房地產(chǎn)企業(yè)的財務核算管控要求探析

摘要：對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其風險較高，收益大，隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調控力度加強，很多房地產(chǎn)企業(yè)也結束了曾經(jīng)暴利的時代，進入了微利的發(fā)展階段，面對房地產(chǎn)企業(yè)轉型的關鍵時期，必須加強對企業(yè)財務核算的管控力度。本文詳細分析了當前階段房地產(chǎn)企業(yè)的財務核算管控要求，為相關企業(yè)的轉型發(fā)展提供了理論基礎。

關鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)；財務核算

對于企業(yè)的發(fā)展來說，核心在于財務管理，企業(yè)的行業(yè)具有一定的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管控較為重要。任何大型的房地產(chǎn)企業(yè)，一般都會將企業(yè)的財務管控放在首要的位置上，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管控主要包含融資與資金管理，預算管理等。

一、規(guī)范業(yè)績規(guī)劃的設置

對于一個企業(yè)來說，經(jīng)濟的穩(wěn)定增長最為重要，對于很多持續(xù)發(fā)展的企業(yè)來說，如果沒有有效的企業(yè)業(yè)績，很難得到市場的肯定，因此，企業(yè)必須設置年度或者季度的企業(yè)發(fā)展業(yè)績規(guī)劃，并保證企業(yè)經(jīng)濟的快速穩(wěn)定增長，另外房地產(chǎn)企業(yè)有著獨有的特征，相比一般的制造業(yè)，在設定業(yè)績的過程中，保證房地產(chǎn)企業(yè)財務業(yè)績的持續(xù)穩(wěn)定增長，我們以萬達地產(chǎn)集團為例進行重點業(yè)績要求的分析：

（一）充分盯緊企業(yè)的后勁

對于地產(chǎn)企業(yè)來說，其房地產(chǎn)的材料是不能再生的土地資源，具有稀缺性的特征，另外，很多企業(yè)的財務報表看似相對較好，但是很多資產(chǎn)負債表中的“存貨”數(shù)據(jù)較為萎縮，無法緊跟企業(yè)發(fā)展的步伐，其財務的業(yè)績始終是在透支企業(yè)的經(jīng)營能力，并很難形成一種連續(xù)增長的發(fā)展態(tài)勢，在正常的環(huán)境下，對于企業(yè)的存貨必須與利潤表中的主營業(yè)務和現(xiàn)金流量商品等在增長趨勢方面存在一致性，另外其存貨的增長幅度透視需要略高于后者，另外，必須深入分析企業(yè)的“存貨”特征，詳細分析企業(yè)的存貨投多少是企業(yè)的土地材料，材料的性價比如何，能夠隨時進行土地開發(fā)，通過對企業(yè)經(jīng)營項目儲備情況的詳細分析，實現(xiàn)了企業(yè)原材料的儲備和供應。

（二）合理控制項目的發(fā)展結構

對于房地產(chǎn)企業(yè)的項目經(jīng)營來說，一般時間超過一年，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展原材料是土地，土地并非逐年均勻獲得，對于土地來說，在大小，價格和范圍中具有較大的不均勻特性，因此，可以通過對四年左右企業(yè)財務業(yè)績規(guī)劃中的利潤結轉狀況進行要求，發(fā)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的開發(fā)節(jié)奏，可以最終達到銷售回款的目的。

萬達企業(yè)詳細規(guī)劃自身企業(yè)的發(fā)展后勁，根據(jù)企業(yè)的具體特色，確定房地產(chǎn)材料，深入的分析了企業(yè)的存貨特征，制定了統(tǒng)一的財政政策，并參與了公司財務會計制度的相關制定。企業(yè)制定了各類材料核算標準，并定期進行企業(yè)資產(chǎn)的清查與監(jiān)督，保證記錄與實物相符合。

二、加強預算監(jiān)督

針對房地產(chǎn)行業(yè)的特征，相對全面的預算體系較為重要，在管控過程中，必須較好的監(jiān)控企業(yè)的年度業(yè)績目標和財務的核算目標，對于重大接點問題，相對存在偏差，可以采取一定的措施。

年度預算較為重要，其中月度的預算是對于年度預算和年度經(jīng)濟目標的分解，其經(jīng)濟目標的中點在于資金的管理和費用控制能，同樣我們可以從以下的三個方面來加強預算的執(zhí)行。

（一）單位在年度的預算落實之后，需要將年度的預算結果設定成為單位的年度預算指標，其中主要的數(shù)值類型為凈利潤，期間費用，成本控制等，可以將月度預算的主要內容設定成為企業(yè)的關鍵工作計劃，并直接決定月度的考核，各個單位的負責人如果想要完成自身的工作計劃，并獲得更多的獎金，必須嚴格的執(zhí)行年度預算和月度預算的規(guī)章制度。

（二）在企業(yè)設定工作權限和企業(yè)審批權限的過程中，可以將預算的權力放給各個單位，必須提高預算外支出的審批水平，并適當?shù)卦黾訉徟鞒?，同樣，預算外的審批同樣較為重要，不能將目光僅限于對突發(fā)性事件的解決，并非所有公司財務事件都可以通過預算外的程序來解決。

（三）在月末，可以適當?shù)刂贫ㄔ露阮A算分析報告，其中分析方式可以使用柱狀圖的方式，對每個單位的預算偏差進行詳細的公布，同時可以根據(jù)月度的預算實施情況，提出相應的財務補救控制措施，由相關的部門監(jiān)督實施。

