一份法院發(fā)布的物業(yè)糾紛白皮書

寧韜

物業(yè)是現(xiàn)代城市發(fā)展起來(lái)的一項(xiàng)重要的社會(huì)服務(wù)內(nèi)容，伴隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍態(tài)勢(shì)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)也迅猛發(fā)展。城市居民的日常生活方方面面都要跟物業(yè)公司發(fā)生聯(lián)系。處理好業(yè)主和物業(yè)公司之間的關(guān)系，是實(shí)現(xiàn)社區(qū)和諧治理的一項(xiàng)重要內(nèi)容。近期，北京市第一中級(jí)人民法院通過(guò)總結(jié)近三年來(lái)審理的該類案件的情況，發(fā)布了該院《涉物業(yè)糾紛審判白皮書》，不少亮點(diǎn)內(nèi)容、扎實(shí)的維權(quán)提示值得社會(huì)公眾廣泛關(guān)注。

據(jù)了解，北京市第一中級(jí)人民法院近5年共審理各類涉物業(yè)糾紛案件1373件，案件量呈逐年遞增的趨勢(shì)，尤其引人注意的是，今年以來(lái)，涉眾物業(yè)糾紛明顯增多。而從案件類型上看，傳統(tǒng)的涉物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛依然占據(jù)大部分比例，高達(dá)此類案件總比的73.59%。物業(yè)企業(yè)作為原告身份參與訴訟的達(dá)到全部案件的90%，且由于舉證能力、專業(yè)化法律顧問(wèn)參與等因素，也導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)整體勝訴率較高。

通過(guò)審理大量的涉物業(yè)糾紛，該院發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)此類糾紛呈現(xiàn)出的一個(gè)突出變化：業(yè)主維權(quán)意識(shí)明顯增強(qiáng)。用該院長(zhǎng)年專門審理此類案件的王法官的話說(shuō)，“前些年，所謂的涉物業(yè)糾紛，幾乎全部是物業(yè)公司起訴業(yè)主追繳物業(yè)費(fèi)的，而這些年，類型明顯增多，比如業(yè)委會(huì)要求物業(yè)公司移交賬目、交付經(jīng)營(yíng)性收入，物業(yè)服務(wù)的安全保障義務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同效力認(rèn)定，等等，案件主體從單一的業(yè)主與物業(yè)企業(yè)糾紛，向業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)企業(yè)糾紛以及其它群體性糾紛發(fā)展?？梢哉f(shuō)前些年的物業(yè)糾紛法律關(guān)系比較簡(jiǎn)單，事實(shí)比較清楚，案件審理起來(lái)非?？欤F(xiàn)在的涉物業(yè)糾紛往往牽扯合議庭更多的精力，對(duì)于法官如何認(rèn)定各種法律關(guān)系，怎樣平衡、考量各方的合法利益都提出了新的挑戰(zhàn)?！?/p>

此外在以涉物業(yè)糾紛為代表的群體性糾紛案件中，社會(huì)力量介入時(shí)間先后對(duì)化解矛盾至關(guān)重要。而司法審判的程序性和化解群體性糾紛的時(shí)效性有時(shí)會(huì)存在矛盾。一旦糾紛訴至法院，矛盾經(jīng)過(guò)無(wú)數(shù)的訴訟流程更加尖銳，法院審理時(shí)再調(diào)解起來(lái)難度非常大。在部分案件中，業(yè)主通過(guò)物業(yè)企業(yè)降低物業(yè)費(fèi)的方式與物業(yè)企業(yè)達(dá)成調(diào)解后，又拒絕交納下一年度的物業(yè)費(fèi)，造成物業(yè)企業(yè)再次訴訟時(shí)明確表示拒絕調(diào)解。

針對(duì)涉物業(yè)糾紛近年來(lái)呈現(xiàn)出的特點(diǎn)，北京市第一中級(jí)人民法院通過(guò)區(qū)分涉物業(yè)案件的難易程度，構(gòu)建了“繁簡(jiǎn)分流”的差異化審判機(jī)制，推動(dòng)涉物業(yè)糾紛審判工作的高效率，并以繁簡(jiǎn)分流為基礎(chǔ)，對(duì)非簡(jiǎn)單的涉物業(yè)案件實(shí)施專業(yè)化審判工作機(jī)制，推動(dòng)涉物業(yè)糾紛案件裁判基準(zhǔn)的統(tǒng)一。此外，該院依托專業(yè)化人才資源，強(qiáng)化調(diào)查研究，全面提升涉物業(yè)糾紛案件審判的能力水平，出版了《物業(yè)糾紛新型典型案例與專題指導(dǎo)》一書。與中國(guó)政法大學(xué)合作開展對(duì)小區(qū)物業(yè)管理法律問(wèn)題的專題研究，研究成果刊載于著名民法學(xué)家柳經(jīng)緯教授主編的《房地產(chǎn)法制專題研究》中，力促在專業(yè)化審判的基礎(chǔ)上更加精細(xì)化。

