基于WSR的呼和浩特市老舊住宅小區(qū)整改后引入物業(yè)管理的幾點思考

賈鐵梅

摘 要：鞏固我市老舊住宅小區(qū)綜合改造后的成果，提高居民的居住質量，提升我市老舊住宅小區(qū)的物業(yè)水平，引入科學、市場化的物業(yè)管理長效機制，是關系我區(qū)、市民生福祉的大事。通過對呼和浩特市老舊住宅小區(qū)的抽樣調查，應用WSR系統(tǒng)方法論，對老舊住宅小區(qū)引入物業(yè)管理的影響因素進行系統(tǒng)分析，指出工作重點、難點，并提出解決意見。

關鍵詞：WSR系統(tǒng)方法論 老舊住宅小區(qū) 物業(yè)管理

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2018）07（c）-0151-02

1 研究背景

為改善居民的居住環(huán)境，提高居民的生活質量，提升節(jié)能環(huán)保的效益，自2011起，呼和浩特市便對城區(qū)老舊住宅小區(qū)進行綜合整治改造工作，改造內容主要包括環(huán)境整治、房屋修繕、添設配套設施、建筑節(jié)能改造等，到2015年，僅四年時間全市共投入超過36億元改造資金，已完成了1471個老舊小區(qū)的改造，受益人超過76萬。2016—2017年共投入超過30億元，完成284個老舊小區(qū)改造，又使30萬人收益。截至2017年12月，呼和浩特新城區(qū)、賽罕區(qū)、玉泉區(qū)、回民區(qū)范圍內符合改造條件的1755個老舊住宅小區(qū)均已改造完成，涉及居民約37萬戶。

通過對老舊住宅小區(qū)的整治改造，切實解決了人們特別關注的水、電、天然氣和取暖等問題，實現(xiàn)了老舊房屋全面整修、小區(qū)環(huán)境得到大的改觀、配套設施得以完善、節(jié)能改造也落實到位和安保措施落到實處的整治改造目標。

然而，在完成老舊住宅小區(qū)基礎設施和居住環(huán)境改造后，如何有效引入先進的物業(yè)管理機制，成為政府、企業(yè)和居民共同關注的焦點，同時，也是從根本上實現(xiàn)老舊住宅小區(qū)物、事、人和諧發(fā)展的關鍵。

2 呼和浩特市老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理WSR系統(tǒng)分析

2.1 WSR系統(tǒng)方法論的主要內容

WSR系統(tǒng)方法論既是一種方法論，又是一種解決復雜問題的工具。它是物理—事理—人理系統(tǒng)方法論的簡稱，該方法論最早是1994年由我國著名系統(tǒng)科學專家顧基發(fā)教授和朱志昌博士于在英國HULL大學提出的。WSR系統(tǒng)方法論巧妙、有效地將組成系統(tǒng)實踐活動的物理、事理和人理三大要素結合起來，實現(xiàn)了物質世界、系統(tǒng)組織和人的動態(tài)統(tǒng)一。在WSR系統(tǒng)方法論中，“物理”主要是以客觀物質世界、法規(guī)、規(guī)則為研究對象，回答“是什么”的問題；“事理”主要是以組織、系統(tǒng)管理和做事的道理為研究對象，回答“怎么做”的問題；“人理”主要是以人、群體、關系、為人處事的道理為研究對象，回答“最好怎么做？可能是”的問題。

2.2 呼和浩特市老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的WSR視角

所謂老舊住宅小區(qū)是指小區(qū)住宅建成交付使用后，雖經整治改造仍無法達到實施專業(yè)化物業(yè)管理條件的居民用房。那么，怎樣才能把老舊住宅小區(qū)改造完的后續(xù)管理工作讓位于社會化、市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理，是當今各級政府、企業(yè)、居民需共同努力的方向，否則，整治成果將前功盡棄。

從WSR系統(tǒng)論視角來分析老舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理，物理主要考慮小區(qū)建筑的主體質量、產權歸屬、建筑結構、配套設施設備、水電暖氣、安保消防、保潔綠化等情況；事理則主要包括走訪調研、方案選擇、試點選擇、動態(tài)監(jiān)控、效果測評、實時調整等；人理則主要涉及利益群體、行為規(guī)范以及環(huán)境因素，見圖1所示。

2.2.1 呼和浩特市老舊住宅小區(qū)物理分析

老舊住宅小區(qū)多為上世紀八九十年代，距今有20多年的歷史，均為磚混結構，抗震性能差，建筑技術相對落后，建筑質量整體較差；從2011年集中改造的這幾年來，老舊住宅小區(qū)的水、電、暖、氣大為改觀，絕大多數(shù)小區(qū)實現(xiàn)了集中供熱和供水、供電一戶一表計量，極少數(shù)老舊小區(qū)仍采用自備熱源供熱，全部小區(qū)實現(xiàn)天然氣入戶；全市對老舊住宅小區(qū)進行更換窗戶、外立面保溫裝飾、線路改造等，市容得到進一步改觀，但是，建筑結構主體質量不樂觀；四區(qū)改造小區(qū)中，小區(qū)照明情況良好，僅有12個小區(qū)沒有路燈；小區(qū)均已放置垃圾箱；監(jiān)控設備尚且不完善，小區(qū)安防設施、措施缺位，環(huán)境衛(wèi)生不盡人意；多數(shù)房屋產權復雜。

2.2.2 呼和浩特市老舊住宅小區(qū)事理分析

我市老舊住宅小區(qū)多數(shù)處于我市中心地帶，成為城市管理和發(fā)展的一個突出短板。2007年5月住建部頒布《關于開展舊住宅區(qū)整治改造的指導意見》后，我市積極響應開展老舊小區(qū)整治改造前期走訪調研工作，并根據各個區(qū)自身的特點來制定特別反感，贏得了居民群眾的廣泛認可。