三、加強項目業(yè)績管理

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)的業(yè)績取決于項目的成本控制，必須對企業(yè)的整體業(yè)績加以關注，企業(yè)在一個項目開工之前，需要經(jīng)過市場和建設單位的標準設定，具體有以下的方式：

（一）設定企業(yè)利潤率

對于企業(yè)的發(fā)展來說，利潤率是項目的核心目標，企業(yè)可以參考行業(yè)的平均利潤水平和企業(yè)的獲利能力水平，并結合項目的具體標準制定合適的凈利潤率。

（二）設定企業(yè)的收益率

對于企業(yè)的內部收益率，充分體現(xiàn)了企業(yè)的投資回報水平，可以根據(jù)社會的平均在本成本率和股東的具體要求回報率確定企業(yè)的融資成本，其中目標收益率不能低于以上數(shù)值。

（三）設定目標價格，成本和費用

對于凈利潤率指標的分解來說，主要是項目的銷售部門，成本管理部門，財務部門共同作用最終確定的，只有全面有效地理解以上的指標，才能提高項目的目標利潤率。

四、實現(xiàn)企業(yè)的統(tǒng)收統(tǒng)支管理

很多資本密集型行業(yè)和房地產(chǎn)起企業(yè)等一般通過資金的統(tǒng)收來進行管理，在確保資金安全的基礎上，可以充分提高資金的使用效率，并能夠加速資金的流轉。其主要的做法如下：

（一）設置企業(yè)的收入與支出賬號

對于企業(yè)的收入與支出來說，必須經(jīng)過企業(yè)集團的統(tǒng)一管理，并每月根據(jù)具體的預算安排撥款進行支出，全面實現(xiàn)企業(yè)資金的統(tǒng)收通知，其中，支出賬號可以自行進行支配，收入賬號可以由公司的財務集團進行統(tǒng)一的管理，并每月根據(jù)預算的具體安排從收入賬戶撥款到支出賬戶中，全集團實現(xiàn)資金的統(tǒng)收統(tǒng)支，全面管理。

（二）規(guī)范企業(yè)單位之間的資金調劑規(guī)則

首先，企業(yè)中各個項目的開發(fā)階段不同，各個單位的資金常會出現(xiàn)盈缺不均的現(xiàn)象，對于企業(yè)的財務中心，可以根據(jù)具體的需要辦理單位的資金借用信息表，但是資金的借用必須是有償借用，對于資金借用利息，可以充分參考銀行的貸款利率進行計算同時需要適當?shù)脑黾淤Y金成本并減少當前年度的凈利潤。企業(yè)之間通過資金調劑的方式可以盡可能少的占用集團的總資金，并提高單位資金管理的有效性。endprint

對于萬達企業(yè)的核算制度來說，對固定資產(chǎn)實行年限平均計算法確定有關的折扣，各個部門的日常維修費用等直接計入當期的費用中，同時資產(chǎn)費用必須簽發(fā)驗收單，并詳細辦理相關的手續(xù)，

五、合理搭配融資方式

一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)常會使用自身的融資方式進行銀行資金的開發(fā)和管理等，具體的融資要求有以下幾點：

（一）銀行開發(fā)貸款

首先，銀行系統(tǒng)對于貸款的資金成本開發(fā)相對較為低廉，很多房地產(chǎn)企業(yè)有限使用貸款的融資方式，但是政府在進行政策調控的過程中，開發(fā)商從銀行中獲得的開發(fā)貸款相應減少，只有信譽高的開發(fā)商才能夠獲得銀行的貸款。

（二）項目股權融資

該種方式的根本是項目的股權合作，首先，項目的雙方需要根據(jù)具體的投資比例承擔風險的收益，在具體的商務談判過程中，需要對出錢，出地方進行全面的權衡，并以此確定公司的股權結構，通過建立風險共擔的股權融資方式，可以較好地降低公司的資產(chǎn)負債率。

（三）其他融資方式

地產(chǎn)公司可以根據(jù)具體的業(yè)績規(guī)劃確定當年的資金缺口，并對上述的融資方式進行合理的搭配，最終切實提高收益率。

六、財務對標分析

必須清楚自身企業(yè)的優(yōu)勢和不足，需要眼光外看，可以開展財務對標分析，在具體的對標過程中，首先需要選擇房地產(chǎn)行業(yè)的平均值，確定企業(yè)的具體財務指標和需要達到的水平，另外，需要選擇與企業(yè)公司規(guī)模相近，同時指標較為優(yōu)秀的企業(yè)，將相關的指標作為企業(yè)的長遠發(fā)展目標。

在進行對標指標選擇方面，房貸產(chǎn)企業(yè)必須對企業(yè)的凈利潤率加以關注，充分研究企業(yè)的資產(chǎn)負債率和存貨的周轉率等指標，一般來說，非上市企業(yè)的債務融資數(shù)量相對較多，很多凈利潤相對偏低，資產(chǎn)的負債率一般偏高，但是由于杠桿經(jīng)營的原因，對于凈資產(chǎn)的收益一般較高，但是資產(chǎn)的負債率相對較低，存貨的周轉率較高的企業(yè)相對來說企業(yè)的盈利能力較強。

較好的財務管控措施使處于風口浪尖的地產(chǎn)企業(yè)，通過內外資源的實際情況，可以更好地加強企業(yè)的財務管控，使企業(yè)更加穩(wěn)健的發(fā)展。

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作者簡介：

任忠義（1982- ），男，漢族，山東淄博人，學士，會計師，審計師，稅務師，主要從事房地產(chǎn)公司財務研究。endprint