針對(duì)涉物業(yè)糾紛業(yè)主勝訴率較低的問(wèn)題，該院特別提出了一些有針對(duì)性的建議：

首先，業(yè)主應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化法律意識(shí)，加強(qiáng)舉證能力，理性維權(quán)。對(duì)此，該院民二庭的李法官舉例說(shuō)道：“如在房屋質(zhì)保期內(nèi)，要注意對(duì)房屋問(wèn)題的報(bào)修留存相關(guān)書證以及視聽資料等證據(jù)，注意及時(shí)通過(guò)物業(yè)企業(yè)尋找開發(fā)商以期在質(zhì)保期內(nèi)得到妥善維修。對(duì)于漏水等疑難爭(zhēng)議問(wèn)題可嘗試通過(guò)政府相關(guān)部門介入，尋找中立第三方進(jìn)行相關(guān)鑒定，以明確問(wèn)題和責(zé)任，并在日后可能發(fā)生的訴訟中提供依據(jù)?！?/p>

其次，符合業(yè)委會(huì)成立條件的小區(qū)應(yīng)當(dāng)積極促進(jìn)成立業(yè)主委員會(huì)，有效發(fā)揮業(yè)委會(huì)作用。有數(shù)據(jù)顯示，全北京成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)只占全部小區(qū)總數(shù)的1/7，大部分小區(qū)均未召開業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)委會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)由能代表業(yè)主利益的業(yè)主組成，應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定行使職權(quán)。對(duì)于物業(yè)企業(yè)所提供的物業(yè)服務(wù)應(yīng)及時(shí)予以審查、監(jiān)督，對(duì)于損害業(yè)主利益的行為，應(yīng)及時(shí)采取解除物業(yè)管理合同或提起訴訟等措施加以維護(hù)。

再次，物業(yè)服務(wù)合同究其本質(zhì)仍是合同，因此，對(duì)于人身、財(cái)產(chǎn)損害問(wèn)題應(yīng)盡量在合同中作特別約定，以便發(fā)生糾紛時(shí)，厘清合同權(quán)利義務(wù)，避免爭(zhēng)論不休。

最后，根據(jù)域外物業(yè)管理中的成熟經(jīng)驗(yàn)，雖然聘請(qǐng)對(duì)物業(yè)管理方面有專長(zhǎng)的律師作為法律顧問(wèn)會(huì)增加一定的成本支出，但能夠有效地對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂及履行進(jìn)行審查和監(jiān)督，為業(yè)主委員會(huì)提供必要的法律幫助，有條件的小區(qū)或者業(yè)委會(huì)可以考慮聘請(qǐng)專業(yè)的法律顧問(wèn)提供物業(yè)法律知識(shí)方面的服務(wù)。

當(dāng)然營(yíng)造物業(yè)環(huán)境的和諧，除了廣大業(yè)主的努力外，物業(yè)企業(yè)也應(yīng)明確自身定位，明確自身是為小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，而非“管理企業(yè)”。對(duì)于欠交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)企業(yè)應(yīng)避免采取斷水、斷電等措施，避免把矛盾擴(kuò)大化。同時(shí)應(yīng)著力提升服務(wù)質(zhì)量，按照物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容達(dá)標(biāo)完成服務(wù)事項(xiàng)，避免爭(zhēng)取“蠅頭小利”而縮減物業(yè)成本開支，物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的各項(xiàng)收支應(yīng)做到有據(jù)可查——物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)，小區(qū)內(nèi)共有物業(yè)、樓梯和電梯廣告等收益，以及員工工資、培訓(xùn)、公共設(shè)施維護(hù)維修等支出費(fèi)用均應(yīng)向業(yè)主公開透明，避免為涉物業(yè)糾紛的產(chǎn)生埋下隱患。

物業(yè)問(wèn)題關(guān)系到每一個(gè)業(yè)主，與百姓民生息息相關(guān)，法院作為解決社會(huì)矛盾的最后一道防線，在糾紛的化解問(wèn)題上必將發(fā)揮應(yīng)有的作用。但我們也應(yīng)看到，物業(yè)糾紛的解決也需要社會(huì)各界，特別是相關(guān)物業(yè)協(xié)會(huì)、社區(qū)，包括每一位社區(qū)公民的共同努力。希望全社會(huì)在提升社區(qū)基層治理，實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的道路上形成合力，共同建造我們美好的生活環(huán)境。