防范和化解房地產(chǎn)業(yè)金融風險分析

薛玉連

福建船政交通職業(yè)學院，福建 福州350001

2015年底，中央提出開展“供給側結構性改革”，以房地產(chǎn)去庫存為重點目標之一，拉開房地產(chǎn)業(yè)實施供給側結構性改革的序幕。兩年多來，政府圍繞“供給側結構性改革”這一調(diào)控思路，出臺了一系列的政策，改革成效初步顯現(xiàn)。然而，改革必然會對當前的房地產(chǎn)業(yè)結構造成一定的沖擊。作為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)與經(jīng)濟、金融的關系十分密切，識別房地產(chǎn)業(yè)供給側改革中蘊含的金融風險并及時采取適當?shù)拇胧?，守住金融風險底線，避免引發(fā)系統(tǒng)性和區(qū)域性風險顯得尤為重要。

一、我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

供給側結構性改革，以“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享”五大發(fā)展理念為引領，致力于完成“去庫存、去杠桿、去產(chǎn)能、補短板、降成本”五大任務。經(jīng)過兩年多的努力，我國房地產(chǎn)業(yè)供給側結構性改革取得了階段性成果，但改革依然任重道遠。

1.庫存總量趨減，去庫存壓力大。國家統(tǒng)計局《2017年經(jīng)濟運行穩(wěn)中向好、好于預期》顯示：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資109799億元，比上年增長7.0%；房屋新開工面積178654萬平方米，增長7.0%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積25508萬平方米，增長15.8%；全國商品房銷售面積169408萬平方米，增長7.7%；全國商品房銷售額133701億元，增長13.7%。12月末，全國商品房待售面積58923萬平方米，比上年末下降15.3%。從數(shù)據(jù)上看，雖然房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、銷售仍處于增長態(tài)勢，但較往年相比，房地產(chǎn)投資增速有所放緩，而且2017年來待售面積仍然較多，因此房地產(chǎn)業(yè)去庫存壓力仍然較大。整體而言，一二線城市去化效果較佳，三四線城市尤其是縣級城市的去庫存難度較大，特別是東北和中西部一些重工業(yè)城市，由于長期以來實體經(jīng)濟發(fā)展困難，導致人口外流、就業(yè)率下降，因此住房消費長期不振，要消化現(xiàn)有市場的庫存量還需要很長時間。

2.土地供應兩極分化，房地產(chǎn)成本不斷上升。一方面，北上廣深等熱點城市土地供應緊張，企業(yè)拿地和拆遷成本不斷升高，“地王”不斷出現(xiàn)，不僅抑制了住房的有效需求，也使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本攀升，利潤空間被壓縮，發(fā)展壓力巨大。2016年，由于土地成本上升，房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率為29.8%，同比下降1%；112家房地產(chǎn)企業(yè)平均凈利潤率為8.2%，同比下降0.1%。2017年，上市房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負債率高達79.3%，為房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)結構、促轉型、降成本以及提質增效等帶來困難。另一方面，雖然三四線城市的土地供應充足，但因為住房銷售困難，新開工面積難以增加。此外，以珠三角、京津冀、長三角等為代表的城市群，對房地產(chǎn)具有較強的聚集作用，也不利于中小城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

3.信貸杠桿率高，金融風險凸顯。新常態(tài)下，隨著國家實施寬松的貨幣政策，房地產(chǎn)金融市場隨之進入相對寬松的狀態(tài)，這已然導致房地產(chǎn)市場的信貸杠桿率過高。據(jù)央行統(tǒng)計，2017年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額32.2萬億元，同比增長20.9%，增速比上年末低6.1%，全年增加5.56萬億元，占同期各項貸款增量的41.1%。房產(chǎn)開發(fā)貸款余額7萬億元，同比增長21.7%，增速比上年末高9.5%。個人住房貸款余額21.9萬億元，同比增長22.2%。本外幣住戶貸款余額40.5萬億元，同比增長21.4%，增速比上年末低2.1%；全年增加7.1萬億元，同比多增8010億元。國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年我國的GDP是82.7萬億元，可以推算出，我國的家庭杠桿率至少達到了54.4%。個人購房高杠桿率和企業(yè)高負債率已然成為當前房地產(chǎn)業(yè)的顯著特征，倘若房地產(chǎn)市場價格下跌或者銷量持續(xù)下滑，將使我國金融體系面臨巨大的系統(tǒng)性和區(qū)域性金融風險。

二、房地產(chǎn)業(yè)面臨的金融風險

1.供給結構失衡易誘發(fā)風險。新常態(tài)下，解決當前我國房地產(chǎn)業(yè)困境的一個有效方法是加強房地產(chǎn)業(yè)的供給側結構性改革。通過減少政府干預，讓市場在資源配置中起決定性作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)增加市場的有效供給。政府作為“守夜人”應當為行業(yè)發(fā)展搭建好政策框架，營造良好的制度環(huán)境，為房地產(chǎn)業(yè)的健康協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展提供保障。為此，在推進房地產(chǎn)業(yè)供給側改革時，必須把握好尺度，綜合考慮多種因素，以防滋生新的風險。

