九方：商業(yè)資產(chǎn)管理“生力軍”

文/本刊記者 劉陽(yáng)

在商業(yè)生態(tài)的轉(zhuǎn)變大勢(shì)下，伴隨市場(chǎng)需求和傳統(tǒng)零售業(yè)下滑做出相應(yīng)的戰(zhàn)略調(diào)整并努力打造體驗(yàn)型、城市會(huì)客廳式的精品購(gòu)物中心將成為九方資管后續(xù)業(yè)務(wù)發(fā)展的重心。

>> 孫廣武：我們重視的是品牌價(jià)值和客戶需求，而不僅僅簡(jiǎn)單地追求每平米的租金回報(bào)。

說(shuō)起資產(chǎn)管理，很多人會(huì)馬上想到專業(yè)的資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)將投資人既定的資金或資源通過(guò)投資組合而獲得較高的回報(bào)。深圳市中航九方資產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“九方資管”）CFO孫廣武在接受《首席財(cái)務(wù)官》專訪時(shí)告訴我們：“九方資管起步于對(duì)集團(tuán)公司持有型商業(yè)物業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)與管理，是集團(tuán)商業(yè)管理及資產(chǎn)管理平臺(tái)。九方資管與傳統(tǒng)意義的投資性資產(chǎn)管理是有區(qū)別的，九方資管聚焦于商業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理，以受托經(jīng)營(yíng)的方式通過(guò)專業(yè)管理服務(wù)提升資產(chǎn)持有人的資產(chǎn)價(jià)值”。

目前商業(yè)資產(chǎn)管理領(lǐng)域的企業(yè)大體分為三類(lèi)：受托對(duì)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目或?qū)瘓F(tuán)自持資產(chǎn)進(jìn)行管理的集團(tuán)下屬商業(yè)管理公司、公眾投資人（房地產(chǎn)信托基金）聘用的專業(yè)化商業(yè)管理公司以及資產(chǎn)持有人多元、受托管理、顧問(wèn)性質(zhì)的商業(yè)管理服務(wù)公司。孫廣武表示：“近年來(lái)，商業(yè)資產(chǎn)管理公司數(shù)量增加很快，但多數(shù)仍停留在較小規(guī)模，未來(lái)的商業(yè)資產(chǎn)管理將向?qū)I(yè)化、規(guī)?；姆较虬l(fā)展?！?/p>

九方資管依托于中航集團(tuán)央企實(shí)力及九方自己組建并快速成長(zhǎng)的商業(yè)與資產(chǎn)管理專業(yè)團(tuán)隊(duì)，近年來(lái)發(fā)展速度非?？?，在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方面已經(jīng)初具規(guī)模，并獲得過(guò)很多獎(jiǎng)項(xiàng)，曾在“中購(gòu)聯(lián)中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)2015年度商業(yè)資產(chǎn)管理公司”的評(píng)選中與凱德集團(tuán)、泰禾集團(tuán)等七家優(yōu)秀企業(yè)共同獲得金獎(jiǎng)。截止目前，中航九方資產(chǎn)管理公司管理的購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓和酒店等商業(yè)資產(chǎn)總建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平米，管理的商業(yè)資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)100個(gè)億。2016年所管理商業(yè)資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的租金等收入超過(guò)7億元人民幣，較2015年所管理資產(chǎn)收入規(guī)模同比增長(zhǎng)95%。

打造精品

九方資管自2011年組建至今僅僅有六年的時(shí)間，但已經(jīng)有贛州、成都、深圳龍華、九江、昆山、深圳華強(qiáng)北等六家九方購(gòu)物中心相繼開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，及簽約啟動(dòng)的兩家管理輸出的項(xiàng)目計(jì)劃于今年內(nèi)開(kāi)業(yè)，另有兩家購(gòu)物中心處于建設(shè)期，預(yù)計(jì)在2018年陸續(xù)開(kāi)業(yè)。此外，九方資管還負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)和管理包括深圳中航中心、上海天盛廣場(chǎng)兩座高檔寫(xiě)字樓以及五家酒店。

