新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化財(cái)務(wù)管理機(jī)制淺析

徐閩

摘要：我國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)受益于良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，也取得了不小的發(fā)展成果。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)因牽涉的資金規(guī)模較大，在經(jīng)營(yíng)管理方面面臨較為復(fù)雜的條件，這就對(duì)財(cái)務(wù)管理工作提出了更高的要求。本篇文章基于新發(fā)展態(tài)勢(shì)下的房地產(chǎn)業(yè)，探討其財(cái)務(wù)管理優(yōu)化運(yùn)作機(jī)制，首先分析當(dāng)前房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理運(yùn)作機(jī)制存在的問題，然后提出優(yōu)化建議，希望本文的分析能夠?yàn)樽x者提供有益參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);財(cái)務(wù)管理;運(yùn)作機(jī)制

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，開發(fā)過程需要龐大的人力、物力和財(cái)力支持，開展開發(fā)建設(shè)和銷售的行為都需要獲得相關(guān)部門的批準(zhǔn)后才能施行，其特征表現(xiàn)為投資周期長(zhǎng)、資金回籠慢，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作提出較高的要求。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理，主要體現(xiàn)為籌資活動(dòng)、投資活動(dòng)和營(yíng)運(yùn)活動(dòng)三大部分的工作內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展，獲得可持續(xù)性核心競(jìng)爭(zhēng)能力，必須提升財(cái)務(wù)管理水平。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理運(yùn)作機(jī)制現(xiàn)狀分析

首先是財(cái)務(wù)管理體制不完善的問題，在基層財(cái)務(wù)工作中由于員工沒有形成統(tǒng)一的工作標(biāo)準(zhǔn)流程，對(duì)于相關(guān)財(cái)務(wù)活動(dòng)沒有明確的指導(dǎo)，容易造成財(cái)務(wù)管理混亂，工作目標(biāo)不明確。例如，大部分房地產(chǎn)企業(yè)通過借貸獲取項(xiàng)目開發(fā)資金，如果企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門缺乏統(tǒng)一管理，沒有使資金得到合理分配，就加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。并且房產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期借貸，若是沒有完善財(cái)務(wù)管理體制，那么財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)逐步疊加，甚至?xí)绊戫?xiàng)目正常的開發(fā)建設(shè)進(jìn)度。

其次是財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制缺乏系統(tǒng)性管理，對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)管理而言，單靠財(cái)務(wù)部門的操作難以達(dá)到預(yù)期的管理效果，財(cái)務(wù)部門需要與其他部門相互配合，獲得充足的項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)（包括前期立項(xiàng)和策劃定位、中期的開發(fā)建設(shè)和銷售、后期的竣工交付），才能保證財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制的整體性。但是部分企業(yè)在制度建設(shè)方面，忽視了財(cái)務(wù)部門與其他部門的聯(lián)結(jié)，呈現(xiàn)缺乏系統(tǒng)性管理的情況，甚至導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)算管理難以有效開展執(zhí)行，影響財(cái)務(wù)管理效率[1]。

最后是營(yíng)運(yùn)管理不到位，房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及龐大的人力、物力和財(cái)力資源，如果項(xiàng)目不注重營(yíng)運(yùn)管理，即使是輕微的數(shù)字差別也會(huì)帶來巨大的支出差異。隨著我國(guó)近幾年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，這促使房地產(chǎn)企業(yè)必須改進(jìn)傳統(tǒng)粗放式的財(cái)務(wù)營(yíng)運(yùn)管理，通過完善并優(yōu)化細(xì)節(jié)的運(yùn)作機(jī)制，通過有效控制開發(fā)、經(jīng)營(yíng)過程中的成本支出，進(jìn)而提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益。

二、新發(fā)展態(tài)勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理優(yōu)化運(yùn)作機(jī)制的建議

（一）籌資活動(dòng)的財(cái)務(wù)管理

隨著房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，政府部門相繼出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)相關(guān)政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)可供選擇的融資渠道減少，加之近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭(zhēng)相拿地，使得優(yōu)質(zhì)的住宅和商服土地資源越來越少，要求房產(chǎn)企業(yè)投入更多的資金參與土地競(jìng)拍，這增加了企業(yè)的開發(fā)資金成本，壓縮了房產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間。

