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    我國房地產(chǎn)企業(yè)并購現(xiàn)狀與對策建議

    2018-01-31 02:14:02鄧超曾飛
    人民論壇·學術前沿 2018年21期
    關鍵詞:并購區(qū)域經(jīng)濟房地產(chǎn)

    鄧超 曾飛

    【關鍵詞】房地產(chǎn) ?并購 ?區(qū)域經(jīng)濟 ?住房銷售市場

    【中圖分類號】F276.5 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻標識碼】A

    【DOI】10.16619/j.cnki.rmltxsqy.2018.21.011

    我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

    行業(yè)競爭加劇,行業(yè)集中度提升。房地產(chǎn)市場的發(fā)展與區(qū)域經(jīng)濟增長是相生相伴的關系,其內(nèi)在關聯(lián)路徑在于城市經(jīng)濟發(fā)展動力、人口吸引力等方面。相對于一二線城市而言,三四線城市在經(jīng)濟發(fā)展、就業(yè)環(huán)境、公共資源、基礎設施等多個方面都表現(xiàn)出相對劣勢。因此,區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展情況的差異必然會導致房地產(chǎn)行業(yè)在各地區(qū)的發(fā)展出現(xiàn)明顯的區(qū)域分化,并且這一分化在不斷加劇。另外,我國房地產(chǎn)行業(yè)還表現(xiàn)出規(guī)模分化的趨勢,集中度不斷上升、企業(yè)分化加劇,逐漸出現(xiàn)強者愈強、弱者愈弱的局面。

    企業(yè)整體結構多元化。在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展初期,市場主體結構較為單一,在20世紀80年代時,形成了以國有企業(yè)為主體的房地產(chǎn)企業(yè)群體。但隨著住房制度改革的不斷深化以及我國房地產(chǎn)市場準入的逐步放開與發(fā)展,市場主體呈現(xiàn)多元化的趨勢,民營資本、國外資本逐漸進入這一領域。我國房地產(chǎn)市場形成了國有企業(yè)、民營企業(yè)、外資企業(yè)多元角逐的全新局面。

    住房與土地資源的錯配。土地資源錯配是我國不可忽視的一個嚴重的問題,表現(xiàn)在幾個方面:首先,我國工業(yè)用地占比高。目前我國工業(yè)用地占城市建設用地的20%,一般情況下,工業(yè)用地在建設用地中的比例為10%,一些國家發(fā)達的城市這個比例只有5%。工業(yè)用地的比例高必然擠壓了居住用地。其次,城市間土地供給失衡。從城市層面來看,一、二線城市流入人口大,但土地供給卻被嚴格控制,居住用地不足。反觀三、四線城市,特別是人口在500萬以下的城市城區(qū)常住人口增量比例明顯小于其居住用地增量比例,一些人口低于20萬的小城市甚至出現(xiàn)了人口負增長,而居住用地仍為正增長。最后,城鄉(xiāng)建設用地差異大。隨著我國城鎮(zhèn)化建設進程的加快,我國農(nóng)村人口的減少并沒有導致農(nóng)村建設用地的減少,相反,由于農(nóng)民工群體在城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村的雙重占地,鄉(xiāng)村的建設用地實際是增加的。鄉(xiāng)村用地不減反增,在一定程度上也抑制了城市城鎮(zhèn)用地及居住用地的供給。

    企業(yè)加速轉型。近年來,隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的持續(xù)火爆,土地成本也迅猛攀升,導致企業(yè)的土地資源獲取成本持續(xù)增加,同時也大大增加了其資金壓力,從而對融資來源及成本也產(chǎn)生了顯著影響。在土地供應總量有限以及有限的增量市場空間逐漸收窄的大趨勢下,各類房地產(chǎn)企業(yè)也開始加速轉型。一方面,部分企業(yè)已逐漸從傳統(tǒng)的“拿地—賣房”模式向“出售+持有運營”的模式轉型;另一方面,也有部分企業(yè)積極探索主營業(yè)務之外的新的業(yè)務增長點,如采取由“重資產(chǎn)”向“輕資產(chǎn)”業(yè)務模式轉型。除了上述轉型方式外,還有部分企業(yè)轉而向長租市場拓展,同時積極布局特色小鎮(zhèn)建設也成為各類房地產(chǎn)企業(yè)探索轉型的策略之一。

    我國房地產(chǎn)企業(yè)并購現(xiàn)狀與動因

    現(xiàn)階段,在國家一系列深化改革政策影響下,我國房地產(chǎn)行業(yè)進入了全新發(fā)展時期,房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道持續(xù)收緊,住房銷售市場也逐步回調(diào)。囿于房地產(chǎn)市場下調(diào)和資金壓力的雙重因素,房地產(chǎn)行業(yè)并購也呈現(xiàn)了明顯加速的趨勢。

