房地產(chǎn)金融市場的變化與發(fā)展趨勢

吳沛晟

房地產(chǎn)金融市場的主體是資金供求雙方，是一種雙方合理運用金融工具開展與房地產(chǎn)相關(guān)的各種資金交易活動。房地產(chǎn)金融市場既可以通過固定的場所進行交易，也可以采用無形交易方式進行。交易方式有直接和間接之分。隨著經(jīng)濟技術(shù)的發(fā)展和進步，信用工具的水平得到了提高，同時出現(xiàn)了更多的信用工具，這些都對房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)范圍擴大有幫助。

房地產(chǎn)金融市場的變化以及存在的問題

房地產(chǎn)金融工具單一。我國的房地產(chǎn)目前存在的問題很多，但是表現(xiàn)最為明顯的是金融工具單一這一點，總體上來看主要是因為過分依賴信貸資金，導(dǎo)致一旦信貸資金這一個渠道出現(xiàn)了問題之后毫無退路的情況。我國房地產(chǎn)金融市場具有獨特性，這是由我國的國情決定的，比如債權(quán)金融工具的種類不多或者可以說稀少。常見的只有三種，一是個人住房按揭貸款，二是住房儲蓄貸款，三是住房公積金貸款。房地產(chǎn)中商業(yè)銀行的信貸比較普遍，目前來看屬于我國房地產(chǎn)市場的最重要的資金提供者。住房開發(fā)項目比較依賴商業(yè)銀行，由此產(chǎn)生的信貸資金關(guān)系是最主要的，也可以說是唯一的。所以一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生了狀況，商業(yè)銀行的貸款就無法收回，對商業(yè)銀行的造成的影響將會非常大。

房地產(chǎn)金融體系不健全。房地產(chǎn)主要是集中于一級市場，目前我國的房地產(chǎn)金融市場的體系非常不健全。市場操作始終不能跟上理論研討的成果。正因為房地產(chǎn)金融市場的體系不夠完善，缺乏專業(yè)性的住房融資機構(gòu)，也比較缺乏為住房融資提供擔(dān)保和保險的機構(gòu)。這樣的情況存在之后，最容易發(fā)生的問題就是令金融創(chuàng)新始終不足，受到的監(jiān)管限制太多，或者發(fā)生政策引導(dǎo)不利。

房地產(chǎn)金融資金存在流動性風(fēng)險。我國的房地產(chǎn)金融存在很多風(fēng)險，資金流動性風(fēng)險是其中的一種。形成這種風(fēng)險的原因是房地產(chǎn)金融資金運作的問題，就我國目前的隋況來看，金融資金的運作效率不高。從我國房地產(chǎn)市場很多方面來看，都可以發(fā)現(xiàn)它本身存在的問題很多，尤其是金融機構(gòu)不健全，明顯缺乏科學(xué)合理性。正是因為這一問題始終得不到徹底解決，所以導(dǎo)致了現(xiàn)在的房地產(chǎn)金融市場的資金配置效率低迷。流動性風(fēng)險也是因為這一原因才存在的，發(fā)生短存長貸的結(jié)果。房地產(chǎn)金融市場具有很明顯的不穩(wěn)定性和不確定性，房地產(chǎn)如果遭遇了經(jīng)濟危機，銀行會立即受到影響。

房地產(chǎn)金融忽視了低收入者。房地產(chǎn)發(fā)展得非常迅速，住房的價格一直在往上漲，購買住房的人集中于高收入人群。低收入人群的住房公積沒有得到應(yīng)有的金融支持。我國目前還是一個發(fā)展中國家，國家中的低收入人群占了很大的比重。我國一直以來都在不斷關(guān)注低收入人群，但是房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注不夠，我國低收入人群的住房資金支持一直得不到保障，表現(xiàn)在渠道不健全，住房公積金政策存在某些缺陷上面。住房公積金的有一個很重要的特點，即繳納住房公積金的人群比較少，也就說一部分的低收入人沒有得到應(yīng)該的利益。收入分配不合理的問題投射到了住房分配上面，形成了二次分配不公的情況，這樣的情況之下收益的始終是高收入人群。

房地產(chǎn)法制建設(shè)不完善。我國目前存在的房地產(chǎn)金融法規(guī)非常的不完善，沒有一套合理的法規(guī)對房地產(chǎn)市場進行監(jiān)管和監(jiān)督。盡管在基本法中對房地產(chǎn)有簡單的規(guī)定，但是無法滿足現(xiàn)代我國房地產(chǎn)發(fā)展的速度。比如房地產(chǎn)抵押貸款難的問題上面，沒有明確的法律進行規(guī)范，尤其是住房按揭貸款，明顯缺乏相應(yīng)的法律依據(jù)。這些都在無形有形中影響了房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)金融市場未來的發(fā)展趨勢以及對策

