M房地產(chǎn)企業(yè)全周期稅務籌劃案例探析

盧二團

摘要：本文通過對房地產(chǎn)企業(yè)不同業(yè)態(tài)之間，開展全周期納稅籌劃，分析不同模式之間稅收差異，提出可供借鑒的模式，為房地產(chǎn)企業(yè)全周期多業(yè)態(tài)稅務籌劃提供參考。

關鍵詞：房地產(chǎn)；全周期；稅務籌劃

中圖分類號：F235.91 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2018）021-0178-02

稅收作為企業(yè)的一項經(jīng)營成本，與企業(yè)利潤密切相關的。合理、有效地控制稅收支出，取得利潤最大化是每一企業(yè)的經(jīng)營目標。通過納稅籌劃，將稅收作為重要的前置成本在經(jīng)營決策前加以考慮，合理合法地減輕企業(yè)的稅收負擔正是房地產(chǎn)企業(yè)這類稅負較重的企業(yè)實現(xiàn)利益最大化的最佳選擇。

M房地產(chǎn)公司以招拍掛方式成功取得一塊位于小鎮(zhèn)核心區(qū)域的土地，用于開發(fā)房地產(chǎn)項目。項目規(guī)劃建設15棟樓，其中：寫字樓2棟，公寓7棟，普通住宅4棟，購物中心1棟，商務酒店1棟。其中，寫字樓1棟出售、1棟出租；公寓及普通住宅均出售，購物中心采取售后回租的方式，商務酒店直接以M公司的子公司N公司組建，命名為N酒店公司。本文通過對M公司全周期稅收籌劃實例的分析，旨在幫助更多房地產(chǎn)企業(yè)理清納稅籌劃的方向和基本思路。

一、項目準備階段稅務籌劃

1.住宅項目土地增值稅納稅籌劃

M公司按照不同業(yè)態(tài)的成本對象將成本分類，并按照項目落成后的銷售價格等計算成本數(shù)據(jù)，同時密切關注總體稅負拐點的出現(xiàn)，適時調(diào)整投資順序，從而改變增值額。2017年底，綜合購物廣場項目建設階段順利完工，土地增值稅的具體計算過程見下表。

為整體提升綜合購物廣場的內(nèi)部設施，同時符合免征土地增值稅稅收優(yōu)惠政策，M公司決定后續(xù)再投資4500萬元，此時的稅項計算見下表。

從上述兩種方案納稅情況的對比可以看出，雖然針對住宅項目收入未增加，單整體投入的內(nèi)設資金，可以使企業(yè)通過充分利用“免稅臨界點”這一稅收優(yōu)惠政策，合理增加了可扣除項目，實現(xiàn)了企業(yè)減低稅負的目標，同時有助于提升項目的整體競爭實力，便于公寓、購物中心等的品牌打造、獲取競爭中的價格優(yōu)勢。

2.N酒店項目土地增值稅納稅籌劃

對N酒店的開發(fā)，因為其作為一個獨立子公司，項目竣工會進行單獨核算。N酒店開發(fā)有兩種基本模式：一是先用土地作為投資資產(chǎn)，土地成本均按建筑面積分攤，后由N酒店再建設，即只涉及轉(zhuǎn)讓土地環(huán)節(jié)產(chǎn)生評估增值問題；二是將綜合購物廣場項目整體建成，竣工之后銷售給N酒店作為自持物業(yè)進行經(jīng)營管理，較第一種開發(fā)模式，后者產(chǎn)生開發(fā)環(huán)節(jié)增值額問題。兩種開發(fā)模式實際應納稅款如下。

通過對比可知，方案一比方案二整體稅負率更低，更有利于企業(yè)節(jié)約稅收成本，同時提供了更有利的利潤空間，更有利于企業(yè)經(jīng)營目標達成。

二、銷售階段實行分類定價稅務籌劃

實際業(yè)務中往往需要企業(yè)根據(jù)不同成本對象實行差別的定價制度及銷售策略，才能更好地達成企業(yè)的經(jīng)營目標。M公司針對其中一棟寫字樓項目適合出租經(jīng)營這一特點，考慮這部分資產(chǎn)盈利模式，適時推出售后回租的銷售模式，并在銷售合同中明確約定每年支付房屋售價作為租金。這樣一來，既可在后續(xù)的經(jīng)營中獲得長久收益，又可規(guī)避長期持有該不動產(chǎn)帶來的資金壓力和持有期間的稅務成本。通過售后回租方式與直接銷售方式的納稅對比，我們可以很直觀的看出兩種銷售模式對企業(yè)稅負影響的巨大差異。寫字樓銷售出去之后M公司將其回租，每年支付房屋售價的8%作為租金，且企業(yè)資金量充沛，有充足的資金支持現(xiàn)有的項目建設及各項周轉(zhuǎn)。

三、持有階段稅務籌劃

1.改變租金結構

M公司可以把租金結構調(diào)整為不同形式的費用組合，例如房租、管理費等。這樣M公司就不單單是向客戶提供房屋而已，還提供了后續(xù)的相關服務，并保證整個中心處于穩(wěn)定的運營狀態(tài)。房租和管理費在計稅方面存在很大區(qū)別，稅率完全不同，這樣就為公司提供了進行稅務籌劃的機會，借助這種方式能夠有效減輕公司的整體稅負。

2.出租與自營擇優(yōu)選擇

M公司在保證自身穩(wěn)定現(xiàn)金流充足的前提下，僅考慮各種經(jīng)營模式下稅負問題，并詳細考察小鎮(zhèn)同類租用房屋租金的支付情況。擬定按房屋價值的8%作為年租金的收費標準。

通過對自持購物中心經(jīng)營與整體出租房產(chǎn)稅差異分析可得出，整體出租稅負更低，同時，自營需要更多的人力和其他資源。而整體出租既在企業(yè)經(jīng)營范圍允許的情況下，并發(fā)展多元化經(jīng)營，有效化解了各類經(jīng)營風險。同時，從納稅角度，實行出租與自營擇優(yōu)選擇的模式。M公司把購物中心對外出租出去，可獲得穩(wěn)定的租金收益來補計經(jīng)營所必須的現(xiàn)金流。

四、M公司納稅籌劃啟示

通過對M公司全周期納稅籌劃的深入探討，使我們深刻意識到，在稅收籌劃的過程中應根據(jù)實際情況靈活運用各項稅收政策籌劃的空間，要充分研讀政策，準確把握政策細節(jié)。納稅籌劃有助于實現(xiàn)財務利益最大化，提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平，有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構、實現(xiàn)資源的合理配置。并且從長遠角度，能促進整體產(chǎn)業(yè)布局的合理化，提高市場占有率，進一步推動國民經(jīng)濟的發(fā)展。