不動(dòng)產(chǎn)登記制度下的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略探析

黃光平

摘要：自不動(dòng)產(chǎn)登記制在我國房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施后，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展又多了一份保障，而社會(huì)公眾對不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例的出臺(tái)也是眾說紛紜。本文結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)登記制，探討當(dāng)前房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相關(guān)對策，以供參考。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記制度；房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；發(fā)展策略

不動(dòng)產(chǎn)登記，就是對不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的登記，通過國家專門的機(jī)關(guān)按照法律規(guī)定針對不動(dòng)產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記。實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記制度，其目的就在于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，以達(dá)到維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全的目標(biāo)。伴隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，過去傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度逐漸凸顯了越來越多的問題，如多頭管理混亂、職能重疊嚴(yán)重、重復(fù)登記頻發(fā)等等。早在2013年，我國國務(wù)院就開始大力推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，對各種不規(guī)范的不動(dòng)產(chǎn)登記行為進(jìn)行嚴(yán)查與規(guī)范。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記及相關(guān)制度簡述

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)以當(dāng)事人的職權(quán)為標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)實(shí)際情況具體登記與公示其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。從不動(dòng)產(chǎn)的范疇而言，其主要包括林地、草原、房屋、土地，本文僅對房地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行探討，其在不動(dòng)產(chǎn)中具有明顯的不可移動(dòng)性，且權(quán)利歸屬上有著較為復(fù)雜的特征，必須對其相關(guān)產(chǎn)權(quán)關(guān)系進(jìn)行進(jìn)一步的清晰明確。

2014年12月，我國國務(wù)院總理就發(fā)布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，并要求在2015年3月開始執(zhí)行，在這份條例中，要求每套房屋都有特定的編碼，將這些編碼都儲(chǔ)存到一個(gè)系統(tǒng)當(dāng)中，只要進(jìn)入這個(gè)系統(tǒng)，就能查到房屋的各項(xiàng)信息，如抵押情況、購買時(shí)間、地理位置等等，這樣就能準(zhǔn)確掌握全國范圍內(nèi)的住房情況，也能掌握房地產(chǎn)市場的供求情況，為房地產(chǎn)市場與行業(yè)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。在不動(dòng)產(chǎn)登記制度執(zhí)行過程中，其執(zhí)行的核心原則在于物權(quán)穩(wěn)定與便民利民，堅(jiān)守了四個(gè)統(tǒng)一的精神，提高登記的質(zhì)量，也為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了實(shí)際性的意義。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記與房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系分析

從房產(chǎn)的角度來看，我國實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記制度的最終目的并非針對降低房價(jià)，這兩者之間沒有直接的因果關(guān)系。在房價(jià)發(fā)生變化的各種因素中，房產(chǎn)的供求關(guān)系最為重要，但其余的因素也對房價(jià)產(chǎn)生了不同程度的影響。不動(dòng)產(chǎn)登記工作的執(zhí)行，其優(yōu)點(diǎn)在于更好地征收房產(chǎn)稅，也為我國征收房產(chǎn)稅技術(shù)提供了借鑒，此外其內(nèi)容還包括了土地登記、權(quán)屬、空間信息、物權(quán)保護(hù)、勘驗(yàn)取證等等，以不動(dòng)產(chǎn)登記形式的開展，房產(chǎn)權(quán)的權(quán)益得以更好地受到保障，也能更好地解決一些不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬問題，并在法律的層面給了房產(chǎn)權(quán)益人更好的保護(hù)，這對于維護(hù)房產(chǎn)交易市場秩序，保障交易安全有非常重要的意義。另外，還能對當(dāng)下二手房房源增加的現(xiàn)狀產(chǎn)生一定的刺激性作用，除了降低城市房屋空置率以外，也能發(fā)揮房屋本身的社會(huì)利用價(jià)值，還便于政府在房產(chǎn)領(lǐng)域更好地管理，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響研究

