淺析房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算問題和對策

李東香

【摘 要】隨著我國社會經(jīng)濟的不斷進步，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也呈繁榮之勢。會計核算工作對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來說意義重大，企業(yè)的生存和發(fā)展在很大程度上會受到會計核算工作質(zhì)量的影響，任何技術(shù)或者人為上的差錯都有可能導(dǎo)致會計核算工作出現(xiàn)巨大偏差，直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟效益。本文以房地產(chǎn)企業(yè)會計核算為切入點，深入分析其存在的問題，并在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的改進措施，希望對于促進房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作的開展具有積極的影響。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；成本核算；核算對象；科目設(shè)置

一、房地產(chǎn)企業(yè)在會計成本核算的問題分析

1.成本核算對象劃分不合理

房地產(chǎn)開發(fā)往往是成片開發(fā)，建設(shè)周期較長，且同一開發(fā)項目所建房屋通常涵蓋多種功能，如普通住宅、公寓、商業(yè)等，與多種結(jié)構(gòu)，如高層、多層、復(fù)式等。只有保證成本核算對象的合理劃分，才能保障會計成本核算的順利進行，增加了成本會計核算的工作量，降低了核算效率，增加了核算成本，不利于房地產(chǎn)企業(yè)控制自身成本，提升工作效率。

2.成本科目設(shè)置及核算內(nèi)容不明確

成本費用均統(tǒng)稱為“開發(fā)成本”或在“開發(fā)成本”科目下僅設(shè)置一兩個明細(xì)科目進行核算，且明細(xì)科目使用混亂，使得賬簿反映的經(jīng)濟活動不明確、不合理。有如未設(shè)置配套設(shè)施費科目，發(fā)生時將其記入開發(fā)前期準(zhǔn)備費或主體建筑工程費科目，即無法提供配套成本的金額，也無法為配套成本的進一步分?jǐn)偺峁?zhǔn)確數(shù)據(jù)。無論是會計科目設(shè)置的不合理，核算內(nèi)容的不明確，還是科目使用的混亂，最終均會導(dǎo)致無法提供合理、準(zhǔn)確的成本數(shù)據(jù)，進行成本分析，更無法為決策支持提供支持，且不利于企業(yè)會計配比。

3.間接性成本費用的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)不合理、不一貫、隨意性強

房地產(chǎn)企業(yè)成本費用的歸集和分配欠缺規(guī)范性，未明確相關(guān)直接成本與間接成本的分類標(biāo)準(zhǔn)，沒有給出明確的界定。同時在間接成本費用的分配上，分配標(biāo)準(zhǔn)不合理、隨意性強、一貫性差，都將影響成本分析資料的可靠性和完整性，導(dǎo)致會計信息披露不準(zhǔn)確，影響績效考核。如開發(fā)間接費的核算范圍不明確，對直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用與日常性經(jīng)營管理所發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用劃分不清，記錄混亂。

4.進行會計成本核算時相關(guān)部門溝通不充分、配合度低

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，成本費用的構(gòu)成較為繁雜，需要相關(guān)部門積極溝通、相互配合，站在整個項目的高度進行規(guī)劃，才能保證其會計核算連續(xù)、合理、準(zhǔn)確。如：在項目初始，各相關(guān)部門如果能夠?qū)Τ杀緦ο笥幸恢聞澐?，會便于日后成本的歸集與分配；在項目中期，加強與工程造價部門的溝能，可以避免會計成本忽高忽低，利潤波動；在項目后期，在與工程造價部門的充分溝能、協(xié)作下，完成工程結(jié)算，近而完成項目結(jié)算，及時完成項目的后評估及考核，總結(jié)經(jīng)驗，為管理提供依據(jù)。

成本的準(zhǔn)確性程度直接決定了會計利潤的準(zhǔn)確性。但實際中往往存在兩種情況：

（1）一般或民營的房地產(chǎn)企業(yè)，由于缺乏過程管理，工程管理相對薄弱，對施工過程中的變更、洽商做不到及時統(tǒng)計，修訂目標(biāo)成本，會以項目初期的目標(biāo)成本作為財務(wù)成本，造成會計初期成本偏低，利潤率高；而在項目結(jié)算完成時，隨著大量超支成本的計入，若當(dāng)年再無其他項目結(jié)利，會帶來會計利潤虧損，利潤率前后期的大幅波動。