孫廣武不無(wú)感慨地表示，“之所以在六年之間發(fā)展得這么快，跟我們強(qiáng)有力的商業(yè)團(tuán)隊(duì)的組建、沉淀、發(fā)展是密切相關(guān)的。”觀察九方資管購(gòu)物中心的項(xiàng)目，可以說(shuō)九方的成功得益于九方資管的商業(yè)理念和商業(yè)模式。于2014年開(kāi)業(yè)的深圳龍華九方購(gòu)物中心和2015年開(kāi)業(yè)的深圳華強(qiáng)北九方購(gòu)物中心兩個(gè)購(gòu)物中心的成功運(yùn)營(yíng)，大大提升了九方資管在整個(gè)行業(yè)中的影響力。

值得一提的是，2011年第一家開(kāi)業(yè)的贛州九方購(gòu)物中心年投資回報(bào)率已經(jīng)超過(guò)了行業(yè)內(nèi)認(rèn)可的6%。孫廣武表示，“我們有實(shí)實(shí)在在管理經(jīng)驗(yàn)的積累，管理體系的搭建以及整個(gè)商業(yè)團(tuán)隊(duì)的打造是九方資管未來(lái)發(fā)展的重要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?！?/p>

透析九方資管的戰(zhàn)略布局，九方資管對(duì)城市以及市場(chǎng)判斷的原則是“小城市做大，大城市做小”，即在小城市著重做核心區(qū)域的城市型購(gòu)物中心，在大城市聚焦于非城市核心區(qū)域的社區(qū)型購(gòu)物中心。在一線城市核心區(qū)域投資建立購(gòu)物中心，投資規(guī)模巨大，對(duì)投資人資金實(shí)力、融資能力提出挑戰(zhàn)，例如華強(qiáng)北地段需要三、四十億甚至更高的投資才能再建立或并購(gòu)一個(gè)具一定規(guī)模的購(gòu)物中心，而相反，在一線城市復(fù)制龍華九方購(gòu)物中心的成功模式、建造社區(qū)型購(gòu)物中心對(duì)于投資人而言具有更大的可行性。

相比而言，基于九方資管團(tuán)隊(duì)的判斷，三線城市的人口和經(jīng)濟(jì)消費(fèi)的支撐量有限，在非城市核心區(qū)域建立社區(qū)型購(gòu)物中心面臨一定的運(yùn)營(yíng)壓力和挑戰(zhàn)，而在核心地段建立城市型購(gòu)物中心未來(lái)發(fā)展空間更大，贛州九方購(gòu)物中心就是很好的成功范例。贛州九方購(gòu)物中心位于章江新區(qū)核心地段，臨近贛州市政府，是贛州市首個(gè)一站式購(gòu)物中心，城市首發(fā)的影響力和商業(yè)號(hào)召力為未來(lái)的增長(zhǎng)奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)。孫廣武回憶道，“贛州九方開(kāi)業(yè)時(shí)在當(dāng)?shù)睾苻Z動(dòng)，原來(lái)熙熙攘攘的傳統(tǒng)核心商業(yè)街，在九方開(kāi)業(yè)的幾天一下子變得冷冷清清，人幾乎被都吸引到九方來(lái)了！這讓我至今難忘，我們也欣慰于能通過(guò)自己的運(yùn)營(yíng)與管理提升贛州人民的消費(fèi)體驗(yàn)、為他們提供更好的消費(fèi)休閑場(chǎng)所與環(huán)境。九方資管就是想真正做到獨(dú)有的、首發(fā)的、具有城市型影響力的購(gòu)物中心，實(shí)際上我們做到了?！?/p>

