對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的思考

甘啟文

摘要：近年在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展的同時(shí)，也引發(fā)了一系列的問題。在對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，對(duì)未來我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了探討，以期能夠更好地應(yīng)對(duì)未來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；發(fā)展趨勢(shì)；思考

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2018）021-0365-02

引言

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不僅關(guān)系著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也關(guān)系著廣大人民的切身利益，更是成為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐。當(dāng)然，房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，也帶來了一些負(fù)面的影響，更是引發(fā)了一系列的問題，其發(fā)展現(xiàn)狀更是喜憂參半。

一、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)高漲

具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）房地產(chǎn)總投資不斷上漲

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總體上呈現(xiàn)出上漲趨勢(shì)，尤其是總投資額的上漲趨勢(shì)最為明顯，其居高不下的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，必然會(huì)帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，不斷攀升的土地采購價(jià)格、房地產(chǎn)商之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)，都是房地產(chǎn)總投資不斷上漲的具體表現(xiàn)。

（2）非理性的房地產(chǎn)資本市場(chǎng)投入

在居民消費(fèi)水平持續(xù)走低、投資渠道不多的市場(chǎng)條件下，大量資本投入房地產(chǎn)行業(yè)，勢(shì)必會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，也必將會(huì)拉動(dòng)內(nèi)需，極大推動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展。但是，追逐利潤(rùn)是這些資本積極涌入房地產(chǎn)行業(yè)的最大目的，這將會(huì)抬高房?jī)r(jià)，造成房地產(chǎn)泡沫，不斷加大城市住房資產(chǎn)價(jià)值在居民家庭財(cái)富中的比重，而居民家庭投資及收入很大一部分來自于房地產(chǎn)投資所得，即房子是用來炒的。這與中央的精神“房子是用來住的”相背離。

（3）房地產(chǎn)銷售處于高位狀態(tài)

隨著國(guó)家對(duì)土地政策的調(diào)整，由嚴(yán)格控制到寬松，加上城鄉(xiāng)居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求不斷釋放，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售呈現(xiàn)回暖跡象，處于高位狀態(tài)，且呈不斷增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

（4）房地產(chǎn)土地購置面積大幅上升

回暖的房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)，極大刺激了各路資本紛紛投資房地產(chǎn)行業(yè)，房子越蓋越多，面積也越來越大，迎來了發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的良好轉(zhuǎn)機(jī)。復(fù)蘇、回暖后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，在很大程度上提升了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度，增強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)有更多的資金投入建設(shè)用地的購置，購地步伐加快，購地面積大幅上升。同時(shí)，各個(gè)地方政府或者官員為了提高自己政績(jī)，而大肆的出售土地，共同促使土地交易市場(chǎng)非?；鸨鞯亍暗赝酢鳖l出。

2.過快上漲的房?jī)r(jià)導(dǎo)致價(jià)格泡沫風(fēng)險(xiǎn)加劇

目前，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資回報(bào)率高、發(fā)展快速，房地產(chǎn)行業(yè)成為各路資本的香餑餑，吸引大量的社會(huì)閑散資金投資房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度過快，投資增幅過高，出現(xiàn)“過熱”的苗頭。居民購買房子，不再是出于居住的需要，而是作為一種投資手段，產(chǎn)生了大量的炒房現(xiàn)象。房子還是原來的房子，價(jià)值并沒有增加，卻在幾經(jīng)轉(zhuǎn)手后導(dǎo)致房子價(jià)格大幅上升，房子的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了其相對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，也大大超過了其本該應(yīng)有的價(jià)值。這是一種虛假的增值，是房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“價(jià)格泡沫”的具體體現(xiàn)?！皟r(jià)格泡沫”問題的存在，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展造成了極大的影響，也深刻地影響我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，投資房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)面臨著極大的風(fēng)險(xiǎn)。