2.2.3 呼和浩特市老舊住宅小區(qū)人理分析

（1）利益群體。

老舊住宅小區(qū)改造后引入物業(yè)管理，涉及當?shù)卣?、業(yè)主、產權單位、物業(yè)公司、施工單位、社區(qū)居委會、市政公用單位等各方面。老舊住宅小區(qū)里的居民大多是經濟收入相對低的離退休較早的老人，他們沒有能力改善自己的居住環(huán)境或者購置新房；還有是租戶，對于他們，只是暫時的居住，并不考慮出資改善租賃的房子。所以，政府應該立項，投入資金在幫助其改善居住環(huán)境。老在舊住宅小區(qū)整改工作完成后，在轉入社區(qū)管理和物業(yè)公司管理時，由于手續(xù)交接不規(guī)范，導致房屋維修基金難以落實到位，給房屋維修加大了難度。

（2）行為規(guī)范。

將物業(yè)管理引入老舊住宅小區(qū)，業(yè)主是最大的受益者，其次才是物業(yè)公司。如何讓政策法規(guī)、服務準則收費制度等更好地被社會認可和接受，是解決老舊住宅小區(qū)引入物業(yè)管理的有力保障。近年來，各地區(qū)政府對部分老舊住宅區(qū)的整治和引入規(guī)范物業(yè)管理后產生的積極效果給予充分肯定，同時，業(yè)主住戶也充分認識到規(guī)范物業(yè)管理在社區(qū)建設和提高自身生活質量的積極意義，可以說好評如潮，而那些還未實行物業(yè)管理的住宅區(qū)的業(yè)主也強烈要求自家小區(qū)必須盡快引入規(guī)范物業(yè)管理。

（3）環(huán)境因素。

老舊住宅小區(qū)的居民大多經濟能力低，無法承受物業(yè)管理費，更是不理解物業(yè)管理收費這一觀念，即使有物業(yè)管理企業(yè)愿意接收老舊住宅小區(qū)進行規(guī)范管理，但他們所面對的窘境卻是一直無法收取物業(yè)費，入不敷出，對于小區(qū)的維護只能是有心無力，這使得一部分已積極交納物業(yè)費的業(yè)主的切身利益受到影響，對物業(yè)公司失去信心，不愿再主動上繳物業(yè)費。

3 推進老舊住宅小區(qū)改造后引入物業(yè)管理的思考與建議

3.1 政府推動，政策先行

為鞏固各類老舊住宅小區(qū)改善工程成果，改善人民群眾的生活質量，提升新城區(qū)老舊住宅小區(qū)全面整治后的物業(yè)管理水平，逐步建立老舊住宅小區(qū)“低收費、廣覆蓋、有補貼”的物業(yè)管理長效機制，2011—2015年全市投入資金超過36億元，完成了1471個老舊小區(qū)的改造，受益居民超過76萬人。2016年、2017年共投入超過30億元，并根據《呼和浩特市老舊住宅小區(qū)準物業(yè)管理辦法》的有關規(guī)定，結合各區(qū)實際，制定了《呼和浩特市××區(qū)老舊住宅小區(qū)準物業(yè)管理實施細則》并有多個街道辦事處都成立了物業(yè)服務中心，老舊小區(qū)準物業(yè)管理工作已全面鋪開。

市、區(qū)政府應及時采取相應措施加快對老舊住宅小區(qū)整治改造工作，將整治改造規(guī)劃和年度計劃以及經整治不能實行專業(yè)化物業(yè)管理的老舊小區(qū)名單公布于市，2012年，呼和浩特市人民政府關于印發(fā)《呼和浩特市老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法（2012）》，強調物業(yè)管理由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處對老舊住宅小區(qū)實施以公共秩序維護、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等物業(yè)服務活動。

3.2 因地制宜，創(chuàng)新模式

小區(qū)升級改造工程具有階段性特征。為維護改造成果，提升服務水平，將社區(qū)準物業(yè)管理引入老舊住宅小區(qū)，是呼和浩特市區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理的主要形式，并積極探索即由社區(qū)、業(yè)主委員會、物業(yè)公司“三位一體”的物業(yè)管理模式。其中，社區(qū)作為監(jiān)督方，主要監(jiān)督物業(yè)的服務質量與服務態(tài)度，發(fā)現(xiàn)問題是及時提出調整方案；而業(yè)主委員會主要負責協(xié)調居民與物業(yè)之間的部分需求和矛盾。但必須給予相應的補貼用于秩序維護、綠化保潔、垃圾清運和簡易維修養(yǎng)護等基礎的物業(yè)服務。

3.3 尊重民意，樹立試點

在老舊小區(qū)改造過程中，應號召所有居民積極參與，解決居民提出的問題，居民可提出改造方案，當然也可以私出一部分資金參與項目改造。當前，很多小區(qū)都在開展改造的前期試點工作，試點小區(qū)的入戶率達到90%以上，與此同時，還需要上門征求居民對小區(qū)改造的建議，集中梳理所收集起來的建議，并結合實際情況制定出詳細的改造方案。本次老舊小區(qū)的改造工作還需要體現(xiàn)出共同締造的理念，居民們除了提出自己改造意見之外，還需要承擔擔一部分改造費用。為了切實保障房屋改造質量，呼和浩特市住房保障部和房屋管理局以制定了詳細的施工手冊和施工標準，除了在改造過程中進行不定期檢查外，還將對已完成改造的工作進行回訪，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，如果居民在改造過程中遇到問題，也可直接向社區(qū)居委會反應，管理部門及時協(xié)調處理。

參考文獻

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