2.去庫存方式潛藏風險。雖然寬松的宏觀調(diào)控政策在短期內(nèi)對去庫存的效果明顯，但潛藏的風險也較多。首先，“去庫存”政策的預期效應加大了宏觀調(diào)控“失靈”的風險?；谀壳拔覈?jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，投資者對“去庫存”政策過程中實施的一系列宏觀調(diào)控政策，很容易重新建立起關于政府“救市”和“托市”的預期，市場預期與政策預期疊加可能導致政策“失靈”，泡沫積累風險加大。因此，在防止因產(chǎn)業(yè)結構固化而干擾供給側結構性改革實施的同時，還要避免因貨幣超發(fā)而引發(fā)資產(chǎn)價格脫離實際的泡沫化趨勢。針對目前房地產(chǎn)市場冷熱不均的現(xiàn)狀，應高度警惕一二線城市房地產(chǎn)價格繼續(xù)攀升，避免出現(xiàn)新一輪泡沫膨脹現(xiàn)象。其次，“去庫存”方式本身蘊含風險。在“去庫存”目標的驅使下，政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控工具主要為下調(diào)公積金貸款利率、下調(diào)購房首付比例等相對寬松的信貸政策。在政策預期的影響下，購房者很容易“加杠桿”購房，從而導致一二線房價出現(xiàn)“非理性”上漲。隨著信貸杠桿率的不斷提高，金融風險也隨之加大。一是，出現(xiàn)“逆結構”調(diào)整趨勢，房地產(chǎn)市場分化加劇，一二線城市房地產(chǎn)價格泡沫加大，三四線城市房地產(chǎn)市場更加疲軟。二是，高信貸杠桿率將導致風險敞口不斷擴大。居民購房杠桿率和房地產(chǎn)企業(yè)負債率都已經(jīng)達到一定的高度，資源配置在過低的利率和過高的信貸杠桿率下被嚴重扭曲。在過去的十幾年里，房地產(chǎn)市場已經(jīng)積累的泡沫還未消化，大量的房屋囤積在投機者手里。一旦市場預期發(fā)生變化，在恐慌心理的作用下，會出現(xiàn)大量拋售房屋的現(xiàn)象?？焖傧碌姆績r如果難以支撐不斷擴大的高杠桿率，那么就很容易出現(xiàn)“多米諾骨牌”效應，銀行壞賬將急劇增加。

3.去杠桿風險不可小覷。加杠桿易，去杠桿難?？v然“去杠桿”能使房價下跌，但向下調(diào)控杠桿率同樣面臨風險。首先，在房地產(chǎn)投資資金中，來源于商業(yè)銀行的貸款資金比例過大。中國房地產(chǎn)市場研究報告顯示，2015年，在我國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中，國內(nèi)銀行貸款占15.51%，自籌資金占47.90%，其他資金占40.73%。此外，當前統(tǒng)計口徑下的“自籌資金”和“其他資金”主要由購房者的定金、預付款和個人按揭貸款三部分構成，而這類資金約60%來源于銀行貸款?？傮w而言，房地產(chǎn)投資資金中45%以上來自于銀行貸款，還有部分資金來源于民間融資。我國商業(yè)銀行的資產(chǎn)質量與房地產(chǎn)完全捆綁在一起。房地產(chǎn)業(yè)的去杠桿化不僅可能導致房地產(chǎn)業(yè)上游收縮，銷售端下滑，沖擊開發(fā)商的資金鏈條，壓低房地產(chǎn)業(yè)的增長速度，而且也可能減少商業(yè)銀行的利潤，導致商業(yè)銀行的不良貸款率急劇上升，甚至集體陷入資金不足的困境。其次，房地產(chǎn)市場與地方政府債務之間存在高度的關聯(lián)性，地方政府的負債可以說已成為房地產(chǎn)市場資金杠桿的延伸。地方政府預算內(nèi)外收入之和的很大一部分來自于土地出讓金收入，以及與房地產(chǎn)相關的稅費收入，部分省市甚至高達50%。地方政府劃撥的土地是地方投融資平臺的大部分資產(chǎn)，甚至是資本金。一旦房地產(chǎn)業(yè)增速下滑，政府財政收入也將隨之下降，財政收支將顯著惡化。如果地方政府債務問題與商業(yè)銀行不良貸款問題同時出現(xiàn)，中央財政也將受到嚴重影響。最后，作為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，其關聯(lián)的上、下游企業(yè)較多，對其他行業(yè)可能產(chǎn)生“蝴蝶效應”，導致其他行業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)、失業(yè)等問題。

三、化解房地產(chǎn)金融風險的對策

無論是“去庫存”還是“去杠桿”，都會增加金融市場波動的不確定性，加之金融市場天生的投機性和金融監(jiān)管體制不完善，使得我國金融市場風險不斷積聚，發(fā)生系統(tǒng)性和區(qū)域性金融風險的可能性加大。2018年中央經(jīng)濟工作會議再次指出防范與化解金融風險對于供給側結構性改革的重要性。房地產(chǎn)業(yè)在進行供給側改革時，也必須充分考慮金融風險的防范和化解問題。