3.房地產(chǎn)空置數(shù)量加大

當(dāng)前，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)重誤判居民對(duì)住宅的需求數(shù)量以及居民對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)的承受能力，過度進(jìn)行開發(fā)，導(dǎo)致房產(chǎn)供大于求，住宅數(shù)量的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)超過城鄉(xiāng)居民生活水平的增長(zhǎng)速度，房子蓋好了，老百姓卻買不起，最后導(dǎo)致房子賣不出去，空置在那里或被投資商拿去炒了。與此同時(shí)，由于有巨額利潤(rùn)的吸引，大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涌入房地產(chǎn)行業(yè)，競(jìng)相蓋樓，其中必然會(huì)有一些黑心企業(yè)，要么是資質(zhì)不夠，要么是資金不雄厚，要么是水平太低，導(dǎo)致改出來的房子出現(xiàn)嚴(yán)重的質(zhì)量問題，問題房、爛尾樓等現(xiàn)象層出不窮，導(dǎo)致大量的房子銷售不出去。此外，由于房地產(chǎn)商過度追求經(jīng)濟(jì)利益，忽視了周圍環(huán)境的自然條件以及居民的生活特點(diǎn)等，在規(guī)劃上與外部環(huán)境不相符，地理位置偏僻等，在設(shè)計(jì)上則缺乏特色，功能不健全等等，在局部區(qū)域上會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)空置的房地產(chǎn)，嚴(yán)重浪費(fèi)了寶貴的城市土地資源，更加劇了城市土地資源的供求緊張。

4.區(qū)域間房地產(chǎn)發(fā)展的差異明顯

在我國(guó)，區(qū)域間房地產(chǎn)發(fā)展的差異明顯，首先，區(qū)域間房地產(chǎn)發(fā)展最明顯的差異就是房?jī)r(jià)問題，北上廣深等一線城市的房?jī)r(jià)居高不下，“北漂”、“蝸居”等現(xiàn)象在一線城市頻出不窮；全國(guó)各省會(huì)城市間的房?jī)r(jià)也千秋百態(tài)，區(qū)域性的差異非常明顯；而一線城市的房?jī)r(jià)與三、四線城市的相比，更是天地的差別。其次，區(qū)域間房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也非常不平衡。相較于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人均收入水平較高的東部，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的中西部的房?jī)r(jià)明顯低于東部，在中西部開發(fā)房地產(chǎn)的利潤(rùn)相較于東部而言就比較薄，所以，越是發(fā)達(dá)的地區(qū)，房地產(chǎn)的開發(fā)就越紅火，越是貧窮的地方房地產(chǎn)市場(chǎng)就越凋零，導(dǎo)致越是發(fā)達(dá)的地區(qū)，就越是遭到過度開發(fā)，而越是貧窮的地區(qū)，越是應(yīng)該開發(fā)的地區(qū)越是受到冷落，最終導(dǎo)致東西部地區(qū)發(fā)展不均衡，貧富分化嚴(yán)重，不利于全國(guó)的統(tǒng)一進(jìn)步和繁榮。

5.房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系出現(xiàn)變化

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在不同的發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系也呈現(xiàn)出不同的時(shí)代特點(diǎn)。在發(fā)展的初級(jí)階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展主要靠政府主導(dǎo)，由政府籌措資金進(jìn)行建設(shè)，由政府給居民分配，由政府進(jìn)行管理等等，該階段是以滿足居民的住房需求、保證居民的基本生活作為政府開發(fā)房地產(chǎn)的主要目的，這一階段開發(fā)房地產(chǎn)優(yōu)先保障的是住房數(shù)量。隨后，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，居民的收入不斷增長(zhǎng)，其對(duì)住房的要求也越來越高，由注重?cái)?shù)量到開始注重質(zhì)量，居民對(duì)住房的需求表現(xiàn)出不同的層次需求，有些只考慮基本的居住，有些要考慮生活配套的完善和便利，居民對(duì)住宅的需求呈現(xiàn)多樣化。在加上市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用，逐步形成了市場(chǎng)主導(dǎo)型的房地產(chǎn)市場(chǎng)。這一階段，普通居民的住房主要通過市場(chǎng)來解決，而政府的主要精力將投入到解決中低收入家庭的住房問題上，即保障房的建設(shè)和管理，通過大力發(fā)展保障房，來保障和改善中低收入家庭的住房問題，使他們充分享受到改革開放帶來的成果。

6.房地產(chǎn)規(guī)劃布局不合理

隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不斷深入發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著很多嚴(yán)峻的問題，其中最為重要的問題是規(guī)劃問題，主要表現(xiàn)在：

（1）由于政府部門出于招商引資的考慮，出讓城鎮(zhèn)土地使用權(quán)，出讓土地的面積、規(guī)模、時(shí)機(jī)等均由政府部門決定，完全違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律；