做好房產(chǎn)企業(yè)籌資活動(dòng)財(cái)務(wù)管理，首先要優(yōu)化企業(yè)的籌資結(jié)構(gòu)。以某中型房地產(chǎn)開發(fā)公司為例，該公司主要銷售商品房和居民住房，因公司謀求規(guī)模擴(kuò)張，近幾年不斷競(jìng)拍拿地，公司流動(dòng)資金相對(duì)緊張。為了防范籌資活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，考慮到公司規(guī)模不斷擴(kuò)大的發(fā)展情況，要合理優(yōu)化籌資的來源?？紤]到企業(yè)較弱的短期債務(wù)償還能力，在籌資結(jié)構(gòu)方面要盡可能選取利率相對(duì)合理、還款時(shí)間長(zhǎng)的融資項(xiàng)目。同時(shí)根據(jù)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，適當(dāng)調(diào)節(jié)融資策略。例如，在房產(chǎn)銷售火爆的情況，資金回籠的速度較快，可以借助財(cái)務(wù)杠桿優(yōu)勢(shì)，適當(dāng)提高資產(chǎn)的負(fù)債率，以此開發(fā)更多的房產(chǎn)項(xiàng)目，賺取更大利潤(rùn)。房產(chǎn)銷售不景氣，應(yīng)盡可能降低負(fù)債規(guī)模，避免財(cái)務(wù)杠桿的風(fēng)險(xiǎn)[2]。

其次選取多元化籌資方式，大部分的房產(chǎn)企業(yè)以銀行貸款的方式獲得項(xiàng)目開發(fā)資金。但是對(duì)于中小型房產(chǎn)企業(yè)而言，由于其公司規(guī)模小、信譽(yù)度低，提出的貸款申請(qǐng)很難通過銀行審批。此外，銀行貸款的手續(xù)復(fù)雜、審核時(shí)間長(zhǎng)，對(duì)于急需資金的企業(yè)而言，可能會(huì)延誤了項(xiàng)目投資、開發(fā)的時(shí)機(jī)?；谝陨蠁栴}，除了銀行貸款的融資渠道，還可以通過開具匯票、資產(chǎn)證券化、上下游供應(yīng)鏈等方式進(jìn)行籌資，基于企業(yè)自身實(shí)際情況，以及各籌資渠道的成本考慮，從中選擇最優(yōu)的一種或多種融資方式相組合的外部籌資方式。

最后考慮引入戰(zhàn)略合作企業(yè)資金投入，采用合作共同開發(fā)的投資方式，嘗試與同行業(yè)品牌聲譽(yù)好、經(jīng)營(yíng)管理模式先進(jìn)的房產(chǎn)公司合作，能夠?qū)崿F(xiàn)共同開發(fā)、收益以及分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

（二）投資活動(dòng)的財(cái)務(wù)管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由于需要巨大的資金支持，同時(shí)開發(fā)周期較長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)投資活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)相比其他行業(yè)更大，因此房產(chǎn)企業(yè)需在投資某一項(xiàng)目之前，通過市場(chǎng)調(diào)研把握市場(chǎng)需求，以此為基礎(chǔ)提出初步的開發(fā)方案，財(cái)務(wù)部門需要與開發(fā)部和設(shè)計(jì)部做好充分溝通，獲取項(xiàng)目數(shù)據(jù)再評(píng)估其中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

項(xiàng)目開發(fā)之前，首先調(diào)查當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)買力水平，以及對(duì)于戶型、居住環(huán)境和風(fēng)俗文化等差異化需求，通過了解這些信息設(shè)計(jì)特色戶型和人文居住環(huán)境的住宅商品，才能保證推出的房產(chǎn)更有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。其次還要考慮政府城市規(guī)劃以及政府給予的投資優(yōu)惠政策和稅收減免政策。例如開發(fā)項(xiàng)目周邊是否要建立高鐵站、地鐵等交通設(shè)施，是否已有或?qū)⒁涮捉逃歪t(yī)療設(shè)施。最后還要考慮投資活動(dòng)的貨幣時(shí)間價(jià)值，若是貨幣回收時(shí)間過長(zhǎng)，也會(huì)對(duì)企業(yè)造成一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)投資項(xiàng)目做好前期調(diào)查后，需采用穩(wěn)健的投資策略，使用科學(xué)的組合投資來降低企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)。通常而言，股權(quán)性投資比債權(quán)性投資財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更大，盡管后者的投資成本高，但是其風(fēng)險(xiǎn)更小，保證了企業(yè)獲取較為穩(wěn)定的投資收益。若是企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力強(qiáng)，那么可以考慮高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的投資項(xiàng)目[3]。

