強化房地產企業(yè)內控機制的相關路徑分析

張立軍

一、房地產企業(yè)的經營特點分析

房地產企業(yè)與其他生產企業(yè)相比，存在以下獨有的特點：一是房地產企業(yè)的經營資金較為密集，即每一個房地產開發(fā)項目都需要籌集和投入大量的資金，其價值量巨大；二是房地產企業(yè)的經營對象一般具有不可流動性的特點，即房地產企業(yè)的商品一般是不具實體流動性的不動產，因此其競爭范圍主要以本地市場為主；三是房地產企業(yè)的經營對象一般風險較高，即由于房地產企業(yè)的經營受國家宏觀政策調控較多，形勢變化較快，企業(yè)管理者難以及時把握和適應，經營風險較高。

二、房地產企業(yè)強化內控機制的重要性

房地產企業(yè)之所以要強化內控機制，主要是因為：一方面是健全完善的內部控制機制是現(xiàn)代企業(yè)管理的客觀要求，即現(xiàn)代企業(yè)管理模式是房地產企業(yè)進行規(guī)模擴張的必要基礎條件，而內部控制機制作為現(xiàn)代企業(yè)制度的重要組成部分，客觀上要求房地產企業(yè)必須建立健全完善的內控制度來規(guī)范自身的管理與經營，以確保資金安全，更好地提高企業(yè)的運營效率；另一方面則是健全完善的內控機制有利于房地產企業(yè)進行風險防范，即由于受金融危機和國家宏觀政策調控影響，當前房地產企業(yè)的整體經營局勢并不樂觀，存在著較多的風險，加上多數(shù)企業(yè)管理者的風險管控意識薄弱，缺乏高效的風險評估和應對機制，所以房地產企業(yè)有必要通過強化內控機制來提高自身的風險防范能力。

三、房地產企業(yè)內部控制存在的主要問題

（一）內部控制環(huán)境較為薄弱

內部控制環(huán)境一般包括機構層級設立及其權利責任分配、治理結構、內部監(jiān)督等內容，它是企業(yè)建立和實施內部控制制度的關鍵和基礎條件。所以說健全的內部控制環(huán)境是房地產企業(yè)順利構建和推行內部控制，保障預期經營目標實現(xiàn)的前提。但是在實踐中，經常存在管理層對內部控制認識不足，沒有關注內部控制建設和實施會直接對風險管控有重大影響，并最終阻礙企業(yè)整體經營目標的實現(xiàn)等現(xiàn)象，從而造成內部控制的建設和實施環(huán)境較為薄弱。

（二）內部風險管理機制不健全

房地產企業(yè)在運營過程中由于所需資金量較大，周期較長，因此其面臨的各種內部風險和外部風險相對來說也比較高。由于外部風險多與政策因素和社會經濟因素有關，可控性不強，所以主要以內部風險控制為主，而內部風險主要包括項目管理設計和投資類決策兩類，房地產內部風險管理機制不健全也主要體現(xiàn)在這兩個方面：一是房地產開發(fā)項目的管理方案設計的科學性和可行性研究不足，不被購買群體認可，影響了企業(yè)的經濟效益，并最終造成預期經營目標難以實現(xiàn)；二是在進行投資決策之前未進行必要的項目投資風險分析，存在投資決策失敗的可能性。

（三）房地產企業(yè)的內部監(jiān)督和執(zhí)行力不足

有效的監(jiān)督既能為房地產企業(yè)的各項經濟活動的開展提供一個良好的環(huán)境，又能提高各項工作的效率，因此必須予以重視。但是目前多數(shù)房地產企業(yè)在內部監(jiān)督和執(zhí)行力方面存在不足，主要體現(xiàn)在：一是監(jiān)督部門的獨立性較差，監(jiān)督部門缺少明確的工作流程和分工，在一定程度上影響了監(jiān)督組織結構的嚴密性，從而造成監(jiān)督機制難以有效發(fā)揮作用；二是建立監(jiān)督機制的房地產企業(yè)，其監(jiān)督工作的執(zhí)行力也存在不足，多數(shù)情況下不能夠按照預期模式執(zhí)行監(jiān)督以杜絕違紀違規(guī)行為的產生，最終形成了內部監(jiān)督流于形式，不能實質落實的局面。