    并購規(guī)模持續(xù)攀升。近年來,我國房地產(chǎn)市場并購交易持續(xù)發(fā)生,無論是并購交易數(shù)量,還是并購交易規(guī)模都保持了持續(xù)增長的態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示,以2017年為例,我國房地產(chǎn)市場并購交易共計482起,并購交易金額超過800億美元,與此同時,平均單筆并購交易規(guī)模也明顯增加,由2015年的1.31億美元/筆,增加到2017年的1.68億美元/筆。

    公司股權并購占主導。首先,從參與的投資者角度來看,我國房地產(chǎn)市場仍以公司為主導并購主體,同時私募基金活躍度呈現(xiàn)上升趨勢。其次,從交易標的來看,房地產(chǎn)并購是對房地產(chǎn)、土地使用權等相關交易的統(tǒng)稱,其內(nèi)涵和具體形式在現(xiàn)實中存在多種情形,并購對象也頗為豐富,具體可包括:(1)房地產(chǎn)公司擁有的房地產(chǎn)、開發(fā)項目。(2)一般企業(yè)的已建房地產(chǎn)、土地使用權、在建工程。并購方式可以是整體并購,也可以是部分并購。就我國目前房地產(chǎn)并購實踐而言,主要采取三種類型的并購方式:一是股權收購,二是資產(chǎn)收購,三是項目收購。

    并購融資渠道受限。近兩年來,在金融監(jiān)管加強、去杠桿、去通道、信用緊縮的大背景下,融資渠道越來越窄、融資成本越來越高,房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著不斷加大的融資壓力。從融資渠道來看,我國房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資渠道仍依賴于銀行貸款、信托融資等方式,囿于資本市場發(fā)展的約束及相關政策調(diào)控的影響,公司債和股權融資等方式呈逐漸收緊的態(tài)勢。同時,在國內(nèi)融資渠道受限的情況下,也有越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)積極轉向海外融資渠道,以及嘗試盤活存量資產(chǎn)以拓寬融資來源的資產(chǎn)證券化(ABS)和房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)等多元化的融資方式。

    房地產(chǎn)企業(yè)并購動因。我國房地產(chǎn)企業(yè)并購近年來呈現(xiàn)出高速增長態(tài)勢,這既有外部宏觀經(jīng)濟環(huán)境的決定性影響,同時也來源于整個行業(yè)所處的周期等因素的影響。2015年中央經(jīng)濟工作會議中明確闡述促進房地產(chǎn)行業(yè)并購的鮮明立場,這無疑構成了我國房地產(chǎn)行業(yè)并購的最大外在推動力。

    從企業(yè)競爭環(huán)境來看,我國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了全面市場化改革后,伴隨著經(jīng)濟發(fā)展以及宏觀調(diào)控的雙重影響。一方面,從行業(yè)競爭來看,我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多,尤其是中小規(guī)模企業(yè)數(shù)量較多,導致市場集中度較低,同時行業(yè)競爭也非常激烈。在此背景下,大中型房地產(chǎn)企業(yè)借助企業(yè)并購的方式實現(xiàn)企業(yè)規(guī)模快速擴張,提升自身市場競爭力成為了不二之選。另一方面,囿于行業(yè)發(fā)展周期及宏觀經(jīng)濟周期疊加的雙重影響,加之以限購、限貸為代表的宏觀調(diào)控政策的密集出臺,均對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營帶來了極大的挑戰(zhàn)。諸多房地產(chǎn)企業(yè)不得不另謀出路,試圖尋找新的盈利增長點,積極探索企業(yè)轉型與發(fā)展。于是,跨行業(yè)并購逐漸成為了許多房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)多元化戰(zhàn)略擴張的重要戰(zhàn)略選擇。

    我國房地產(chǎn)行業(yè)并購對策建議

    合理實施并購戰(zhàn)略。企業(yè)實施并購的根本目的在于實現(xiàn)企業(yè)既定的發(fā)展戰(zhàn)略,因此,選擇與并購戰(zhàn)略相匹配的目標企業(yè)對于主并企業(yè)而言具有關鍵的意義。具體而言,在篩選目標并購企業(yè)的過程中,主并企業(yè)不僅需要考察目標企業(yè)的運營能力、盈利能力、償債能力等基本情況,還應將目標企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃納入決策內(nèi)容,選擇與之相匹配的企業(yè)。在衡量匹配的內(nèi)容方面,不僅需要考慮產(chǎn)業(yè)背景、市場地位等內(nèi)容,還應當考慮內(nèi)控制度、企業(yè)文化等企業(yè)的“軟”指標。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,在進行并購決策時,考量的內(nèi)容不僅包括行業(yè)地位、土地資源等,還應考慮雙方的長期戰(zhàn)略規(guī)劃是否相互匹配。