（2）生態(tài)環(huán)境遭到破壞。在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下，很多房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目建設(shè)過程中不考慮周邊的自然條件和生態(tài)環(huán)境，肆意破壞綠地和植被，任意調(diào)高容積率，使得住宅小區(qū)的人口密度過大，人均公共資源減少，在緊張的土地上容納過多的居住人口，很多自然風(fēng)光遭到嚴(yán)重的污染和破壞，導(dǎo)致市區(qū)污染加劇，空氣條件變差，造成城市用地的進(jìn)一步緊張，居民的生活質(zhì)量大大降低，老百姓的獲得感和幸福感大為減少。

（3）文化建設(shè)重視不夠。中華文化豐富多彩，每個(gè)地區(qū)、每個(gè)民族和每個(gè)區(qū)域都有各具特色的民族文化和地域文化，各地區(qū)文化色彩特色鮮明，具有各自的風(fēng)采和韻味。但在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，為了節(jié)約成本，為了追求建設(shè)速度，開發(fā)商往往會(huì)忽略對(duì)當(dāng)?shù)孛褡逄卣?、城市特點(diǎn)、生活風(fēng)俗以及地域文化的考量，使得開發(fā)出來的項(xiàng)目千篇一律，充滿了商業(yè)氣息，毫無體現(xiàn)當(dāng)?shù)氐奈幕滋N(yùn)和色彩。

（4）資源浪費(fèi)嚴(yán)重。我國(guó)人口不僅眾多而且密集，為追求經(jīng)濟(jì)利益，大量土地資源、水資源、花草樹木等資源被過度消耗。當(dāng)前，我國(guó)粗放型的房地產(chǎn)發(fā)展模式，確實(shí)存在著嚴(yán)重浪費(fèi)資源，自然資源被過度開發(fā)，沒有合理利用空間資源，資源利用率低，惡性循環(huán)等問題，所有這些問題都將會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

二、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于成熟

在不久的將來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，各方人士對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)和了解也會(huì)越深刻。屆時(shí)，政府出臺(tái)的各種指導(dǎo)政策、調(diào)控措施將會(huì)更加精準(zhǔn)，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所起的效果將會(huì)更加理性、長(zhǎng)效、持續(xù)和積極；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資房地產(chǎn)更加理性，其建設(shè)房子的目的更加明確，也更加合理；而居民購買房產(chǎn)的行為也趨于理性、成熟，深刻把握中央“房子是用來住的，不是用來炒的”的精神實(shí)質(zhì)，購買房子的主要目的就是為了居住。所有這些理性行為，都會(huì)促使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)積極進(jìn)行自我調(diào)整，向著越來越理性和成熟的方向發(fā)展，最終形成一個(gè)健康、成熟、穩(wěn)定和良性的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2.房?jī)r(jià)趨于合理

影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素之一是房?jī)r(jià)，相對(duì)穩(wěn)定、合理的房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的標(biāo)志之一。過去多年快速、不理性增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，不僅極大地影響老百姓的正常生活，也對(duì)整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重要的影響。在我國(guó)，老百姓都比較重視“家”的文化，“家”是每個(gè)人的根，有了家就有了根，就有了思念，就有了安全感，安居才能樂業(yè)，因此“家”在每個(gè)中國(guó)人的心中是一種思鄉(xiāng)的情節(jié)，“家”對(duì)每一個(gè)中國(guó)人而言有著重要的意義。對(duì)很多人而言，住房就代表了家，因此很多人都不惜一切代價(jià)要擁有自己的一套住房，因此，控制好房?jī)r(jià)，擁有一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定、合理的房?jī)r(jià)不僅是民心所向，更是政府的責(zé)任，相關(guān)職能部門會(huì)積極出臺(tái)相關(guān)政策和措施來調(diào)控房?jī)r(jià)，并且充分發(fā)揮市場(chǎng)的自主調(diào)節(jié)能力，使房?jī)r(jià)逐步與居民的收入水平相適應(yīng)，更趨于穩(wěn)定和合理。

3.房地產(chǎn)泡沫將逐步消失

由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷推出各種“組合拳”的宏觀調(diào)控政策，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)作用，目前已初見成效，具體表現(xiàn)在：過快上漲的房?jī)r(jià)得到了有效扼制，各地區(qū)的房?jī)r(jià)基本與當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨较噙m應(yīng)，部分地區(qū)出現(xiàn)拋售現(xiàn)象，掛牌及成交價(jià)格逐步回落，個(gè)別地區(qū)還出現(xiàn)成交量的負(fù)增長(zhǎng)，買賣雙方都更加理性，這些僅僅只是個(gè)開始，隨著國(guó)家各種宏觀調(diào)控政策的持續(xù)、深入影響，原有的房地產(chǎn)泡沫將被有效控制，并呈緩慢下降趨勢(shì)，最終將逐步消失掉。

