淺析成都房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)及投資思路

楊雨桐 彭先科 羅婧

摘要：成都房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展到市場(chǎng)化階段，從成都房產(chǎn)價(jià)格分析，成都目前整體是穩(wěn)步上漲的節(jié)奏，作為投資的房產(chǎn)要把握選擇交通好，位置好，有學(xué)區(qū)、環(huán)境優(yōu)等幾個(gè)特點(diǎn)。成都作為增長(zhǎng)階段的城市代表之一，在未來(lái)，成都將成為房地產(chǎn)租戶、投資者和開發(fā)商關(guān)注的焦點(diǎn)城市之一。

關(guān)鍵詞：成都；房地產(chǎn)；發(fā)展

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2018）021-0498-01

“九天開出一成都，萬(wàn)戶千門入畫圖”，成都從歷史深處走來(lái)，凝練出魅力獨(dú)特的城市特質(zhì)。黨的十八以來(lái)，黨中央國(guó)務(wù)院先后賦予成都全面創(chuàng)新改革試驗(yàn)區(qū)、內(nèi)陸自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)、國(guó)家級(jí)天府新區(qū)等多重戰(zhàn)略機(jī)遇，成就了成都快速崛起的勢(shì)與場(chǎng)。

一、成都房地產(chǎn)狀況

經(jīng)過(guò)30多年的發(fā)展，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)也經(jīng)歷了從無(wú)到有、從小到大，從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)福利分房發(fā)展到成熟的市場(chǎng)化階段，成都形成了具有鮮明特點(diǎn)的開發(fā)格局和產(chǎn)品形態(tài)，房產(chǎn)市場(chǎng)的地位日益提升。

2017年，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量較2017年同期總體回落。2017年主城區(qū)新建商品房成交量為88728套，與2017年同期比較減少16.48%；成交面積為871.90萬(wàn)平方米，同期比較減少15.55%。

2016年3月底，二套房首付下調(diào)政策及二手房營(yíng)業(yè)稅“五改二”政策相繼出爐，力度之大在意料之外。對(duì)比過(guò)去3年，房地產(chǎn)業(yè)正迎來(lái)一個(gè)相對(duì)看好的政策環(huán)境和輿論環(huán)境，此輪政策的出臺(tái)，對(duì)改善性需求的利好尤為明顯。

2016年上半年的成都樓市，可以用“穩(wěn)中求升，信心恢復(fù)”來(lái)總結(jié)。從年初的銷售慘淡，到5月份開始的回暖，成都樓市在商品房新增供應(yīng)量和實(shí)際市場(chǎng)成交量基本平衡的情況下，逐漸打開了市場(chǎng)回暖的局面。

二、成都房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)

成都中心城區(qū)包括11個(gè)區(qū)，傳統(tǒng)的老城區(qū)有5個(gè)，即第一圈層包括金牛區(qū)、成華區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、武侯區(qū)。后來(lái)，成立了高新區(qū)和天府新區(qū)，均屬于經(jīng)濟(jì)區(qū)而非行政區(qū)，但房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)依然把高新區(qū)納入了主城區(qū)。2017年7月份，第二圈層新都、郫都、龍泉驛、溫江、雙流和青白江以及高新區(qū)和天府新區(qū)兩個(gè)特區(qū)均被納入到中心城區(qū)。中心城區(qū)里只有青白江區(qū)不限購(gòu)，此外，其余的縣市也不限購(gòu)。

高新區(qū)金融城，是成都房?jī)r(jià)最高的片區(qū)，截至2017年9月22日，成交總價(jià)717萬(wàn)，單價(jià)3.5萬(wàn)/平米。此輪行情啟動(dòng)到目前，已經(jīng)上漲1.18倍，而去年調(diào)控以來(lái)到目前，上漲了40%。

錦江區(qū)，截至2017年9月26日，成交總價(jià)412萬(wàn)，2.7萬(wàn)/平米，同戶型，去年9月6日，成交218萬(wàn)，單價(jià)1.56萬(wàn)/平米，2016年1月份也是1.5萬(wàn)左右的價(jià)格。

