物業(yè)管理公司“營改增”相關(guān)問題的探析

盛華

【摘 要】我國財稅體制改革的一項重要內(nèi)容就是“營改增”，隨著全面推行“營改增”政策，物業(yè)管理企業(yè)也進入增值稅征收范圍內(nèi)，稅率與各項政策不斷變化，使得物業(yè)管理公司財務(wù)稅務(wù)工作出現(xiàn)較大程度變化，要求物業(yè)管理公司深入思考，積極應(yīng)對。本文通過分析“營改增”對物業(yè)管理公司造成的影響，并結(jié)合物業(yè)公司具體情況給出應(yīng)對措施，推進物業(yè)管理公司健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】會計核算；稅務(wù)籌劃；管理風險

物業(yè)管理公司主要對小區(qū)內(nèi)建筑、公共設(shè)施、綠化項目等提供必要維護、修理及生活提供專業(yè)服務(wù)。公司日常運營的主要收費項目包括物業(yè)費、垃圾費、電梯費、代收代繳的水電費等服務(wù)項目和一些必須的銷售項目。隨著全面“營改增”政策的實施，物業(yè)公司由原來的營業(yè)稅和增值稅共存的稅務(wù)模式，轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲋刀惖募{稅模式，規(guī)避了原來重復(fù)征稅的負擔，這將有利于物業(yè)公司的專業(yè)化分工和物業(yè)管理行業(yè)的全面發(fā)展，同時要求物業(yè)管理公司全面了解“營改增”政策實施內(nèi)容，采取針對性的解決措施。

一、物業(yè)管理公司受到“營改增”的影響分析

物業(yè)管理公司結(jié)合政策變化，制定切實可行的稅務(wù)籌劃方案，降低自身稅務(wù)負擔、實現(xiàn)提高經(jīng)濟效益，推動自身可持續(xù)發(fā)展。如針對國家稅務(wù)政策的不斷完善，結(jié)合國家推出的一些列稅收優(yōu)惠政策，在日常納稅中，對稅務(wù)政策進行正確深入學習解讀，熟悉法規(guī)，遵從稅法，從而有效保證納稅工作的順利進行。嚴禁在日常納稅中對政策的錯誤解讀，導(dǎo)致從事納稅活動時，出現(xiàn)一定的疏漏，嚴重時還會引發(fā)偷稅、漏稅、誤報、錯報等一些列的問題。

（一）稅負改變問題

（1）“營改增”后物業(yè)管理公司提供物業(yè)服務(wù)適應(yīng)一般計稅方法，也就是6%的適用稅率，但原營業(yè)稅稅率僅為5%，名義稅率上升至20%。營改增政策實施后物業(yè)服務(wù)小規(guī)模納稅人使用簡易計稅方法，征收稅率3%，營業(yè)稅稅率5%，兩者相比下降2.09%，稅率大幅度下降，使得僅三成物業(yè)管理服務(wù)納稅人受益，降低稅務(wù)負擔；（2）雖然有可以抵扣成本費用的進項稅額，但是物業(yè)管理公司大部分成本都為人工成本，可以抵扣的進項稅額有限。同時，物業(yè)公司采購基本上都是零星材料，購買時無法取得增值稅專用發(fā)票，即便可以獲得發(fā)票但商業(yè)也會提高價格；（3）物業(yè)管理公司代收代繳的收費項目中，目前水費是實行備案的差額征收，但對于代收代繳的電費，目前不可實施差額納稅，對很多提供代收代繳電費業(yè)務(wù)的物業(yè)公司來說，形成了巨大的稅務(wù)負擔。隨著國家電費直接到戶的管控，物業(yè)公司將代收代繳的電費交給供電局管理，因失去物業(yè)管控收費的手段而減少物業(yè)的收入，同時還存在電量的損耗，電梯的運行，水費的加壓等眾多項目用電的損耗，導(dǎo)致物業(yè)電費的虧損，給物業(yè)公司帶來很多的負擔，希望稅務(wù)部門就電費方面給出必要的稅收優(yōu)惠方案，促進物業(yè)公司的健康發(fā)展。

（二）財務(wù)指標問題

營業(yè)稅屬于典型價內(nèi)稅，需要在當期損益中計入這部分，但增值稅屬于價外稅，本身不屬于各項損益科目內(nèi)容，屬于資產(chǎn)負債表的內(nèi)容。受到市場發(fā)展與環(huán)境的影響，損益匯總不能計入銷項稅額，限制進項稅額抵扣的范圍，使得物業(yè)管理公司凈利潤下降，影響到物業(yè)管理公司的業(yè)績。

（三）稅務(wù)管理問題

相比于營業(yè)稅，增值稅各項環(huán)節(jié)都出現(xiàn)很大變化，稅款計算方面變得難度較大，各種申報表格填寫難度與數(shù)量等出現(xiàn)較大程度改變，物業(yè)管理公司結(jié)合實際優(yōu)化財務(wù)管理制度，并實現(xiàn)財務(wù)核算口徑的一致性，確保財務(wù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的真實性，為管理層決策提供參考。

二、“營改增”政策全面實施后物業(yè)管理公司應(yīng)對策略

“營改增”全面實施后，物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理工作受到較大影響，要求企業(yè)持續(xù)完善與優(yōu)化財務(wù)管理制度，同時要做好數(shù)據(jù)信息統(tǒng)計工作，可以很輕松的解決一些問題，實現(xiàn)推動物業(yè)管理行業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的目的，為現(xiàn)代化建設(shè)貢獻力量。

