淺析杭州商業(yè)地產(chǎn)影響因素與趨勢(shì)

王舒豪

摘 要：杭州是浙江的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育及金融中心，杭州的商業(yè)地產(chǎn)一直是投資者重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象。不久前剛舉辦的G20峰會(huì)，以及即將來臨的2022年杭州亞運(yùn)會(huì)，在提升杭州影響力的同時(shí)，也很可能會(huì)給杭州商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格帶來巨大影響。本文基于杭州商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格影響因素及趨勢(shì)研究，希望不僅能給投資者帶來投資參考，而且能夠給政府提供政策參考。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀；商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)；供求關(guān)系；政策

一、現(xiàn)狀分析

1.杭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析

（1）商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，去庫(kù)存周期明顯縮短

自2011年以來，杭州的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已連續(xù)保持千億級(jí)別。商業(yè)地產(chǎn)的銷售金額逐年增長(zhǎng)，近五年增速均保持在16%以上，2012年和2016年的增速分別達(dá)到了89.3%和58.6%。與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)過剩問題得到明顯改善，去庫(kù)存周期大幅下降。去庫(kù)存周期的合理值為9至16個(gè)月。2015年以前，杭州商業(yè)地產(chǎn)的去庫(kù)存周期均大于16個(gè)月的合理值，2016年底，去庫(kù)存周期降至6.5個(gè)月左右。

（2）杭州土地供應(yīng)快速上升

2013年供地?zé)岢焙?，政府為了解決商業(yè)地產(chǎn)供給過剩的問題，減少了2014年和2015年的土地供應(yīng)。2016年，土地供應(yīng)大幅增加，成交金額約1600億元，出讓面積約531.7萬方，增速達(dá)40.5%。由于房屋建設(shè)需要一定的時(shí)間，所以2016年杭州土地供給的增加會(huì)在幾年后增加商業(yè)地產(chǎn)的供給。

2.杭州商業(yè)地產(chǎn)政策分析

2016年杭州商業(yè)地產(chǎn)政策總體上可以分成兩個(gè)階段：去庫(kù)存階段和限購(gòu)限貸階段。由于政府的政策會(huì)直接對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，所以我們從商業(yè)地產(chǎn)銷售價(jià)格和銷售套數(shù)兩個(gè)角度來分析政策的影響。

（1）去庫(kù)存階段：2月至9月

政策調(diào)控的方向是刺激商業(yè)地產(chǎn)的購(gòu)買，加快去庫(kù)存的速度。2016年2月中國(guó)人民銀行發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，核心內(nèi)容是在不實(shí)施“限購(gòu)”的城市，居民首套住房首付款比例降至25%，二套房首付款比例降至30%。

①對(duì)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的影響具有滯后性，易產(chǎn)生投機(jī)泡沫

該政策發(fā)布后，3月和4月杭州商業(yè)地產(chǎn)的成交均價(jià)并未發(fā)生明顯變化，在1.6萬左右浮動(dòng)。但在5月份時(shí)，成交均價(jià)飆升至約2.9萬元，增速為77%。

②對(duì)銷量的影響具有即時(shí)性

2016年2月之前杭州商業(yè)地產(chǎn)的銷售套數(shù)呈下降趨勢(shì)，但在2月的政策發(fā)布后銷售套數(shù)很快出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)，從2月的6000套左右增加至3月的約2.5萬套，增速達(dá)到310%。其后，銷售面積雖有所回落，但也基本都維持在1.8萬套以上。

（2）限購(gòu)限貸階段：9月后

政策調(diào)控的方向是抑制商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，減少商業(yè)地產(chǎn)的購(gòu)買。

①限購(gòu)限貸明顯抑制了房屋購(gòu)買

2016年9月底杭州暫停購(gòu)商業(yè)落戶政策，此舉顯著影響了商業(yè)地產(chǎn)的交易量，銷售套數(shù)在10月份迅速回落至1.6萬套左右。11月份杭州調(diào)整住房公積金貸款首付款比例，銷售套數(shù)達(dá)到去年最低值，僅為9700套左右。