2018年由于限價(jià)原因，預(yù)計(jì)成都的新房入市量會(huì)減少。去年拿地較貴的樓盤，也會(huì)受限價(jià)影響，因?yàn)槌杀靖?，開盤幾乎不賺錢，甚至倒貼，所以今年幾乎都不會(huì)開盤。二手房雖然受搖號(hào)影響，但是區(qū)域房?jī)r(jià)格已經(jīng)深入人心，二手房?jī)r(jià)格應(yīng)該不會(huì)下降。這種情緒主要源于2016年、2017年房?jī)r(jià)大漲影響。

2018年預(yù)計(jì)隨著落戶成都的人越來(lái)越多，購(gòu)房需求越來(lái)越大，新房的供應(yīng)量就很關(guān)鍵了，如果新房供應(yīng)量下降，搶房情緒會(huì)不斷高漲，二手房房?jī)r(jià)會(huì)有一波小幅度的上漲，接著新房的價(jià)格會(huì)隨著時(shí)間不斷接近二手房的價(jià)格，靜觀這幾個(gè)月新房的搖號(hào)價(jià)格來(lái)看，雖然總體價(jià)格不高，但價(jià)格都是在往上揚(yáng)。

目前成都和重慶都是西部明星城市，而且都是大家看漲的城市。現(xiàn)在均價(jià)也不高，所以整體來(lái)看就是穩(wěn)步上漲的節(jié)奏。

三、成都房地產(chǎn)具體投資思路

從供應(yīng)和需求考慮目前市場(chǎng)的需求正在往改善型住宅偏，比較符合題主目前的投資需求。而且改善型住宅一般品質(zhì)較高，保值能力強(qiáng)?？紤]目前成都的情況，今年房?jī)r(jià)是穩(wěn)中求進(jìn)的狀態(tài)，就是比較穩(wěn)定，可能有上漲空間，還是適合投資的。

將買房作為剛需的居民：有預(yù)算的居民可以隨時(shí)開始準(zhǔn)備了，剛需的房子是遲早都要買的，并且剛需的住房漲再多也套不了現(xiàn)，跌再多也還是要住?，F(xiàn)在剛需的居民需要做的就是根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)買相應(yīng)的住房，當(dāng)購(gòu)買到相應(yīng)住房后，就應(yīng)該再努力工作賺錢還清貸款，之后再盡力改善住房條件。

將買房作為投資的居民：將買房作為投資要的就是收益回報(bào)，并且不能影響現(xiàn)在的生活。這兩點(diǎn)是買房的時(shí)候需要注意的。

首先為取得回報(bào)需要做：最終決定投資的房產(chǎn)如果有交通好，位置好，有學(xué)區(qū)，環(huán)境優(yōu)這幾個(gè)有點(diǎn)，便可以作為優(yōu)質(zhì)的投資對(duì)象。但是要投資這種首先就是高投入，只要涉及到投資首先就要規(guī)避過(guò)高資金占用率。

具體方案如下：1.交通：選擇離地鐵站1-2KM的房源。2.不選城區(qū)的房子在繞城附近選。3.能選學(xué)區(qū)房盡量選學(xué)區(qū)房。4.盡量不選性價(jià)比低的大開發(fā)商。5.最好選擇商品房。

四、結(jié)語(yǔ)

成都作為西南的核心城市，“新特區(qū)”的獲批，近年來(lái)城市規(guī)劃改造，經(jīng)濟(jì)的繁榮，影響力的增強(qiáng)，都使其發(fā)展前景十分廣闊。而城市的輻射力帶來(lái)大批外來(lái)客，隨著環(huán)境的不斷改善，越來(lái)越多的人選擇常住成都，住房作為第一需求也直接帶動(dòng)了城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?？傮w上看，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展大勢(shì)并未改變，市場(chǎng)發(fā)展必將更為健康。

成都代表了處于增長(zhǎng)階段的城市，在這些城市中，國(guó)內(nèi)外銀行、制造廠商、零售商和酒店集團(tuán)的相繼入駐，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng)造了強(qiáng)勁的需求?？v觀辦公樓市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)、物流市場(chǎng)、商鋪市場(chǎng)四大領(lǐng)域，成都均進(jìn)入了最具潛力城市的前列。成都將成為中國(guó)未來(lái)十年房地產(chǎn)租戶、投資者和開發(fā)商關(guān)注的焦點(diǎn)城市之一。