銀行房貸訴訟案件辦理淺析

張 杰

河南天基律師事務(wù)所，河南 鄭州 450000

在我國(guó)金融業(yè)體系中，銀行居于主體地位。

中國(guó)銀監(jiān)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示：截至2017年末，我國(guó)登記注冊(cè)的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)法人有4549家；各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放各項(xiàng)貸款共計(jì)129萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.4%；銀行不良貸款余額1.71萬(wàn)億元，不良貸款率1.74%；保障性安居工程貸款同比增長(zhǎng)42.3%，高于各項(xiàng)貸款平均增速29.9個(gè)百分點(diǎn)。

結(jié)合筆者自身而言，作為一名職業(yè)律師，筆者曾代理處理了大量的銀行訴訟案件，本文以筆者辦理的銀行房屋貸款類案件為切入點(diǎn)，分析梳理部分現(xiàn)存問(wèn)題，以期對(duì)同類案件的辦理及銀行機(jī)構(gòu)的管理有所借鑒。

一、貸款合同

(一)合同名稱

以筆者代理處理的工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行房屋貸款訴訟案件為例，就合同名稱而言，合同封面標(biāo)注的合同名稱有：《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》、《個(gè)人購(gòu)房借款擔(dān)保合同》、《個(gè)人住房(商業(yè)用房)借款合同》。

筆者認(rèn)為，為了突出合同的內(nèi)容、合同的性質(zhì)，建議合同名稱中明晰標(biāo)注“購(gòu)房貸款、擔(dān)?！眱?nèi)容。

(二)合同內(nèi)容的組成

前述三家銀行的合同主文組成，皆分為兩大部分：通用條款，專用條款。有的合同還有單獨(dú)、專門的擔(dān)保合同作為主合同的附件。

通用條款部分，約定了貸款性質(zhì)、違約責(zé)任、罰息、復(fù)利、擔(dān)保的具體事項(xiàng)等內(nèi)容，是貸款的基礎(chǔ)技術(shù)條文。

專用條款部分，則為針對(duì)具體貸款事項(xiàng)的約定，包含貸款人的身份信息、貸款金額、貸款期限、貸款利率、抵押物坐落等。

在訴訟案件的處理中，專用條款部分的內(nèi)容較為關(guān)鍵，簽字處亦在此部分。因此，專用條款在簽訂時(shí)需格外嚴(yán)謹(jǐn)，信息須認(rèn)真核對(duì)。在筆者所辦理的案件中，曾出現(xiàn)由于銀行客戶經(jīng)理審核不嚴(yán)或未做審核，借款人簽名不是本人所簽的現(xiàn)象。導(dǎo)致在訴訟過(guò)程中，被告申請(qǐng)對(duì)簽字做司法鑒定，使銀行處于比較被動(dòng)的地位。

另外，有的合同在專用條款已對(duì)擔(dān)保事項(xiàng)作出約定的情況下，仍簽署作為附件的擔(dān)保合同，導(dǎo)致二者約定事項(xiàng)前后矛盾。筆者遇到的情形有：擔(dān)保合同約定的擔(dān)保方式為保證，而主合同中專用條款約定的為抵押物擔(dān)保；爭(zhēng)議解決方式的選擇，專用條款約定的爭(zhēng)議解決方式為向貸款人所在地法院提起訴訟，而擔(dān)保合同約定的為提請(qǐng)仲裁，前后矛盾的約定，將對(duì)爭(zhēng)議解決產(chǎn)生不利影響。

二、訴訟文案

在辦理房屋貸款類案件時(shí)，主要的訴訟文案有：宣布貸款立即到期并結(jié)清全部貸款本息的函、起訴狀、證據(jù)目錄。

(一)宣布貸款立即到期并結(jié)清全部貸款本息的函

該函的作用是將貸款到期之內(nèi)容告知借款人，實(shí)質(zhì)為律師函。在起草完函件后，應(yīng)在立案起訴之前通過(guò)郵政快遞寄出。

該函應(yīng)包括貸款基本情況、貸款逾期情況等主要基本信息，相關(guān)數(shù)據(jù)、日起起止應(yīng)確保計(jì)算、填寫(xiě)準(zhǔn)確。

