淺析中國房價(jià)與居民收入的關(guān)系

陳燁

摘要：房價(jià)自房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，就一直是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)，房價(jià)與居民收入的關(guān)系是衡量房價(jià)高低，居民購買力和居民生活水平的要素。本文將采用近幾年中國房價(jià)與居民收入相關(guān)數(shù)據(jù)，設(shè)計(jì)問卷調(diào)查，分析中國房價(jià)現(xiàn)狀與影響房價(jià)的因素，探究居民收入的影響因素，根據(jù)房價(jià)收入比的數(shù)據(jù)分析房價(jià)高漲的原因，研究房價(jià)與居民收入的關(guān)系。結(jié)果表明，中國房價(jià)高漲在一定程度上與居民收入差距、城鄉(xiāng)差距有關(guān)，并且房價(jià)的穩(wěn)定健康發(fā)展是提高居民生活水平的前提。

關(guān)鍵詞：房價(jià)收入比；居民收入；城鄉(xiāng)差異；生活水平

中圖分類號(hào)：F293.31 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2018）021-0007-02

一、引言

住房問題一直是中國社會(huì)上最重要的民生問題之一。房價(jià)的變化對中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨向起著重要作用。近幾年來，中國房價(jià)一路高漲，北京上海廣州等一線城市平均房價(jià)達(dá)四萬多，住房難等問題突出。而居民收入的增幅如果過低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房價(jià)的漲幅，可能會(huì)造成房地產(chǎn)的泡沫化與中國GDP增長的虛假化。房價(jià)收入比是判斷居民購買力與生活水平的重要因素，除了房價(jià)收入比，房價(jià)與居民收入還有許多不同關(guān)系，而研究房價(jià)與居民收入之間的關(guān)系對探究居民生活水平，判斷中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢與探究房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向起到一定作用，并對中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀有一定了解。因此，本文采用近幾年中國房價(jià)與居民收入相關(guān)數(shù)據(jù)，以此分析房價(jià)近幾年的變化趨勢，從而了解國內(nèi)房價(jià)現(xiàn)狀與居民生活水平，分析居民收入的影響因素，探求房價(jià)與居民收入之間的共性與差異，分析原因，尋求解決方案。

二、中國房價(jià)現(xiàn)狀與影響因素分析

1.中國房價(jià)整體現(xiàn)狀分析

目前來說，國內(nèi)學(xué)者一般認(rèn)為現(xiàn)今房價(jià)高居不下，房價(jià)變化呈一路上漲的趨勢，根據(jù)齊家網(wǎng)發(fā)布的2001年到2016年中國均房價(jià)走勢圖，可以發(fā)現(xiàn)，中國房價(jià)呈一路上升的態(tài)勢，在2016年房價(jià)便達(dá)到大約6800元/平方，與2001年的1000元/平方相比，翻了六七倍，十幾年間房價(jià)攀升的速度相當(dāng)快，而根據(jù)房價(jià)變化的趨勢，房價(jià)未來的走勢或許也會(huì)持續(xù)上漲。而房價(jià)高低標(biāo)準(zhǔn)實(shí)在難以界定，按照國際上的標(biāo)準(zhǔn)，一般來說，會(huì)以房價(jià)收入比作為指標(biāo)。但是，房價(jià)收入比只是其中一個(gè)用以衡量的指標(biāo)，并不能完全顯示出房價(jià)高低與居民對房產(chǎn)的購買能力，因此，本文僅以房價(jià)收入比作為基礎(chǔ)，研究中國房價(jià)的大致現(xiàn)狀，分析原因。

2.中國部分城市房價(jià)與居民收入調(diào)查分析

根據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的2017年4月全國各省會(huì)城市房價(jià)排行榜中的數(shù)據(jù)，可以看出北京上海等的一線城市房價(jià)相對較高，北京房價(jià)最高達(dá)67951元/平方，且與其他城市房價(jià)差距較大。環(huán)比上月，整體而言房價(jià)上漲，北京漲幅最大，為6.7%。房價(jià)范圍為四千到六七萬左右，房價(jià)在不同省市差異相當(dāng)大。