1.不動(dòng)產(chǎn)登記對房價(jià)的影響

結(jié)合我國當(dāng)前房地產(chǎn)的買賣市場來看，就房價(jià)而言，很多人實(shí)際上對于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的關(guān)注重點(diǎn)并不在制度的本身，而在于實(shí)施了該制度是否會(huì)給當(dāng)前房地產(chǎn)政策帶來一些房價(jià)上的變化。眾所周知，影響房價(jià)的因素較多，比如城市人口的數(shù)量、房產(chǎn)市場的變化、人們的收入、貨幣的供應(yīng)等等，都會(huì)給房價(jià)帶來直接或間接的影響。尤其是在調(diào)節(jié)住房資源過程中，房產(chǎn)稅更是發(fā)揮了關(guān)鍵的作用。實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記條例，并不在于直接調(diào)控房價(jià)，而是以制度建設(shè)的方式來制定房產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)的發(fā)展計(jì)劃，以推動(dòng)房產(chǎn)市場良好秩序的形成，降低在房屋交易過程中出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)方面的風(fēng)險(xiǎn)。從短期市場沖擊情況來看，不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施促進(jìn)了房產(chǎn)稅更好地征收，也影響房屋購買者市場預(yù)期的觀念。從這個(gè)角度來看，實(shí)施該制度的確也增加了房價(jià)下行壓力，但這并不代表不動(dòng)產(chǎn)登記條例會(huì)導(dǎo)致房價(jià)直接下降，影響居民不動(dòng)產(chǎn)最主要的原因還是老舊房屋繼承的問題與供需變化，比如擁有多套房產(chǎn)的人會(huì)因?yàn)轭~外增加的房產(chǎn)稅而決定拋售房產(chǎn)，所以不至于因此而影響房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)與價(jià)格。

2.不動(dòng)產(chǎn)登記對二手房的影響

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的執(zhí)行需要明細(xì)房屋產(chǎn)權(quán)，而房地產(chǎn)的調(diào)控并非為該條例的主要功能范疇，所以短期內(nèi)對于房地產(chǎn)市場的促進(jìn)作用比較有限。在執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)登記的制度過程中，需要統(tǒng)一和協(xié)調(diào)多個(gè)部門之間的工作，建立統(tǒng)一信息管理平臺(tái)，盡可能簡化申請程序與審批程序。目前執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)登記條例還并未涉及存量房產(chǎn)，還有不少購買者在制度的全面運(yùn)行前依舊保持觀望的態(tài)度，且也不會(huì)出現(xiàn)較大規(guī)模的投資性房屋拋售情況，所以不動(dòng)產(chǎn)登記條例目前的影響更多的集中于房地產(chǎn)市場運(yùn)行上。但是在其實(shí)際的實(shí)施效應(yīng)中，不可否認(rèn)其的確也給二手房市場產(chǎn)生了一定沖擊，應(yīng)用不動(dòng)產(chǎn)登記有助于相關(guān)信息的查詢和市場的監(jiān)管，那么就會(huì)刺激一些投資性質(zhì)的集體或個(gè)人出現(xiàn)相應(yīng)的拋售行為，引發(fā)高端二手房市場供應(yīng)量大幅度提升的情況，這對于二手房市場價(jià)格平抑有一定作用。短期內(nèi)對房價(jià)影響不明顯，卻能增加二手房房源的數(shù)量，這對于我國的大中城市而言，二手房源沖擊一手房的可能性不大，長期內(nèi)其影響房價(jià)的作用就會(huì)凸現(xiàn)出來，更有助于政府進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)控。

3.不動(dòng)產(chǎn)登記對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

不可否認(rèn)，短期內(nèi)實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記條例會(huì)或多或少影響市場買賣雙方成交的心理，讓廣大的購房者在心理上有觀望的狀態(tài)，但這種心理不會(huì)太久，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記工作的全面落實(shí)需要持續(xù)三四年時(shí)間，其真正造成的影響也并非預(yù)計(jì)的強(qiáng)烈。從國家的角度來看，任何政策的出臺(tái)都會(huì)從整個(gè)行業(yè)與產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展出發(fā)，所以真正實(shí)施的政策化操作不會(huì)太多。不動(dòng)產(chǎn)登記條例是有助于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的，通過現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)技術(shù)分類與登記房產(chǎn)信息，解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展信息不對稱等問題，也增強(qiáng)相關(guān)企業(yè)的市場競爭力，還能通過不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)，更便捷地實(shí)施房產(chǎn)稅的征收，確保房產(chǎn)市場健康良好發(fā)展。從房產(chǎn)調(diào)控的角度來看，不動(dòng)產(chǎn)登記所應(yīng)用的實(shí)際上就是計(jì)算機(jī)技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)，其功能更好地完善了個(gè)人的住房信息系統(tǒng)，為房產(chǎn)市場發(fā)展保存有效數(shù)據(jù)，對市場的供求關(guān)系產(chǎn)生一定的作用。所以這項(xiàng)制度的落實(shí)產(chǎn)生的效應(yīng)具有長期性的特點(diǎn)，短期的效應(yīng)更多表現(xiàn)為心理方面，實(shí)質(zhì)性的效果卻不大。

