試論基準地價與農(nóng)村土地出讓區(qū)位分析

吳延磊

引言

為提高土地資源利用效率，滿足規(guī)劃建設和各項活動開展的需要，對出讓土地區(qū)位進行綜合考慮是必要的。本文結合實際工作需要，對基準地價與農(nóng)村土地出讓區(qū)位進行探討，主要包括合理進行戰(zhàn)略規(guī)劃、預防可能出現(xiàn)的制度風險、嚴格落實相關法律法規(guī)、確保資金落實到位等，可為具體工作開展提供啟示。

基準地價與農(nóng)村土地出讓區(qū)位是一項重要活動，會對企業(yè)生存和發(fā)展產(chǎn)生巨大作用。隨著土地利用規(guī)模不斷擴大，金額不斷增長，反映企業(yè)整體實力上升。但是，由于土地規(guī)劃利用伴隨著生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境改變，也不可避免存在來自各方面的風險，需要采取應對措施，對各種區(qū)位因素進行考慮，提高土地規(guī)劃利用效率。

1合理進行土地出讓的戰(zhàn)略規(guī)劃

基準地價與農(nóng)村土地出讓的動因源自于擴大市場占有率，增強企業(yè)核心競爭力，促進企業(yè)進一步發(fā)展。一般程序是發(fā)現(xiàn)有土地資源開發(fā)的機會，然后對可行性進行分析。但有可能因為時間緊張，企業(yè)還沒有完全掌握土地資源的實際情況，決策領導層還沒有對土地出讓方案和可行性進行全面分析，就匆忙做出出讓決定。出讓是企業(yè)的一項重大決策部署，關涉到企業(yè)生存和發(fā)展。如果在出讓前缺乏對自身管理能力評估和企業(yè)長遠發(fā)展規(guī)劃，盲目進行出讓，不僅可能會造成企業(yè)經(jīng)濟效益不佳，還有可能會耗費大量的人力、物力和財力，最終給企業(yè)帶來沉重負擔。有些企業(yè)由于出讓前戰(zhàn)略準備不足，導致出讓失敗，勢必影響企業(yè)發(fā)展和壯大。

2預防土地出讓可能出現(xiàn)的風險

制度風險是土地出讓中常常會面臨的風險，制度因素常常會影響企業(yè)戰(zhàn)略目標實施和土地出讓效果。概括來說，基準地價與農(nóng)村土地出讓的制度風險主要有以下來源。相關制度不完善，對土地出讓各項活動進行不同程度的限制與約束。再加上政策限制，如征收政策、稅收政策、價格管理政策等變化，會直接影響企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營效益。此外，其他行為也會對土地出讓投資、生產(chǎn)、經(jīng)營等造成不利影響。區(qū)位分析中應該把握這些要點，落實質量控制措施，積極采取措施應對

3嚴格落實土地出讓相關的法律法規(guī)

基準地價與農(nóng)村土地出讓涉及的法律十分繁雜，一般涉及到的法律有公司法、證券法、銀行法、會計法、反壟斷法、勞動法等，法律關系十分復雜。由于法律環(huán)境的影響，土地出讓時需要特別注意相關法律規(guī)定。如果不熟悉這些相關法律，將會給土地出讓帶來較大的法律風險。法律風險不僅體現(xiàn)在初期，投資完成后經(jīng)營過程中仍然會存在。尤其對大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，經(jīng)營期法律風險更大。然而，出讓過程中，房地產(chǎn)企業(yè)管理層往往只重視第一個階段，而對第二階段的法律風險考慮不足。例如，土地權益保護問題是出讓的典型法律風險。企業(yè)在完成投資和土地出讓后，要根據(jù)業(yè)務需要對企業(yè)工作人員進行適當調整或裁減。此時，企業(yè)應該特別了解勞動法規(guī)的各種要求，掌握企業(yè)工作人員的比例等。如果無視相關規(guī)定，導致土地出讓工作難以有效開展下去，制約工作實效性提升。同樣，排放污水和廢氣要遵守當?shù)丨h(huán)境法規(guī)定，公司治理要符合當?shù)毓痉ɑ蜃C券法規(guī)定，知識產(chǎn)權、合同管理、會計準則、稅收、社會保障等方面都要遵循當?shù)胤?。從而正確把握要點，明確區(qū)位影響因素，提升土地出讓工作水平。

4確保資金落實到位

大家都知道，基準地價與農(nóng)村土地出讓最大風險是財務風險。財務風險主要體現(xiàn)在五個方面。第一、融資風險。融資風險是指企業(yè)能否按時足額籌集資金，以保證土地出讓順利進行。一般來說，已經(jīng)參與基準地價與農(nóng)村土地出讓的企業(yè)，資金籌集并不困難，但如何保證在經(jīng)營中有暢通的融資渠道和低成本融資方式，這是存在一定困難的。第二、償債風險。例如，通過舉債獲得出讓土地，如何有效開展后續(xù)工作。償債風險很大程度上取決于企業(yè)是否具有足額穩(wěn)定的現(xiàn)金流量。由于土地出讓后現(xiàn)金流量不確定性，企業(yè)可能因不能償還到期本息而破產(chǎn)。第三、匯率風險。匯率風險是指匯率變動對交易過程的影響，企業(yè)拓展海外業(yè)務時需要外匯，一些跨國企業(yè)需要開展這些活動。但從國際資本市場借入或買入外匯過程中，匯率發(fā)生變化會增加或減少企業(yè)獲匯成本，使企業(yè)面臨外匯買賣風險。第四、定價風險。定價風險主要是指土地出讓的估值風險。即企業(yè)對資產(chǎn)價值和盈利價值（獲利能力）估計過高，即使目標企業(yè)運作很好，過高買價也無法使出讓方獲得滿意回報。因此，應該加強管理，落實各項措施，確?；鶞实貎r與農(nóng)村土地出讓工作順利進行。

5有效進行土地整合與出讓

基準地價與農(nóng)村土地出讓區(qū)位整合風險，不同企業(yè)文化背景下，員工都秉承自己的習慣，有著自己的工作習性、思維方式，對其他的社會文化環(huán)境缺乏了解，容易對來自他方的信息作出錯誤分析和判斷，產(chǎn)生誤解和沖突，阻礙企業(yè)發(fā)展。因此，在土地出讓過程中，應該增進相互了解，把握工作要點，熟悉當?shù)卣吆头ㄒ?guī)，推動各項活動順利進行，實現(xiàn)土地的順利整合與出讓。

6結束語

綜上所述，隨著農(nóng)村發(fā)展和進步，在對農(nóng)村土地資源開發(fā)和利用過程中，應該重視區(qū)位因素分析，把握工作要點。并落實法律發(fā)揮，維護各方利益。要確?；鶞实貎r合理，遵循法律法規(guī)開展農(nóng)村土地轉讓活動。并把握每個要點，維護正當權益，防止不必要的損失出現(xiàn)。要重視協(xié)商、補償?shù)确绞嚼?，增加城郊地區(qū)的土地供應量，確保土地區(qū)位出讓整體平衡，根據(jù)市場需求做出調整，確保地價合理，為房地產(chǎn)的健康、持續(xù)發(fā)展提供保障。

（作者單位：274700鄆城縣國土資源局）endprint