而從區(qū)域方面看，總體而言，南方地區(qū)的房價(jià)比北方的要高，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)的房價(jià)比欠發(fā)達(dá)地區(qū)高。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)漲幅大，欠發(fā)達(dá)地區(qū)漲幅小甚至房價(jià)下降。

城鎮(zhèn)居民可支配年收入大約在兩萬到五萬的范圍內(nèi)，在一線城市的居民收入高，居民收入與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)呈一定的正相關(guān)關(guān)系。

結(jié)合以上分析可以看出，房價(jià)和居民收入都與城市規(guī)模，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度有關(guān)，并且從整體上看，房價(jià)越高的城市，收入也越高。由此看出，房價(jià)與收入大致呈正相關(guān)關(guān)系，且都受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響。

3.房價(jià)收入比及影響因素分析

房價(jià)收入比，以一般的標(biāo)準(zhǔn)來看，就是住房價(jià)格與城市居民家庭年收入的比例。一般來說，這種比例的較為合適的比值是在3-6倍之間。而從易居研究院所發(fā)布的2016年的數(shù)據(jù)來看，我們可以發(fā)現(xiàn)，超過半數(shù)的城市的房價(jià)收入比都偏離了合理區(qū)間，最高的深圳超過了35倍，北京上海廈門等的一線城市和中國東部沿海的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)房價(jià)收入比遠(yuǎn)高于合理范圍，而這些地區(qū)的房價(jià)收入比大致都呈上升態(tài)勢，深圳漲幅最高，達(dá)49.4%。

一般來說，房價(jià)收入比高于這一區(qū)間，就認(rèn)為其房價(jià)偏高，而在產(chǎn)業(yè)方面看，房地產(chǎn)可能存在泡沫，數(shù)值高出越多，就越可能存在泡沫，這對于房地產(chǎn)發(fā)展是不利的。那么，從理論方面上講，深圳北京上海等一線城市最可能存在泡沫。

以上是一般情況，影響房價(jià)收入比與房價(jià)的因素有很多，下面將分析原因。

關(guān)于許多城市房價(jià)收入比偏離合理區(qū)間，房價(jià)高漲，學(xué)者丁祖昱、李超，張超給出理由，整理如下：

（1）在我國房地產(chǎn)市場中，由于我國人口基數(shù)十分龐大，而這將導(dǎo)致居民對房產(chǎn)需求量巨大。而一直以來，人們有置業(yè)的傳統(tǒng)，因此房價(jià)收入比普遍偏高。

（2）東部沿海地區(qū)和一些一線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，多人口聚集，人均土地資源少，土地價(jià)格高。

（3）高校擴(kuò)招，令高素質(zhì)人口向大中城市加快集聚，就業(yè)壓力大，對房地產(chǎn)消費(fèi)需求大。

（4）二線城市整體房價(jià)水平略高，投資推動(dòng)部分城市房價(jià)收入比過高。

（5）大部分三線城市房地產(chǎn)市場由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較緩，還處于起步的階段，因而房價(jià)收入比相對合理。其中?？跒槁糜纬鞘?，房價(jià)收入比偏高。

為了更加方便探究真實(shí)原因，本文設(shè)計(jì)了一份問卷調(diào)查，以廣東省為例，在廣東省內(nèi)隨機(jī)抽樣300份，設(shè)計(jì)了居民對房價(jià)的態(tài)度是什么和居民認(rèn)為的房價(jià)高的原因等一系列問題。調(diào)查顯示，64%的居民認(rèn)為其所在地的房價(jià)過高，而71%的人認(rèn)為房價(jià)高的主要原因是炒房嚴(yán)重，其次是地價(jià)高，然后是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平導(dǎo)致的必然結(jié)果。

結(jié)合上面的分析，我們可以對中國房價(jià)的現(xiàn)狀有了大致的了解：

（1）近幾年中國房價(jià)呈上漲的趨勢，且房價(jià)過高。

（2）房價(jià)收入比在國內(nèi)有地區(qū)分異，一線城市過高，影響因素有地價(jià)、投資、居民購房需求、居民收入與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。