（2）上市或國有的房地產(chǎn)企業(yè)，造價部門為確保項目的最終結(jié)算成本不突破目標(biāo)成本，通常將目標(biāo)成本制訂的較寬松，在項目未結(jié)算完成時，財務(wù)部門以此目標(biāo)成本作為依據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)成本，上述情況，會使財務(wù)報告不真實，造成會計利潤率的大幅波動，可能使財務(wù)報告的使用者對企業(yè)產(chǎn)生質(zhì)疑，同時也不利于企業(yè)自身的經(jīng)營分析和決策，所以在項目完工交付使用時，財務(wù)部門應(yīng)及時與造價部門溝通，告之其預(yù)計成本對財務(wù)數(shù)據(jù)的影響，請其謹(jǐn)慎預(yù)計預(yù)估成本。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算的對策建議

在企業(yè)的經(jīng)營中，會計成本核算不僅是其財務(wù)報告的一部分，還可以為企業(yè)提供經(jīng)營分析的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，為經(jīng)營決策提供財務(wù)支持。核算中所存在問題的相關(guān)應(yīng)對措施如下：

1.合理劃分成本核算對象

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項目開發(fā)地點、開發(fā)規(guī)模、建設(shè)周期、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、及是否為同一總承包方等因素，充分考慮管理需要和當(dāng)?shù)貙嶋H情況，在滿足成本核算需要、便于成本歸集分配、利于稅收清算的原則下，確定成本核算對象。

（1）對于同一項目有住宅、裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，在分區(qū)分批核算的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能、結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。

（2）對于需要攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本的配套設(shè)施，若其有獨立設(shè)計概算或施工圖預(yù)算，且為多個房屋等開發(fā)項目服務(wù)的，應(yīng)單獨作為成本核算對象。若只為一個房屋等開發(fā)項目服務(wù)且造價較低，可以不再單獨作為成本核算對象，將其發(fā)生的開發(fā)支出直接計入該項目成本。

2.明確成本費用科目設(shè)置及核算內(nèi)容

地產(chǎn)企業(yè)可以在“開發(fā)成本”科目下按此分類設(shè)置二級明細(xì)，再按其核算的主要內(nèi)容設(shè)置三級明細(xì)，如二級科目“土地成本”下設(shè)“地價款”、“市政配套費”、“拆遷補償費”、“紅線外市政設(shè)施費”等三級科目。在三級明細(xì)科目下，按開發(fā)項目設(shè)置核算科目，再按具體的成本核算對象分層設(shè)立。同一項目分期（區(qū)）開發(fā)，可以加設(shè)“待開發(fā)土地”，用于核算項目開工前所發(fā)生成本，待項目開工后，再分?jǐn)傓D(zhuǎn)入。

3.合理確定成本費用的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)、并保持其一貫性

成本費用的歸集和分配是成本核算的前提和基礎(chǔ)，為了保證成本數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，則必須做到成本費用的有效歸集和合理分配。對于能夠分清成本核算對象的，可直接計入；應(yīng)由兩個或兩個以上的成本核算對象共同負(fù)擔(dān)的，可先歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入。如：

（1）土地成本，按住宅、商業(yè)等成本核算對象的占地面積進行分?jǐn)偂?/p>

（2）資本化利息，能夠分清借款是用于某特定開發(fā)項目的，可將借款費用直接計入該開發(fā)項目；不能分清用于那個項目的借款費用，可采用各項目累計投資額、各項目缺口資金等標(biāo)準(zhǔn)在受益的開發(fā)項目間分?jǐn)偂?/p>

（3）開發(fā)間接費，按住宅、商業(yè)等成本核算對象的建筑面積來分?jǐn)偂?/p>

（4）配套設(shè)施費，先按受益的區(qū)、批等核算對象分?jǐn)?，再按住宅、商業(yè)等具體核算對象的建筑面積進行二次分?jǐn)?。如開發(fā)項目中有一幼兒園作為小區(qū)配套開工建設(shè)，小區(qū)分南北兩區(qū)，分四期建設(shè)，分別為南一、南二、北一、北二。幼兒園的開發(fā)成本需要全區(qū)共同承擔(dān)。

4.管理層重視，加強部門間溝通協(xié)作

企業(yè)管理者要提高對會計成本核算工作的認(rèn)識，認(rèn)清成本核算不僅為企業(yè)的成本管理提供有效的數(shù)據(jù)參考，為經(jīng)營決策提供有力支持，管理層應(yīng)重視成本的核算工作，聘任有良好職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力的成本核算人員，重視財務(wù)人員的在職培訓(xùn)工作，不斷加強財務(wù)人員的專業(yè)理論學(xué)習(xí)，使其不斷更新業(yè)務(wù)知識，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。其次，管理層應(yīng)給予財務(wù)人員必要的支持，有了管理屋的支持，

【參考文獻】

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