(二)起訴狀

起訴狀內(nèi)容，被告信息部分，一定要與借款人提供的身份信息保持一致，不可直接按照貸款合同中的內(nèi)容進(jìn)行錄入。筆者曾遇到貸款合同錄入信息錯(cuò)誤的情形。如果借款人提供的身份信息與貸款合同信息不一致，案件辦理人員將可能犯錯(cuò)寫(xiě)起訴狀信息的低級(jí)錯(cuò)誤。

另外，訴訟請(qǐng)求部分，本金、利息、罰息等計(jì)算一定要準(zhǔn)確，罰息和復(fù)利的計(jì)算要依據(jù)合同約定條款確定。切忌慣性思維，防止由于案件數(shù)量多就想當(dāng)然地按照其它合同計(jì)算得出數(shù)據(jù)。每個(gè)案件要結(jié)合該案的合同約定，不可一刀切。

還有，不同的房屋貸款。有的房產(chǎn)證已辦理，房產(chǎn)證有備注的抵押信息，起訴狀要列明抵押物的信息；而有的房屋貸款，房產(chǎn)證還未辦理，根據(jù)合同約定開(kāi)發(fā)商一般要承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任。因此，在起草訴狀之前，應(yīng)當(dāng)核實(shí)擔(dān)保的詳情，核實(shí)借款人所購(gòu)房屋是否已經(jīng)成功辦理了抵押權(quán)證。

(三)證據(jù)目錄

證據(jù)目錄的內(nèi)容要言簡(jiǎn)意賅。證據(jù)的羅列注意內(nèi)在邏輯順序，建議順序?yàn)椋?1)銀行個(gè)人購(gòu)房貸款申請(qǐng)表;(2)個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同;(3)個(gè)人貸款支付憑證;(4)抵押物權(quán)屬證明;(5)拖欠明細(xì);(6)關(guān)于宣布貸款立即到期并結(jié)清全部貸款本息的函及郵寄憑據(jù)。

同時(shí)，如果對(duì)合同的具體內(nèi)容及所在條款十分熟悉，證據(jù)目錄可不注明具體條文及頁(yè)碼，反之，則要注明。

三、抵押物的踏勘

房屋貸款類案件，多數(shù)存在抵押房屋。在立案起訴之后，一定要及時(shí)核查抵押物的情形。一則可以與借款人溝通，二則可以核查房屋現(xiàn)狀，為后續(xù)的執(zhí)行提供便利。

進(jìn)行房屋核查應(yīng)注意以下幾個(gè)事項(xiàng)：1、房屋的確切坐落。隨著城市化進(jìn)程的加劇，辦理貸款時(shí)房屋的坐落地名、號(hào)牌可能會(huì)調(diào)整、變化，因此需要向物業(yè)、派出所、社區(qū)警務(wù)室等部門核實(shí)；2、房屋的現(xiàn)狀。房屋是否已經(jīng)裝修、居住？居住人是房東還是租賃戶？一般而言，裝修后的房屋，業(yè)主繼續(xù)履行合同的意愿較強(qiáng)；3、房屋結(jié)構(gòu)。如有條件，最好能進(jìn)入室內(nèi)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看拍照，看房屋的結(jié)構(gòu)是否有改變。現(xiàn)實(shí)中，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，有開(kāi)發(fā)商為了規(guī)避稅費(fèi)，會(huì)有一定的“贈(zèng)送面積”，備案報(bào)建的戶型與實(shí)際交付的會(huì)有一定出入，有的甚至面積差距較大；4、核實(shí)物業(yè)費(fèi)繳納情況。向房屋所在小區(qū)的物業(yè)核實(shí)物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)繳納情況，從物業(yè)處可能獲取業(yè)主最新的聯(lián)系方式。

以上為筆者辦理銀行房貸案件的部分經(jīng)驗(yàn)分享，希望對(duì)類似業(yè)務(wù)的辦理及銀行機(jī)構(gòu)的管理有借鑒意義。

[1]<銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)負(fù)債情況>.中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)，2018.2

[2]<基于操作風(fēng)險(xiǎn)管理視角的商業(yè)銀行內(nèi)部控制研究>[J].北京金融評(píng)論，2012.1.