（3）居民對于房價(jià)現(xiàn)狀比較憂心，認(rèn)為投資房地產(chǎn)過熱是導(dǎo)致房價(jià)高的主要原因。

三、居民收入與影響因素分析

根據(jù)中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)公布的2016年1-6月居民人均可支配收入情況，可以看到，中國居民收入一直在增長，但是增長速度一直跟不上房價(jià)，造成了房價(jià)收入比逐年增大。

1.經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與城市化對居民收入影響分析

根據(jù)上文分析，居民收入與地區(qū)的繁榮程度有關(guān)。可以分析到，國家的GDP增長能在一定程度上反映中國產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。依據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，國家GDP一直在增長，且在2016年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值74.41萬億元，增速6.7%。這顯示出，中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)也得到了發(fā)展。產(chǎn)業(yè)發(fā)展，工資水平則會(huì)提高，就業(yè)崗位增多，居民收入也會(huì)增多。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對居民收入有正向的積極促進(jìn)的作用。

關(guān)于城市化，有一個(gè)定律可作參考，即“配第一克拉克定理”，其內(nèi)容是隨著居民收入水平的提高，勞動(dòng)力從第一產(chǎn)業(yè)移動(dòng)到第二產(chǎn)業(yè)，最后逐步轉(zhuǎn)到第三產(chǎn)業(yè)。城市化建設(shè)的不斷推進(jìn)促進(jìn)第二、三產(chǎn)業(yè)逐漸形成并走向成熟，城市建設(shè)對農(nóng)村工業(yè)原材料和勞動(dòng)力的需求增加，促進(jìn)了城市和農(nóng)村生產(chǎn)率水平的提高，生產(chǎn)率水平的提高又帶動(dòng)了城鄉(xiāng)居民收入水平的提高。因此，城市化水平對居民收入也具有正向促進(jìn)的作用。

2.城鄉(xiāng)居民收入差距因素分析

上文僅引用了城鎮(zhèn)居民的數(shù)據(jù)，未能完全反應(yīng)居民收入水平，此次根據(jù)中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)公布的2001年至2014年城鄉(xiāng)居民收入比變化情況，可以看到，城鄉(xiāng)居民收入差距雖然逐年縮小，但仍保持三倍的差距。有學(xué)者認(rèn)為，收入差距對城市居民收入水平具有正向作用，對農(nóng)村居民收入水平具有負(fù)向作用。我國廣大農(nóng)村地區(qū)的城市化建設(shè)相對落后，無法起到促進(jìn)居民增收的作用，同時(shí)在城市化建設(shè)進(jìn)程中又不可避免的出現(xiàn)城鄉(xiāng)居民收入差距拉大問題。當(dāng)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力遷移使得城市人口接近于最適合人口規(guī)模時(shí)，政府對城市部門基礎(chǔ)設(shè)施投資的強(qiáng)度就會(huì)不斷加大，以避免對經(jīng)濟(jì)增長起抑制作用。政府對城市建設(shè)的投入通常比農(nóng)村高得多，致使城市的發(fā)展環(huán)境更優(yōu)于農(nóng)村從而吸引更多的社會(huì)資本流入城市，一定程度上推動(dòng)了城市居民收入提高。然而農(nóng)村由于缺少勞動(dòng)力、機(jī)遇、平臺(tái)和資本造成了貧者更貧的局面。

從上面兩點(diǎn)我們就可以總結(jié)，影響居民收入的因素主要有總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，城市化程度以及城鄉(xiāng)居民收入差距，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市化對于居民收入有正向促進(jìn)作用，而農(nóng)村因?yàn)槌鞘谢ㄔO(shè)不完善，基礎(chǔ)設(shè)施不完備，導(dǎo)致更多勞動(dòng)力和資本流失，因而收入差距對城市居民收入水平具有正向作用，對農(nóng)村居民收入水平具有負(fù)向作用。