四、強化房地產企業(yè)內控機制的途徑

正因為房地產企業(yè)在內部控制建設和實施過程中存在內部控制環(huán)境薄弱、內部風險管理機制不健全和內部監(jiān)督和執(zhí)行力不足等問題，所以其內控機制的有效性難以得到保障，管控效果并不理想。筆者認為房地產企業(yè)要強化自身的內控機制，可從以下幾個途徑進行考慮：

（一）改善房地產企業(yè)的內部控制環(huán)境

要改善房地產企業(yè)的內部控制環(huán)境，關鍵在于管理者內部控制風險意識的提高。在實際工作中要加強管理者的內控風險意識，一方面要通過各種方式促使企業(yè)管理層提高和端正對內部控制重要性的認識，尤其是讓其明白和了解內部控制對企業(yè)戰(zhàn)略目標實現(xiàn)和保障企業(yè)持續(xù)健康運營的重要性；另一方面則需要房地產企業(yè)管理層積極參加內部控制的專業(yè)培訓以及時更新相關知識，以便于管理層能夠及時掌握房地產企業(yè)外部經濟環(huán)境和政治環(huán)境的變化，從而快速敏銳的對企業(yè)內控機制進行調整，進而堵塞內控漏洞，防范風險，降低經濟損失。

（二）強化內部風險管控

房地產企業(yè)要強化內部風險管控，可從兩個角度加以思考：一是要將風險管理實質落實，并建立一套由各個層次的子系統(tǒng)構成的企業(yè)生產經營重大風險預警系統(tǒng)和突發(fā)事件應急處理方案所構成的完善的風險預警體系，體系中既要根據(jù)房地產企業(yè)實際管理中的風險關鍵控制點、財務狀況和市場經濟環(huán)境，對可能出現(xiàn)的重點風險進行量化評估和預計，并設計相應的應對措施來減弱其對企業(yè)經營產生的沖擊，另一方面則要根據(jù)房地產企業(yè)的戰(zhàn)略目標和開發(fā)項目的重要性配置企業(yè)資源，并建立健全突發(fā)事件的預警體系來識別各種內部風險，以保障企業(yè)穩(wěn)定經營；二是要對管理方式進行改善，以分散和控制投資風險及商業(yè)風險，強化房地產企業(yè)的內部日常管理，也可以提高其財務信息的有效性和會計報告信息的質量，進而為投資決策提供數(shù)據(jù)支持，降低投資決策失敗率。

（三）完善內部監(jiān)督機制，提高執(zhí)行力度

如上文所述，完善的內部監(jiān)督機制能夠為各項經濟活動的開展提供一個良好的環(huán)境保障，同時能夠提高工作效率。因此在實踐中有必要對其進行完善和健全，以提高其執(zhí)行力度：首先應當從內部監(jiān)督機制的獨立性入手，即將監(jiān)督機構從管理活動中獨立出來，提高其獨立性，同時賦予其應有的監(jiān)督范圍和權力；其次是對監(jiān)督的工作流程予以規(guī)范化，并制定相應的管理措施，確保既能充分發(fā)揮監(jiān)督機構的監(jiān)管職能，又能實現(xiàn)對監(jiān)督工作自身的約束力；最后是要定期對房地產企業(yè)的內部控制進行評價和考核，以及時發(fā)現(xiàn)其在執(zhí)行過程中存在的問題和漏洞并加以修正，使企業(yè)的內控機制朝著不斷趨于完善的方向發(fā)展。

結束語

本文以房地產企業(yè)的內控機制為研究對象，在闡述其在建設和實施過程中存在的主要問題的基礎上，分別從改善房地產企業(yè)的內部控制環(huán)境、強化內部風險管控和完善內部監(jiān)督機制，提高執(zhí)行力度三個角度提出對其內控機制進行強化的有效途徑，以期能夠對房地產企業(yè)內控機制的優(yōu)化和完善有所啟發(fā)。

參考文獻：

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