我國房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源分析研究

寧日

自1998年我國開展住房制度改革以來，本國的房地產(chǎn)市場規(guī)模就一直處于平穩(wěn)較快的擴大中。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展為社會的發(fā)展帶來了眾多益處，如改善居民生活條件、支持外來人口流入定居，進而增加城市勞動力、拉動區(qū)域經(jīng)濟增長等。房地產(chǎn)具有工程量大、耗時長、投資額度大等特點。其中建房資金充裕與否直接影響著工程項目的按時完工。房地產(chǎn)行業(yè)從項目的申請到項目建成歷時時間長，耗資上億元，故項目的順利完成需要雄厚的資金支持?；诜康禺a(chǎn)自身的特點，房地產(chǎn)開發(fā)的自己籌集問題成為了項目施工前要做的重要工作之一。自2003年中央銀行發(fā)布了一系列緊縮性財政政策之后，我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨著資金緊缺的嚴峻形勢。房地產(chǎn)行業(yè)要想在這樣嚴峻的金融形勢下生存就必須加強資金來源的多元化，減少由資金帶來的開發(fā)風險。

我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源構(gòu)成

由國家統(tǒng)計局發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源合計》得知，2017年3月到7月的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為545413.6億元，同比2016年3月到7月增長了19.18%。房地產(chǎn)開發(fā)本年資金來源合計增速累計數(shù)據(jù)表明，自2016年3月到2017年7月，我國的房地產(chǎn)開發(fā)資金一直處于增長的狀態(tài)，但自2017年2月開始增速開始減緩，見圖1.

我國房地產(chǎn)籌資來源主要由國內(nèi)貸款、外資、外商投資、自籌資金和其他資金來源5個部分構(gòu)成。經(jīng)分析投資結(jié)構(gòu)統(tǒng)計圖可以得出如下特點：

我國房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源于國內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源。如圖2所示，其他資金來源所占的比重最大，其他資金來源以消費者的定金和預(yù)付款為主；其次主要來源于自籌資金，自籌資金以自有資金為主；國內(nèi)貸款主要以銀行貸款為主。除此之外，資金來源中還包括少量的外資，外資包括利用外資自主投入到項目中的和外商直接入股投入資金的。

各部分的資金增長速度呈現(xiàn)放緩的趨勢。1998年我國的房地產(chǎn)市場規(guī)模不斷擴大，尤其進入21世紀后，我國房價飛速上漲，出現(xiàn)了“房地產(chǎn)泡沫”現(xiàn)象。中央政府為了抑制房價的上漲先后出臺了多項調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策，其目的在于抑制房價的非自然增長，進而促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展。2007年中國人民銀行與銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于價錢商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，政策中指出，選擇采用信貸的方式購買住房的消費者在繳納首付時采取階梯式的繳納方式，即購置第一套房產(chǎn)的首付百分比上調(diào)了10個百分點，即達到了30%，之后再購置第二棟房產(chǎn)時的首付百分比高達40%以上，以此類推。由于貸款首付比例的大幅度上調(diào)給用戶購房造成了巨大的負擔，進而抑制了預(yù)付款和定金的增長速度。

商業(yè)銀行也通過從規(guī)定房地產(chǎn)項目面積、手續(xù)是否齊全等方面來提高發(fā)放貸款的準入門檻。在這種嚴峻的經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要想順利完成項目，籌集足夠的資金就必須提高自籌資金的比例，從銀行貸款向民間融資的方式轉(zhuǎn)變。也可以制定一系列的購房優(yōu)惠政策吸引消費者購買，進而提高定金及預(yù)收款的比例。

房地產(chǎn)行業(yè)資金籌集存在的問題

隨著房地產(chǎn)市場規(guī)模的不斷擴大，仍有大批競爭者進入市場，參與競爭。市場內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商意識到資金的籌集是房地產(chǎn)項目順利進行的關(guān)鍵，雄厚的資金基礎(chǔ)也是開發(fā)商們進行市場競爭時最重要的籌碼。根據(jù)上節(jié)中統(tǒng)計數(shù)據(jù)信息的分析，可以發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)開發(fā)資金主要面臨如下問題：

第一，籌集資金方式單一，缺乏多元性。中國房地長的融資渠道一直都是以國內(nèi)貸款、外資、外商投資、自籌資金和定金及預(yù)付款為主，受到傳統(tǒng)融資模式的局限，缺乏創(chuàng)新性和多元性。融資工具的缺乏會在極大程度上阻礙房地產(chǎn)市場規(guī)模的擴大。

第二，信貸資金主要寄希望于商業(yè)銀行，銀行承擔的風險大且集中。當前我國房地產(chǎn)開發(fā)商在籌集項目資金時在很程度上寄希望于商業(yè)銀行的借貸，對于房地產(chǎn)企業(yè)自身來說，如果利用了銀行貸款使得項目順利進行，則可以獲得高額的利潤；相反，如果項目失敗，自身也沒有承擔過多的風險而是將這種損失轉(zhuǎn)接給了銀行。對于房地產(chǎn)這種高投資且投資周期長的行業(yè)，銀行貸款對于銀行自身來說具有很大的風險。

第三，資金籌集日益趨向于購買者的定金及預(yù)付款。從上節(jié)中的統(tǒng)計信息折線圖中可以看出，其他資金來源是企業(yè)融資構(gòu)成中最大的比例部分。在其他資金資源中，定金和預(yù)收款占最大比例。2017年1月至8月定金及預(yù)收款總額為170706.1億元，同比2016年同期的107866.7億元增長了58.26%。這意味著定金及預(yù)收款在開發(fā)資金構(gòu)成中的比例仍不斷上升。

防范措施及解決建議

拓寬企業(yè)融資渠道，調(diào)節(jié)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。有效的、科學的企業(yè)融資結(jié)構(gòu)可以分散企業(yè)的投資風險，在保證順利完成項目的同時最大程度的降低企業(yè)運營成本。增加融資渠道的多元性，信貸方式可以從商業(yè)銀行向民間借貸進行轉(zhuǎn)移，制定優(yōu)惠政策吸引外商投資，提高外商投資比例，降低自身風險。合理的資本結(jié)構(gòu)可以有效地規(guī)避企業(yè)風險，促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展。

商業(yè)銀行自身要加強對房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀的了解，把握行業(yè)發(fā)展走向。當今的房地產(chǎn)市場存在著“行業(yè)泡沫”的現(xiàn)象，只有找到了房地長行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟規(guī)律，進而制定合理的信貸政策，提高準入門檻，才可以合理的調(diào)解貸款發(fā)放的數(shù)量。

政府部門要完善房地產(chǎn)市場的相關(guān)政策，為企業(yè)拓寬融資渠道提供便利的條件。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展為社會的發(fā)展帶來了眾多益處，如改善居民生活條件、支持外來人口流入定居，進而增加城市勞動力、拉動區(qū)域經(jīng)濟增長等。作為支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展在很大程度上影響著市場經(jīng)濟的發(fā)展。

（作者單位：安徽交通職業(yè)技術(shù)學院）endprint