1.實施差異化的信貸政策。首先，實行地域間的差異化政策。對于房地產(chǎn)去庫存過程中可能產(chǎn)生的“逆結構”調(diào)整趨勢，國家應根據(jù)各地的經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)庫存狀況因地制宜地出臺相應的貨幣政策、住房信貸政策，不宜采取普惠性的政策措施。一二線熱點城市要大力抑制投機炒房現(xiàn)象；對于三、四線城市而言，房地產(chǎn)政策應與當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展政策相配套，比如與鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略、城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略協(xié)調(diào)一致，以推動住宅庫存的有序消化，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康、有序發(fā)展。其次，實行個體差異化政策。個人貸款方面，要針對不同的購房需求（如首套、改善、投資、投機等）實施差異化的購房利率及首付比例。以相對較低的貸款利率和首付比支持首套以及改善性住房的需求，同時以較高的貸款利率和首付比適當?shù)匾种仆顿Y需求，嚴禁向投機性需求發(fā)放貸款。企業(yè)貸款方面，應根據(jù)企業(yè)所要開發(fā)的產(chǎn)品給予差異化的信貸支持，引導企業(yè)為市場提供有效的住房供給，特別是引導房地產(chǎn)企業(yè)增加租賃住房的供給，推動形成租售并舉的住房市場格局，進一步強化去庫存力度。

2.加快稅法體制改革。首先，對自住房與投資投機實施差異化的稅收政策。對自住消費型房產(chǎn)應免征或少征稅款，鼓勵和支持低收入群體的購房需求，降低其購買成本，盤活房地產(chǎn)存量。同時，加大對投資和投機性房產(chǎn)的征稅力度，增加房地產(chǎn)的投資投機成本，達到遏制投機的目的。其次，改革房地產(chǎn)稅制，適時開征房地產(chǎn)稅。開征房地產(chǎn)稅可以在一定程度上增加持有閑置或半閑置房地產(chǎn)業(yè)主的機會成本，有效遏制囤積多套住房的行為，使房地產(chǎn)供求關系符合可持續(xù)發(fā)展的要求。最后，加大對保障性住房的稅收優(yōu)惠力度，構建二元住房制度。加大保障性住房的稅收優(yōu)惠，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)增建廉租房、經(jīng)濟適用房等，減少房屋改建增建成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的去庫存積極性。

3.強化金融監(jiān)管，遏制房地產(chǎn)投機。金融機構應當加強監(jiān)管，對購房者的還款能力進行壓力測試，嚴厲打擊各種房地產(chǎn)投機套利活動，在控制居民購房者杠桿水平的同時，引導企業(yè)開展良性經(jīng)營活動。強化對參與金融業(yè)務的房地產(chǎn)中介和房地產(chǎn)企業(yè)的治理力度，沒有資質者均不得跨界經(jīng)營。管理層要通過加強合規(guī)監(jiān)管，采取宏觀審慎評估體系（MPA）等措施，打擊金融機構以各種方式支持房地產(chǎn)投機套利的業(yè)務行為，引導金融機構加大自我約束和自律管理的力度，防止房地產(chǎn)市場由于場外配資和高杠桿導致的各種風險。

4.創(chuàng)新房地產(chǎn)金融服務，有效支持“去庫存”。金融機構應當樹立房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略意識，抓住建設新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展機遇，通過房地產(chǎn)金融服務創(chuàng)新，刺激房地產(chǎn)的有效需求。要為農(nóng)業(yè)轉移人口市民化，特別是農(nóng)民工進入三四線城市提供城市基礎設施配套、住房按揭貸款、優(yōu)質金融服務等，助力三四線城市去庫存。另外，從產(chǎn)品創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)融合的角度來說，房地產(chǎn)企業(yè)可以入股銀行和保險機構等金融機構，共同探索房地產(chǎn)信托投資基金，開發(fā)金融產(chǎn)品；金融機構也可以通過參股、控股房地產(chǎn)企業(yè)的形式參與房地產(chǎn)的開發(fā)投資。

5.拓展多元化的房地產(chǎn)融資渠道，分散風險。從融資渠道上看，我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)融資渠道主要還是以商業(yè)銀行貸款為主的間接融資，房地產(chǎn)金融的大部分風險都集中在銀行體系，拓展多元化的房地產(chǎn)融資渠道，尤其是直接融資渠道，有利于分散房地產(chǎn)金融風險。為此，可以通過推動和發(fā)展房地產(chǎn)信托及房地產(chǎn)信托投資基金等方式，激活市場上的存量資金； 優(yōu)化二級市場準入制度，促進房地產(chǎn)企業(yè)上市，發(fā)展房地產(chǎn)股票市場和債券市場融資；深入普及住房公積金制度等政策措施。