（一）物業(yè)公司會計處理的轉(zhuǎn)變分析

（1）物業(yè)費等預(yù)收款的處理。預(yù)收物業(yè)費時開具增值稅專用發(fā)票時增值稅處理，《營業(yè)稅改增值稅試點實施辦法》中規(guī)定：先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。收到款時，借：銀行存款，貸：預(yù)收賬款 貸：應(yīng)交稅費/應(yīng)交增值稅/銷項稅，待實際提供物業(yè)服務(wù)時，分期確認收入，但不再計稅，這時借：預(yù)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入；（2）發(fā)票未開具部分。此時物業(yè)管理公司尚未提供物業(yè)服務(wù)，意味著增值稅納稅時間也未出現(xiàn)，增值稅不能確認。借：銀行存款 貸：預(yù)收賬款，待實際提供物業(yè)服務(wù)時，分期確認收入，需確認繳納增值稅，借：預(yù)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入貸：應(yīng)交稅費/應(yīng)交增值稅/銷項稅。

（二）做好稅務(wù)籌劃實現(xiàn)合理避稅

物業(yè)管理公司全面實施“營改增”政策后，要及時了解與掌握稅收政策變動情況，合理規(guī)劃稅務(wù)籌劃。

（1）物業(yè)管理企業(yè)正確定位自身，確定屬于小規(guī)模納稅人還是達到一般納稅人的標準。不同納稅人采取不同的納稅策略。如小規(guī)模納稅企業(yè)，降低納稅數(shù)額的可以通過酬金結(jié)算的方式完成，一般納稅人則可以通過包干、轉(zhuǎn)包的模式減少稅額支出，選擇不同策略都要最大程度利用國家法律法規(guī)，享受稅收優(yōu)化，不可越過法律紅線；（2）提高員工修養(yǎng)、積極吸引第三方進行合作。稅務(wù)籌劃工作在物業(yè)管理公司提高認識與重視程度后，并不能直接轉(zhuǎn)化成針對性的措施，還需要具備綜合素質(zhì)的人才完善相關(guān)工作。具體物業(yè)管理公司應(yīng)該積極引進人才，通過建立完善的稅務(wù)籌劃考評制度對相關(guān)人員進行激勵，促進科學化稅務(wù)籌劃方案的形成；（3）強化增值稅發(fā)票管理。物業(yè)管理公司做好增值稅發(fā)票管理工作，專人負責，開票和蓋章崗位監(jiān)督，驗舊發(fā)新，嚴禁私開，超范圍亂開等一些列的錯誤行為。大部分物業(yè)管理公司依然使用收據(jù)的方式，并未在內(nèi)部推廣增值稅專用發(fā)票，使得相關(guān)業(yè)務(wù)的客戶無法進行抵扣，客戶基于自身經(jīng)濟利益考慮會選擇合作是否延續(xù)。因此有必要做好增值稅發(fā)票管理工作，解決部分現(xiàn)實財務(wù)問題。物業(yè)管理公司增值稅發(fā)票管理時考慮多方面因素，提高發(fā)票管理的質(zhì)量。

（三）完善物業(yè)管理公司財務(wù)管理體系

（1）完善財務(wù)預(yù)算編制工作。財務(wù)預(yù)算管理的基礎(chǔ)就是預(yù)算編制，財務(wù)人員編制預(yù)算時要遵循一定原則，即自上而下、由大至小的方法，順利制定各部門財務(wù)預(yù)算。物業(yè)管理公司各部門預(yù)算編制完成后，將最終預(yù)算情況發(fā)給上層核查，同時結(jié)合物業(yè)管理公司的發(fā)展規(guī)劃與戰(zhàn)略確保預(yù)算的合理性。隨后將制定的預(yù)算編制通過紙質(zhì)版文件的形式進行落實。具體落實時出現(xiàn)執(zhí)行與實際偏差時，財務(wù)人員及時查找并分析差異成因，根據(jù)原因采取有效的解決措施。同時將造成差異的責任具體到個人，并對預(yù)算編制流程進一步規(guī)范，通過制定詳細的獎懲制度對相關(guān)人員的行為進行約束，還可以激發(fā)財務(wù)人員工作積極性。

（2）做好財務(wù)風險管理工作。物業(yè)管理公司財務(wù)工作中存在大量合同，要重視合同管理工作，并充分利用法律手段維護自身的合法權(quán)益。要求公司與其他公司業(yè)務(wù)往來時，都要簽訂具體的財務(wù)合同，并保證合同文本的完善性與統(tǒng)一性，詳細記錄應(yīng)收款項、物業(yè)費等項目，主要包括收費日期、收費金額、應(yīng)收欠款等，并做好備案，方便后期隨時核對，保證雙方的利益；制定合適的應(yīng)收賬款制度與管理計劃，明確收款期間并允許指標在一定范圍內(nèi)波動，并且合理利用彈性控制的方法提高財務(wù)管理質(zhì)量；財務(wù)風險管控時，要考慮物業(yè)管理公司的實際情況，制定合適的財務(wù)風險管理制度，通過這些制度有效規(guī)避與應(yīng)對可能存在的財務(wù)風險，進而大幅度提高財務(wù)管理質(zhì)量，推動物業(yè)管理企業(yè)健康發(fā)展。

三、結(jié)語

總之，物業(yè)管理公司要正確看待“營改增”帶來的變化，調(diào)整自身制度、方法以適應(yīng)這些新的變化，通過強化管理力度的方法促進效率提升，實現(xiàn)我國物業(yè)管理行業(yè)的長遠發(fā)展。本文中簡單分析物業(yè)管理企業(yè)受到“營改增”政策的影響，給出針對性的措施，旨在實現(xiàn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。希望通過本文論述，可以為類似研究提供借鑒與參考。

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