4.房地產(chǎn)建設(shè)將更加注重品質(zhì)、宜居

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，居民收入水平的不斷提高，居民對(duì)住房的需求不僅是要有房住，而且要住得舒服、便利。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)將從保障性住房向改善型住房轉(zhuǎn)變，居民不僅要求房子面積要大，裝修要豪華，他們更關(guān)注房子的質(zhì)量，小區(qū)的各種配套設(shè)施，居住區(qū)域的市政設(shè)施等是否健全，更加關(guān)注入住后的物業(yè)服務(wù)以及是否具有升值空間等。做房子就是做服務(wù)，賣房子就是賣服務(wù)，因此，宜居、安居、樂居不僅是居民追求的理想境界，更應(yīng)該是開發(fā)商追求的最高境界。

5.保障房建設(shè)將是重中之重

保障房是一種與商品房相對(duì)應(yīng)，由政府主導(dǎo)建設(shè)和管理，專門用于解決中低收入家庭住房問題的政策性房子，目前主要包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和公租房等，這是國(guó)家的一種惠民政策。隨著我國(guó)政府財(cái)力的增強(qiáng)，國(guó)家將有更多的財(cái)力來建立和完善以保障房為主的、多層次的、立體的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。因此，保障房的建設(shè)將是未來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重中之重，保障房將是房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的主體，與商品房相比，保障房在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的占比將逐步提升，保障房建設(shè)也是未來各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)角逐的主戰(zhàn)場(chǎng)，更是各級(jí)政府的政治任務(wù)。

目前，我國(guó)的保障房制度剛剛起步，在執(zhí)行過程中還存在不少的問題，比如：保障房建設(shè)資金籌措困難、項(xiàng)目選址偏僻、房子設(shè)計(jì)不合理、學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、商業(yè)設(shè)施、圖書館等居住環(huán)境配套設(shè)施的完善、周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施的完善等等，而保障房管理中面臨最重要的問題是保障房的分配不公平和退出機(jī)制問題。由于保障房屬于政策性住房，價(jià)格比較便宜，加上我國(guó)相關(guān)的制度還不夠完善，就會(huì)給部分貪圖私利的人鉆了制度的空子，導(dǎo)致部分保障對(duì)象弄虛作假、申報(bào)不實(shí)，造成該得的不得，不該得的卻得了，甚至該退的不退等現(xiàn)象的產(chǎn)生，引起更大的社會(huì)分配不公，有違保障房的建設(shè)初衷。

因此，未來政府將投入更多的物力、財(cái)力和人力進(jìn)行保障房的建設(shè)和管理，并逐步擴(kuò)大保障對(duì)象的范圍，讓居者有其屋，真正把這項(xiàng)惠民政策落到實(shí)處，讓老百姓真正享受到中央好政策帶來的好處，分享國(guó)家改革開放帶來的成果。

6.國(guó)家調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力

由于過熱的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不僅阻礙房地產(chǎn)行業(yè)自身的健康有序發(fā)展，還會(huì)影響整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活的正常穩(wěn)定開展。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的了解越深入，對(duì)其的認(rèn)知也會(huì)更全面、更成熟，出臺(tái)的各種宏觀調(diào)控措施也會(huì)更精準(zhǔn)、更有效，所發(fā)揮的效果更持久。因此，國(guó)家會(huì)通過限購、限價(jià)和限貸等“組合拳”政策，并在房地產(chǎn)市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)的引領(lǐng)下，慢慢走向一條節(jié)約資源和環(huán)境、健康、穩(wěn)步的良好發(fā)展道路。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著非常重要的作用，對(duì)于社會(huì)民生、國(guó)民經(jīng)濟(jì)都是十分必要的。因此，相關(guān)部門要采取切實(shí)有效的措施和制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行保護(hù)和調(diào)節(jié)，克服其發(fā)展現(xiàn)狀中存在的不足之處，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能有一個(gè)健康、理性的發(fā)展趨勢(shì)。