在談到商業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)與管理時(shí)，孫廣武強(qiáng)調(diào)，“我們重視的是品牌價(jià)值和客戶需求，而不是僅僅簡(jiǎn)單地追求每平米的租金回報(bào)?！痹诰欧劫Y管發(fā)展的足跡中可以看到，其每一步都充盈著十足的“設(shè)計(jì)感”，而這個(gè)“設(shè)計(jì)”的核心就是以品牌價(jià)值和客戶需求為最終導(dǎo)向。華強(qiáng)北九方一反傳統(tǒng)理念、摒棄了“盒子式購(gòu)物中心”，在寸土寸金的深圳華強(qiáng)北地段開(kāi)辟了擁有一定面積的階梯和露天廣場(chǎng)的街區(qū)式購(gòu)物中心，聘請(qǐng)了國(guó)際知名設(shè)計(jì)師對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行精品設(shè)計(jì)，使購(gòu)物中心可以打造3D彩繪的背景墻、愛(ài)情主題（如心形拱門(mén)）等場(chǎng)景，旨在呈現(xiàn)一個(gè)完美的“城市會(huì)客廳”給深圳市民。

>> 華強(qiáng)北九方：擁有階梯和露天廣場(chǎng)的街區(qū)式購(gòu)物中心。

如此“打造精品”的經(jīng)營(yíng)理念被實(shí)踐證明是正確的。孫廣武表示，“從運(yùn)營(yíng)的角度講，九方商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)花費(fèi)了很多心思去捉摸市場(chǎng)、客戶的需求以及定位的差異化，而不是簡(jiǎn)單地追求標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品模式下的規(guī)模發(fā)展，這樣做出來(lái)的不一定是精品?！?正是基于打造精品的經(jīng)營(yíng)理念，華強(qiáng)北九方購(gòu)物中心在開(kāi)業(yè)僅一年的時(shí)間里，日均銷(xiāo)售額已超過(guò)兩百五十萬(wàn)，年銷(xiāo)售額有望突破十億。之所以一個(gè)后生的商業(yè)資產(chǎn)管理公司可以如此成功，最重要的是九方團(tuán)隊(duì)相信資產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)首先體現(xiàn)在品牌塑造和客戶需求，打造出一個(gè)真正有特點(diǎn)的聚焦客戶需求的城市型購(gòu)物中心，有了這個(gè)基礎(chǔ)才會(huì)體現(xiàn)在資產(chǎn)增值。同樣，龍華九方購(gòu)物中心的成功，也是基于所在區(qū)域的聚集人群以及消費(fèi)特點(diǎn)定位為以培訓(xùn)和兒童的為主題的社區(qū)型購(gòu)物中心。

然而，近年來(lái)傳統(tǒng)零售業(yè)受電商營(yíng)銷(xiāo)影響比較大，百貨業(yè)態(tài)下滑明顯。九方資管傳統(tǒng)核心利潤(rùn)貢獻(xiàn)便來(lái)自于以服裝為主的零售品牌，在電商銷(xiāo)售的沖擊下，九方資管同樣面臨著全新的考驗(yàn)。孫廣武坦言，九方資管現(xiàn)階段面臨最大的挑戰(zhàn)是“商業(yè)生態(tài)的轉(zhuǎn)變”。因此，隨著市場(chǎng)需求和傳統(tǒng)零售業(yè)業(yè)態(tài)下滑做出相應(yīng)的戰(zhàn)略調(diào)整并努力打造體驗(yàn)型、會(huì)客廳式的購(gòu)物中心將成為九方資管后續(xù)的重心。例如，在成都進(jìn)行的書(shū)城改造項(xiàng)目，旨在打造文化概念、建立以書(shū)城為核心的主題店式的購(gòu)物中心，也是九方資管重心調(diào)整后的典型示范。

未來(lái)戰(zhàn)略

基于商業(yè)資產(chǎn)管理上的基礎(chǔ)和經(jīng)驗(yàn)，孫廣武表示，九方資管未來(lái)將會(huì)以商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理為基礎(chǔ)向上游和下游進(jìn)行資產(chǎn)管理的拓展?！皬馁Y產(chǎn)管理的角度來(lái)看，我們的客戶不管是開(kāi)發(fā)商、基金還是險(xiǎn)資都有投資決策、融資需求、管理需要和退出安排，投融管退未來(lái)都可能成為我們提供專業(yè)化管理的新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)?！?/p>

