論雙重買(mǎi)賣(mài)的效力

蔣 超

上海海事大學(xué)，上海 201306

一、立法主義

(一)債權(quán)意思主義

以法國(guó)、日本民法為代表，其認(rèn)為物權(quán)變動(dòng)的完成僅當(dāng)事人的意思合意即可，這種規(guī)定不僅排除了物權(quán)合意，同時(shí)也排除了交付行為。舉個(gè)例子，根據(jù)《法國(guó)民法典》中第1583條的規(guī)定如下：當(dāng)事人雙方一旦經(jīng)過(guò)協(xié)商，達(dá)成對(duì)買(mǎi)賣(mài)之物與價(jià)金的一致，那么買(mǎi)賣(mài)即宣告完全成立，隨即買(mǎi)受人對(duì)出賣(mài)人從法律效果上來(lái)看，也以取得標(biāo)的物的在法律上的所有權(quán)，即使出賣(mài)人尚未交付該物、買(mǎi)受人尚未支付價(jià)金。

(二)物權(quán)形式主義

這種立法形式以《德國(guó)民法典》為代表，同時(shí)我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)也承襲物權(quán)形式主義模式進(jìn)行立法。在該模式下，除須有買(mǎi)賣(mài)契約訂立、登記或交付之外，買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)，還需要買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人作出一個(gè)獨(dú)立于買(mǎi)賣(mài)契約之外的就標(biāo)的物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)的合意。例如：依據(jù)《德國(guó)民法典》第929條的規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的出讓?zhuān)仨氂伤腥藢①I(mǎi)賣(mài)契約中的標(biāo)的物交付于取得人，同時(shí)需要滿足雙方就所有權(quán)的移轉(zhuǎn)必須達(dá)成合意這一個(gè)條件。如取得人在買(mǎi)賣(mài)契約訂立前已經(jīng)占有該物時(shí)，僅須就該物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)達(dá)成合意即可。

(三)債權(quán)形式主義

在立法主義上結(jié)合采取意思主義與交付主義。因法律行為的成立繼而發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的場(chǎng)合，除了當(dāng)事人之間的債權(quán)合意須具備之外，另外還需要履行相應(yīng)的登記或交付的法定物權(quán)公示的方式。例如：《奧地利民法典》規(guī)定在第426條中：“動(dòng)產(chǎn)原則上僅能依實(shí)物交付而轉(zhuǎn)讓與他人?！?/p>

二、雙重買(mǎi)賣(mài)的合同效力

(一)形式主義下

雙重買(mǎi)賣(mài)的類(lèi)型主要有兩類(lèi)：同時(shí)雙重買(mǎi)賣(mài)和先后雙重買(mǎi)賣(mài)。在同時(shí)的雙重買(mǎi)賣(mài)中，根據(jù)法律的規(guī)定，數(shù)個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同同時(shí)成立并生效，但與一般合同有所區(qū)別的是，出賣(mài)人對(duì)于任何一方履行合同，都將產(chǎn)生相應(yīng)的違約責(zé)任，即將對(duì)于其他合同項(xiàng)下的買(mǎi)受人承擔(dān)約定的違約責(zé)任。在先后的雙重買(mǎi)賣(mài)中，出賣(mài)人將標(biāo)的物出賣(mài)于前買(mǎi)受人并為完成過(guò)戶(hù)登記后，在那之后又與后買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，那么與后買(mǎi)受人所訂立合同有效與否以及出賣(mài)人對(duì)后買(mǎi)受人是否承擔(dān)違約責(zé)任這些問(wèn)題值得進(jìn)一步探討。

最高人民法院在《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(一)》中第9條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物的所有權(quán)和其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”在現(xiàn)行法律制度下，不動(dòng)產(chǎn)交易合同應(yīng)辦理登記的規(guī)定只出現(xiàn)在關(guān)于房地產(chǎn)的行政法規(guī)中，但其中并沒(méi)有對(duì)規(guī)定未辦理登記的合同效力如何認(rèn)定，故根據(jù)司法解釋的觀點(diǎn)認(rèn)為，未經(jīng)登記的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是有效的。

