同行業(yè)品牌聲譽好、經(jīng)營管理模式先進的房產(chǎn)公司合作，能夠實現(xiàn)共同開發(fā)、收益以及分擔風險的目的。

（二）投資活動的財務管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目由于需要巨大的資金支持，同時開發(fā)周期較長，房地產(chǎn)業(yè)投資活動的風險相比其他行業(yè)更大，因此房產(chǎn)企業(yè)需在投資某一項目之前，通過市場調研把握市場需求，以此為基礎提出初步的開發(fā)方案，財務部門需要與開發(fā)部和設計部做好充分溝通，獲取項目數(shù)據(jù)再評估其中的財務風險。

項目開發(fā)之前，首先調查當?shù)鼐用竦馁徺I力水平，以及對于戶型、居住環(huán)境和風俗文化等差異化需求，通過了解這些信息設計特色戶型和人文居住環(huán)境的住宅商品，才能保證推出的房產(chǎn)更有市場競爭力。其次還要考慮政府城市規(guī)劃以及政府給予的投資優(yōu)惠政策和稅收減免政策。例如開發(fā)項目周邊是否要建立高鐵站、地鐵等交通設施，是否已有或將要配套教育和醫(yī)療設施。最后還要考慮投資活動的貨幣時間價值，若是貨幣回收時間過長，也會對企業(yè)造成一定的財務風險。

針對投資項目做好前期調查后，需采用穩(wěn)健的投資策略，使用科學的組合投資來降低企業(yè)投資風險。通常而言，股權性投資比債權性投資財務風險更大，盡管后者的投資成本高，但是其風險更小，保證了企業(yè)獲取較為穩(wěn)定的投資收益。若是企業(yè)的風險承受能力強，那么可以考慮高收益、高風險的投資項目[3]。

（三）營運活動的財務管理

首先規(guī)范財務管理，提升依法治企水平。加強財務基礎工作管理，將財務管理與前端業(yè)務緊密融合，努力做到財務事先參與決策，從源頭抓好財務管理工作，加強日常監(jiān)督，嚴把財務稽核關，提高財務精益化水平，確保各項業(yè)務依法合規(guī)。結合已完成的各項審計檢查工作，制定完善相關操作手冊，組織財務部及各部門相關人員學習新的規(guī)章制度，規(guī)范財務管理。

其次加強銷售及回款管理，提高資金使用效益。一是建立完善銷售回款機制，理順銷售回款流程，加強與營銷部門業(yè)務協(xié)同，實現(xiàn)資金快速回籠。二是做好意向客戶付款方式摸排引導，增加一次性付款客戶數(shù)量，積極合理有效引導按揭客戶提高首付款比例。三是前置辦理銀行按揭手續(xù)，建立周調度計劃，按計劃完成審批、放款，協(xié)調銀行增加點對點支持。四是在滿足建設資金需求基礎上，統(tǒng)籌安排資金調度，通過提前歸還銀行貸款等方式，減少資本化利息支出，提高項目整體收益。

再次做好預算管理工作，通過強化預算管控，提高預算執(zhí)行剛性，加強可控費用特別是特控費用審核，確保各項預算指標可控在控，并規(guī)范列支。按月做好資金計劃、財務預算等相關工作，溝通各業(yè)務部門落實資金計劃完成情況，控制預算執(zhí)行偏差率。

然后加強稅收政策研究，防范稅收風險。一是結合營改增政策和增值稅稅率調整，加強財稅法規(guī)學習，提前介入業(yè)務前端，加強各部門協(xié)作與工作協(xié)同，做好稅收籌劃，降低稅費負擔。二是抓好日常稅費管理。認真、及時梳理各類經(jīng)濟業(yè)務、經(jīng)濟合同，做好各項合同涉稅條款的審核。三是跟蹤、理解和掌握最新財稅政策，積極參加稅務組織的各項培訓，加強稅企溝通，就業(yè)務中碰到的問題與稅管員溝通探討，降低納稅風險。

最后加強團隊建設，提高財務人員水平。一是建立學習型團隊，定期組織財務人員學制度、學流程，積極參加集團組織各項培訓，提高規(guī)范意識。二是通過邀請中介機構、稅務專家等方式舉辦主題講座、專題培訓，完善知識結構，提升人員素質。三是制定學習計劃，鼓勵員工主動學習，積極參加各類專業(yè)資格考試，以考代培，提高執(zhí)業(yè)技能。建立導師制度，對新員工指派導師，發(fā)揮老員工傳幫帶作用。四是落實內部崗位輪訓制度，開展崗位互學互助，形成比學趕忙超氛圍。

三、結束語

綜上所述，在新的發(fā)展態(tài)勢下，房地產(chǎn)企業(yè)正處于改革創(chuàng)新和發(fā)展轉型的關鍵期，應當在認真學習和充分貫徹房地產(chǎn)相關政策的基礎上，以項目籌資活動、投資活動和營運活動為抓手，優(yōu)化財務管理運作機制，進而使各項資源在企業(yè)內得到有效配置，以此促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]吳秀娟.淺談房地產(chǎn)財務管理風險防范與控制[J].納稅，2018，12（26）：75+78.

[2]姚澤霞，劉一蒙.新形勢下房地產(chǎn)財務管理優(yōu)化運作機制思考[J].今日財富， 2017（24）：67.

[3]王春雷.新形勢下房地產(chǎn)財務管理優(yōu)化運作機制思考[J].當代經(jīng)濟，2016（05）： 104-105.