企業(yè)若想有充足的資本支撐商業(yè)地產(chǎn)投資與發(fā)展，以便更快速地發(fā)展，與資本市場(chǎng)的對(duì)接便是尤其重要的因素。近些年，中國(guó)商業(yè)資產(chǎn)管理的情況正在發(fā)生改變，其中有一些標(biāo)志性的事件，例如國(guó)內(nèi)大的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)商如萬(wàn)達(dá)正向與機(jī)構(gòu)資本達(dá)成了小股操盤(pán)的輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型；以中信金石為代表的準(zhǔn)REITs產(chǎn)品正式“啟航”；互聯(lián)網(wǎng)金融的興起推動(dòng)金融創(chuàng)新層出不窮，特殊的證券化機(jī)會(huì)正在顯現(xiàn)；具備海外REITs平臺(tái)的凱德、越秀、領(lǐng)匯等加大或已開(kāi)始進(jìn)入內(nèi)地收購(gòu)資產(chǎn)；以黑石、華平、光大安石、中信資本等私募地產(chǎn)基金有意入股或組建自己的資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)；以險(xiǎn)資、信托為代表，整個(gè)大資管行業(yè)開(kāi)始整體從債權(quán)投資轉(zhuǎn)向股權(quán)投資，盯準(zhǔn)資產(chǎn)并購(gòu)市場(chǎng)。

孫廣武表示，九方資管未來(lái)會(huì)向更專業(yè)化管理以及與資本市場(chǎng)對(duì)接的方向發(fā)展?！懊绹?guó)西蒙、澳大利亞西田和新加坡的凱德均通過(guò)在比較成熟的資本市場(chǎng)發(fā)REITs，形成若干規(guī)?；馁Y產(chǎn)包，委托給自己打造的專業(yè)化商業(yè)資產(chǎn)管理公司進(jìn)行管理，中國(guó)也在向這個(gè)方向發(fā)展，國(guó)內(nèi)很快也會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似西蒙、西田和凱德這樣的依托資本市場(chǎng)的國(guó)際專業(yè)化輕資產(chǎn)商業(yè)資產(chǎn)管理公司。”作為九方資管CFO，孫廣武坦言：“CFO 在公司發(fā)展戰(zhàn)略的制定與落地中起著至關(guān)重要的作用，責(zé)任重大！既要做好決策支持、也要做好資源配置、通過(guò)中長(zhǎng)期財(cái)務(wù)計(jì)劃分解到年度預(yù)算，再由業(yè)務(wù)部門(mén)具體到經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，從而推動(dòng)公司戰(zhàn)略的落地！”

財(cái)務(wù)體系的頂層設(shè)計(jì)

作為九方資產(chǎn)管理公司的CFO和決策委員會(huì)成員，孫廣武堅(jiān)定地表示，“我非常關(guān)注內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)體系的搭建，必須從整體風(fēng)險(xiǎn)控制的角度把好關(guān)?！痹诰唧w運(yùn)營(yíng)中，商業(yè)資產(chǎn)管理對(duì)投資和資金管理要求是非常高的，因此，首先要建立一個(gè)能體現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)控制和內(nèi)控管理要求的財(cái)務(wù)授權(quán)管理體系。曾在2005年凱德商用剛剛進(jìn)入中國(guó)時(shí)便成為其第一批團(tuán)隊(duì)成員并參與了凱德商用中國(guó)整個(gè)財(cái)務(wù)管理體系建立的孫廣武，將先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理理念帶進(jìn)九方資管。他表示，財(cái)務(wù)層面上租約簽訂、審批、訂購(gòu)付款的授權(quán)、預(yù)算編制、執(zhí)行與跟蹤以及稅務(wù)等方面需要在基于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的財(cái)務(wù)授權(quán)體系，在建立之初就明確下來(lái)，并通過(guò)公司董事會(huì)的批準(zhǔn)和下發(fā)，并最終執(zhí)行。