四、房價(jià)與居民收入關(guān)系研究分析

1.房價(jià)對居民收入作用分析

中國房價(jià)高漲，根據(jù)上文問卷調(diào)查中，投資者炒房是房價(jià)高漲的重要原因，投資者對于樓房的投資，會(huì)直接影響到樓市的價(jià)格，從而造成房地產(chǎn)市場的波動(dòng)，最終造成整個(gè)市場的波動(dòng)，對各個(gè)行業(yè)造成沖擊，對產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)造成影響，最后導(dǎo)致對居民收入的影響。

2.居民收入對房價(jià)作用分析

在居民中，高收入者更偏好高質(zhì)量，配套設(shè)施良好，地段好的樓房，而相對的，地段好的樓房地價(jià)高，房價(jià)高。而隨著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)增速的不斷提高，居民的收入不斷提高，更多的高收入者出現(xiàn)，良好的基礎(chǔ)設(shè)施與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平促使他們涌入大中城市，造成城市樓房需求大于供給，房價(jià)高漲。并且，高收入者因?yàn)橹Ц赌芰Ω?，除去一般的日常消費(fèi)，他們還可以進(jìn)行購房投資，最終可能造成房價(jià)上漲。

3.房價(jià)，居民收入與居民生活水平的關(guān)系

本文的問卷調(diào)查還設(shè)置了這樣一個(gè)問題：對于高房價(jià)，住房與生活水平到底應(yīng)該選擇哪一個(gè)？一半的答卷者都選擇了房子，生活水平慢慢再提高。顯示的結(jié)果表明，居民的購房意愿依舊十分強(qiáng)烈，愿意犧牲優(yōu)渥的生活水平換取房子。選擇先享受生活和選擇兩者兼得的人比重差不多，是選擇房子的人的一半。這反映多數(shù)人的購房能力跟不上房價(jià)及其上漲的速度，有能力兩者兼得的人不多。上文提到，中國房價(jià)收入比不合理，許多人未能有房子的支付能力，所以高房價(jià)可能會(huì)促使居民在不改變購房意愿的情況下，降低生活水平。

五、結(jié)語

本文通過對中國房價(jià)與居民收入的分析，探討了兩者之間的關(guān)系與影響因素，得出結(jié)論如下：

1.中國房價(jià)收入比嚴(yán)重偏離合理區(qū)間的重要原因是一線城市的聚集效應(yīng)。一線城市由于基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)良，就業(yè)崗位收入高吸引勞動(dòng)力造成房子供不應(yīng)求，致使房價(jià)上漲，這就需要當(dāng)?shù)卣畬Χ€城市以及鄉(xiāng)村加大基礎(chǔ)設(shè)施投資力度，并合理分布產(chǎn)業(yè)，吸引勞動(dòng)力回流，政府促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)增長的同時(shí)應(yīng)積極尋求有效手段縮小城鄉(xiāng)收入差距，特別是東部地區(qū)與中西部地區(qū)、城市與農(nóng)村的居民兩者之間的收入差距，要注意辨清和處理好城鄉(xiāng)居民收入差距與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。

2.房價(jià)高漲的重要原因是炒房過熱。政府對此已經(jīng)有限購限貸的措施出臺(tái)。這個(gè)措施在短期內(nèi)的確能夠抑制一些投機(jī)性購買者，從而抑制房價(jià)的上漲。但從長期看，這個(gè)措施只是稍微減弱了居民的購房需求，對房價(jià)上漲的大趨勢只有很小影響。從土地供應(yīng)人手也是抑制房價(jià)上漲的有效措施，合理規(guī)劃住房用地，產(chǎn)業(yè)分布均勻，教育資源分布平衡，這些政府也應(yīng)考慮。

3.房價(jià)對于居民生活水平有反作用。房價(jià)高間接影響到居民的收入水平，從而對居民的生活水平產(chǎn)生一定影響。所以假如要提高生活水平，就一定使房價(jià)穩(wěn)定下來，將房價(jià)收入比穩(wěn)定在合理區(qū)間內(nèi)，健康良好發(fā)展。