②限購(gòu)限貸未對(duì)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生明顯影響

總體來說，商業(yè)地產(chǎn)交易量對(duì)政策十分敏感，而銷售價(jià)格對(duì)政策相對(duì)不敏感。2016年杭州商業(yè)地產(chǎn)銷售價(jià)格和套數(shù)總體上升，但波動(dòng)非常大。政府的去庫(kù)存政策和限購(gòu)限貸政策分別達(dá)到了增加商業(yè)地產(chǎn)銷量以及控制商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格和銷量的作用，但也存在使房?jī)r(jià)波動(dòng)過大的問題。

二、因素分析

1.供給因素分析

（1）要素價(jià)格

要素價(jià)格包括土地價(jià)格、財(cái)務(wù)成本、建安成本、銷售費(fèi)用等。由于建安成本和銷售費(fèi)用在一段時(shí)間內(nèi)并不會(huì)發(fā)生較大變化，所以本文主要討論土地價(jià)格和財(cái)務(wù)成本。

①土地價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)基本無影響，土地供給增加理論上使商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格下降

本文首先從理論上分析供給彈性。供給彈性曲線衡量一個(gè)物品的供給量對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。彈性越大，則代表反應(yīng)越靈敏。對(duì)于杭州商業(yè)地產(chǎn)來說，由于商業(yè)地產(chǎn)的供給由政府規(guī)劃，所以地價(jià)的變動(dòng)并不會(huì)導(dǎo)致供給量產(chǎn)生相應(yīng)變化。這種供給是完全無彈性的，即供給價(jià)格彈性為零。從2012年以來，杭州的土地均價(jià)基本逐年下降，而宅地出讓面積并未隨之產(chǎn)生變化。因此，土地價(jià)格的變化并不會(huì)直接導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)供給量和價(jià)格的變化。

房?jī)r(jià)與土地供給量理論上呈負(fù)相關(guān)，但實(shí)際上杭州的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格依然呈波動(dòng)上升狀態(tài)。2012年以來，杭州土地供應(yīng)迅速上升，2016年土地供應(yīng)量超過1000萬方，但杭州的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格依然呈波動(dòng)上升狀態(tài)。這很可能與杭州政府的去庫(kù)存政策有關(guān)。去庫(kù)存政策鼓勵(lì)人們買房，使房屋的需求迅速增加，從而維持商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格。

②財(cái)務(wù)成本降低，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

從2014年以來，央行5年以上貸款利率逐年降低，2016年初，利率降低至4.9%。貸款利率的下降降低了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

（2）技術(shù)：產(chǎn)品質(zhì)量不高，不利于產(chǎn)業(yè)發(fā)展

盡管商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，消費(fèi)者購(gòu)房的積極性很高，但商業(yè)地產(chǎn)的品質(zhì)并未得到明顯的提升，甚至存在一些質(zhì)量問題。

（3）預(yù)期：近年商業(yè)地產(chǎn)均價(jià)上漲迅速，企業(yè)獲利空間較大

2014年起，杭州商業(yè)地產(chǎn)均價(jià)穩(wěn)步增長(zhǎng)，兩年增幅達(dá)21%。2016年杭州商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格總體呈波動(dòng)上升趨勢(shì)，全年的商業(yè)地產(chǎn)均價(jià)最高達(dá)2.9萬左右。

（4）賣者數(shù)量：商業(yè)地產(chǎn)商壟斷競(jìng)爭(zhēng)程度上升

杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的企業(yè)多，企業(yè)間的產(chǎn)品具有一定的異質(zhì)性，是一個(gè)壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。2016年，有13家新的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入杭州，全國(guó)10強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中只有1家尚未進(jìn)入。隨著房地產(chǎn)企業(yè)涌入，企業(yè)之間的壟斷競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)加劇。在壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，各個(gè)企業(yè)之間的產(chǎn)品具有相互替代性，企業(yè)面臨的需求彈性很大，這意味著企業(yè)自主定價(jià)的權(quán)利有限。若定價(jià)過高，則顧客會(huì)轉(zhuǎn)向購(gòu)買其他企業(yè)的產(chǎn)品；若通過降價(jià)提高銷量，則其他企業(yè)也會(huì)按此幅度降價(jià)，最后反而導(dǎo)致利潤(rùn)減少。所以，企業(yè)為了在競(jìng)爭(zhēng)中獲得更大的利潤(rùn)，會(huì)更加注重產(chǎn)品的差異化競(jìng)爭(zhēng)。endprint