其次，在制度下發(fā)的前提下，落實(shí)是關(guān)鍵。孫廣武表示，“從財(cái)務(wù)的層面，需要定期組織具有專業(yè)能力的財(cái)務(wù)人員對(duì)下面商業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目或者整個(gè)組織定期進(jìn)行巡檢。”巡檢主要關(guān)注內(nèi)控以及授權(quán)的落實(shí)情況，不僅僅局限于授權(quán)體系而是包含整個(gè)內(nèi)控與風(fēng)險(xiǎn)控制在內(nèi)的方方面面。財(cái)務(wù)巡檢若是發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，便會(huì)先解決問(wèn)題本身，而后反過(guò)來(lái)進(jìn)一步強(qiáng)化和完善內(nèi)部管理，在管理制度上對(duì)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)有針對(duì)性地提出管理要求，進(jìn)而保證制度完善、及時(shí)防范風(fēng)險(xiǎn)。

第三，九方資管對(duì)財(cái)務(wù)人員實(shí)行財(cái)務(wù)垂直管理。孫廣武表示，九方資管的財(cái)務(wù)人員大概有一百多人，所有購(gòu)物中心和寫(xiě)字樓的財(cái)務(wù)人員的面試、晉升以及績(jī)效考核都是由九方總部把關(guān)。“把好了入口段，培養(yǎng)的團(tuán)隊(duì)才是職業(yè)化的?！贝送?，財(cái)務(wù)垂直管理制度的真正落實(shí)能夠保證財(cái)務(wù)人員對(duì)業(yè)務(wù)的監(jiān)管作用更有效。

第四，建立完整的會(huì)議體系和報(bào)告制度也保證了內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)體系的搭建，通過(guò)月度財(cái)務(wù)例會(huì)、季度資產(chǎn)管理專題匯報(bào)以及風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告等形式使財(cái)務(wù)人員和業(yè)務(wù)管理人員能夠形成定期進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)回顧與評(píng)估的工作習(xí)慣。

作為特許公認(rèn)會(huì)計(jì)師公會(huì)ACCA資深會(huì)員和華南專家指導(dǎo)小組成員，同時(shí)也是國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)投資師協(xié)會(huì)CCIM會(huì)員，孫廣武一直用“國(guó)際化視野、專家型高管”的目標(biāo)要求自己，希望能夠通過(guò)國(guó)際化、專業(yè)化的管理理念為公司創(chuàng)造更大的價(jià)值。

在團(tuán)隊(duì)建設(shè)方面，孫廣武表示，“管理要求和管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)都是以良好的團(tuán)隊(duì)搭建為前提的；如果關(guān)鍵崗位上的人不具勝任能力，團(tuán)隊(duì)缺乏凝聚力和戰(zhàn)斗力，即便管理平臺(tái)搭建得再好、目的再明確，在最后的執(zhí)行當(dāng)中都會(huì)出現(xiàn)偏差?！睂O廣武非常重視員工的定期培訓(xùn)、成長(zhǎng)及未來(lái)的發(fā)展機(jī)會(huì)。在孫廣武看來(lái)，關(guān)注和重視員工成長(zhǎng)，打造積極向上的學(xué)習(xí)型組織，為優(yōu)秀的員工創(chuàng)造可能的發(fā)展機(jī)會(huì)，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)的凝聚力和穩(wěn)定性非常重要，同時(shí)員工的穩(wěn)定成長(zhǎng)對(duì)公司來(lái)說(shuō)也會(huì)產(chǎn)生更大的價(jià)值。

在談到精細(xì)化財(cái)務(wù)管理時(shí)，孫廣武表示，“精細(xì)化管理只有落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié)時(shí)才能真正體現(xiàn)其價(jià)值，才能讓管理人員和消費(fèi)者體驗(yàn)到企業(yè)較好的管理水平。