構(gòu)建多元融資渠道。發(fā)展多元化的融資結(jié)構(gòu)，改變目前我國單一的融資渠道，在未來應(yīng)當(dāng)不僅僅是采用銀行信貸的辦法進行融資。房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展和進步會使得融資政策變得放松，融資市場出現(xiàn)了三種形式，一種是產(chǎn)業(yè)投資資金，一種是銀行信貸，另外一種是房地產(chǎn)信托。因此在未來的房地產(chǎn)發(fā)展中必須要通過解決房地產(chǎn)金融市場的資金來源單一問題，達到多元化融資結(jié)構(gòu)的目標(biāo)。拓展房地產(chǎn)市場資金融資渠道，通過擴大房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資的比重，實現(xiàn)提高自有資金比例的目的。針對我國大型優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)，可以選擇用項目債券的發(fā)行方法改善負債結(jié)構(gòu)。

增強房地產(chǎn)金融體系的統(tǒng)一開放性。為了形成統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)金融體系可以通過在中國人民銀行下面設(shè)立政策性的房地產(chǎn)金融機構(gòu)，這種金融機構(gòu)的性質(zhì)可以偏向于住房公積金管理中心那樣，主要的責(zé)任是制定和管理房地產(chǎn)金融問題，主要的目的是為了給我國的中低收入人群提供基本的按揭擔(dān)保，能夠保證總體管理我國的住房公積金。等到所有需要的條件達成之后，可以通過合理利用二級市場的開放實現(xiàn)房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系的完善目標(biāo)。我國的房地產(chǎn)金融市場在未來的發(fā)展中必然面臨更大的風(fēng)險和壓力，但是同時趨勢總是向上的。通過大力提升房地產(chǎn)類的投資基金和管理公司以及儲蓄銀行的專業(yè)性，也是一個不錯的方法。

提高房地產(chǎn)監(jiān)管和調(diào)控力度。我國的經(jīng)濟水平因為地域不同而不同，在沿海城市的經(jīng)濟水平比西部地區(qū)的經(jīng)濟水平要高得多。表現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)上就是呈現(xiàn)出區(qū)域性以及差異消費等特點。因此為了改變這一問題，必須要通過建立多元多層次的房地產(chǎn)市場監(jiān)管和調(diào)控指標(biāo)體系。從體制上面開始完善，從金融監(jiān)管的方式進行健全，最終實現(xiàn)提高金融監(jiān)管效能的目標(biāo)?？傊S護房地產(chǎn)金融市場的秩序是非常重要的，加強房地產(chǎn)行業(yè)的金融機構(gòu)風(fēng)險管理的建立應(yīng)對房地產(chǎn)金融市場的高風(fēng)險。在未來因為經(jīng)濟帶動科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和進步，房地產(chǎn)的發(fā)展會出現(xiàn)很多不同的形式，對于此種問題要積極構(gòu)建監(jiān)督金融創(chuàng)新的機構(gòu)和機制。

構(gòu)建完善的住房保障體系。住房公積金是一種保障制度，與國家的經(jīng)濟政策相關(guān)。就我國的住房公積金來看，主要是為了保證我國的中低收入人群的住房需求。但是這種政策在我國盡管確實起到作用，但是在實施的過程中也表現(xiàn)出了許多的問題。我國的房地產(chǎn)金融市場要想得到全面發(fā)展，并保證其健康有序性，除了從住房公積金政策覆蓋面著手進行擴大之外，還需要從住房公積金本身的使用范圍上面下功夫，最主要的是要加強我國住房公積金的使用效率。具體實施策略上來講，可以從其繳存比例人手，采用限定高低比例的方法。

完善房地產(chǎn)金融方面的法律。通過規(guī)范房地產(chǎn)金融市場中各個主體的金融行為，注重金融主體之間的信用，以及從住房公積金貸款和其他的住房儲蓄等方面著手，努力做好房地產(chǎn)金融市場中的細節(jié)之處，實現(xiàn)完善我國房地產(chǎn)金融市場制度的目標(biāo)。通過完善的法律規(guī)范我國房地產(chǎn)金融市場的秩序，監(jiān)管房地產(chǎn)行業(yè)的金融活動，確保房地產(chǎn)市場中各個主體的權(quán)益受到保護，讓整個房地產(chǎn)行業(yè)以一種健康有序的方式發(fā)展進步。為我國的經(jīng)濟帶來積極力量，同時為我國的人民帶來利益，為我國建立一個和諧社會做出貢獻。

我國住房建設(shè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，房地產(chǎn)方面的金融業(yè)務(wù)隨著金融業(yè)的發(fā)展和進步，業(yè)務(wù)范圍飛速發(fā)展。正因為房地產(chǎn)金融市場發(fā)展非常快，所以存在的問題不僅多而且會發(fā)生各種各樣的變化。為了讓我國的房地產(chǎn)金融市場持續(xù)健康發(fā)展，必須要做好各方面的工作。

（作者單位：甘肅省蘭州市甘肅建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院招生就業(yè)處）endprint