2.需求因素分析

（1）消費(fèi)者偏好變動(dòng)

2011年-2015年，杭州的戶均人口數(shù)基本維持在3.2人左右。隨著2015年10月二胎政策全面推行，戶均人口規(guī)模會(huì)有一定程度的增長(zhǎng)。原來面積較小的住宅已經(jīng)不能很好滿足二孩家庭的空間需求，這一部分家庭會(huì)更傾向于購(gòu)買較大面積的住宅，會(huì)刺激多居室住宅的需求增長(zhǎng)。

（2）消費(fèi)者收入

2011年以來，杭州城鎮(zhèn)居民人均收入逐年增長(zhǎng)，每年增速保持在8%-13%，2016年達(dá)5.2萬元左右，和北京接近，屬于全國(guó)一線城市水平。居民收入的增長(zhǎng)會(huì)增加房屋需求。

（3）預(yù)期

由于股票市場(chǎng)的不穩(wěn)定性，以及債券基金的不靈活性、投資渠道的缺失，相比之下商業(yè)地產(chǎn)投資具有獲益較大、風(fēng)險(xiǎn)較小的優(yōu)點(diǎn)。所以，投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的投資居高不下。另外，我國(guó)的社會(huì)保障體系不完善，居民醫(yī)療、養(yǎng)老的壓力大。居民對(duì)未來生活的預(yù)期不樂觀，更愿意把房屋作為保值增值的一項(xiàng)投資手段。

同時(shí)，當(dāng)房屋的價(jià)格出現(xiàn)較大波動(dòng)時(shí)，投資者往往對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)較為激烈，從而使價(jià)格更加不穩(wěn)定。

（4）買者數(shù)量

①人口增長(zhǎng)快，需求增加

2015年，杭州常住人口超過900萬，戶籍人口約723.55萬人，家庭戶數(shù)達(dá)225.79萬戶左右。

從人口自然變動(dòng)看，2015年，杭州市自然增長(zhǎng)人數(shù)約3萬人，自然增長(zhǎng)率4.21‰。新出生人群不僅會(huì)對(duì)消費(fèi)者的偏好產(chǎn)生影響，而且還會(huì)增加商業(yè)地產(chǎn)的潛在需求。從人口機(jī)械變動(dòng)看，2015年杭州凈遷入人數(shù)達(dá)5萬人。遷入人群解決住房問題是迫切的需要，刺激了商業(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)。同時(shí)，外來務(wù)工人員的遷入促進(jìn)了房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展，也進(jìn)一步刺激了投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)。

②城市化進(jìn)程加快，需求增加

近幾年，杭州城市化進(jìn)程迅速加快。2015年，杭州城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)為68.47%，同比增長(zhǎng)21.2%；人口密度約543人/平方公里，同比增長(zhǎng)1.3%。城市化的迅速推進(jìn)使城市人口大量增加，這也使得住宅的需求大幅增加。另外，近5年杭州二三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員比例持續(xù)上升，2015年達(dá)89.89%。這也會(huì)帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的更新?lián)Q代。

三、趨勢(shì)及政策建議

1.杭州商業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)

（1）商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)