(二)意思主義下

在嚴(yán)格按照意思主義的情況下，雙重買(mǎi)賣(mài)根本沒(méi)有成立的理由，但由于社會(huì)的需要，還是承認(rèn)了雙重買(mǎi)賣(mài)。日本民法判決曾有以損害尚未登記的前買(mǎi)受人的利益為目的而將與后買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定為違反了公序良俗故應(yīng)視其為無(wú)效，以此防止處于惡意的后買(mǎi)受人通過(guò)主張前買(mǎi)受人欠缺登記進(jìn)行抗辯的可能性。但這也導(dǎo)致了善意的第三人取得應(yīng)有權(quán)利的可能性也一并被否定的結(jié)果。因此，之后的判例及學(xué)說(shuō)進(jìn)行否定合同的效力不再以違反公序良俗為由，取而代之的是根據(jù)誠(chéng)信原則發(fā)展“背信的惡意者排除說(shuō)”。該學(xué)說(shuō)認(rèn)為，背信惡意的后買(mǎi)受人其并非是完全無(wú)民事權(quán)利的人，其法律行為也并非是完全無(wú)效的，差別在于他在誠(chéng)信上不能否定尚未登記的前買(mǎi)受人的所有權(quán)取得的可能。所以若后買(mǎi)受人確實(shí)是善意，便可主張未登記權(quán)利人欠缺登記要件，從而保護(hù)了交易的安全。

三、關(guān)于雙重買(mǎi)賣(mài)公證的思考

在不動(dòng)產(chǎn)的雙重買(mǎi)賣(mài)中，若此時(shí)兩個(gè)買(mǎi)受人都同時(shí)向出賣(mài)人主張履行各自的合同，共同點(diǎn)在于前后兩個(gè)買(mǎi)受人均未辦完房屋過(guò)戶(hù)的登記，但有所區(qū)別的是，其中一個(gè)買(mǎi)受人的物權(quán)合意已進(jìn)行得到有關(guān)機(jī)關(guān)的公證，或者已經(jīng)向登記機(jī)關(guān)提交有關(guān)文件并申請(qǐng)變更登記的場(chǎng)合在這種情況下，學(xué)理上認(rèn)為應(yīng)該對(duì)出賣(mài)人履行合同的自由選擇權(quán)加以限制，這就意味著出賣(mài)人應(yīng)受限制地將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)已把物權(quán)合意進(jìn)行了公證或己關(guān)申請(qǐng)變更登記的買(mǎi)受人。按照德國(guó)民法學(xué)者的解釋?zhuān)谖餀?quán)合意能夠以其他形式得到明確確認(rèn)的情況下，法律則不允許當(dāng)事人進(jìn)行單方面地撤銷(xiāo)該合意。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，價(jià)格變動(dòng)成為尋常之事，那么在這種情況下，雙重買(mǎi)賣(mài)的現(xiàn)象將尤為明顯。無(wú)可否認(rèn)，雙重買(mǎi)賣(mài)的存在在一定程度上促進(jìn)了資源的合理配置，使得資源能夠充分的發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)。但是基于惡意的雙重買(mǎi)賣(mài)將破壞市場(chǎng)的有序進(jìn)行，對(duì)于處于惡意的合同將其效力歸于無(wú)效，合情合理。我國(guó)目前對(duì)于雙重買(mǎi)賣(mài)的法律規(guī)定尚不完善，因此也希望能更多地借鑒其他國(guó)家的做法，結(jié)合自身實(shí)際，盡快制定出我們自己的法律規(guī)定。

[1]王澤鑒.民法學(xué)說(shuō)與判例研究(第四冊(cè))[M].北京：中國(guó)政法人學(xué)出版社1998年版，第171頁(yè)注1.

[2]黃立著.民法債編總論[M].北京：北京中國(guó)政法大學(xué)出版社，2002.

[3]王軼，著.物權(quán)變動(dòng)論[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2001.