    加強并購整合管理。對房地產(chǎn)企業(yè)而言,其并購之后亦面臨著長期的整合過程,既包括資產(chǎn)整合、組織整合等“硬”資源整合,同時也包含企業(yè)文化整合、人員整合等方面的“軟”資源整合。在并購實施后,雙方應當重新梳理雙方企業(yè)擁有的各項資源,高度重視雙方的互補性發(fā)展,同時也要積極做好人力資源、企業(yè)文化等“軟”資源的整合。具體應從以下幾個方面著手企業(yè)并購后的整合工作:(1)合理制定并購整合計劃。(2)組織與業(yè)務的整合。(3)人力資源的整合。(4)管理制度與文化的整合。

    重視并購風險管理。首先,合理設計并購方案,積極防范政策風險。計劃實施并購的房地產(chǎn)企業(yè)應當在設計并購方案的過程中,認真研讀政府的各項政策,結合當前行業(yè)發(fā)展的新趨勢,充分論證并購活動與政策的相容性及可行性,合理制定和實施并購戰(zhàn)略步伐、戰(zhàn)略目標,選擇適當?shù)哪繕似髽I(yè)等。其次,房地產(chǎn)企業(yè)在制定并購實施方案過程中還需重視并購融資方式的選擇。企業(yè)選取何種合理、可行的融資方式是并購方案設計中的重要環(huán)節(jié),既關系到企業(yè)財務風險,也與并購效率高度相關。房地產(chǎn)企業(yè)除了主導型的銀行貸款融資方式以外,還可充分借鑒國外已有的成熟模式和經(jīng)驗,如發(fā)行債券、私募房地產(chǎn)基金、產(chǎn)業(yè)基金等多種融資方式。再次,在并購完成后,還應重點關注并購對相關財務指標的影響。因此,主并企業(yè)在并購實施完成后,應當及時關注關鍵財務指標是否發(fā)生顯著變化,并深挖潛在的誘因,以實現(xiàn)對并購風險的及時、準確把控,避免對企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生不利影響。

    政府積極正確引導。我國房地產(chǎn)行業(yè)集中度呈現(xiàn)逐步提升的趨勢,這與政府鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)并購的相關政策高度相關。在政策激勵與企業(yè)規(guī)模擴張的雙重刺激下,我國房地產(chǎn)企業(yè)的并購行為愈演愈烈,政府應多視角、多維度地對房地產(chǎn)企業(yè)并購進行層層把關,促進我國房地產(chǎn)市場并購的健康、有序發(fā)展。具體可從以下方面入手:

    首先,完善房地產(chǎn)市場并購的審批制度。一是并購前審批,要對擬實施并購的主并企業(yè)進行多維度測評,考察其經(jīng)營實力、盈利能力、資金狀況、融資能力等,確保其有完成并購的規(guī)模和實力。二是在并購過程中嚴密監(jiān)管,杜絕損害利益相關者合法權益現(xiàn)象的發(fā)生,以及各類違法違規(guī)交易的出現(xiàn),確保并購交易的公開透明。

    其次,完善我國房地產(chǎn)企業(yè)并購相關的法律法規(guī)體系。企業(yè)并購屬于產(chǎn)權交易,涉及的經(jīng)濟主體較多,相關法律、經(jīng)濟關系錯綜復雜,在并購過程中關于產(chǎn)權交易方式、并購支付方式涉及的法律問題也非常專業(yè)和細致。在當前房地產(chǎn)市場并購愈發(fā)頻繁的大背景下,雖然我國關于企業(yè)并購的法律、法規(guī)已頗為豐富,但尚未形成有機、完整的體系,且缺乏結合房地產(chǎn)行業(yè)特點的相關制度。

    再次,明確政府在房地產(chǎn)企業(yè)并購中的地位和邊界。盡管近年來隨著我國房地產(chǎn)市場改革的持續(xù)深化,民營資本、外國資本不斷涌入房地產(chǎn)市場,以國有資本為主導的房地產(chǎn)市場也逐漸走向多元化,但目前國有背景的房地產(chǎn)企業(yè)依然占據(jù)了市場份額的50%左右。政府需要在房地產(chǎn)企業(yè)并購中明晰自身地位,既要做好政策制定者,制定和完善合理、有效的政策法規(guī),提供堅實的法律基礎設施建設,同時也要引導并落實市場化的理念,盡可能減少房地產(chǎn)企業(yè)并購中的行政干預,充分調(diào)動和發(fā)揮市場主體的積極性和創(chuàng)造性,以促使我國房地產(chǎn)市場以及房地產(chǎn)企業(yè)并購更加良好、有序地發(fā)展。

    (本文系國家自然科學基金項目“商業(yè)銀行小微企業(yè)信貸中的信任研究”的階段性研究成果,項目編號:71473275)

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    責 編∕周于琬

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