（三）營(yíng)運(yùn)活動(dòng)的財(cái)務(wù)管理

首先規(guī)范財(cái)務(wù)管理，提升依法治企水平。加強(qiáng)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作管理，將財(cái)務(wù)管理與前端業(yè)務(wù)緊密融合，努力做到財(cái)務(wù)事先參與決策，從源頭抓好財(cái)務(wù)管理工作，加強(qiáng)日常監(jiān)督，嚴(yán)把財(cái)務(wù)稽核關(guān)，提高財(cái)務(wù)精益化水平，確保各項(xiàng)業(yè)務(wù)依法合規(guī)。結(jié)合已完成的各項(xiàng)審計(jì)檢查工作，制定完善相關(guān)操作手冊(cè)，組織財(cái)務(wù)部及各部門相關(guān)人員學(xué)習(xí)新的規(guī)章制度，規(guī)范財(cái)務(wù)管理。

其次加強(qiáng)銷售及回款管理，提高資金使用效益。一是建立完善銷售回款機(jī)制，理順銷售回款流程，加強(qiáng)與營(yíng)銷部門業(yè)務(wù)協(xié)同，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠。二是做好意向客戶付款方式摸排引導(dǎo)，增加一次性付款客戶數(shù)量，積極合理有效引導(dǎo)按揭客戶提高首付款比例。三是前置辦理銀行按揭手續(xù)，建立周調(diào)度計(jì)劃，按計(jì)劃完成審批、放款，協(xié)調(diào)銀行增加點(diǎn)對(duì)點(diǎn)支持。四是在滿足建設(shè)資金需求基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌安排資金調(diào)度，通過提前歸還銀行貸款等方式，減少資本化利息支出，提高項(xiàng)目整體收益。

再次做好預(yù)算管理工作，通過強(qiáng)化預(yù)算管控，提高預(yù)算執(zhí)行剛性，加強(qiáng)可控費(fèi)用特別是特控費(fèi)用審核，確保各項(xiàng)預(yù)算指標(biāo)可控在控，并規(guī)范列支。按月做好資金計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算等相關(guān)工作，溝通各業(yè)務(wù)部門落實(shí)資金計(jì)劃完成情況，控制預(yù)算執(zhí)行偏差率。

然后加強(qiáng)稅收政策研究，防范稅收風(fēng)險(xiǎn)。一是結(jié)合營(yíng)改增政策和增值稅稅率調(diào)整，加強(qiáng)財(cái)稅法規(guī)學(xué)習(xí)，提前介入業(yè)務(wù)前端，加強(qiáng)各部門協(xié)作與工作協(xié)同，做好稅收籌劃，降低稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。二是抓好日常稅費(fèi)管理。認(rèn)真、及時(shí)梳理各類經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)、經(jīng)濟(jì)合同，做好各項(xiàng)合同涉稅條款的審核。三是跟蹤、理解和掌握最新財(cái)稅政策，積極參加稅務(wù)組織的各項(xiàng)培訓(xùn)，加強(qiáng)稅企溝通，就業(yè)務(wù)中碰到的問題與稅管員溝通探討，降低納稅風(fēng)險(xiǎn)。

最后加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，提高財(cái)務(wù)人員水平。一是建立學(xué)習(xí)型團(tuán)隊(duì)，定期組織財(cái)務(wù)人員學(xué)制度、學(xué)流程，積極參加集團(tuán)組織各項(xiàng)培訓(xùn)，提高規(guī)范意識(shí)。二是通過邀請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)、稅務(wù)專家等方式舉辦主題講座、專題培訓(xùn)，完善知識(shí)結(jié)構(gòu)，提升人員素質(zhì)。三是制定學(xué)習(xí)計(jì)劃，鼓勵(lì)員工主動(dòng)學(xué)習(xí)，積極參加各類專業(yè)資格考試，以考代培，提高執(zhí)業(yè)技能。建立導(dǎo)師制度，對(duì)新員工指派導(dǎo)師，發(fā)揮老員工傳幫帶作用。四是落實(shí)內(nèi)部崗位輪訓(xùn)制度，開展崗位互學(xué)互助，形成比學(xué)趕忙超氛圍。

三、結(jié)束語

綜上所述，在新的發(fā)展態(tài)勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)正處于改革創(chuàng)新和發(fā)展轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵期，應(yīng)當(dāng)在認(rèn)真學(xué)習(xí)和充分貫徹房地產(chǎn)相關(guān)政策的基礎(chǔ)上，以項(xiàng)目籌資活動(dòng)、投資活動(dòng)和營(yíng)運(yùn)活動(dòng)為抓手，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理運(yùn)作機(jī)制，進(jìn)而使各項(xiàng)資源在企業(yè)內(nèi)得到有效配置，以此促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]姚澤霞，劉一蒙.新形勢(shì)下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理優(yōu)化運(yùn)作機(jī)制思考[J].今日財(cái)富， 2017（24）：67.

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