①商業(yè)地產(chǎn)供給短期上升，長(zhǎng)期穩(wěn)定

2016年以前，杭州土地供應(yīng)量在三百萬方浮動(dòng)，但2016年土地供應(yīng)迅速上升，超過了一千萬方。根據(jù)杭州市國(guó)土資源局公布的《杭州市2016-2018住宅用地計(jì)劃》，杭州市的宅地出讓面積將在2017年同比下降50%，在2017年-2019年間基本維持在550萬平方米左右。土地供應(yīng)量對(duì)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量的影響具有滯后性。所以，商業(yè)地產(chǎn)的供給量在短期內(nèi)會(huì)有較大幅度的上升，長(zhǎng)期之后又會(huì)有所減少。

②買者數(shù)量上升

2016年以來，杭州市政府采取了嚴(yán)格的限購(gòu)政策，商業(yè)地產(chǎn)交易量迅速下降。但是從人口變動(dòng)情況看，外來人口的大量涌入會(huì)直接導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)需求量的大量增加。長(zhǎng)期來看，一旦政府限購(gòu)政策放寬，商業(yè)地產(chǎn)的需求量會(huì)大量增加。

結(jié)合兩個(gè)因素的變動(dòng)趨勢(shì)，可以預(yù)測(cè)：短期內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)供給量大量增加，需求基本不變，房?jī)r(jià)可能會(huì)有一定程度的下跌。長(zhǎng)期來看，商業(yè)地產(chǎn)供給會(huì)回落，買者的數(shù)量會(huì)上升，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)隨之上漲。

（2）行業(yè)集中度增加

2016年7月《浙江省房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革行動(dòng)方案》提出：到2020年，全省兼并、重組、淘汰商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)20%以上，強(qiáng)企名企市場(chǎng)份額達(dá)75%以上?？梢灶A(yù)測(cè)，未來杭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，行業(yè)整體向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中。

2.政策建議

結(jié)合對(duì)未來杭州商業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，本文對(duì)投資者、企業(yè)和政府分別提出建議。

（1）投資者：避免盲從、謹(jǐn)慎投資

根據(jù)之前的分析，杭州商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格短期可能會(huì)下降，但長(zhǎng)期來看，杭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)仍然樂觀。投資者近期可以暫時(shí)觀望，找準(zhǔn)時(shí)機(jī)，合理投資。

（2）企業(yè)

①注重產(chǎn)品質(zhì)量，提升房屋品質(zhì)

2016年7月，《浙江省房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革行動(dòng)方案》出臺(tái)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化房屋質(zhì)量、打造品牌效應(yīng)是迫切的需要。房企必須強(qiáng)化房屋施工過程監(jiān)管，協(xié)調(diào)生產(chǎn)效率與質(zhì)量，杜絕返工與搶工，用優(yōu)質(zhì)的房屋質(zhì)量取得消費(fèi)者信任。

②加強(qiáng)營(yíng)銷宣傳，打造品牌效應(yīng)

杭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，企業(yè)的自主定價(jià)權(quán)有限。企業(yè)若想要讓自己的商業(yè)地產(chǎn)以相對(duì)更高的價(jià)格賣出，就必須依靠品牌獲得消費(fèi)者認(rèn)可。比如，企業(yè)適當(dāng)增加廣告費(fèi)用在總營(yíng)銷額中的比例。一般二線城市中商業(yè)地產(chǎn)廣告宣傳占總銷售額的1%-1.5%，企業(yè)可以適度提高這個(gè)比例。

（3）政府

政府的政策應(yīng)當(dāng)能夠使房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，從而改善人民住房難的問題。

①增加投資渠道

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和投機(jī)行為會(huì)較大程度地加劇商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的不穩(wěn)定性，從而不利于有剛性需求的購(gòu)房者解決住房問題。商業(yè)地產(chǎn)投資的火熱與其他投資理財(cái)替代品的缺乏不無關(guān)系。要完善股票、債券、基金等投資方式，實(shí)現(xiàn)投資渠道多元化，從而轉(zhuǎn)移投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的過度投資。

②個(gè)人住房貸款差別化

繼續(xù)實(shí)施差別化商業(yè)貸政策，抑制針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資和投機(jī)行為。對(duì)于首套住房或改善居住條件的自住房，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)降低貸款利率；對(duì)于多套住房，要提高貸款利率，限制購(gòu)買。

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