四、不動(dòng)產(chǎn)登記制度下房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的建議

1.合理看待登記信息共享與保護(hù)之間的關(guān)系

隱私性是合法私人不動(dòng)產(chǎn)具備的特征，其受到保護(hù)的權(quán)益。那么首先就要通過建立統(tǒng)一的登記信息平臺(tái)與查詢服務(wù)制度加以完善，明確具體的建設(shè)平臺(tái)與共享的責(zé)任主體和范圍，確保信息得到實(shí)時(shí)共享，還要加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記部門之間的合作與交流，確保信息互通有效，也帶動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記資料的檢索合法性，便于相關(guān)機(jī)構(gòu)審計(jì)工作的開展與效率的提高。其次，在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記過程中，需要嚴(yán)格限制主體對于登記資料查詢與復(fù)制的相關(guān)權(quán)限，確保不動(dòng)產(chǎn)登記信息不對外泄露，保障信息安全。

2.健全以土地登記為核心的登記體制

從全球的不動(dòng)產(chǎn)登記體制情況來看，大多數(shù)的國家所采用的不動(dòng)產(chǎn)登記體制都以土地登記為核心，這表明這一體制是與自然規(guī)律相符的。我國是從2015年才開始針對不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)職責(zé)進(jìn)行整合，也成立了相關(guān)的部門，各地方的登記中心逐漸確立，這為共同完善不動(dòng)產(chǎn)登記工作奠定了基礎(chǔ)。在隨后幾年的工作中，各個(gè)部門之間緊密合作，完成職能范圍內(nèi)的工作交接，無論電子檔案或紙質(zhì)檔案，確保登記的產(chǎn)權(quán)不遺漏不丟失，也很好地梳理了部門產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)重復(fù)登記或交叉登記的情況，還堅(jiān)持以土地登記為核心，做了相應(yīng)的歸并工作。此外還需要整合各類產(chǎn)權(quán)界址線，將國土部門地籍的相關(guān)數(shù)據(jù)信息作為標(biāo)準(zhǔn)與基礎(chǔ)，對坐標(biāo)系、數(shù)據(jù)格式以及比例尺進(jìn)行統(tǒng)一，確保整個(gè)產(chǎn)權(quán)界址數(shù)據(jù)拓?fù)潢P(guān)系無誤。

3.創(chuàng)建全國覆蓋的統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)

確保創(chuàng)建的平臺(tái)具備公開查詢系統(tǒng)的功能，又有政府工作平臺(tái)的性質(zhì)。人們可以利用這一平臺(tái)發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，從技術(shù)層面上提高不動(dòng)產(chǎn)登記工作的科學(xué)性與規(guī)劃性。還能利用該平臺(tái)聯(lián)動(dòng)各個(gè)部門之間的業(yè)務(wù)工作，確保部門之間互通共享信息，并實(shí)現(xiàn)行業(yè)的管理與監(jiān)管職能。另外，該平臺(tái)還要發(fā)揮信息共享的作用，為各部門之間提供登記信息查詢驗(yàn)證的服務(wù)。最后是為社會(huì)提供法律規(guī)范內(nèi)的查詢服務(wù)，將此平臺(tái)作為依托，建立相應(yīng)的信息查詢系統(tǒng)，發(fā)揮提供便捷信息查詢下載的服務(wù)。

五、結(jié)語

綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)登記制度是我國當(dāng)前實(shí)際國情下制定和確定的物權(quán)保障制度，其制定與實(shí)施的重要目的在于確保房產(chǎn)等所有者的合法權(quán)益得到很好的保護(hù)，同時(shí)和細(xì)致地明確了各項(xiàng)權(quán)利關(guān)系，也推動(dòng)著不動(dòng)產(chǎn)交易朝著更合法與更規(guī)范的方向不斷發(fā)展。在當(dāng)前所執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度下，我國的房產(chǎn)市場發(fā)展還需要依靠更先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)與計(jì)算機(jī)技術(shù)的支撐，應(yīng)用大數(shù)據(jù)分析功能，從國家政策和制度完善的層面以及地方政府、相關(guān)部門以及相關(guān)人員方面做努力。